某片区安置房项目可行性研究报告

第一章总论第一节项目背景一、项目名称XX片区安置房项目二、建设场址XX区XX路南侧、XX路西侧区域三、建设单位XX市旧城改造投资运营有限公司四、建设单位概况为加强全市旧城改造的投融资管理，提高资金使用效益，加快旧城改造步伐，盘活存量土地，XX市政府于2006年7月下发XX市人民政府关于组建旧城改造投资运营有限公司的通知（XX政字200626号），批准组建国有独资企业XX市旧城改造投资运营有限公司，与XX市旧城改造投融资管理中心一套机构，两个牌子，主要负责二环路以内的旧城改造工作。公司注册资本1亿元，内设办公室、财务处和六个业务处，现有职工50人，经营范围为受市政府委托开展旧城改造项目的投资、融资业务，从事授权范围内的国有资产运营管理；房屋和土木工程建筑施工，建筑安装施工，建筑装饰施工，房地产开发经营等。五、可行性研究报告编制依据1、XX市城市总体规划（2006年2020年）2、XX市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知（XX政发20079号）3、投资项目可行性研究指南4、建设项目经XX评价方法与参数（第三版）5、建设单位提供的其他基础资料六、项目提出的背景进入二十一世纪，是XX市率先实现现代化的重要战略机遇期，也是XX城市现代化建设的关键时期。XX市委、市政府适时提出了“实现新跨越，建设新泉城”的发展目标，制定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的基本方针，始终坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高水平经营”的工作思路，实现XX城市建设的新突破。目前，全市污染防治、生态建设和泉群保护取得重大成就，城市面貌明显改善，城市建设进入了全新的发展阶段。随着XX市城市化的发展，城市规模日益扩大，原来远离城市的棚户区逐渐变成了城市的一部分，与日新月异的城市新兴部分相比，棚户区成了城市中环境最差、贫困人口聚居的地方。目前，全市旧城区内集中连片的棚户区（指城区二环路以内城市国有土地低洼易涝、基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中的区域）约有38个，房屋总建筑面积达196万平方米。这些棚户区大都建设年代久远，房屋破旧、低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大，居民生活极为不便，严重影响了城市整体面貌和市民生活质量的提高，制约了城市的发展和城市地位的提升，阻碍了城市化的进程。2007年，棚户区改造被确定为XX市政府第一项重点工作，尽快改善棚户区居民居住条件成为首要的民心工程。为此，XX市政府专门下发了XX市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知（XX政发20079号，并成立了XX市旧城改造工作领导小组，计划用3年时间基本完成旧城棚户区改造任务。通过改造，实现棚户区居民居住水平和生活质量大幅提高，周边地区人居环境和生态质量明显改善，市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。同年5月，棚户区改造工程全面启动，改造计划分三个阶段推进第一阶段为启动阶段，第二阶段为大规模展开阶段，第三阶段为扫尾和补充改造阶段。2009年，XX市又进一步扩大棚户区改造规模，在原计划38个片区基础上新增加66个零星片区，拆迁建筑面积由196万平方米增加到460万平方米。截止到去年年底，全市棚户区改造已启动36个集中片区和31个零星片区，开工建设安置房210万平方米。进入2010年，XX市剩余的棚户区改造项目正在加紧策划、开工。XX片区位于XX市XX区，区域内现有居民约5189户，拆迁建筑面积约185万平方米。为加快推进该区域改造步伐，XX市旧城改造投资运营有限公司决定实施本项目，拟在XX路南侧、XX路西侧为该区域居民开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区。目前，项目前期各项准备工作正在稳步推进。七、项目建设的必要性1、项目建设符合XX市城市总体规划，有利于促进城市发展总目标的顺利实现根据XX市城市总体规划（2006年2020年）（以下简称为规划），XX城市性质确定为“山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”；城市职能定位为“加强和完善的城市职能全省的政治、经XX、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽。培育和凸显的城市职能现代服务业和总部经XX，高新技术产业和先进制造业”；城市发展总体目标是“到2020年把XX建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。”根据规划，XX市将构筑“一心三轴十六群”的城镇空间组织机构，即以XX中心城市为核心，形成三条城镇聚合轴，组建十六个城镇组群，促进市域城镇协调发展。其中作为“一心”的中心城空间结构规划为“一城两区”，“一城”是指玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间的主城区；“两区”是指西部城区和东部城区，西部城区是指玉符河以西地区，东部城区是指绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。XX市“一城两区”空间结构如图11所示。图11XX市“一城两区”空间结构示意图主城区由旧城、党家、腊山、燕山、王舍人和贤文六大片区组成，规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经XX、科技和文化中心功能，发展会展、体育、物流等新兴服务业。建设腊山、燕山两个新区，疏解旧城的中心功能；加强王舍人、贤文两个片区传统产业的改造和高新技术产业的发展。其中旧城片区位于二环路以内及二环南路以南部分地区，在加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。加快建设旧城区，以调整优化为重点，改造棚户区、危旧房，改造完善基础设施，改善和提升老城整体环境，提升城市综合服务功能。本项目拟在XX区XX路南侧、XX路西侧区域开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，符合XX市城市总体规划，有利于促进城市发展总目标的顺利实现。2、项目建设符合XX市住宅业发展规划，有利于促进居民小康居住目标的尽早实现住宅业的健康持续发展是建设和谐社会的重要物质保证，关乎着经XX社会的发展质量和人民群众的生活水平。为此，XX市以增加居民住宅有效供给和改善人居环境为目标，大力实施安康居住工程，增加中低价商品房供应；以商品住宅性能认定为突破口，全面提升住宅综合质量；大力发展节能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地产一级市场，培育房地产二、三级市场，规范房地产中介服务。XX市城市总体规划（2006年2020年）提出建设服务社会化、保障社会化、满足现代化生活需求的和谐宜居社区，初步形成相应的居住社区公共服务中心。加快旧城旧居住区整治改造，完善基础设施和公共服务设施，提高空间使用效率，提升居住环境质量。新区住宅建设坚持统一规划、综合开发、配套设施与住宅同步建设的方针。以大运量公共交通站点和各级公共中心布局为导向，形成各片区相对均衡并各具特色的居住格局。到2010年，人均住宅建筑面积达到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于18平方米，住宅成套率达到87。到2020年，人均住宅建筑面积达到39平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于235平方米，住宅总建筑面积将达到13000万平方米左右，全面实现小康居住目标。本项目拟开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，符合XX市住宅业发展规划，有利于促进居民小康居住目标的尽早实现。3、项目建设符合XX市棚户区改造政策精神，有利于改善棚户区居民居住条件和生活水平XX市棚户区遍布于市区四大区内，大都建设年代久远，有的甚至超过了半个世纪，住房大都破旧不堪、拥挤杂乱，环境脏乱，居民生活极为不便。棚户区内户均面积大多不到40平方米，很多人一家三代都挤在一起，大多居民都无力购买新房。为加快推进全市棚户区改造工程，XX市政府专门下发XX市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知（XX政发20079号），明确提出棚户区改造总的要求是以科学发展观为统领，以改善民生为主旨，贯彻“政府主导、市场运作、政策扶持、阳光操作”的方针，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则，完善“市区联动、以区为主、部门协作、合理推进”机制，改善人居环境，促进社会和谐。本项目拟在XX区XX路南侧、XX路西侧区域为XX棚户区居民开发建设一个现代化居住小区，为其提供布局合理、市政和生活服务设施配套齐全、面积适宜、价格适中的经XX型成套住宅，符合XX市棚户区改造政策精神，对加快XX棚户区改造步伐，改善棚户区居民居住条件和生活水平，促进社会和谐具有重要意义。4、项目建设有利于促进XX市经XX可持续快速发展棚户区大多地处XX市旧城片区中心地带，地理位置优越，很多位于商业旺地，交通便利，改造后有利于带动沿线房地产市场，形成崭新的商业圈，彻底改变区域脏、乱、差的形象。同时，房地产市场的关联行业，包括家居装修、日用百货、中小型商业超市等一系列产业也将随着棚户区改造、回迁而面临巨大的商机，最终将形成一张以棚户区改造为源头和提升力的产业网。本项目拟开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，能够为XX棚户区居民提供充足的拆迁安置房源，加快其改造步伐，有利于增强XX市城市综合服务功能，带动相关行业蓬勃增长，促进全市经XX可持续快速发展。第二节项目概况一、建设地址及用地面积项目建设场址位于XX市XX区XX片区，用地范围为XX路南侧、XX路西侧区域。项目分F地块和D地块两个地块进行建设。F地块总用地约1063公顷，其中可规划建设用地834公顷（以实测为准），城市道路用地231公顷。D地块安置房在D地块内分散建设。二、建设内容及规模项目总建筑面积为440812平方米，地上建筑面积356412平方米，地下建筑面积84400平方米。F地块总建筑面积372192平方米，其中地上建筑面积300192平方米，包括住宅建筑面积272447平方米，配套商业建筑面积23645平方米，面粉厂保留面积4100平方米；地下建筑面积72000平方米，包括地下车库面积51000平方米，地下储藏室面积21000平方米。D地块总建筑面积68620平方米，其中地上建筑面积56220平方米，包括住宅建筑面积48865平方米，配套商业7355平方米；地下建筑面积12400平方米，包括地下车库面积9100平方米，地下储藏室面积3300平方米。同时实施道路、绿化等室外工程，其中绿化面积为35330平方米，道路及停车场用地面积为43020平方米。三、项目总投资及来源初步估算，项目建设总投资为186636万元，其中建筑工程费用84602万元，其他费用79853万元，预备费用16445万元，建设期利息5736万元。项目建设所需投资由建设单位通过以下方式筹集资金1、拟申请银行贷款92000万元。2、建设单位自筹资金投入94636万元。四、主要技术经XX指标地块F规划用地主要技术经XX指标一览表序号项目名称单位数量备注1项目总占地公顷106311规划建设用地面积公顷83412城市道路用地公顷2312总建筑面积平方米37219221地上建筑面积平方米300192211回迁住宅建筑面积平方米256525212回迁公寓建筑面积平方米15922213配套公建面积平方米23645214面粉厂保留面积平方米410022地下建筑面积平方米72000221车库平方米51000222储藏室平方米210003地上容积率364地下容积率0865绿地率3526总建筑密度227居住户数（套）户41488居住人数人132749总停车位个1384地上109，地下1275地块D规划用地主要技术经XX指标一览表序号项目名称单位数量备注1总建筑面积平方米6862011地上建筑面积平方米56220111回迁住宅建筑面积平方米48865112配套公建面积平方米735512地下建筑面积平方米12400121车库平方米9100122储藏室平方米33006总建筑密度227居住户数（套）户8688居住人数人27789总停车位个176地上16，地下260第二章项目需求分析一、XX市棚户区现状随着现代化城市建设步伐的加快和城市化进程的推进，XX市房地产开发将继续保持稳定的增长速度。由于人们生活水平的不断提高，城市住房建设需求将越来越高。但是，从全市总体情况看，距城市化水平要求还有一定距离，从住宅质量方面看，住房质量参差不齐，特别是老城区居民住房，大部分比较陈旧，居住条件有待于尽快改善。与日新月异的城市新兴部分相比，旧城区成了城市中环境最差、贫困人口聚居的地方。棚户区是城市中危房集中区域的代名词。由于种种原因，XX市棚户区较多。目前，全市旧城区内集中连片的棚户区（指城区二环路以内城市国有土地低洼易涝、基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中的区域）约有38个，房屋总建筑面积达196万平方米。此外，还有大量的零星棚户区。这些棚户区大都建设年代久远，房屋破旧、低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大，居民生活极为不便，严重影响了城市整体面貌和市民生活质量的提高，制约了城市的发展和城市地位的提升，阻碍了城市化的进程。因此，加快棚户区改造工程刻不容缓。二、XX市棚户区改造措施棚户区改造工作是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强，责任十分重大。为顺利推进全市棚户区改造工程，XX市重点采取以下措施1、为加大推进力度，XX市政府已专门成立了XX市旧城改造工作领导小组，组长由市委副书记、市长张建国亲自担任，市委常委、副市长殷鲁谦和副市长邹世平担任副组长。领导小组办公室设在XX市旧城改造投融资管理中心，市政府副秘书长曹桦兼任办公室主任。旧城改造工作领导小组，统一领导全市棚户区改造。制定统一的政策标准，明确工作计划、重点和目标，统筹兼顾，搞好试点，分步实施，有序推进。各区政府作为实施主体，负责本辖区内棚户区改造的具体组织领导。2、根据政策要求，棚户区改造必须按照规划连片开发，有效整合旧城资源，加强土地集约利用和功能优化配置，做到改造一片成型一片。棚户区改造要与城市基础设施配套建设相结合，与环境整治相结合，与社区建设相结合，与完善住房保障体系相结合，与保护历史文脉、建筑、街区相结合。3、XX市政府要求棚户区改造根据不同情况，分别采取市场化运作、政府运作和市场与政府相结合运作的模式。引导鼓励市场化运作，通过市场融资进行土地整理熟化，安置房建设享受政府规定的优惠政策，经营性土地采取限定条件招拍挂出让；市场化运作有困难的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，实行净地出让；对土地附加值低、基本不具备市场化运作条件的，由市政府统一调控，采取项目搭配等办法推进改造。4、棚户区改造居民拆迁安置房按照普通商品房建设。要根据城市规划和国家有关建设程序和标准、规范，依法组织棚户区改造项目的设计、施工、监理招标，确保工程工期和质量标准以及公共基础设施的配套完善，真正达到明显改善棚户区及周边区域市容市貌和居住环境的目的。三、XX棚户区居民安置需求XX棚户区位于XX市XX区，区域内现有居民约5189户，居住条件都较差，配套设施不完善，户均面积大多不到40平方米，很多人一家三代都挤在一起，大多居民都无力购买新房，亟需拆迁的房屋总面积约185万平方米。综上所述，本项目根据XX市棚户区改造政策，结合XX片区现状实施安置房建设工程，政策方向明确，安置居民住房需求急迫。第三章项目建设规模项目分F地块和D地块两个地块进行建设。F地块总用地约1063公顷，其中可规划建设用地834公顷（以实测为准），城市道路用地231公顷。D地块安置房在D地块内分散建设。项目总建筑面积为440812平方米，地上建筑面积356412平方米，地下建筑面积84400平方米。F地块总建筑面积372192平方米，其中地上建筑面积300192平方米，包括住宅建筑面积272447平方米，配套商业建筑面积23645平方米，面粉厂保留面积4100平方米；地下建筑面积72000平方米，包括地下车库面积51000平方米，地下储藏室面积21000平方米。D地块总建筑面积68620平方米，其中地上建筑面积56220平方米，包括住宅建筑面积48865平方米，配套商业7355平方米；地下建筑面积12400平方米，包括地下车库面积9100平方米，地下储藏室面积3300平方米。同时实施道路、绿化等室外工程，其中绿化面积为35330平方米，道路及停车场用地面积为43020平方米。第四章建设场址及条件第一节建设场址项目建设场址位于XX市XX区XX片区，用地范围为XX区XX路南侧、XX路西侧区域。项目分F地块和D地块两个地块进行建设。F地块总用地约1063公顷，其中可规划建设用地834公顷（以实测为准），城市道路用地231公顷。D地块安置房在D地块内分散建设。项目场址位置示意详见附图一。第二节建设条件一、场址地质条件项目场址尚未做工程地质勘察，建议项目建设单位尽快委托有关部门进行场址的工程地质勘察，出具工程地质勘察报告，摸清场址的工程地质情况。二、地震烈度XX市的地震烈度为六度。三、气候条件XX市地处东经11659，北纬3641，为中纬度地带，属北温带湿润大区鲁潍区，为温暖半湿润季风性气候，春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。常年主导风向SSW（西南南）夏季主导风向SSW（西南南）冬季主导风向ENE（东北东）最大风速333M/S冬季平均风速32M/S夏季平均风速28M/S风荷载400PA（40KG/M2）年平均气温142极端最高气温425极端最低气温197最冷月平均相对湿度54最热月平均相对湿度73全年平均相对湿度59年最大总降水量7237MM日最大总降水量2984MM时最大降水量96MM最大积雪厚度190MM雪荷载200PA（20KG/M2）年平均大气压010103MPA最大冻土深度440MM四、交通条件项目建设场址位于XX区XX片区，临近XX路、XX路等交通要道，地理位置优越，对外交通便利。五、公共基础设施配套条件项目建设场址位于XX区XX片区，附近水、电、暖、气、通讯等公共基础设施配套完善，完全能够满足项目建设过程中及投入使用后的要求。第五章总体规划方案第一节设计依据一、城市居住区规划设计规范（GB5018093，2002年版）二、住宅设计规范（GB500962003）三、民用建筑设计通则（GB503522005）四、建筑设计防火规范（GB500162006）五、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分JGJ2695）六、建筑给水排水设计规范（GB500152003）七、采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）八、汽车库建筑设计规范（JGJ10098）九、建设单位提供的其他相关资料及设计要求第二节指导思想与设计原则一、指导思想1、根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合城市建设总体规划的前提下，完善与强化城市用地的功能与布局。2、方案设计遵循国家现行有关规范和要求，充分考虑平面布局的灵活性及紧凑性，充分考虑新建筑物与周围环境之间的关系，使之融为有机的整体，力求总体布局合理，最大限度地满足不同使用功能的要求。3、以整体性为主线，坚持项目的规划设计密切联系整个地段环境，使之相互衔接、协调，并融为一体。4、以可持续发展为指导思想，以现代生态园林型居住社区为设计框架，发掘、利用并有机组织本区的自然要素，运用城市设计手段，加强景观风貌控制，塑造一个具有特色、环境优美、功能齐备、层次丰富的生态型居住社区。有机组织空间布局，促成生态、文化与效益三者的有机统一。5、在注重超前性与长效性的同时，兼顾开发与建设实际，力求具有可操作性与应变性。同时充分考虑住房商品化、物业管理社会化以及社区生活服务信息化的变化和要求。二、设计原则1、“经XX、高效、实用”的原则。注重考虑现代住宅概念，在空间布局和建筑形态上，要综合现代建筑的不同风格，使建筑物更适合现代居住的要求。2、贯彻“以人为本”的原则，功能分区、设施配套、景观环境等均以满足人的需求为宗旨，创造适应未来发展的环境。3、贯彻“尊重自然”的原则，使人工环境和自然环境相协调。最大限度地发挥绿地的功效，将住宅组群与绿色活动空间融为一体，4、贯彻“可持续发展”的原则，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、项目建设与管理中，通过科学合理地分配土地资源，提高土地集约使用的综合效益，做到经XX效益、环境效益与社会效益的三统一。5、坚持整体性的原则。体现空间的整体性，功能布局的整体性，建筑造型的整体性，使之成为有机的整体，提高整体环境质量。6、坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。第三节总体规划方案一、项目总平面布置XX片区位于XX区XX路南侧。XX路西侧。根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。项目分F和D俩个地块进行建设，F地块总用地约1063公顷，其中可规划建设用地834公顷（以实测为准），城市道路用地231公顷。D地块安置房在整个D地块内分散建设。片区地上主要布置住宅及配套公建，地下主要布置停车场、储藏室及中水处理站等设施。项目分F和D俩个地块进行建设，住宅为高层，配套公建为多层。根据片区场址的地形现状和特点，结合周边自然环境，在场址中心布置广场和中心绿带，围绕中心绿带布置住宅，商业用房沿街布置，配套公建分散布置在场址的四周。配套公建由市政公用、文体、医疗卫生、商业服务和社区服务设施组成，包括文化活动、商业服务、居委会、物业管理、公厕、垃圾收集站等。项目设置主出入口和次出入口，沿入口处设置门卫。各建筑物四周设环形道路，根据项目特点，结合建筑的分布，本项目采用地上和地下停车的方式。在场区内设地下车库出入口。地下车库出入口采用双向通行式，在出入口和各通行道路上设置明显的警示及指示标志，以提高通行的安全性。项目总平面布置示意图详见附图二。二、道路及停车场场址内道路设计以加强内部功能组织与便利内外交通联系为原则，在合理的条件下以满足物流、人流、交通为前提，并充分考虑各功能的要求，做到人车分流，以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，形成机动车通行空间与居民的休息活动空间分离，使居民在交通便利的前提下，能够亭受宁静、安全的居家生活。人行在各建筑中形成较独立的步行系统，同时确保各类交通方式的便捷和通达；场区内道路成环形布置，交通组织采用局部人车分流的方式，与绿带设计相结合规划步行系统。设有10米宽的环形主要道路，57米宽的次要道路。道路设置以不影响车辆来往为目的，达到通畅、便捷的要求。停车方式采取地下停车场与地上停车场相结合的方式，共设置停车位1660个，其中地下停车位1535个，地上停车位125个。项目道路及地上停车场用地面积为43020平方米。三、绿化区内的绿化系统按集中和分散相结合设置，以树木、花卉和草坪为主，由道路两侧绿化带、公共绿地及建筑前绿地组成，形成疏密有致、层次分明、动静结合、布局合理的绿色空间体系。主要道路两侧，以大型常绿树木绿化为主，创造壮观的视觉效果，隔离噪音和粉尘。公共绿地以草坪绿化为主，种植常青的优质草坪，建造优美的园艺小品，强调建筑与绿化的相互渗透，局部布置市民健身器材或儿童活动器具，创造舒适宜人的休闲空间。建筑前绿地以草坪和花卉为主，并适当种植部分灌木，建造环绕建筑物的绿化带，丰富绿化视觉效果。项目绿化面积为35330平方米。四、主要技术经XX指标详见主要技术经XX指标表地块F规划用地主要技术经XX指标一览表序号项目名称单位数量备注1项目总占地公顷106311规划建设用地面积公顷83412城市道路用地公顷2312总建筑面积平方米37219221地上建筑面积平方米300192211回迁住宅建筑面积平方米256525212回迁公寓建筑面积平方米15922213配套公建面积平方米23645214面粉厂保留面积平方米410022地下建筑面积平方米72000221车库平方米51000222储藏室平方米210003地上容积率364地下容积率0865绿地率3526总建筑密度227居住户数（套）户41488居住人数人132749总停车位个1384地上109，地下1275地块D规划用地主要技术经XX指标一览表序号项目名称单位数量备注1总建筑面积平方米6862011地上建筑面积平方米56220111回迁住宅建筑面积平方米48865112配套公建面积平方米735512地下建筑面积平方米12400121车库平方米9100122储藏室平方米33006总建筑密度227居住户数（套）户8688居住人数人27789总停车位个176地上16，地下260配套设施项目配建一览表表54序号项目数量（处）用地面积（平方米）建筑面积（平方米）1卫生站13002文化活动站15003居民健身设施74储蓄所11505邮电所11506社区服务中心13007居委会12008物业管理13009配套商业1864510垃圾收集点1111垃圾转运站112中水处理（地下）150013菜市场1210014换热站1500第四节建筑方案一、建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和环境优美的生态型综合居住社区，并与周边建筑协调统一。建筑功能区域划分合理，功能突出。环境绿化特色鲜明，道路运输方便快捷。建筑物设计采用简练的现代构成手法，充分体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。二、平面设计根据建筑物的功能使用要求，公建部分的建筑设计以突出服务为主，临街面采用大开间大进深的空间布局，公共卫生间、走廊等辅助设施背街面合理布置；居住区的平面设计根据用户的需求和空间使用功能的不同，合理调整各功能间的关系，突出专用性，厅、室分割得当，通风、采光良好，水、电、暖、气管线布置合理，满足舒适、方便的居住要求。三、立面设计建筑形象力求特点突出、色彩明快、虚实对比强烈，立面造型设计突出现代住宅建筑特色，展现简洁明快，采取流畅的设计线条，使视角最大化。建筑主体色调以浅色为主，同时以一些亮丽的色彩，突出建筑的个性特征。四、建筑功能安置房住宅建筑均采用框架结构。根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，突出各空间的专用性，体现以起居厅为家庭活动中心的原则，达到设施完备、使用方便，具有良好的自然通风和视觉效果。五、管线设计室内供水、排水、供电、供暖、燃气、电讯、有线电视等所需管线采用综合设计，一次敷设。各类管线布置充分考虑生活需要，合理设置引出位置和足够数量的电器插座、电话、电视等接口。每单元及楼层均设低压开关箱，各种管线尽量采用暗敷设方式，用水、用电、用气计量采用不入户抄表方式，设计应充分考虑维修方便。六、结构设计住宅建筑采用框架结构，配套公建设施拟采用砖混结构。七、工程建设标准安置房建设标准详见下表55。主要工程建设标准表55序号建筑特征住宅公建用房1结构形式框架砖混2层高28M3层数24/33234墙体外墙370，内墙240，加气混凝土砌块或砖5屋面平屋面平屋面6外墙面普通涂料普通面砖7内墙面水泥砂浆找平，刷白色内墙涂料8顶棚混合砂浆找平，刷白色内墙涂料9卧厅地面水泥砂浆找平10门普通木门塑钢11窗铝合金窗或塑钢窗12厨房洗涤池13卫生间普通座便器、洗手盆普通洗手盆14阳台不封15暖气设供暖管道设供暖管道16强电系统多路插座，空调单设17弱电系统主卧和客厅留电话、电视插座自装18煤气天然气管道无第五节配套工程一、给排水工程1、给水项目用水主要为生活用水、日常清洁用水、公建用水、绿化用水和消防用水。（1）用水量测算生活、清洁用水量本项目居住人数为16052人，日用水定额取80升/人日，则生活用水量Q1为1284立方米/日。公建用水配套公建用水量按生活用水量的25计，则公建用水量Q2为321立方米/日。绿化用水本项目绿化面积约35330平方米，绿化日用水量定额取15L/平方米日，每日浇洒12次，用水量Q3为53立方米/日。未预见水量按Q1、Q2、Q3之和的5计算，则未可预见水量Q4为83立方米/日。通过以上计算，本项目用水量为QQ1Q2Q3Q41741立方米/日。（不含消防用水量）（2）给水系统项目用水由市政供水管网接入，高层建筑用水需将城市管网供水加压后使用。在场址四周设环状给水管网，与消防系统合用，楼内设给水进户装置，建筑物内根据需要设置配水点。室内给水管道采用PPR管，热熔连接。室外给水管道采用镀锌钢管，丝扣连接。2、中水本项目日用水量为1741立方米/日，根据XX市城市中水设施建设管理暂行办法的规定，需配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。本项目拟在配套公建内设地下中水处理设施，在各用水建筑物内设中水管道。除粪便污水外，其他污水进入中水处理系统，经中水设施处理后，用于洗车、冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。3、排水项目排水主要为生活污水和雨水，排水系统采用雨污分流制。生活废污水日排放量按供水量的80计，主要有餐饮废水、盥洗水和粪便污水等，经生化处理达标后排至市政污水管网。雨水拟由建筑物周边雨水沟汇集后，进入中水处理站，经处理后作中水使用。二、电气本项目电气系统分为强电和弱电系统。电源由场址附近的供电线路接入变配电室，经变压后由室外地下电缆接入各建筑物，供项目使用。本项目用电设施大多为三级用电负荷，部分设施要求为二级用电负荷，如电梯、生活水泵、楼梯照明等。用电为低压用电负荷，动力用电为380V，照明用电为220V。强电系统包括照明、动力配线、防雷等工程，弱电系统包括电话、电视及保安监控系统等。1、用电负荷计算采用单位面积容量法计算用电负荷，住宅用电指标取40W/M2，配套公建用电指标取30W/M2，地下建筑用电指标取5W/M2，经测算，项目总用电负荷约为14327KW。2、照明照明设计有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。（1）照度标准照度标准按国家标准建筑照明设计标准GB500342004选取。不同用途的房间照度标准各异，具体照度标准值见下表。居住建筑照明标准值房间或场所照度标准值（LX）一般活动100起居室书写、阅读300一般活动75卧室床头、阅读150餐厅150厨房一般活动100操作台150卫生间100项目配套公共建筑及其他场所按有关规范执行。（2）光源及灯具光源及灯具主要应用在普通照明系统，以荧光灯为主要光源，白炽灯为辅助光源，尽量选用高效节能型灯具。另外，在公共场所根据不同要求，适当配置装饰灯具。3、电话通讯项目同步建设电话网络，采用地下电缆敷设。每个单元都设置壁嵌式电话箱，每户设有一个或若干个电话插头。4、有线电视及宽带网有线电视系统接XX市有线电视网，每栋建筑物为一个独立的有线电视系统，每户均有电视插头。宽带网由通讯网络接入，端口引至主卧室，书房等。小区设有宽带局域网。5、智能化系统本项目设有保安闭路监控系统，分别对主要出入口、电梯轿箱及门厅等处进行保安监视。分户门设可视对讲、门磁报警器；起居室设家居安防控制器。6、防雷与接地建筑物屋面女儿墙设8避雷带，利用结构柱内主筋做引下线，用基础钢筋做接地极，基础内主筋互相联结。引下线钢筋在距室外地坪080米处予留接地扁钢，设置人工接地极。建筑物每三层设均压环，45米以上金属门窗、栏杆与避雷装置可靠连接。变电室设总等电位联结端子箱，电气竖井内每层设等电位联结端子箱。三、燃气工程项目用气主要为居民生活用气，由城市天然气管道接入，采用分户计量收费。四、采暖工程项目采用集中供暖。供暖热媒采用80/60热水，由换热站接入。采暖室外设计温度为7，室内设计温度卧室为18，厨房15，厕所25，起居室18。项目采暖拟采用分户热计量，每户采暖入口安装分户计量表一只。热水干管在管道井内安装。五、空调建筑物内阳台等处予留有空调室外机位置，房间内布设空调专用动力线，墙壁予留空调插座。空调器的选用由用户选择。六、综合布线项目通讯、网络采用综合布线系统。电话采用电缆、网络采用室外光纤埋地引入建筑物内。建筑物内电话线及网络线采用超五类非屏蔽双绞线。建筑物地下室设交接间，由交接间引至各用户。交接间至竖井及竖井内垂直部分沿线槽明敷，由竖井引至各用户采用钢管暗敷。七、消防1、室外消防系统本项目拟在建筑物周边设环状消防管网与给水系统合用，场址内沿道路设置室外地上式消火栓，间距不超过120米。建筑物周围设环形消防车道，利用建筑物四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。2、室内消防系统本项目各建筑物内均设置室内消火栓系统，消火栓设于明显易于取用地点，间距不超过50米，对于不易采用水消防的部位，如变电站等部位应设手提式干粉灭火器。建筑物每层在消防电梯前室及内廊设消火栓，消火栓系统采用DN65消火栓。第六章节能措施分析第一节用能标准和节能规范一、公共建筑节能设计标准（GB501892005）二、山东省居住建筑节能65设计标准三、山东省公共建筑节能50设计标准四、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ2695）五、采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）六、建筑采光设计标准（GB/T500332001）七、建筑照明设计标准（GB500342004）八、建筑给水排水设计规范（GB500152003）第二节节能措施和节能效果分析为实现节能的目的，本项目拟采用以下措施一、建筑维护墙体采用加气混凝土砌块，分隔墙体采用轻质隔板。建筑外墙、屋面采用聚苯板隔热、保温。玻璃幕墙材镀膜中空玻璃，铝合金框采用隔热材料，门窗密封性能良好。二、变压器采用干式低损耗变压器；电梯采用变压/变频系统控制，配合计算机软件作逻辑控制，提高整体运输效能。三、供热管道采用合理的输送工艺，管道加装保温材料，尽可能降低途中损耗。四、室内外照明以高照度节能型灯具为主，最大限度地利用自然光线，以节约电能。五、按设计要求安装中水处理系统，杂排水经处理为中水后供应绿化、浇洒道路、冲厕等使用。六、安装建筑设备监控系统（BMS），有效监察和控制各机电系统。在各主用电回路、供水主管等位置装设计量表等器具以监察和控制管理，通过供水要求自动调节供水量以减少浪费。七、设计中应采用节水型卫生洁具，采用密封性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑冒滴漏现象发生。八、加强管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备，制定能源管理制度，达到综合节能的目的。通过上述节能措施，可使项目从采暖、通风（空气调节）、照明等方面达到山东省居住建筑节能65设计标准要求，为项目节约大量电能、水能和热能，符合国家倡导的节约能源的要求。第七章环境影响评价第一节项目场址环境现状项目建设场址内现有部分居民住宅、企事业单位用房及其他民用建筑需要拆除，附近没有大的污染性工业企业，环境现状较好，适宜建设居住区。第二节项目建设和运营对环境的影响一、建设过程中对环境的影响本项目建设过程中对环境的影响主要有以下几个方面1、施工扬尘对环境空气的影响。2、施工机械及运输车辆噪声的影响。3、施工中的固体废弃物以及施工人员生活污水、垃圾对周围环境的影响。二、使用过程中对环境的影响项目建成使用后，主要排放物为固体废弃物、生活污水、噪声、废气等，无有毒有害物质，对环境影响较小，采取必要的防治措施，即可达到国家规定的环保要求。项目建设将使场址环境条件得到提高，有效地改善区域环境和城市面貌。第三节环境保护措施一、环保依据及采用的环保标准1、中华人民共和国环境保护法2、环境空气质量标准（GB30952000）3、污水综合排放标准（GB89781996）4、城市污水再生利用城市杂用水水质标准（GB/T189202002）5、城市区域环境噪声标准（GB309693）6、建筑施工场界噪声限值（GB125231990）7、粪便无害化卫生标准（GB795987）二、主要环保治理措施（一）建设过程中的环保措施1、施工现场应实行封闭管理，建立健全各项规章制度。2、施工中产生的建筑垃圾应当分类、定点堆放，按时清运出场。3、装卸散装工程材料不得凌空抛撒，对易产生扬尘的路面、工程材料采取洒水等降尘措施。4、进入现场的施工机械在施工过程中，其噪声振动应符合城市环境噪声标准，运营过程中车辆选择应符合城市环境保护的要求。5、项目竣工后，应立即修整和恢复在建设过程中遭到破坏的环境，减少项目对环境的污染。（二）运营过程中的环保措施1、固体废弃物项目各种生活垃圾及产品包装物等固体废弃物，实行袋装化，由卫生保洁人员定时清理，及时送往垃圾处理场。2、生活污水项目生活污水主要有盥洗水和粪便污水等，经沉淀处理达标后排至附近的污水管网。3、噪声噪声主要有车辆、设备等产生。对车辆、设备进行规范管理，合理操作，对噪声设备采取消音、隔音处理，并在场地内根据需要划定禁鸣区，设置禁鸣标志。4、废气废气主要由车辆产生。为减少废气排放，降低废气污染，保持场地内道路交通流畅，避免堵塞，进出车辆尾气排放必须达到环保标准。在地下车库等密闭空间加强通风，使废气能及时排出。5、加强绿化，在场区建集中绿化区，种植各类花卉及草坪，以美化环境，减少项目对环境的污染。第四节地质灾害影响分析依照国家相关规定，建设单位需报请有关部门对项目建设场址进行地质灾害及地震安全影响分析评价。第五节环境影响评价通过对项目场址环境现状、项目建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析，项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求，对周围自然环境、生态环境和社会环境影响较小。项目建设同时能够美化城市环境，达到有效改善环境质量的目的。项目建设环境保护治理措施可靠，建设是可行的。第八章劳动安全、卫生与消防第一节危害因素及危害程度分析一、主要隐患部位本项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架、混凝土搅拌机、变压器周围、各种坑、井、沟以及贮存易燃易爆器材的仓库等。本项目建成投入使用后，无有毒有害物质产生，无高温、高压和辐射、振动、噪声等危险性作业场所，主要隐患部位为楼宇内的电气线路、燃气管道、通风设施、楼梯间通道等，需对可能产生的触电、火灾、坠落等伤害故采取必要防范措施。二、有害物质种类及危害性分析本项目的有害污染物质主要为建设中的粉尘、噪声、有害气体及投入使用后的生活污水及垃圾等，这些物质容易造成职业病、影响人们的休息，易于发生呼吸道疾病，影响人体健康。第二节安全、卫生措施一、安全措施1、依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电、火灾、机械伤害等事故应加强防范措施，所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求。2、施工前应进行安全生产教育，树立安全生产、质量第一的思想。建立和健全安全生产的管理制度，制订安全生产操作规程，工地实行领导分工安全生产工作责任制，班组应有负责安全生产的人员，并制订安全生产守则，经常检查执行情况。3、施工现场必须做好交通安全教育。在不中断交通的情况下，应在施工现场设立明显标志，有专人守候和负责指挥，维持交通，确保施工和交通安全。4、施工机电设备由专人负责保管修理，确保安全生产。5、工地应配有消防设施，并处理好污水，做好环境保护工作。6、须在电气线路、燃气管道、楼梯口、电梯间等处设置警示牌和应急照明，提高居民的安全防范意识。7、燃气管道安全措施（1）燃气与建筑物、构筑物的基础及相邻管道之间的水平和垂直距离除严格执行城镇燃气规划设计规范（GB5002893）53条规定之外，与供热管之间水平净距不应小于聚乙烯燃气管道工程技术规程CJJ6395中表232的规定。（2）聚乙烯燃气管道与各类地下管道或设施的垂直净距不得小于聚乙烯燃气管道工程技术规程CJJ6395表233规定。聚乙烯燃气管道宜蜿蜒敷设，也可随地形弯曲敷设，其弯曲半径应符合聚乙烯燃气管道工程技术规程513规定。（3）在PE燃气管道走向埋设警示带。其位置在距管顶上方不小于300MM处敷设，警示带上应标出醒目的提示字样。二、卫生措施项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的场所，应按照中华人民共和国传染病防治法及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对地下停车等空气流通差的公共场所采取合理有效的通风、消毒卫生措施，防治空气污染、窒息等疾病的发生。第三节消防措施一、场地内设环形消防车道，利用建筑物周边道路系统，为消防救护提供有利的交通应急条件。二、建筑物周边设环状消防管网与给水系统合用，场区内沿道路设置室外地上式消火栓，间距不超过120米。三、建筑物每层在消防电梯前室及内廊设消火栓，消防给水由泵房提供。消火栓系统采用DN65消火栓。对变配电室等不易采用水消防的部位，应设手提式干粉灭火器或其它便携式消防器材。四、小高层、高层住宅内设火灾报警及联动控制系统。物业管理中心设置集中报警控制器，各建筑物为报警子系统，建筑物大厅设置区域报警控制器。消防电话、消防通讯总线由消防控制中心引入。楼梯、走廊、电梯前室等公共部分设置感烟探测器、手动报警按钮等。第九章组织管理本项目由XX市旧城改造投资运营有限公司组织建设，负责项目立项、拆迁、规划定点、工程设计、招标、施工等工作。项目建成后，通过招标方式，各安置片区移交有资质的物业管理部门，由物业管理部门负责管理。物业管理组织形式如下图所示。物业管理人员面向社会公开招聘，对应聘人员进行考试，择优上岗。岗前培训着重培养其职业道德，服务意识以及相应的工作职责，做到分工明确、责任到人、住户满意。尤其对于关键岗位，如设备维修人员，应在设备安装前完成培训工作，熟悉设备性能，掌握处理事故技能，保证设备的正常运行。物业管理中心房屋维修生活服务环境卫生小区保安第十章招标方案为确保工程建设质量，提高投资效益，在建设过程中必须严格按照中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国建筑法等有关基本建设的法律法规和质量规范。对本项目的勘察、设计、监理、施工以及设备、材料采购等进行招投标。本项目的勘察、设计、监理、施工和重要设备及主要材料的采购拟全部采用公开招标的方式。通过招标确定一个有良好设计业绩的设计单位，对本项目进行方案设计和施工图设计；选择一个资质符合要求有良好的同类建设项目业绩的监理和施工队伍。确实保证从工程设计、设备选型及采购、材料采购、工程施工等各环节均按照国家有关设计和施工技术规范执行，同时严格按照质量标准进行验收。一、招投标依据1、中华人民共和国招标投标法2、中华人民共和国建筑法3、工程建设项目施工招标投标办法（七部委30号令）4、工程建设项目招投标范围和规模标准（国家发改委第3号令）5、山东省招标投标条例二、招投标方案根据中华人民共和国招标投标法、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项暂行规定（国家发展计划委第9号令）等有关文件精神，结合本项目实际，该项目的建设实施必须依法开展招投标活动。三、招标事项核准1、招标范围包括本项目的勘察、设计、监理和施工以及重要设备、材料的采购等。其中施工内容包括建筑工程、安装工程、相应的配套设施建设等。2、招标组织形式项目的勘察、设计、监理、施工和设备采购全部采用委托招标的组织形式。招标人拟委托具有建设工程招标代理机构甲级资格、政府采购招标代理机构甲级资格、中央投资项目招标代理机构乙级资格的代理机构作为本项目的招标代理机构。3、招标方式项目勘察、设计、监理、施工及主要设备和重要材料采购拟全部采用公开招标的方式。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式序号项目全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标不采用招标方式备注1勘察2设计3监理4施工5主要设备6重要材料4、项目建设单位在招标活动中必须按项目审批部门核准的招标范围、招标组织形式、招标方式进行，如需改变的，应向原项目审批部门重新办理