《沈阳中街项目可行性报告》

中街项目可行性分析报告第一部分宏观背景一、宏观经济与未来发展在中央决策支持东北老工业基地振兴这一大背景下，辽宁省提出构建以沈阳为中心的辽宁中部城市群，发展沈阳经济区，建设大沈阳的战略。“大沈阳”是指以沈阳为中心，在150公里半径范围内的鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭七个城市。来自沈阳市政府的一份资料显示7个城市总面积65万平方公里，接近全省面积的45多；人口2126万，接近全省总人口的50；GDP接近全省的64。从人文和地缘来看，7城市的工业化进程极具相似之处，文化认同和城市性格也颇具相似之处，可以说，山水相连，唇齿相依；从时空距离来看，交通基础设施便利完备，高速公路、铁路网络发达，都市圈内形成以沈阳为中心的1小时交通圈，带动了7城市间人流、物流、金融流、信息流的互动，在具备构建经济区的基础优势的同时，科技和人才存量优势也十分突出；产业发达，门类齐全，更是沈阳经济区得以持续发展的独特优势。2010年，沈阳市地区生产总值将实现5015亿元，年均增长14，经济总量由副省级城市的第10位提升到了第7位。全社会固定资产投资完成4411亿元，年均增长265，投资拉动经济增长效果显著。地方财政一般预算收入达到355亿元，年均增长208，社会消费品零售额完成2023亿元，年均增长172。经济如此快速增长的原因之一就是，产业升级进程加快。其中工业规模迅速扩张，新兴产业体系框架基本形成，装备制造业等优势产业增加值已占全沈阳市工业的803，带动了全沈阳市工业优化升级。另外，现代服务业、现代农业的迅速发展都极大地带动了经济的发展。沈城市居民人均可支配收入今年将达20506元城市经济的快速发展，必然会带动沈阳人民生活水平的不断提高，首先体现出来的就是市民的腰包里的钱增多了，并首次突破了2万。预计今年，沈阳城市居民人均可支配收入达到20506元，年均增长153。其次，沈阳市民所在的这所城市面貌也发生着重大变化，地铁一号线通车，地铁二号线的建设也有序推进；南北二干线、二环改造工程等也都在分步实施。生态城市建设也取得新进展，环境建设样板城创建工作也全面启动。社会发展滞后于经济发展，生活水平有待提高沈阳市在“十一五”期间的经济社会快速发展取得的成绩有目共睹，但这期间也仍存在一些深层次矛盾和问题。沈阳市发展和改革委员会主任彭林介绍，一是经济总量不够大，具有牵动力和影响力的重大项目相对较少，经济结构不尽合理，自主创新能力还不够强，资源环境矛盾还比较突出，发展方式有待进一步转变。二是空间布局和利用不尽合理，主题功能区有待进一步培育。三是作为中心城市的承载力相对薄弱，辐射和带动作用有待进一步加强。四是社会发展滞后于经济发展，城市建设和管理需要加强，投资环境尚需优化，人民群众的生活水平还有待进一步提高。把沈阳建设成为国家中心城市，这是沈阳市“十二五”规划确定的三大战略目标之一。这一战略目标的确定，既是沈阳老工业基地全面振兴的内在要求，也是沈阳老工业基地全面振兴里程碑意义的标志。创建国家中心城市意义重大国家中心城市指的是具有多种主导功能、起着枢纽作用的城市，是在全国政治、经济、文化等诸多方面具备引领、辐射、集散等功能的中心城市。能获得国家中心城市的定位，对该城市及其所在区域的经济社会发展的意义极其重大其一，就全球来看，全球GDP的90是由城镇生产，而这90中，又有50以上由国家中心城市生产，其中科研、金融等高端服务70以上更是由国家中心城市所为。其二，国家中心城市肩负区域经济社会发展的领军功能，承担一些特殊的国家战略性产业职能或经济职能，如区域金融中心，国家新兴战略产业基地等；同时，国家中心城市也是国家深化改革开放的政策实验区。因此，国家中心城市在其所在国家经济社会发展中有重大影响，能够承担起国家赋予它的重要战略性使命。其三，在城市化与全球化时代，一个国家的地位或一个地区的地位，是由中心城市的地位所决定的。由此可见，获得国家中心城市的定位，不仅仅是一张美誉度极高的非常重要的“名片”，而且其中蕴藏着巨大的政策和体制机制创新机遇、极大的发展空间、超凡的影响力、号召力和凝聚力，因此，努力创建国家中心城市，对沈阳老工业基地的全面振兴具有重大的意义。沈阳创建国家中心城市基本条件已经成熟综合实力优势突出。改革开放30多年来，特别是“十一五”以来，沈阳经济社会得到长足发展，人民生活水平迅速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的崭新时期，综合经济实力得到了空前的提升，这为沈阳创建国家中心城市打下了坚实的物质基础。发展空间显著优化，发展潜力巨大。沈阳东南西北中各具特色的发展空间格局基本形成东部汽车零部件产业、南部高新技术产业、西部装备制造业、北部农产品深加工与光电信息产业、中部中央商务走廊。在装备制造业发展方面，沈阳装备制造业具有装备辽宁、装备中国和装备世界的能力，这为沈阳创建国家中心城市提供了可持续发展的支撑。政策优势日趋显著。这体现在一是国家关于振兴东北等老工业基地的战略进一步强化的政策机遇。2003年中央实施了振兴东北等老工业基地的战略，近年来，国家又进一步深化了振兴东北等老工业基地的战略，这为沈阳的进一步发展提供了前所未有的政策机遇。二是沈阳经济区改革发展上升为国家战略的历史性政策机遇。2010年4月6日，国务院批准沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区。为此，国家和辽宁省政府出台了一系列配套政策措施支持沈阳经济区的发展，从而使沈阳创建国家中心城市的政策优势得到了进一步增强。全运会为沈阳创建国家中心城市带来了难得契机。2013年全运会在沈阳召开，这将为沈阳的城市建设、提升城市建设管理水平、提高沈阳的知名度、美誉度，进而为沈阳创建国家中心城市提供了难得的契机。总之，国家中心城市的建设，体现了我国区域发展的战略调整，在现有的五个国家中心城市中，上海是东部的中心，北京、天津是北方地区和环渤海地区的中心，广州是珠三角地区的中心，重庆则是中西部唯一的中心。而沈阳作为东北的中心城市有悠久的历史，无论从沈阳的自身条件，还是从国家创建国家中心城市的战略意图来看，沈阳是最有条件、最有可能在创建国家中心城市的竞争中率先突破。全力以赴创建国家中心城市根据国内外的实践经验，考察国家中心城市有七大指标综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等。因此，沈阳创建国家中心城市的战略、对策与措施必须围绕着上述指标，根据沈阳的实际，有的放矢，积极推进。科学规划。“十二五”期间沈阳创建国家中心城市，它的经济体量、软硬环境建设、百姓幸福指标等应该达到什么目标，需要进行深入的调查研究和科学规划，要通过对自身的优劣势分析以及与相关城市的比较分析，提出沈阳建设国家中心城市的主要标志、战略路径及任务措施。在此基础上，还要进一步积极争取国家和省里给予的政策倾斜。“十二五”期间要进一步优化发展环境、全面提升沈阳的聚集功能。发展环境（软、硬环境）是创建国家中心城市的基础条件，为此，一是要完善现代化基础设施体系建设，全面提升城市现代化管理水平。二是要进一步加大生态环境建设力度，加快治理污染企业，建立市场准入门槛，严格限制高耗高排企业落户沈阳，使沈阳成为人居适宜、人与自然和谐、生态文明之都。加快推进沈阳经济区一体化进程，巩固沈阳创建国家中心城市的依托。国家中心城市实际上就是城市群的中心，城市群又是国家中心城市的依托。而城市群能否成为国家中心城市的真正依托，主要取决于城市群间的经济一体化程度。目前省政府正编制和实施以沈阳为中心五大产业经济带发展规划沈抚同城化经济带、沈本一体化经济带、沈铁工业走廊经济带、沈辽鞍营产业经济带和沈阜产业经济带。沈阳要按照省委、省政府的部署，积极推进与鞍、抚、本、辽、营、铁、阜七市合作，充分发挥中心城市极化和辐射功能，实施优势产业整合，全力推进五大产业经济带建设和区域经济一体化进程，进一步夯实沈阳创建国家中心城市的依托。二、沈阳市房地产分析近年来在国家宏观调控政策的作用下，沈阳房地产市场形势由去年的过热转向如今的平稳，房地产投资大幅增长，但总体上仍处于平稳，健康和可持续发展状态。就目前国家新出台的政策来看北京，上海，广州等一线城市房价最高，政策敏感性强，所以政策落实的迅速效果比较明显，影响较大。而新政在沈阳等二线城市具有滞后性。目前来看沈阳房地产市场没有出现大起大落，相比较与全国的副省级城市房价来说还是比较低的。保持小户型，中低价的房产供应，使刚性需求得到满足。特别需要提醒的是，到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游水平，这也就从另一个角度证明，沈阳对房地产开发的需求还是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。三、沈阳市商业分布就目前沈阳的商业格局来看，基本形成了以和平区和沈河区为主要的商业核心区域的现状。形成了中街商圈，太原街商圈，五爱商圈，三好商圈，西塔商圈，长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其中辐射范围大，对周边城市吸引力强。而五爱商圈，三好街商圈，南塔商圈均是辐射东三省的批发市场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其他的商圈区域性较强，是沈阳商业的补充。得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快速的发展，现已成为城市经济发展中的一项重要内容。四、沈阳市中街区域商业现状分析一基本状况1、区域市场界定本项目所指的区域市场是指中街商圈。该商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。2、商圈四至中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。3、商圈规模1占地面积中街商圈总长约1900米，宽约1400米，总占地面积26平方公里；其中，中街商业步行街长850米，宽18米。2商业面积中街商圈在营业总面积为60万左右，未开业包括闲置和在建商业网点营业面积约30万。该区总营业面积近100万。3年营业额该商圈年营业额超过100亿元。4、服务半径中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约30万人次。其中，本地消费者约占80，外地消费者约占20。5、目标客户群该商圈以沈阳市及部分外地的中高端消费人群为目标客户群，以年青、时尚为主力目标客户群。6、消费者认可度中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高。二区域定位中街商圈发展定位“4A级商贸文化旅游区”中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业区，目前，沈阳市政府正着力将其打造成“东北第一街”，政府将其定位为“4A级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，完成中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。三区域发展规划及前景预测1、区域规划目前，沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，政府将中街商圈定位为“4A级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。按照规划，中街商圈将以建设4A级景区为切入点，以建设“东北第一街”为统领，建设成布局合理、功能完善、环境优美、经济繁荣、最具竞争活力的中心商业区。同时，中街商圈将实行住宅控制规划，目前，中街商圈的住宅面积约占建筑物总面积的三分之二，政府规划510年使住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一以下。届时，一个独具历史文化底蕴、具有现代特色的大型综合商业区呼之欲出。2、前景预测中街2005年荣获“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。随着沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，将中街商圈定位为“4A级商贸文化旅游区”战略规划的实施及中街地区的综合整治，中街商圈的商业影响力和知名度在沈阳乃至东北地区日益提升，在未来几年，中街商圈将成为辐射整个东三省的历史文化特色街。3、小结中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心SHOPPINGMALL以及便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，中街商圈各专业性业种较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。从中街商务人流量看，中街商圈日人流量达30万人次，沈阳本地人约占80，外地人约占20。从该商圈的租金水平来看，由于各街功能定位和档次不同，造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。4、人流量分析经实地调查，中街正阳街至朝阳路段人流量周四大致为上午10点240人/5分钟；中午2点524人/5分钟；下午5点355人/5分钟。商圈日均人流量约30万人次，其中沈阳本地人占约占80，外地人约占20。5、租金水平分析目前，中街商圈的租金收取方式有两种第一种，各大型商场如兴隆大家庭、商业城、新玛特等采用按营业额的2030扣点形式抵扣租金。第二种，各临街铺面或小型商场按每月固定金额收取租金。目前，中街商圈各主要街道租金水平如下中街步行街步行街北侧平均租金8001500元/月步行街南侧平均租金8001500元/月正阳街步行街以南平均租金180250元/月步行街以北平均租金200300元/月朝阳街平均租金60300元/月东顺城街小商铺主要为住宅开的小门市，一般为自营，平均租金80250元/月北中街面积多数比较大，但因此地人流量较小，因此租金相对较低，平均50150元/月。中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心SHOPPINGMALL以及便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，中街商圈各专业性业种较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。从中街商务人流量看，中街商圈日人流量达30万人次，沈阳本地人约占80，外地人约占20。从该商圈的租金水平来看，由于各街功能定位和档次不同，造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。四商圈综合评价中街是沈阳市历史最悠久的商业中心，在消费者心目中认可度极高，每天高达30万的人流为整个商圈带来了无限商机。中街商圈是沈阳市的“4A级商贸文化旅游区”，是沈阳市政府正着力打造的“东北第一街”。随着沈阳市地铁的开通，以及区域旧城改造的完善，未来的中街商圈仍将占据沈阳市商业市场的核心地位。从商圈的整体定位看，中街商铺略低于太原街商圈，主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心SHOPPINGMALL以及便利店、专业市场等业态。区域业种分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。五中街商圈规划对现有商圈造成影响1扩大影响力，提升知名度中街商圈是沈阳历史最悠久的商圈，是沈阳市政府着力打造成的“东北第一街”。届时，中街商圈在沈阳乃至东北商业市场的影响将进一步扩大，知名度将得到大大的提升；同时通过将中街商圈与故宫周边的改造结合，中街商圈对中外埠旅游者的吸引力也将大大加强，区域客源更为广泛。2扩大规模，提升竞争力通过规划，中街商圈将在现有基础上分别向东、西、南、北延伸，变成一个名副其实的商业“圈”。随着商圈规模的扩大，其影响力将进一步扩大，竞争力将进一步提升。3改善购物环境，增加吸引力通过规划改造，中街商圈的整体形象将得到进一步改善，购物环境也将得到提升，从而增强对消费者的吸引力。第二部分项目分析一、项目概况用地面积187445平方米总建筑面积99858平方米其中地上建筑75530平方米地下建筑24270平方米容积率403建筑主体高度308米二、周边环境分析本项目地处沈阳市商业中心中街和正阳街交汇处，位于正阳街西侧与中街步行街一楼之隔，属于五星商圈的核心范围，其商业价值具备先天的区位和地段优势。项目南临故宫步行仅需5分钟。基地位于沈阳中街商业圈内，近沈阳金廊，亲沈阳故宫。从城市角度看（直线距离）向西北至沈阳北站CBD35公里向西至市政府3公里，至金廊25公里向南至故宫04公里交通状况现有公交系统正阳街132、213、222、290、118、环、257、287、276、292、296、294朝阳街257、287、276、296、294、228、213、215、222、环、290、292、117、118、132地铁1号线三、项目SWOT分析四、建设方案项目外立面（东北方向）项目外立面（南向）五、项目工程进度安排与时间节点第三部分团队结构一、项目开发团队董事长陈学军浙江永康人，1973年7月浙江师范大学中文系毕业，曾任教师、记者、总编、资深策划人，曾为多个重大项目担任首席策划，取得英国威尔士工商管理硕士学位，是清华大学唯一主讲浙商之道的客座教授。曾担任江西林达房地产总经理、湖南中南实业开发有限公司总经理、湖南九华投资董事长、沈阳国际纺织服装城董事长。先后成功开发21万平方米的“子龙花园”、50万平方米的“益阳香港城”、10万平方米的“枫城家具大市场”、50万平方米的“沈阳国际纺织服装城”。2006年，荣获“中国最具魅力企业家”称号；2007年荣获“中国十大企业策划大师”；2008年荣获“中国蓝筹地产价值人物”，“20072008辽宁省十大经济人物”，“中国地产十大领军人物”。多次受到国家领导人的会见，在行业有较大的影响力。总经理马方开浙江永康人，曾任永康市旅游局副局长、纪委书纪。曾担任中国科技五金城永康市旅游房地产公司总经理，组织开发18万平方米的“旅游住宅”项目、上海服装城有限公司总经理，合作开发38万平方米的“上海服装城”市场项目、河南康弘房地产开发有限公司董事长，组织开发13万平方米“香格里拉城市花园”项目、湖南金城资产管理有限公司董事长，参与开发14万平方米“天宇和园”商住项目、湖南方泰房地产开发有限公司董事长，组织开发6万平方米的“明水大市场”市场项目。总策划段宏斌广州道本创造者，多年来专注于国内商业地产的发展战略研究，历任大型商业地产项目经营管理公司总经理等职务，曾主持操作及战略咨询的商业地产项目达数十个。对世界发展潮流与中国商业地产发展变革，以及微观商业项目的经营有深入的见解。著有世界级商业规划中国总鉴成功商业地产项目风险决策系统中国商业地产战国策、香港购物中心成功密码、商业地产开发建设实战指南、商业地产招商经营管理指南商业地产改变中国最佳购物中心操盘标本等著作，在传播新思想、推动中外商业地产模式研究、制定商业地产项目长线增值策略及现代经营推广方面取得卓越成就，在中国商业地产领域产生巨大影响。运营总监黄伯效1986年1990年浙江广告展览公司经理1990年今浙江第三届电视博览会筹副主任浙江电视台、浙江教育电视台制片人浙江银泰百货企划运营总监先后成功运作项目临海崇和门广场项目、杭州时代广场项目、杭州凯悦、利星名品广场项目,沈阳国际纺织服装城、常熟中国外贸内销中心服装专业市场、杭州（九堡）东大门商品交易中心参与项目杭州星光大道项目、常州莱蒙都会项目、嘉兴江南摩尔SHOPPINMALL、南京同曦鸣城、绍兴国际摩尔城、西藏那曲浙江商城、温岭九龙汇商业街项目、政府工程商业街项目项目工程总监陈跃松1986年毕业于南京建工学院完成土木工程本科学业1986年1989年在中国民用航空总局机场设计院工作，参加过山西平朔煤矿机库、海南海口机场、深圳机场、重庆江北机场、首都机场、杭州萧山机场、沈阳桃仙机场等等一系列众多机场的航站楼、航管楼、油库等等设施的结构设计工作，其间也多次作为设计代表参与各大机场建设1989年1991年以访问学者的名义，在意大利罗马大学讲学1991年2007年旅居意大利，其间主要从事商业活动，在意大利创建巨麦利投资有限公司，参加过麦德龙仓储超市在意大利多个地区的建设，巨麦利主要参与工程技术服务2007年至今回国，受聘于由南非在华投资的拉普斯置业有限公司，在银川拉普斯水上购物城的商业项目中任工程总监资本运营总监刘晓锋2006年2007年任东莞市方达集团有限公司投资发展部副总监,兼董事会办公室秘书；2007年2009年任上海华源制药股份有限公司副总裁，兼任公司首席财务官；2009年2009年任东莞市方达再生资源股份有限公司总裁；2009年2010年任东莞市方达再生资源产业股份有限公司董事；2009年2011年任东莞市勋达投资管理有限公司（东莞市方达再生资源产业股份有限公司大股东）常务副总经理；设计单位株式会社日本设计株式会社日本设计成立于1967年9月1日，是以设计日本第一栋超高层建筑而闻名的日本顶级大型组织型设计公司。2008年4月至今，公司拥有员工754名，其中一级注册建筑师353名，注册结构工程师63名，设备电气工程师115名，城市规划设计师53名，室内建筑设计师21名，景观设计师15名。公司规模和年间设计量均占日本国内设计同行的前列。公司分别于1998年通过ISO9001国际质量体系认证，2000年3月通过国际环境管理体系认证。公司的体系质量和社会评价为顶级设计事务所。项目类别城市规划、城市设计、环境评价、建筑设计、景观设计、室内设计；建筑与环境设备设计等。主要代表作1、东京都新宿CBD城市规划、城市设计、部分单体建筑设计2、东京都品川CBD城市规划、城市设计、部分单体建筑设计3、东京都日本桥一盯木大楼4、东京都东京大厦5、东京都日本桥新三井大厦6、东京都日本国立美术馆7、长崎县立美术馆8、爱知世博会主题馆9、上海国际世贸中心10、上海世博会日本馆11、上海太平洋喜来登酒店12、上海浦东图书馆13、东京都松下电器总部大楼在中国发展早在中国对外开放初期，日本设计就开始在中国境内的发展提供项目服务，随着业务的不断发展，在2003年设立上海代表处，然后于2006年注册为独立法人设计咨询公司，更有效的为中国区提供全面的服务与支持。截止到2007年，日本设计在中国参与的设计项目过百。1、上海国际贸易中心2、上海日航龙柏饭店3、日本兴业银行北京分行4、天津国际金融中心5、南京世贸外滩凯悦酒店6、厦门海峡交流中心7、深圳市第九人民医院8、佛山新闻中心9、三亚时代海岸10、上海太平洋喜来登大酒店11、上海音乐厅12、上海中星城项目13、北京京广中心14、西安唐华宾馆15、厦门国际物流中心16、深圳市民中心景观设计17、深圳黄金台规划18、博鳌金海岸酒店19、沈阳利福广场20、无锡火车站北广场综合交通枢纽设计施工图设计上海建筑设计研究院有限公司上海建筑设计研究院有限公司（以下简称SIAD）（原名上海市民用建筑设计院），创建于1953年，1998年与华东建筑设计院合并组建上海现代建筑设计（集团）有限公司，是一家国际领先具有工程咨询、建筑工程设计、城市规划、建筑智能化及系统工程设计资质的综合性甲级建筑设计院，也是中国乃至世界最具规模的设计公司之一，已有近60年的丰富从业经验。1999年通过ISO9001质量保证体系国际认证；2004年被授予上海市质量金奖企业；2008年获得上海市高新技术企业。公司自1998年以来连续被评为上海市文明单位，2007年被上海市授予“五一劳动奖状”企业称号。估算单位北京威宁谢工程咨询有限公司威宁谢是一间独立的建筑工料测量和建设本值顾问公司，专门为建筑工程提供造价估算、招投标及评标、合同编制及管理、工程款审批和最终结算专业咨询服务。自1949年创办至今，威宁谢一直在香港的工料测量界占一领导地位。工料测量师是建筑造价、建筑成本管理与合约形式选择的专业人才，在客户、建筑师、工程师和承包商之间担任客观公正的联系角色，从初步设计至竣工，为每一阶段执行财务控制、成本及合约管理的职责。项目招标代理辽宁文星招投标代理有限公司公司成立于2004年2月，经营范围工程招投标代理、药品、医疗器械招标代理、工程预决算编制及招投标信息咨询服务。工程招标代理为甲级资质，政府采购现为二级资质，目前公司拥有员工三十人以上。监理公司中辽国际工程建设项目管理公司中辽国际工程建设项目管理有限公司原名为中辽国际工程监理有限责任公司，公司于1994年成立，是以中辽国际经济技术合作（集团）公司泰国处为基础、为适应工程建设新机制而组建的高智能、高技术面向国内外工程建设项目的服务型企业。公司于2000年通过了ISO90012000质量管理体系认证，在公司的管理中全面导入了国际标准质量保证模式，使公司的质量管理水平有了更进一步的提高。公司多年来被评为AAA级信誉企业，2004年到2010年，直至连续七年被辽宁省工商行政管理局授予守合同重信用单位，2005年至2010年荣获沈阳市先进监理企业。施工单位上海第五建筑有限公司上海市第五建筑有限公司系上海建工（集团）总公司主要成员，上海建工股份有限公司（600170）全资子公司，前身为上海市第五建筑工程公司。公司成立于1964年，是具有房屋建筑工程施工总承包特级资质的国家大型骨干施工企业，公司现拥有专业技术人员1000余名，企业资产总额12亿元以上，年施工总产值40亿元以上，企业综合实力在全国建筑企业中名列前茅。公司遵循“以社会为责任、以顾客为中心、以员工为根本、以管理为基础、以技术为依托、以卓越为目标”的核心价值观，严格管理、注重质量、发展科技、讲求信誉，多次被评为全国施工企业先进单位、上海市先进企业、上海市重点实事工程竞赛优秀公司、上海市文明单位、全国用户满意企业、全国“守合同、重信用”三A企业、国家税务信用A类企业、银行资信A类企业等称号；荣获全国“五一”劳动奖状，并受到国务院通报嘉奖和表彰。公司秉承“一流产品、五建生命”的质量方针，1997年通过ISO9002质量管理体系认证，2003年通过质量（ISO9001）、环境（ISO14001）、职业健康与安全（GB/T28001）一体化管理体系认证。公司施工精益求精，工程质量优良，公司承建的铁路上海新客站、上海物资贸易中心大厦、上海虹桥友谊商城、上海大众汽车有限公司二期、上海民主党派办公大楼、上海十六铺交银大厦、中国平安集团全国后援中心等七项工程荣获建筑工程“鲁班“奖（其中四项获得国家优质工程银质奖）。公司连续二十年四十多项工程获得上海市建筑工程质量最高奖“白玉兰“奖；获得市、部各类工程奖达百余项。公司始终把科技创新作为发展的不竭动力。公司拥有上海市级技术中心和甲级设计室，长期以来，形成了超高层、深基础及高级装饰、市政工程等一系列独特的工艺工法。发明了具有国际先进水平的超高层建筑整体升降脚手成套施工技术体系，获得上海市重大科技成果一等奖和国家发明二等奖，是全国唯一获得国家发明奖的建筑施工企业。公司遵循“信誉第一、服务至上”的经营理念，在上海城市建设和浦东开发、开放中承建了上海南浦大桥、杨浦大桥、徐浦大桥、上海城市高架路、轨道交通、上海磁悬浮示范运营线、上海世纪大都会等著名工程，留下了许多传世佳作；在沈阳、广州、深圳、福州、西安等国内城市也承建了大量地标性工程。二、营销团队北京君正置地房地产经纪有限公司简介君直理念解决问题的一把钥匙北京君正置地房地产经纪有限公司是一家成长型的公司，成立九年来，一直致力于中国房地产高端产品的研究和策划，随着中国乃至北京房地产行业逐渐成熟，君正公司也借此机遇得到飞速发展，形成强有力的核心竞争力，在市场上得到各开发商广泛认可，业务服务内容涉及房地产开发的所有领域。公司业绩北京经济技术开发区规划局独家合作伙伴参与北京经济技术开发区东区扩区研讨以及市场可行性分析；参与北京经济技术开发区商业项目布局定位和市场推广报告；太阳花社区全程市场定位策划以及推广方案制定，并执行销售工作并零结案；润千秋佳苑全程市场定位策划以及推广方案制定，销售工作圆满结束；沈阳协和广场全程市场营销以及推广方案制定，销售工作已圆满结束；沈阳国际纺织服装城中途接手该项目市场营销和定位，彻底扭转销售局面，现销售工作结束，正在参与运营以及招商工作。沈阳亿海阳光皇姑区35万平方米中端大盘，沈阳分公司参与全程推广、策划、设计、定位、营销等工作，现处于客户蓄水阶段长春国际金融中心长春地标综合体项目，现沈阳分公司正在参与前期市场分析，商业定位，产品建议、产品分析阶段。内蒙古鄂尔多斯市佳美绿洲全程项目策划、广告、平面设计、定位、销售工作，项目已结案。内蒙古鄂尔多斯达旗御园帝景公司正在介入前期产品分析和研究，进行产品推广以及市场定位，目前正在进行客户蓄水工作。西安林河春天西安城东纺织城60万平方米大盘，目前正在进行产品合理化建议，以及客户摸底以及客户前期蓄水工作。北京经济技术投资开发总公司开发区“蓝领公寓”项目市场定位以及可行性分析；开发区“隆盛工业园”市场定位分析；海淀区科技园建设有限公司海淀后山地区开发低密度住宅可行性市场分析；北京天润建机房地产开发有限公司CBD“财源国际中心”项目市场定位及推广策划方案；北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司东城区玉河项目（四合院）改造复建可行性研究分析；芍药居经济适用房项目市场策划分析；三、运营团队北京鑫悦行房地产经纪有限公司简介香港俊星地产旗下成员北京鑫悦行房地产经纪有限公司成立于2005年，经北京市国土资源管理局和房屋管理局认证的综合性房地产专业服务机构。2005年以来，公司先后参与了“万邦科贸大厦”、“雅宝城”、“中瑞国际商场”、“城市广场”、“都会华庭”、“都会国际”、“东方银座”、“独墅逸致”、“CEPAMALL”等多个项目的前期策划、投资顾问、营销策划和全案代理；累计销售额过30多亿元。目前，公司合作客户有香港泛海，俊星地产、黄海地产、雅宝地产、诚钺地产、首钢地产等。第四部分营销分析一、竞争分析现有竞争项目流行前线地下商城流行前线地下商城名称流行前线地下商城位置正阳路与中街路交汇处地下营业时间上午930下午600总营业面积4700平方米流行前线地下商城分区业态索引业态铺位个数租金A包饰空间31B金履世界22C明店广场42D流行服饰77E海派服饰72F针织天地17业主出租450700元平米月不等商城出租125165元平米月不等合计261主要指标总营业面积4700平方米（南北长190米，东西宽20米，局部50米）店铺单体面积810平方米个（10平米个的占90）出兑价格（好处费）15000元平米人流上午660人次小时；下午出口8个电梯4部注出租率为100沈阳大春天沈阳春天名称沈阳春天（大商城）位置中街步行街营业时间上午1000下午700总面积24000平方米楼层索引楼层业态楼层面积单个店铺面积租金5F假日欧洲2500平米1550平米50元/平米月4F外贸商城2500平米2050平米220元平米月3F运动牛仔城2500平米2050平米300元平米月2F地铁一号线4000平米60100平米联营形式25扣点1F时装展览中心14000平米35150平米3501000元平米月B1F概念与发现2000平米815平米340370元平米月1层主要品牌楼层品牌1F艾捷平方、报喜鸟、VERIBLE、耐克、JACKJONES、ONLY、KUHLE、ZIPPYZIGGY、HAPPYHOST、ADIDAS、CHARFEN、VIE、USEELL、密雪儿、蔓娅奴、SUSSI、LARISSA、DONEED、米奇乐、T2R、DALIANGFASHION、TAHAN、太平鸟、JONBO、天伦、GOOG、欧点、DODOS、A/E、JORYA、ADENA、FAIRWHALE、TOUGH、MIAMIA、EITIE、JNBJUSTNEWBEGIN注出租率为100沈阳小春天沈阳春天名称沈阳小春天（大商城对面）位置中街步行街营业时间上午1000下午700总建筑面积39000平方米楼层索引沈阳春天（大商城对面）总营业面积3900平方米楼层业态品牌楼层面积单个店铺面积租金2F鞋各种杂牌1300平米20平米90元平米月1F流行服装各种杂牌1300平米58平米400元平米月半1F流行服装各种杂牌1300平米1215平米400元平米月沈阳春天（兴隆西门对面）总营业面积6400平方米楼层业态品牌楼层面积单个店铺面积租金3F外贸商城各种杂牌2800平米1020平米50元平米月2F运动牛仔城各种杂牌2800平米1020平米80元平米月1F概念与发现各种杂牌2800平米10平米220元平米月沈阳商业城沈阳商业城名称沈阳商业城位置中街步行街营业时间上午930下午900总建筑面积79000平方米沈阳商业城楼层索引名称沈阳商业城总营业面积67000平方米楼层业态楼层面积单个店铺面积租金6F电器、影院11000平米5F床品、家具用品、男正装、休闲装、衬衣、西裤、羽绒、饰品、T恤11000平米4F精品职业装、时装、裘皮、休闲装、女裤11000平米3F国际休闲、少女装、淑女装、内衣服饰、羊毛服饰、织棉服饰11000平米2F鞋11000平米1F文钟、皮具、百货12000平米40100平米2325提点注商业城出租率为100沈阳商业城主要品牌楼层主要品牌单体面积6F餐饮、电器5F罗蒙、报喜鸟、罗马世家、雅戈尔、杉杉、红豆、七匹狼、九牧王、丹虎、皮尔卡丹、劲霸、里奇鲍斯、金利来、开开、SATCHI、华伦天奴、STAVA、EZZE4F应大、柯罗巴、凯撒、玛斯菲尔、哥弟、玖姿、菲姿、滕氏、雅琪、娜尔斯、声雨竹、MARISFWLO、BERRY、AMASS、FINITY、LILLY、MOKEDINE3FESPRIT、艾格、衣恋、ONLY、柯罗娜、U2、G2000、罗宾汉、以纯、史努比、LYDS、JACKJONE、VSCAP、播、60120平方米LYDS（雷沙）、BRAXTON（霸狮腾）、2F汤普葛萝、百丽、他他、天美意、思加图、森达、康柰、哈森、吉尔达、富贵鸟、老人头、烟斗、星期六、博雅斯、欧玫柯、袋鼠、绿草地（意大利进口）、CD、巴黎世家、接吻猫、奥卡索、皮尔卡丹、达芙妮”；运动休闲“耐克、阿迪、锐步、背靠背、美津浓、李宁、匹克、安踏、金莱克、康威1F化妆品AQUA、COGI、AFAVOR、AVON、ADIDAS、RECIPEO、百草集、雅嘉、靓妃、AUPRES、旁氏系列、MAYBELLINE、OLAY、羽西、SHISEIDO、PAREL、GAROLINA、HERRERA、BEBON、NINARIUI、清妃珠宝潮宏基、周大福、六福、潮宏基、翠之园、PT950、依泰莲娜、美时钻、周大生、GOLAY、金至尊、福麟珠宝、兆亮珠宝表OMEGA、RADO、NIVADA、TITONI、TISSOT、BAUMEMERCIERBORELCASIO沈阳新玛特新玛特名称沈阳新玛特位置中街步行街营业时间上午930下午930总建筑面积80000平方米沈阳新玛特楼层索引名称沈阳新玛特总营业面积54400平方米楼层业态楼层面积单个店铺面积租金7F都会休闲馆文化会馆、贵宾厅、电影城、美体美容美发7274平米6F童玩美食馆童装、童玩、童鞋、童车、婴童用品、亲子乐园、美食、电玩、牛巴店7682平米单个铺位面积40150平米。电玩城900平米5F居家生活馆大小家电、视听音响、厨房用品、卫裕用品、文具7123平米4F绅士精品馆名牌正装、衬衫、领带、西裤、男士杂货/皮件、箱包中性休闲服、运动休闲、商务休闲、牛仔服、羽绒服7200平米3F名媛淑女馆名牌淑女装、淑女休闲、职业装、羊毛绒、内睡衣、裘皮、女包6630平米2F流行少淑馆名牌流行少淑女装、流行少女装、流行少女休闲装、流行杂货、流行饰品、休闲手表、仙踪茶坊6630平米1F仕女名品馆名牌化妆品、流行彩妆、女鞋、男鞋、黄金珠宝、名表、国际精品、赛客咖啡吧、修鞋、总服务台6477平米3060平米25提点B1F超市、手机专区、其它4600平米5060平米超市面积3600平米B2F停车场沈阳新玛特主要品牌楼层主要品牌单体面积4F马其堡、雅戈尔、杉杉、富哥、威克多、路易斯兰”LEE、LEVIS、七匹狼、TONYWEAR、JACKJONE、马克华菲、九牧王、USPPOLO、BENETTON/贝纳通、TONYJENS、WOLSEY、萨巴蒂尼、雷迪波尔、路易诗兰、皮尔卡丹、罗伦佐、堡斯罗、VICUTU、3F马天奴、玛丝菲尔、玖姿、影儿、滕氏、撒尔曼尔、红缘坊、思尔丽、SNOOPY、贝拉维拉、花木马、ADLUKATOWN一点红、柯罗巴、哥弟、丽莱、SANONG、SINO、LAPARGAY、依瑶、流行秀、JESSICA、OGIRL、INGLU、依维斯、温莎蒂2FB2、ELAND、JOJO、艾格、阿桑娜、EV、EDC、U2、ONLY、VEROMODE、淑女屋、哥弟、马克华菲、ESPRIT、OASIS、TEENIEWEENIEBEAR、JPR、MAMBA、贝拉维拉、季候风、凯迪米拉、CIRCLE、TR/BECA、OASIS、EV、COOLSTAR601001F化妆品AUPRES/欧珀莱、AMORE/爱茉莉BORGHESE/贝佳斯BIOTHERM/碧欧泉、CD/迪奥CHANEL/香奈儿、ELIZABETHARDEN/雅顿、GUERLAIN/娇兰、SKII、H2O/水之澳、KOSE/高丝、KANEBO/嘉娜宝、LANEIGE/兰芝、LANCOME/兰蔻、LOREAL/欧莱雅、MAYBELLINE/美宝莲、MENARD/美伊娜多、MARJORIEBERTAGNE曼诗贝丹、GIVENCHY纪梵希、REVLON/露华浓、REDEARTH/红地球、积姬仙奴鞋类“百丽、瑕步士、其乐、欧枚柯、HARSON/哈森、思家图、他他、达芙妮、鳄鱼恤、袋鼠、天美意、汤普葛罗、姬龙雪、接吻猫、华伦天奴表MONTBLANC、FENDI、ROLEX、TUDOR、RADA珠宝周大生、宝亨达、法国樊迪、翠华、周大福、周新新、泰伦0101流行馆名称0101流行馆位置中街步行街营业时间上午930下午900总建筑面积40000平方米沈阳0101流行馆楼层索引楼层面积平方米业态租金7F1943中性量贩，茶餐厅，特卖场6F1943名店运动城5F1943名店运动城4F1943少淑装，内衣文胸，女性精品配饰3F1943女装，少女休闲，流行配饰，女士杂品2F1943男士休闲，牛仔，精品配饰1F1943彩妆，流行女鞋，休闲鞋经营总面积13600按25扣点主力消费者年轻、流行、休闲、运动为主题，目标顾客是对流行时尚高度敏感的1835岁的年轻人。沈阳0101流行馆主要品牌楼层主要品牌单体面积7FSMM/、FAIRYFOX、BINYIUN、HMS、BAILIDE、FVPARTIES、SANFAN、AMMYEES、BALENO、STUNNER、EMINU、LOOKAA、YISHION、LHS、LNCOLOUR6F5FKAPPA、UMBRO、好家庭、李宁、百事、米高、AVIA、NIKE360、热浪4FOCHIRLY、RESERNED、MENEAYN、SINOJEANS、SIMTLY、CHABER、EXCEPTION、MORGAN、FUXIONA、LALA、NOVELL、UMON、EVESS、SENER、YISELLE、WBWQ、SUENYAN、A、ZNJ、LOYUKA、VFRAAS3FBEASE、MIGAINO、HUNAMUKUBA、ONLY、FRIZZ、MACJAC、PACCO、ATTITUDE、FIFTYFOUR、ASTROBOY、T2R、MICHEYLE、GIORDANO、BTBOITE、B22FNAUTICA、GOZZI、TREKTRAVEL、FAIRWHALE、RIVERSTONE、ICEFIRE、TONYWEAR、TONYJEANS、FANTASY、LANGBRIGS、MINGREN、EBASEGARCONS、BAMBINI、TIKU、ZIPPO、VONE、RICHIN、SAMSONITE、STARCO1FAUPRES、HERBORIST、VICHY、LAROCHEPOSAY、AVENE、REDEARTH、COOLALA、POSTLIYA、LOVEXILANS、BELLE、BATA、STACCATO、MIRABELL、INNET、OLMEC、CHCH、SAFIYA、AVA、ROSSME、CABRECO、KISSCAT、JC、MISSSIXTY6080平方米兴隆大家庭兴隆大家庭名称兴隆大家庭位置中街步行街营业时间上午930下午930总建筑面积197000平方米沈阳兴隆大家庭楼层索引楼层业态4室内公园旱冰场、电玩城、保龄球、环幕4D影院3现代广场手机世界、数码照材、音箱广场、电视城2旗舰店广场精品服饰、国际国内名品（注出租率为90）1名品广场名品服饰、商务休闲区（注出租率为50）G运动365、休闲联邦B1兴隆超市、兴隆小吃、兴隆土特产南楼B2停车场5羊绒世界、羽绒世界4儿童窗品商场童装、童鞋、婴儿用品、玩具城、床上用品、时尚布艺3服装商场男士正装、男士休闲装、衬衫世界、袜子世界、职业女装、时尚女装、中老年服饰、商务牛仔2青春装商场少淑装、休闲装、女士内衣、四季袜子、四季帽子、百货饰品、家具饰品1时尚流行馆北楼（广场区）B1兴隆鞋城总面积197000平方米租金2326提点沈阳兴隆大家庭地下部分情况G层业态以休闲服饰为主主要品牌梦幻河玛、佐丹奴、班尼路、真维斯、茵佳妮、拜丽德、阿瑟斯、埃古、堡狮龙、APPLES、流恒色、天美意、李宁、霸狮龙、意飞逊、唐狮、衣之纯、依米妮、远东十八、达芙妮、柏仙多格、卡玛、美特斯邦威、罗宾汉、以纯、绿加等等店个数45个单个店面面积50平方米总面积2800平方米休闲一条街租金25扣点业态运动服饰为主主要品牌NIKE、361度、ADIDAS、特步、AILE、美津农、贵人鸟、KAPPA、NIKKO、CONVERSE、名足、锐步、PEPSI、双星、PUMA、乔丹、雷速、PROTONIC、亚礼得、李宁、MEPTEP、赛琪、德尔惠、求质店个数28个单个店面面积30、50、100平方米总面积2800平方米运动一条街租金25扣点B1小吃、土特产、超市总面积1500平方米小吃租金1000元平米月超市面积5000平米土特产面积400平米B1F鞋城总面积5000平方米单体面积3050平米个租金23提点15管理费沈阳兴隆大家庭主要品牌楼层主要品牌5F鄂尔多斯（90平米）春竹鹿王日神依云赛兔花花公子（24平米）恒源祥（40平米）褚氏方圆鸭鸭（80平米）波斯登（90平米）雅鹿（200平米）4F巴拉巴拉兔仔唛酷乐猫加菲猫酷儿奇奇库小星星太子童装娃哈哈米奇妙世界（3050平米）3FCAREFREE卡芙芮XGLTEKEMANOBOTON30平米杉杉雅戈尔胜龙洛兹64平米皇家圣保罗红领服饰80平米DLKS30平米乡奴30平米百年烟斗丹虎金狐狸鳄鱼50平米与狼共舞柒牌乔夫利朗班塞尔斯尔丽50平米2F歌瑞斯芬淑女坊雪尔昵50平米三枪欧风宜尔爽华伦天奴新1系歌帝20平米北楼1F皮具凯萨RICHBOSSLEONARDO皇冠金利来皮尔卡丹烟斗梦特娇40平米化妆品羽西LOREALRECIPEO一朵OLAYAUPRES夏绿蒂OVON30平米南楼2FOYE欧也30平米酷30平米MASFERSU126平米太平鸟64平米LASARO85平米来吉鸟10平米MBNSHQ15平米E讯35平米赛思特司110平米BELLVILIES