广州市上下九商圈综合发展市场调查报告——毕业设计

毕业设计广州市上下九商圈综合发展市场调查报告系别XXXXXX专业房地产经营与估价班级姓名学号指导教师日期摘要闻名遐迩的上下九商业街位于老城区西关，东起上下九路，西至第十甫西，横贯宝华路、文昌路，全长1200多米，全路段店铺林立、共有商2店300多家，日客流量达60万次。荟萃了岭南文化中的岭南建筑文化、岭南饮食文化和岭南民俗风情。以其悠久的商业文化、独特的建筑文化、独具风味的饮食文化、浓郁的西关民族文化等深深地吸引广州本地人的光顾，更是外地游客的必去之地。近年，对广州老城区荔湾区老城改造计划，亦都逐步落实工作。对于位于荔湾区的城中心的上下九商圈，亦成为改造计划的一部分。关键词中低档历史悠久饮食繁荣商业中心目录1广州房地产市场总体简介5311近年广州商品房概况5111广州市商品房市场状况5112近一年广州二手房市场状况6113商品房发展趋势712广州商铺总体市场分析7121广州各大商圈分析7122广州专业市场分析8123广州市商业网点规划分析82上下九商圈商业环境分析921上下九商圈发展历史104211上下九商圈概况102111独特的建筑文化112112浓郁的习惯民族文化112113独具风味的饮食文化11212现今上下九商业发展经营概况1222上下九商圈商铺租售价格1223上下九商圈营业特色及区域发展趋势123上下九商圈定位分析1231上下九地块街区功能分析1232上下九商圈的SWOT分析13321优5势13322劣势13323机会13324威胁1333上下九商圈定位分析134商铺投资客群分析1341人群特征1342现时投资情况1443购买意向145商铺租赁客群分析14651人群特征1452现时经营情况1553购买意向1554投资建议15结束语1571广州房地产市场总体简介2012年至今一年多的时间里，广州房地产市场偏向低迷，是少有的房地产冷淡期。到了今年年初，随着开发商“以价换量”加大力度出货，广州楼市成交逐渐出现回暖。根据广州国土房管局发布3月份房地产市场运行报告，2013年3月，全市10区新建商品住宅网上签约面积5005万平方米，同比增加565，环比增加975；网上签约均价12465元/平方米，同比下降31，环比下降120。在今年12月份成交降入冰点后，3月份市场成交出现大幅回暖，并出现“小阳春”，一方面是因为政府引导企业推出更多适合刚需买家的产品，并采取积极的定价措施，另一方面银行信贷也针对刚需买家有所放松，因此市场出现回暖迹象。11近年广州商品房概况111广州市商品房市场状况2013年1月，出现了全国性“止涨”现象。数据显示2013年1月份，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格与上月相比全部停涨。1月份不仅房价下跌，而且销售极其低迷，多数大型房企首月业绩全面下滑。根据CRIC监测的数据，2013年首月，15家重点房企中有12家销售金额与销售面积同比下滑在50以上。由于成交长期低迷，房企目前普遍面临存货高企的现实问题。广州首当其冲，自2012年10月保利、龙湖、万科8第一次降价之后，以恒大、越秀、华润、招商等为代表的华南房企，本周掀起了楼市的第二波降价潮。一方面成交长期低迷，另一方面房市存货依旧高企。华南房企在此轮降价中领衔。保利打响2013年新春特惠第一枪，1月底，保利在全国40城率先启动“囍春行动”，涉及100余个在售项目和2万套房源。2月17日，保利地产副总经理胡在新对本报记者确认，囍春行动会延续到3月份。另外恒大广东公司旗下的恒大御景半岛、广州恒大绿洲等八盘，推出数千套新品及特惠房源。2月18日起至3月31日之间，招商地产、越秀地产、华润置地、中原地产等在春节后都出现了大规模的调价行为，调整价格幅度在1020左右。房企积极促销之下，新房成交价格显著下跌。广州的一些楼盘在价格促销之下，下降了百分之20左右。根据刚性要求，政府也出台了货币政策，央行存准金率下调释放资金4000亿，以及部分城市首套房利率回归基准，解放了刚性需求，是房企争取刚需客户的有利时机，因而促成了这一波降价潮的产生。112近一年广州二手房市场状况9图1广州二手房房价走势（最近一年）说明截止20120429二手房均价13551元/平米环比上周下跌26，同比上涨11。图中标出最高最低值，分别为201191814706元/平方米；201231812941元/平方米。近日，金影花园成交两套单位，一套是59平方米单位的中层单位，业主放盘价为154万元/平方米，成交价却仅为放盘价的80左右；一套是78平方米的中层单位，放盘价为141万元/平方米，成交价为127万元/平方米左右。广州二手市场成交均价为13000元/平方米，回到去年年初的水平。1月份广州二手住宅成交均价为12712元/平方米，环比下降148，同比下降118；广州二手住宅的买卖均价为13150元/平方米，环比下跌62。满堂红和合富置业发布一月最新研究报告，显示一月广州二手市场价格已降至去年年初水平，这可能意味着入市时机的到来。1月份广州二手住宅成交均价为12712元/平方米，环比下降148，同比下降118，主要还是因为高价楼的成交比例减少；广州二手住宅的买卖均价为13150元/平方米，环比下跌62。2012年上半年的走势将会受到调控政策、经济环境以10及买卖双方博弈程度的影响。去年年底已经出现业主分化，部分惜售，部分小幅让价，急售业主议价空间较大，中心区物业降价10左右、外围以及中心区边缘板块降价1520左右，如今呈现出来2011年年初的情况。总体来说，广州的二手市场不活跃，出现了大面积降价的现象，成交量与价格水平都下降了。113商品房发展趋势今年1到3月份，广州市商品住房交易面积5722万平方米，同比下降了4464，广州商品住房均价每平方米7262元，同比下降12。商品房销售呈下降趋势，表明调控政策成效明显，购房者对房地产未来预期发生了方向性变化，呈现出实际观望的状态。4月广东房地产市场，相对今年前两个月，房价下调的速度有所放缓，全市待销面积也有增加。业内人士称，各区还是应该结合本地具体情况，房价较高的中心城市和投资性需求较大的中心区域，应该继续实行限购、限价的严格措施，促进房价合理回归。12广州商铺总体市场分析与2012年第一季度，广州市购物中心首层平均租金水平较上季度上升32，其中传统成熟商圈越秀区、天河区首层平均租金环比分别上涨162及264。而荔湾区大型购物中心项目在经过业态调整升级后，租金按季涨幅明显，达每月每平方米568元。其余各区租金水平保持平稳。随着天河的万宁汇、太古仓等的大型商铺物业的落成，广州商铺物业市场竞争将加剧。但另一方面，受旺盛的消费需求和国内外零售商加大其扩张步伐影响，市中心区现有各优质购物中心业主在租金报价上表现强势，议租空间较小，预期2012年市场平均租金将在整体上保持稳定，下调幅度不大；同时业主在对租户的选择上更加严格，通过多元化业态升级和功能区11域精细化调整提升其项目竞争力。121广州各大商圈分析区域市级商圈特色越秀北京路中山四路历史最长、地位卓越的第一条商业步行街荔湾上下九一带西关风情、西关商廊核心地带天河体育中心新型商业模式表1广州各大商圈122广州专业市场分析从2010年开始，广州的商用物业如雨后春笋般或正式或改造后重新推出，并掀起了一轮又一轮的购买热潮。近两年，广州专业市场的“靓铺“身价一直呈上升趋势，有些商铺的售价一年时间就能成倍上涨。从去年下半年开始，广州各区都陆续推出了专业市场铺，老城区是一个重点供应的区域，新货量主要集中在北京路商圈、华林玉器商圈、人民北商圈、大沙头商圈、一德路商圈、海珠广场商圈等，专业涉及服装、精品饰品、玉器珠宝、摄影器材、文具批发等经营范围。其中主打文化艺术的“文艺范“商铺，更成为普通买家追捧的目标之一。这一轮商铺推售高潮，最明显的特点就是商铺均位于老城商业旺地，面积小且入市门槛低，不少商铺只需十多万元便能购买。12一德路文具批发市场起于20世纪90年代，如今拥有国际玩具城、中港城、德宝交易市场、艺景园玩具文具精品城等专业批发市场，并形成国际玩具文具精品广场、海中宝和山海城三足鼎立的局面黄沙谊园文具批发市场全国最大最早经营玩具精品的批发专业市场烈士陵园广州画院美术馆美术作品展示、交流及其相关服务的场所华林街起于清光绪年间的玉器街广州银利茶叶市场华南区第一大茶叶市场表2广州专业市场分析123广州市商业网点规划分析“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略，国际化大都市懂得现代商贸流通体系的商业规划定位。配合市政府确立的“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略，提出依托都市圈“双快”交通体系和中心组团主骨架道路系统，构建“四线三圈、两轴一带”的大商业格局，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。广州的商业网点呈现一个标志性商业格局（“四线三圈、两轴一带”）、六个都会级商业功能区、二十个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区，十个大型购物中心、二十条重点商业街，十二个批发市场园区、十一个批发市场群和八个物流园区的基本格局。同时，引导不同类型网点依圈层分布和发展。2上下九商圈商业环境分析13图2上下九商圈21上下九商圈发展历史早在6世纪20年代，这一带已成商业聚集区。明清时期，十三行成为广州对外贸易重要口岸，商贸日益兴旺，因此这里也成为广州最大的商贸集散地。后十三行被烧后，商业逐步迁入上、下九路，至清朝末期该地为最繁荣，是广州与全国及海内外进行贸易往来的一个重要窗口。随着上、下九路的商业气氛日益增旺，其周边亦衍生出多个与之相关的专业集市，至今亦可寻到一些历史痕迹，现已发展成为该区一个重要商业网络。光复中路（纸类批发市场、缝纫机专业市场）、光复南路（布料市场）、杨巷路和第十八甫路（布匹市场）、德星路（服装配料市场）、南有十三行路14（服装市场）、黄沙（农副产品市场），清平（中药材市场）、长寿路（理发用品专业市场、打金行业、金银珠宝业）、历史悠久的西来正街玉器墟、酸枝家具街、源胜街“古玩街“等，另外还有百年老店陶陶居、莲香楼以及广州酒家等众多大小食肆北有，构织成纵横近25平方公里的庞大商业网络，网罗了各类型的商品，适应了不同类型的货商和市民的需求。211上下九商圈概况图3上下九交通连接情况闻名遐迩的上下九商业街位于老城区西关，东起上下九路，西至第十甫西，横贯宝华路、文昌路，全长1200多米，全路段店铺林立、共有商店300多家，日客流量达60万次。荟萃了岭南文化中的岭南建筑文化、岭南饮食文化和岭南民俗风情。2111独特的建筑文化15图4建筑文化之骑楼传统西关房屋建筑包括西关大屋、骑楼、竹筒屋等，步行街的骑楼建筑连绵千米，始建于清代，是一条既吸取了南欧建筑特色和中国北方满洲式装饰，又保留了西关传统建筑风格，适应南方炎热多雨气候，可供商户、顾客在任何天气下环境下进行商业活动的实用又美观的建筑长廊，吸引了海内外无数游客观光旅游，现日人流量以十万数计。2112浓郁的习惯民族文化人们在步行街购物之余，可以此为中心，领略具西关风情特色的华林禅寺、五眼井、文塔、西关大屋保护区、陈家饲、仁威庙以及沙面欧陆风情区。在步行街上几乎每一条街、每一条巷都有一个美丽的传说及深厚的历史由来。2113独具风味的饮食文化步行街内大小食肆数十家，既有百年老店陶陶居，亦有“国家特级酒家“广州酒家，还聚集了一批经营“西关名小食“的南信甜品店、欧成记面店、西16关人家等特色小食店，也尽聚了制作广式月饼的著名传统饼店莲香楼、陶陶居、趣香饼家、广州酒家。212现今上下九商业发展经营概况西关的上下九步行街位于荔湾区，于1995年9月开通，连延1200多米，街内建筑皆为骑楼，300多间旺铺鳞次栉比。上下九步行街日平均人流量超过50万人次，节假日更高达100万人次，人流密度超过上海的南京路和北京的王府井。北京路、上下九商圈浓郁的商业气息吸引了国内外大批投资商，以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主。上下九商圈主要有几个大型的中低端商场，如广州妇儿商场、荔湾广场、东急底下商场、玉器珠宝街、手机城等等的购物商场。另外，饮食经营是步行街的最重要商业来源，在上下九上遍布很多大大小小的食肆，中餐西餐均可选择。22上下九商圈商铺租售价格其地面店铺租赁价格在5001500元/平方米之间，典型商铺如十铺名都，其首层的售价高达10多万元/平方米，专业市场如华林寺玉器城专业市场，其首层租赁价格都在600元/平方米左右，且几乎爆满。23上下九商圈营业特色及区域发展趋势上下九商圈主要以中低档的购物档次，主要的消费人群均是老城区的市民闲着娱乐的场所、一些支付能力不高的学生和从中东来的一些商人，想要以低价购入中国产品带回本国买卖，另外还有一些旅人慕名而来，这也形成了今时今日上下九热闹的景象。上下九路上专业商场不多，专业性比较分散，主要在饮食、购物、玉器等方面均有涉及。专业商场规模偏小，特色也都相对单一，不能形成规模效应，经营状况没有太大出入。街铺档次较低、零散。如今，政府着力将上下17九步行街打造成文化、购物于一体的的步行街，严厉打击假冒伪劣产品，政府的规范与整饰仍将继续，上下九商业形象预见能得到改善。3上下九商圈定位分析31上下九地块街区功能分析上下九步行街地处广州市荔湾区（俗称西关）的上九路、下九路、第十甫路，是广州市三大传统繁荣商业中心之一，蜚声海内外。全长约1218米，共有各类商业店铺238间和数千商户。在漫长的历史长河中，逐步形成了当今商业步行街中西合璧的四大西关风情特色，并构筑成一副独特的、绚丽多姿的西关风情画。营造出亮丽的旅游风景线。主要功能为衣食两个部分，目标客户群多样化，产品大众化，消费者属于无目的性购物，停留时间亦相应的长，周边生活、市政配套齐全。上下九商业步行街的特征有文化遗迹丰富，城市大型开放空间集中，建筑历史跨度大大，商业历史悠久。32上下九商圈的SWOT分析321优势地理位置优越，交通快捷便利，以形成一定规模的文化市场，临界范围长，配套设施齐全322劣势市场竞争激烈，产品分散323机会市场时机成熟，现有商业档次较低324威胁上下九凹地效应越来越突出，其他区域的产品市场逐渐成熟，现有商业有待改善1833上下九商圈定位分析中端的购物、饮食、文化平台为喜欢购物的社会各界提供购物的平台世界各地的饮食交流区西关文化展示平台4商铺投资客群分析41人群特征已婚的占75以上，拥有自己的住房及私家车的占85图6投资客人群特征42现时投资情况投资者的投资对象一次为衣物鞋类、饮食、玉器饰品、手机等电子产品，家用电器、图书、文具行业较少。经营面积近75在30平方米左右，90租金收入在10000元每平方米以下。43购买意向70左右的目的在衣物鞋类等方面，投资考虑因素依次为地段、价格、回报率高、配套齐全、经营特色等。在步行街商铺投资中，商铺总价在40万以下，面积在50平方米以下的较为受欢迎。商铺配套需求依次为银行、停车场、货运中心、仓库和展示中心。楼层19在3层以下，商铺价格在23米得交易被接受，物业管理的要求依次为统一办经营证照、统一缴交税费、产品特许经营。过八成的投资客希望物业管理价格在30元/平方米以下。5商铺租赁客群分析51人群特征已婚的占75以上，拥有自己的住房及私家车的占80图7租赁客人群特征52现时经营情况经营者的投资对象一次为衣物鞋类、饮食、玉器饰品、手机等电子产品，家用电器、图书、文具行业较少。经营面积近72在30平方米左右，90租金收入在10000元每平方米一下53购买意向70左右的目的在衣物鞋类等方面，投资考虑因素依次为地段、价格、回报率高、配套齐全、经营特色等。较容易接受总价在50万以下，面积在50平方米以下的均过八成，5620接收租金在450元/平方米以下的商铺。装修及经营免租期56希望可延长一个月到两个月。商铺配套需求依次为银行、停车场、货运中心、仓库和展示中心。楼层在3层以下，商铺价格在23米得交易被接受，物业管理的要求依次为统一代办经营证照、统一缴交税费、产品特许经营。过八成的投资客希望物业管理价格在25元/平方米以下。停车费80认为合理，商铺装修要求简易装修的达85，选择中央空调的占92。54投资建议投资者的商铺投资对象主要集中于衣物、鞋类以及一些穿着装饰，商场的功能划分可有所侧重，尤其商场销售可以此为功能。受投资总金额的影响，投资者购买的商铺单位