2008年无锡房地产市场研究报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789市场报告崇安新城2008/5/2第一部分区域（崇安区、锡山区）背景状况一、区域经济发展1、城市宏观经济2006年国民经济持续快速发展。初步核算，全市实现地区生产总值3300亿元，按可比价格计算，比上年增长153。其中第一产业增加值513亿元，比上年增长63；第二产业增加值19687亿元，比上年增长153；第三产业增加值1280亿元，比上年增长155。按常住人口计算人均生产总值57709元，按现行汇率折算达7390美元。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到388，比上年提高10个百分点。2、农业农业生产稳定发展。认真落实一系列支农惠农政策，加上有利的气候条件，粮食增产、农业增效、农民增收保持良好势头。全年粮食总产量7783万吨，比上年增长38。油料总产量292万吨，其中油菜籽281万吨，分别下降151和168；蚕茧总产量394吨，比上年下降113；茶叶总产量5929吨，比上年增长235；水果总产量106762吨，比上年增长298。3、工业和建筑业工业生产保持较快增长。全市国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业（以下简称规模以上工业企业）实现增加值166239亿元，比上年增长205。其中，国有企业实现增加值5586亿元，比上年增长176；股份制企业实现增加值70684亿元，比上年增长155；集体企业实现增加值20249亿元，比上年增长243；股份合作制企业实现增加值5303亿元，比上年增长237；三资企业实现增加值59470亿元，比上年增长265。分轻重工业看，全年轻工业实现增加值47495亿元，比上年增长197；重工业实现增加值118743亿元，比上年增长208。2006年全市统计的249只主要工业产品中，产品产量比上年增长的有178只，占全市统计产品数的715，产量增幅超过15的有102只，占410。4、固定资产投资投资增速平稳结构优化。全年全社会固定资产投资完成147494亿元，比上年增长104。其中，城镇固定资产投资完成101466亿元，比上年增长138；农村固定资产投资44194亿元，比上年下降05。从项目构成看建筑工程投资和设备工器具购置投入较多，分别为70568亿元和48916亿元。分产业投向第一产业投资123亿元，第二产业投资81340亿元，第三产业投资66031亿元。分注册类型国有经济投资21573亿元，三资经济投资33327亿元，其他经济投资92594亿元。全年城镇固定资产投资建成投产项目1604个，项目建成投产率为762；新增固定资产61714亿元，固定资产交付使用率为816。房地产开发持续发展。全年房地产业实现增加值108亿元，比上年增长154。完成房地产开发投资27680亿元，比上年增长215，商品房施工面积为232217万平方米，比上年增长197，竣工面积65768万平方米，比上年下降47。房地产业发展健康，全年商品房实际销售额24721亿元，比上年增长126。5、国内贸易消费品市场持续活跃。全年实现社会消费品零售总额95947亿元，比上年增长164。其中，城市消费品零售额80583亿元，比上年增长168；农村消费品零售额15363亿元，比上年增长146。批发零售贸易业零售额85678亿元，比上年增长163；住宿和餐饮业零售额8615亿元，比上年增长148；其他行业零售额1654亿元，比上年增长363。6、开放型经济对外贸易保持强劲增势。全年实现外贸进出口总额39184亿美元，比上年增长342。其中，进口总额17744亿美元，比上年增长300；出口总额21440亿美元，比上年增长379。有进出口实绩的企业累计已达4517家，其中超亿美元企业30家，比上年增加9家，共出口117亿美元，占全市外贸出口总额的546。生产企业、外商投资企业出口高速增长。全市生产企业出口4327亿美元，比上年增长534，占全市出口额的202。外商投资企业的出口15536亿美元，比上年增长404，占全市出口额的725。外贸公司出口下降49。民营企业出口势头迅猛，全年共完成出口3683亿美元，比上年增长599，占全市比重的172。7、交通、邮电和旅游业社会运输能力继续提高。全市年末全社会拥有车辆10569万辆，比上年增长86。其中汽车3573万辆，比上年增长231。私人汽车又有大的发展，年末达到1972万辆，比上年增加451万辆。全社会客货运量全面增长。全年完成客运量22431万人次，比上年增长96；完成货运量10330万吨，比上年增长225。旅客周转量、货物周转量增长233和299。全市港口货物吞吐量11616万吨，比上年增长1302。无锡机场正式通航以来，机场已开通广州、深圳、北京等多条航线，全年空港旅客吞吐量9249万人次，比上年增长494。邮电通讯持续快速发展。全年邮电业务总量67亿元，比上年增长72。邮政服务门类增多，投递速度加快。全年发送邮政函件93843万件。邮政特快专递3641万件，比上年增长157。年末固定电话交换机总容量达4066万门，增加186万门。城乡本地固定电话用户达2964万户，其中移动市话1073万户。移动电话用户达到440万户，增加79万户。计算机互联网用户达到497万户。国内国际旅游业稳定发展。全年共接待旅游、参观、访问及从事各项活动的海外游客7617万人次，比上年增长156；接待国内旅游者303289万人次，比上年增长150。旅游总收入达37672亿元，比上年增长249。其中国际旅游外汇收入317亿美元，比上年增长205。全市拥有年接待游客10万人以上的景区31个，国家4A级景区12家，3A级景区7家，2A级景区10家。年末全市星级宾馆已达66家，其中五星级宾馆4家，四星级宾馆18家。8、财政、金融和保险业财政收入大幅增加。全市完成财政总收入51735亿元，同口径增长227。财政总收入占地区生产总值的比重为157，比上年提高07个百分点。其中一般预算收入22089亿元，同口径增长216，基金收入6965亿元，比上年增长211，上划中央四税22681亿元，比上年增长242。财政支出结构继续调整。一般预算支出21340亿元，可比增长167；基金预算支出6867亿元，比上年增长183。金融存贷款规模扩大。年末金融机构各项本外币存款余额达390604亿元，比上年增长185；各项本外币贷款余额273320亿元，比上年增长227。存款中，企业存款余额140457亿元，比上年增长169；城乡居民储蓄存款余额168945亿元，比上年增长164。贷款中，短期贷款162483亿元，比上年增长206；中长期贷款75586亿元，比上年增长392。全年银行现金收入950163亿元，比上年增长208；现金支出964368亿元，比上年增长208；全年现金净投放14205亿元。保险业发展明显回升。全年实现保费收入6623亿元，比上年增长152。其中财产险收入1817亿元，比上年增长236；人寿险收入4807亿元，比上年增长123。保险赔款支出1402亿元，比上年增长511。保险给付支出941亿元，比上年增长366。9、科学技术和教育科技力量增强。年末拥有各类专业技术人员3656万人。全市共有国家、省级工程技术研究中心16家，市级工程技术研究中心28家，国家、省级科技创业服务中心9家，市级科技创业服务中心10家，国家、省级重点实验室、公共技术服务平台7家，市级重点实验室、公共技术服务平台5家。高新技术产业快速提升。全市高新技术产业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为353，比上年提高20个百分点。全市累计省级以上高新技术企业达到787家，其中国家级高新技术企业99家。科技创新成绩显著。全市专利申请量达8623件，比上年增长534，其中发明专利申请量达到1160件，比上年增长604。授权量达到2922件，比上年增长395。获国家和省科技计划到位经费129亿元，国家火炬计划项目数、国家工程中心到位经费数、国家中小企业创新基金资金数、国家火炬计划贷款贴息经费数、省工业高技术研究项目数及经费数、省工业科技攻关经费数等6项科技指标列全省第一。各级各类教育优质发展。年末拥有各级各类学校580所，在校学生8251万人，增加023万人。其中，普通高校913万人，增加116万人。小学和初中的普及率均达100，巩固率分别为100和9929；盲聋弱智儿童入学率为99以上；初中毕业生升学率达9728；高考万人本科进线人数218人/万，高考录取率达845，高等教育毛入学率达到53。全市各类中等职业学校招生523万人，比上年增长2；全市中等职业学校在校生规模达147万人，比上年增长7。10、文化、卫生和体育文化事业和文化产业加快发展。文化事业精彩纷呈。成功举办了“首届中国（无锡）吴文化节”、“中国工业遗产保护论坛”等文化活动，年内举办“激情周末”等广场文艺演出72场。惠山泥人、宜兴紫砂陶制技艺、梁祝传说被列入首批国家非物质文化遗产代表作。文艺表演团体和文化设施建设平稳发展。年末共有艺术表演团体9个，文化（艺术）馆9个，文化站83个，公共图书馆9个，博物馆、纪念馆13个。全市人民广播电台节目8套，平均每天播出165小时；电视台节目9套，平均每周播出1209小时；无锡有线电视总用户已达128万户。市区完成有线电视数字化整体转换10万户。电视人口总覆盖率和广播人口覆盖率均达100。组建了凤凰出版社无锡分社，填补了出版业的空白。11、人口、人民生活和社会保障人口规模有序扩大。据公安部门统计，年末全市户籍人口为45780万人，人口出生率670，人口死亡率697，人口自然增长率为027。年末全市常住人口为58417万人，比上年增长44。12、环境和安全生产城市环境质量进一步改善。全年全市环境空气质量良好以上天数占总天数的比例达到881，集中式饮用水源水质达标率100，全市工业废水排放达标率达到97以上。全市建成各级环境监测站6个，烟尘控制区9个，面积55426平方公里；环境噪声达标区9个，面积49458平方公里。二、各类区域经济特征和产业布局崇安区崇安寺街区历史上曾是无锡市繁华的传统商业和文化活动中心，崇安寺街区地处古城中心部位，西起中山路，东至圆通路，北靠县前街，南临人民路，总用地168公顷，（以道路红线为界），内辖崇安寺、洞虚宫、城中公园和盛巷民宅四大片区（右图）。从位置分布看，城中公园处于街区中央，崇安寺、洞虚宫、盛巷民宅及白水荡小学，胜利门中学环绕周围，再外圈则是大型商业办公楼沿城市道路布置，整个街区呈同心环状架构。改革开放以来，无锡城市产业结构逐步由原来的“二、三、一”模式转向“三、二、一”模式，98年无锡第三产业增加值为39632亿元，比上一年增长143。城市中心的古城区。作为商业黄金地段，已成为第三产业集中地区，真正成为城市的核心，产业结构的这种转换，要求有相应的城市结构、城市环境作为它的物质基础，这无疑形成了地处古城中心的崇安寺街区发展的强大动因。而第三产业中的旅游业作为我国新的经济增长点，已连续十多年以平均22的增长率高速发展。最新统计，我国2000年旅游总收入317254亿元，比上年增长162，旅游业已成为第三产业的生力军，就无锡而言，旅游业一向是支柱产业之一，2001年全市实现120亿旅游总收入，比上年增长11亿元，增长率达98（图201）。近年来，随着旅游业向产业化的全方位发展，开拓地方文化为特点的城市旅游已成为旅游业向纵深延伸的必由之路。从旅游战略上看，它可以分流周边风景区的旅客压力，并带动市区相关行业的发展。传统商业中心是城市历史信息的重要载体，集中反映了地方文化的延续和发展，对游客有着极强的吸引力，其历史文化风貌和景观特色是一种珍贵的资源，具有很高的市场价值。崇安寺街区是无锡历史文化资源的有机组成，也是无锡旅游业的一大亮点。街区内的特色商业、民俗活动、传统小吃、文化娱乐等满足了游客特色服务和旅游购物要求，充实了旅游经济的内涵。布局1现代商业体系分布特色核心区连元街街区综合商业购物崇安寺街区综合商业购物、餐饮娱乐、文化展示、休闲旅游等大娄巷街区综合商业购物新风巷街区综合商业购物、珠宝、图书胜利门广场商贸旅馆、交通枢纽五爱广场综合商业购物、城市文化县前街商务贸易、专业商店学前街商务贸易、专业商店从文化旅游点分布来看，崇安寺街区与东林书院、南禅寺街区，清名桥街区等形成各具特色的分工，共同构成了无锡的城市文化旅游意象，形成了很好的景观丰度，满足了旅游者的选择需要,崇安寺街区在城市文化旅游中，文物集中（省级文物两处，市级文物一处），古迹众多（八处），加上地处闹市，交通便捷，是城市文化旅游的重要构成。2无锡古城区文化旅游分布文化旅游分布特色崇安寺街区以城中公园为主体的传统商业中心，浓缩无锡近现代历史人文发展，集游览、休憩、民俗小吃、特色商业于一体东林书院省级文物单位，以东林诸贤以诗会友，以文议政的历史而著称南禅寺街区南朝四百八十寺之一，有妙光塔遗存，以佛教文化、花鸟鱼虫而闻名的传统风貌区清名桥街区古运河上规模最大，保存最整的石拱桥，桥南有古烧窑遗址和传统民居崇宁旧街内有秦观祠及秦邦宪、秦古柳、秦松龄等名人故居学宫即孔庙也是无锡最早的官办学校，有历代状元牌坊遗存西水墩古水上戏台黄埠墩历代治水指挥处，有“环山临水第一楼”遗存概而言之，崇安寺街区与现代商业或文化旅游街区的不同之处在于它的兼容性，即同时拥有了现代商业属性和文化旅游属性，两种目的不同、性质各异的行为都在此逗留。这样，在未来发展中，崇安寺街区应当发挥其双向沟通作用一方面，它为现代商业增加了传统文化的内涵；另一方面，它又能给文化旅游增加了现代商业的外延。这种兼容性是其发展方向有别于城市同类街区的重要特征，应在未来发展目标中有所体现，以减小崇安寺街区在同级街区中的相重性。3街区规模就崇安寺街区而言，其格局首先在于城中公园居中而立，将街区划为公园区、园南、园北三部分园南地区以崇安寺、洞虚宫及部分民房为主，是传统商业集中之地；园北地区是在方塘书院基础上建成的白水荡小学和胜利门中学，以及部分办公楼和盛巷民宅是文化集中之地；公园横贯东西，分别与中山路和圆通路相接，园内水塘林木较多，别有风味。历史上，崇安寺“因园为依”的建设方式，是街区主要特色所在，然而也正是这种布局特征，成为近代崇安寺街区寻求新的发展时所面临的“门槛”。明清发展至今的演进历程表明，崇安寺街区在发展过程中一直试图突破这道门槛。自明代盛颙在公园北端修建方塘书院开始，到建国后无锡银楼和好卖得商厦的建立，在文化、商业等方面逐渐改变了街区南盛北衰的局面。无锡升为特大城市，为崇安寺街区全面突破城中公园门槛，实现更高层次的发展创造了条件。4街区特色崇安寺街区经过长期的历史发展，在形态上不仅有传统商业中心的共性，还有其独特的地方文化个性，现归纳为以下四个方面一是崇安寺与洞虚宫双轴线并立的特色。历史上，无锡地区佛道文化相互交融，相得益彰，具有很强的宗教融合性，这种地方特色鲜明地体现在崇安寺街区的格局上。但由于战争的洗劫，双轴线破坏严重。崇安寺轴线已荡然无存，寺庙原址上陆续建起了市副食品商店、迎宾楼、皇亭小吃店、中发宾馆，老干部活动中心等大型建筑；而洞虚宫轴线也仅存主殿和左翼，其右翼诸殿已毁，现为崇安批发市场。二是以城中公园为中心的特色。传统商业中心与水景园林穿插交融，动静相宜，这是它得天独厚的优势所在。但由于城中公园免收门票，不限人流，又是与古城内唯一的大型绿地，人流的聚集量超过了承受能力，造成事实上的“破坏性活动”。为适应大量市民的停留，近十年来公园不断加建硬地、缩小绿化。目前，公园内硬地多绿地少，游人多树木少，原来的二十二个景点，失去其赖以生存的安静环境，公园的生态效益、文化效益受到很大的制约。三是街区同心圆架构的特色。由于崇安寺街区近现代以来的发展，尤其是经历了改革开放的二十年，实际上高层建筑环绕的局面已经形成。沿中山路、人民路、县前街等与城市的交界面上基本为高层建筑，如天安商厦、教仪大厦、中发大厦等，高度范围在（24100米之间）；街区内部则为一至七层的多层建筑，如皇亭小吃店、迎宾楼、胜利门中学等高度在范围（524米之间）；再中心则为城中公园，以绿化、硬地和水面为主。这种街区由外而内依次跌落的特色架构，是由于土地级差效益而自发形成第三个特色。四是传统与现代对比交融的特色。与苏州实行旧城整体保护，另建新城的方式不同，无锡是采取局部保护，全局更新的策略，崇安寺街区更是地处城市CBD区中心，周围高楼林立、街区自身就有高层建筑8幢，大型多层建筑9幢。国内常规的划分核心区、协调区、控制区三层风貌范围的保护规划在此并不现实。从现状来看，明清建筑，民国建筑和现代建筑的近距离并置，飞檐翘角与高层建筑的远近重叠，却产生了“历史与未来在此交融，传统文化与现代文明在此汇合”的历史感，这是崇安寺街区的第四个特色。综上所述，崇安寺街区由于历史和现实原因，出现了全方位拓展的趋势和自身独有的特色，它们从文化、环境等各方面构成了崇安寺街区的稀缺性。在未来建设中，崇安寺街区要突破公园门槛，强化自身特色，以实现其全面发展。锡山区锡山区的从建区前的亿元增加到年的亿元，实现了三年翻一番，年预计达到亿元；财政收入从亿元提高到亿元，是建区前的近三倍，年预计达到亿元；工业总产值由亿元增加到亿元，是建区前的近三倍，年预计达到亿元；到位注册外资由亿美元增加到亿美元，是建区前的三倍多。江苏省锡山经济开发区分为东区和西区。西区规划范围由东北塘镇和东亭镇沪宁高速公路以南，东亭、查桥沪宁高速公路以北、北兴塘河以南、规划外环线以内地域，锡北镇、东北塘镇的锡沙线以南、北兴塘河以北、外环线以内地域组成，共计面积646KM2。根据开发区发展规划，新增东区规划用地面积约3132KM2，主要为一、二类工业用地及研发型工业用地，规划范围东到蠡河港路及羊尖镇的廊下桥、马渎弯自然村，北以北中路为界，西至走马塘河，南至厚桥路及安镇镇的新联村、谢埭荡村边界。其中工业用地约占3865。开发区建成后，总用地面积将达9592KM2的规模，重点发展五大产业板块高新技术制造业板块、高新技术服务业板块、道口商贸物流板块、先进制造业板块、绿色生态景观板块，重点发展电子信息、精密机械、高特纺织、商贸物流等主导产业，特别要大力发展与电子信息相配套的电子信息产品和电子新材料。开发区在进行经济建设的同时，注重保护环境，做到经济、社会、环境的协调发展。现已委托江苏省环境科学研究院承担本开发区（东区、西区）的环境影响评价与环境保护规划工作，并予以公告。布局无锡市城市总体规划（20012020）和无锡市锡山区城镇布局规划确定，涵盖锡山区的东亭、东北塘、锡北镇（原八士地区）的锡东新城作为无锡主城区的组成部分，是以居住、工业、商贸功能为主的城市综合片区，也是锡山区行政、文化、商贸中心，是锡山区着力打造的重点地区，2区域人口发展崇安区人口总量变化状况本地人口（人）2004年2005年2006年总人口184882184487185194总户数68355688316932平均每户27268268平均人口184723184685184841崇安区外来人口变化状况2004年2005年2006年外来人口总量15万21万249万崇安区重点特殊人群分析外来人口本地购买者高收入人群本地人口大量的人群属于高素质和高收入人群为主，主要从事个体私营和外地投资客，大量的中高收入购买者选择的为副市中心中高档楼盘和二手房，其购买力可以，需求户型业为两室以上，三室为主。家庭为三口和五口的为主。次收入者择以两室为主。以优惠的政策、优质的服务吸引众多国内外客商来区投资兴业，创造崇安区经济新的发展业绩。十五期间，全区国内生产总值和财政收入快速增长，社会购买力和市场消费力不断攀升。中心城区的黄金地段和优越的区位优势，城乡一体的广阔市场，无锡市“高收入”阶层人群正在快速增长，今年一季度，无锡地税共完成税收85亿元。在16亿元个人所得税中，工资、薪金所得税目就占了10亿元，比去年同期增长1245。大量的高素质高收入的人群选择的大型成熟，配套齐全小区，选择的户型使崇安区成为吸引投资的热土。本地购买者选购的大量为市中心成熟小区，方便上学和休闲。也是大面积，为五口之家的。锡山区人口总量变化状况本地人口（人）2004年2005年2006年总人口434713387639394247总户数139411120565120743平均每户312322327平均人口432133384533390943锡山区外来人口变化状况2004年2005年2006年外来人口总量16万20万29万锡山区重点特殊人群分析外来人口本地购买者高收入人群流动人口总量急剧增加。随着改革开放的不断深入和经济建设的快速发展，流入我市的外来人口数量急剧增多。我市流动人口总量从2001年的73万增加到2006年的219万，短短五年的时间，流动人口总量翻了两倍，预计“十一五”期间我市每年还将新增常住人口20万左右。其中外来人口的购买力为小户型，中等配套小区。首先锡山的区位优势十分明显，假如以无锡150公里为半径画一个圆，那么在这个圆中就有上海、南京等十多个中国目前最具活力的大中型城市，还包括新开通的无锡在内的五座机场，有九条公路干线通往各地，有上海、江阴、张家港三个港口，锡山区作为江苏省级开发区，迄今已经吸引了来自三十多全区收入差距的扩大并不是表现为低收入人群收入状况的恶化，而是表现为高收入人群收入超高速增长。值得欣慰的是，农村的低收入人群组的状况都有某种程度的改善。个体老板，高素质高干，等大量收入较高的人群，选择大面积，大户型，别墅的很多。其人口较多，高消费群体中也包括很多生意不在本地，家庭在本区域，首先个国家与地区的外资企业近千家，这个区域内年人均GDP超过了5000美元，已具有较强购买力。大面积的户型为首选。团购者或亲戚朋友介绍一起购买者为多。选择此地购房。他们可以有很大的购买能力和团体购买可能。3区域规划（城市整体发展方向判断、重点区域发展判断、重点规划影响判断等）城市整体发展方向判断（一）致力统筹城乡发展，进一步加速区域城市化进程优化市域功能布局。构筑一体两翼和三沿发展格局，实施跨区域统筹规划，构建以中心城市为主体、江阴和宜兴城区为两翼、新城镇为纽带的三级城市体系。坚持片区开发与城市功能完善相结合，推进太湖新城行政商务区规划深化和前期启动，推进太湖新城科教区、蠡湖新城休闲商务区、新区高新产业中心和广益片区、古运河片区、凤翔片区、河埒片区等重点片区建设进度。修编土地利用总体规划，实现土地利用、生产力布局、基础设施建设、生态建设和环境保护等专项规划与城镇总体规划有机协调。（二）致力转变增长方式，进一步拓展经济发展空间强化制造业支撑作用。明晰产业发展导向，大力推进产业结构调整升级，鼓励发展电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织等五大支柱产业，积极培育环保、新能源、生物医药等三大先导产业，进一步壮大产业基地、产业集群。以布局调整为抓手，落实政策措施，加快市区企业退城进园、乡镇工业向工业集中区集聚和五小企业淘汰步伐。鼓励企业通过搬迁改造实施技改扩能，通过集聚发展和资产重组实施规模扩张，通过产业升级实现做强做大。抓好年净增销售收入超亿元的新增长点企业，确保达产达效。引导大企业强化市场开拓，加快进入国际采购系统，组织企业参加国内外零部件采购和产品配套活动。（三）致力加快改革开放，进一步激发经济发展动力提升开放型经济承载力。积极借鉴国际先进城市的规划、建设和经营理念，建立健全经济国际化服务体系，完善外商居住、教育、医疗和休闲等生活配套设施，营造城市国际化政务环境、社会环境与人居环境。突出提升园区功能，加强园区品牌建设，促进先进开放园区提升发展，促进薄弱开放园区加快发展，促进专业工业园区特色化发展。重点推进太湖国际科技园、江阴临港新城、宜兴环科新城等园区基础建设和功能开发，培育产业和城市发展新的增长极。大力实施产业链招商，全面融入国际产业分工体系，加强与跨国公司的合资合作，着力引进基地型、龙头型、旗舰型项目，培育园区产业链，发展集群经济。（四）致力建设创新型城市，进一步增强城市核心竞争力建设国家火炬创新试验城市。坚持把自主创新能力培育和知识产权创造作为实施创新试验的中心环节，建立创新试验与经济社会发展紧密结合的机制，实施一批具有自主知识产权和核心竞争力的重大创新项目。完善工作考核，建立健全政策支持体系、人才保障体系和公共服务体系，加大知识产权保护力度，营造鼓励创新试验的社会环境。实施科技创新百佳企业培育计划，抢占产业链高端增值环节。依托开放型经济比较优势，在更广领域加强国际科技交流与合作，鼓励引进、消化、吸收，实现更高起点上的自主创新。全社会研发费用投入占生产总值比重力争达到17以上。（五）致力构建和谐社会，进一步提高群众生活质量增加居民收入。继续实行积极的就业政策，加快建立市场指导就业、政府促进就业、个人自谋职业相结合的长效机制。认真解决国有集体企业下岗失业人员再就业、城镇新增劳动力和农村富裕劳动力就业问题，深入推动再就业培训、创业培训和农村劳动力就业技能培训。发挥失业保险制度促进就业的功能，逐步建立失业预警机制、城乡就业和失业统计制度。全年城镇新增就业10万人以上，促进本地农村劳动力就业4万人以上。加强劳动保障监察，切实维护劳动者合法权益，企业工资集体协商制建制面扩大到80。切实提高城乡居民财产性、经营性收入，推进建立各种形式的土地股份合作社，大力发展制度健全、效益明显的专业经济合作组织。（六）致力加强自身建设，进一步践行执政为民宗旨建设服务型政府。继续推进政企分开、政资分开、政事分开、政府与市场中介组织分开，深化社会事业、市政公用事业领域管办分离、管养分开改革，更好发挥商会、行业协会作用。继续深化行政审批制度改革，简化行政审批环节，规范行政许可事项。继续完善财政管理体制，深化部门预算、国库集中收付、政府采购和非税收入收支两条线管理制度改革。健全政府投资决策机制，规范政府投资行为，强化政府性投资监管，积极培育代建制市场。重点区域发展判断加快推进锡山的转型发展和新型工业化、区域城市化、经济国际化，大力提升自主创新能力、体制机制活力、可持续发展能力和区域综合竞争力，确保到2010年率先基本实现现代化，确保经济社会转入全面协调可持续发展轨道，使锡山区发展走在全省全市的前列。全面提升“实力锡山、开放锡山、富裕锡山、城市化锡山、和谐文明锡山”建设水平，把锡山建成区域性生产生活资料集散中心、无锡国际先进制造业基地高新产业集群区、高度开放的国内外资本集聚区、具有较佳人居环境的现代化新城区、无锡都市型生态农业特色区。区域竞争能力显著提升。到2010年，地区生产总值达到400亿元，年均增长17；产业结构更趋合理，三次产业比重调整为25246；财政一般预算收入年均增长15；全社会固定资产投资年均增长20。形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、国际竞争力较强的优势企业。高新技术产业增加值占规模以上工业增加值比重达到45。人才队伍素质明显提高，人力资源机构不断优化，自主创新体系基本形成，自主创新能力显著提高，RD投入占地区生产总值的比重达到25。开放开发新格局基本形成。进一步巩固和提升锡山经济开发区的开放发展优势，基本建成锡山经济开发区东部园区，建成一批具有个性特色和规模水平的乡镇工业园区，“十一五”期间，全区到位注册外资年均增长15以上，进出口总额年均增长20以上，形成“全面开放、整体开发”的全新格局，国际合作水平和国际市场竞争力明显提升。现代化城市功能更趋完善。农村“三集中”步伐加快，社会主义新农村建设高水平推进，城市基础设施体系更加健全，城市功能更加完善，区域城市化和城市现代化水平明显提升，新型城市管理体制更加完善，形成“两城三组团”的城镇体系，形成全面融入无锡主城区的现代化新城区。到2010年，全区城市化率达到70。和谐社会建设成效明显。人民生活更加富裕，生活质量显著提高，投资性收入成为部分居民收入的组成部分，到2010年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别超过3000美元和1600美元，恩格尔系数下降到33以内。基本实现教育现代化，建立起现代国民教育、优质教育和终身教育体系，高等教育毛入学率达到60。文化体育事业全面发展，公共卫生条件得到改善，农村社区卫生服务更加完善，每万人拥有执业医生数超过22人。社会保险综合参保率达到99，新型农村合作医疗保险参保率达到99。城镇人均住房建筑面积达到40平方米，人民群众对社会治安的满意率达到95以上。构建民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会主义和谐社会，国民素质显著提高，社会文明程度显著提升。人居环境更加优美。到2010年，全区人口自然增长率控制在3以内，计划生育率达到98以上；单位GDP综合能耗降低20左右，主要污染物排放量减少20左右，城市污水集中处理率达到85，建成区绿化覆盖率达到45，环境质量综合指数达到90以上，成为无锡最佳人居环境板块之一。重点规划影响判断市区轨道交通线网无锡市轨道线网由“环放射”形式的5条线路组成，总长约160公里，联系主城区各片区，缓解主城区交通压力，并且延伸到周边组团，起到带动周边城镇发展的作用。轨道结构形式可分地下和高架两种中心城等高密度地区，为了充分利用有限的城市空间，采用地下结构；在高密度地区以外的市区内以及低密度地区，为了降低建设成本和不影响将来的城市发展，采用对地区分隔影响低的高架结构。崇安新城（广益片区）控制性详细规划无锡市崇安新城（广益片区）范围从江海东路锡沙路北新河桐桥港到太湖大道，规划占地面积约46平方公里。本规划以现代、经济、生态型可持续发展为基础,提出崇安新城的主要规划原则与设计理念。本地区的规划结构是1个商贸中心区，3大主题市场区和2大居住社区，各功能片区以龙形绿化带串联起来。商贸中心区以龙头公园为中心，沿河形成商业办公区。3大主题市场锡沪路装饰装潢市场、江海路汽车汔配市场、学前东路五金机电市场2大居住社区广益和江海居住社区第二部分城市房地产发展背景分别按季度分析和按区域（副中心区、东区、南区）分析1城市房地产发展状况（20042006年）（1）城市及副中心区、东区、南区新建商品住宅供销状况单位万平方米A、副中心区、东区、南区历年供应（批准预售）总量（面积、套数）副中心区、东区、南区历年供应（批准预售）总量（面积、套数）以平均每套125计算套数副中心区东区南区时间供应量万平方米套数供应量万平方米套数供应量万平方米套数04年第1季度130910475544000544304年第2季度32926312339860004年第3季度374299310724862028162204年第4季度24419522676214136429105年第1季度293234130310422729218305年第2季度31925533652692120196105年第3季度00448735902068165405年第4季度00504140335418433406年第1季度46837411979580006年第2季度29923920491639115692506年第3季度4093271763141090872606年第4季度006261500980164107年第1季度002191175345713657B、副中心区、东区、南区历年销售（预售登记）总量（面积、套数）商品住宅历年销售预售登记总量面积单位万平米时间副中心区东区南区04年397412385170305年1488637237506年1633111323455C、副中心区、东区、南区历年产品供销状况副中心区、东区、南区历年产品供销状况表供应量销售量时间副中心区东区南区副中心区东区南区04年4452125162446397412385170305年6121419690591488637237506年1176112728651633111323455（2）副中心区、东区、南区房价走势片区副中心区东区南区时间2004年1季度4239295726632004年2季度4463293629592004年3季度4605301836552004年4季度5087308844702005年1季度5858319144752005年2季度5474325146112005年3季度5864342444862005年4季度5933355846742006年1季度6127362446582006年2季度6167367146602006年3季度6218372446942006年4季度6230399347352007年1季度626643334724（3）重点区域评述（崇安区以及锡山区）（4）消费行为分析消费行为特征随着无锡经济的多元化发展，围绕着五大名城的发展战略。城市经济与城市面貌以日新月异的速度发展。规划影响1）城区改造2）道路改造3）公交线增加4）增设轻轨中心区与副中心区域供地逐渐变少且价格不断攀高，所以消费者的目光，渐渐集中到周边区块。有车，越来越来普遍；公交线，越来越密集；道路，越造越好等等因素，颠覆了人们原本对距离的感觉。花在路上的时间少了，选择面宽了，人们开始不再局限于距离。经济变化1）拆迁补助2）经济多元化3）刺激消费4）消费比重倾斜城区改造，有了拆迁款，改善自己的居住环境变得更容易。产业链增加，就业机会与商业机会增大，收入增加，消费比重倾斜。生活变化1）人口自然增长2）收入增加3）消费能力加强4）生活追求变高家居人口的自然增长，让本就不宽余的居家环境越发拥挤。迫切需求居住环境改善，提高生活品质。东区变化1）距离感被颠覆2）房产品多样化3）转型为居住地各种类型、各种档次的楼盘相继出现，提供了不同消费者的消费机会。加之相对其他区域较低地价格，毫不逊色的发展潜力，使越来越多地消费者选择东区、偏爱东区。东区逐步成为了一个大型的居住地，人群渐渐密集，配套日趋完善，交通日益便利等，已经形成了一个良性的循环。整个东区都开始以悻悻向荣的趋势，逐步发光。（5）城市及副中心区、东区、南区二手住宅销售状况A、城市及副中心区、东区、南区历年成交总量（面积、套数）城市及副中心区、东区、南区二手住宅销售状况1Q042Q043Q044Q041Q052Q053Q054Q051Q062Q063Q064Q061Q07中心区面积12753143132462231098276581769713127140921228625917138631096461999中心区套数18821036245740726019320718138120416191副中心区面积398514205261550727186405155738334974605127764433223655638411144228副中心区套数5866189051069942820493677408637538565212东区面积5016354277756436928281985105515574436122743322738956361160688225843东区套数73879811121019120615528459006371087935892332南区面积4172947730837837914467848118014532059159455223793977630681780275019南区套数6147021232116499817357821347812116811221203404西区面积574474693857952802036831972263438836185836399652685485568106266917西区套数8456908521179100510636459105359608071002393北区面积337584118964748833546163678371428475307635904621005050945252215994北区套数49660695212269061153630781528913743665318全市面积235700246500368300415800371500447600244000327900210900349900295700305200119000全市套数3466362554166115546365823588482231015146434944881750B、城市及副中心区、东区、南区历年成交价格走势二手房住宅销售价格走势（单位元/平米）1Q042Q043Q044Q041Q052Q053Q054Q051Q062Q063Q064Q061Q07中心区3909440843914677496054975576547453095351537353755495副中心区3254347635943847418745654373440344184473444244954514东区2667280129113011328535763526356635903577363036833649南区2627288329753178328134653766378437213750381238693889西区2679291429653239349636663670376337073725379338803907北区2278246425182742298731333077318132353194330932543287全市2774299130783304355437303752380137933818383438763898C、市场特征分析2本区域房地产发展状况（20042006年）注以下“本区域”指我们研究的细分市场区域（南至新区新光路，西至铁路，北至新312国道，东至沪宁高速）（1）本区域土地供应状况（在地图上标出所有已出让和将来要出让的住宅地块）A、本区域历年供应总量2004年2006年本区域历年土地供应量年份土地供应量建筑面积2004合计11795669145805322005合计3928095241441142006合计12776494343708892007合年合计28677469733365352004年2006年无锡历年土地供应量土地号项目名称土地面积容积率建筑面积类别锡国土20042118248234197居住锡国土20043180170218144306居住锡国土200432371001555650居住2004年锡国土2004482548752040780商业居住锡国土200465115318428258313商业居住锡国土20042KING紫金门1251431252563616商业居住锡国土200438铂金公寓长江绿岛三期4500024989600商业居住锡国土200439第一国际219422925388456商业居住锡国土200446银仁御墅花园530100093570000居住合计117956691458053锡国土20051251878728116206商业居住锡国土20052341603145824居住锡国土200527186311855893居住锡国土200524国信世家2173787319564083居住锡国土200555华夏太阳城3396181344236居住2005年锡国土200556春江花园3期66799352358441居住合计39280952414411锡国土200624277087488667商业居住锡国土200626209552246101居住锡国土200630135226218243407居住锡国土200648193491630958居住锡国土200659392187751568748商业居住锡国土20066248765822858272商业居住锡国土200668373892274778居住锡国土2006862064425825768商业居住锡国土20065万科东郡86084425172000商业居住锡国土20066雷迪森广场酒店14031231262808居住锡国土200616首创隽府162911205334352居住锡国土200620常工尚城4456031112000商业居住2006年锡国土200651长江国际花园二期2678372247139312商业居住合计1277649434370892007年锡国土200781772111724100商业居住合、本区域历年开发总量与剩余总量C、本区域未来土地供应趋势判断（12年内）信息来源无锡市国土局土地储备中心崇安区广益新城地块附近土地储备已经很少,没有大块土地可供开发利用特别是住宅,目前在江海路以西,紫金门往东靠高架有一块地九棉厂地块分为A,B两块,其中A块地为住宅商业用地占地约18万平方,B块地为商业办公用地占地约2万平方米目前该地已经在无锡日报发出竞拍公告,该地很有可能会被紫金门开发商所得作为紫金门三期与四期来开发九棉厂地块将与金科形成直接竞争,并且更有地理优势未来崇安区的土地供应都将集中在沿锡沪路广瑞路和江海路当中一段,目前的状态多为锡沪路建材、装饰材料市场,未来的推出量将有近50万左右,时间暂时不能确定,主要是看政府是否会对这些仓库有动作（2）本区域商品住宅房供销状况（按季度分析）本区域商品住宅房主要包括尚城、嘉德中央公园、中大颐和湾、长江绿岛、万科东郡、春江花园、银仁御墅、紫金门、首创隽府、A、本区域商品住宅历年供应总量本区域商品住宅历年供应总量楼盘名称物业类型供应套数供应面积奕淳三期高层5876161065多层52643672小高层5285889776奕淳二期高层1201329386合计128714023899小高层2754038424紫金门高层7841773591合计105921774334多层284345823隽府园高层5086092647合计7929550877小高层42476469高层1081329228尚城二期高层3511934831二期小高层60341202合计561408173多层50661455小高层841094647高层7707691285嘉德花园别墅681664311合计97211111698小高层66963544颐和湾公寓高层814105239合计88011487444万科家园一期多层2383960973万科家园二期多层2083512833多层40370296万科家园三期高层2823311592万科家园四期高层3484411756合计11161556745总计87597432B、本区域商品住宅历年销售总量及价格走势204四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度奕淳三期高层销售套数0000346813424281销售面积0000389318672604712093891523863237234166312910745销售均价00004610524589471749174339432943627468749232207205206物业类型项目名称204四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度销售套