2008年广州华南板块重点楼盘市场调研报告

1华南板块楼盘端午节调研报告调研时间2008年6月9日2一、楼盘整体情况分析项目名称地理位置开发商项目卖点楼盘动态在售产品广州雅居乐花园新地三期番禺南村镇兴南大道雅居乐大型品牌成熟社区新地组团一、二期销售较成功，二期剩下少量大户型180左右货尾单位；目前三期360套开始下诚意金，于6月22日开盘。目前主推即将开售三期产品8192（占50）95120（占40）188（占10）江山帝景番禺南村镇兴南大道合生创展高品质江景、山景楼盘目前该楼盘主推御荣轩（一栋30层高）共112套大户型单位。三梯二户，全为270江景266313四房五房大户型单位。星河湾番禺迎宾路星河湾高品味豪华社区07年10月推一座、三座240套；08年3月再加推二座120套。190（一套分开两个房产证）新光城市花园番禺南村镇兴南大道新光地产华南板块大型高档纯别墅楼盘08年4月底正式推出一期部分组团80套别墅。全为别墅产品，320640五房、七房。锦绣香江番禺迎宾路南方香江集团大型高端品质豪宅，香港名设计师设计户型。08年1月开始推山水华府二期，至今已推750套。90360,其中以90为主,占本次总货量约65。3项目名称地理位置开发商项目卖点楼盘动态在售产品祈福水城番禺市桥中良路祈福集团小区70水景面积08年4月26日首推5、23栋132套；5月底再推3、22、24、25、栋264套单位。二、三房一卫6388；三房二卫86132；四房二卫139143；五房二卫160321。奥园果岭壹号地铁三号线汉溪长隆站旁奥园地产本组团环绕7万高尔夫球场08年5月9日推2座108套；6月1日加推3座813层48套单位以170240为主新月明珠花园大石街景华南路30号广州新月华房地产地铁上盖、大型园林社区2007年10月1日推出16座；总货量792套105129三房占95中颐花样年华市桥福德路223号中颐集团大型园林社区、品牌地产2007年1月推出19座；总货量800套二房7180；三房二卫89126；4二、销售情况项目售价装修标准（元/）折扣优惠销售情况广州雅居乐花园新地三期均价9500元/最低7300，最高9500部份单位73008500元/毛坯交楼；部分单位85009500元/包1200元/装修。现落2万元诚意金，开盘当天有95折，如旧业主介绍再额外加个98折。6月1日三期320套开始落诚意金，现已有120多诚意客。江山帝景1800023000元/附带2500元/装修一次性、按揭一律98折08年3月推御荣轩112套，现售70，月售26套。星河湾均价21000元/,每层在总房款上相差约2万元。附带4000元/装修一次性9798折；按揭98折,送另5万元星河湾酒店消费储值卡。07年10月至今共推360套，已售80，月售36套。新光城市花园最低530万/套,最高3000万/套（全为320640别墅产品）毛坯一次性、按揭一律98折08年4底推80套别墅，现剩下约50套，不足两个月售30套。5锦绣香江90户型10000元/180户型1300014000元/270户型1800020000元/附带3000元/装修一次性98折，其它无折扣。08年1月开始推山水华府二期，至今已推750套，已售约70，现月售约65套。项目售价装修标准（元/）折扣优惠销售情况新月明珠花园均价8500元/（75009800元/）附带1000元/装修97折，旧业主介绍，旧业主有2000元奖励总货量792套，已售约233套，月售33套奥园果岭壹号2座均价11000元/3座均价1200013000元/最低10000，最高13000附带2700元/装修一次性98折，另送一个20年车位使用权；按揭在总房款基础上减免9万元。08年5月9日至今推出156套，现剩下约50套，一个月内售近100套。祈福水城均价7500元/，（3、25栋均价9500；5、23栋均价8500；22、24栋均价7500）最低6800,最高9500毛坯一次性909897折（即85折）；按揭9098折（即92折）。无论一次性、按揭都送一年25元/物业管理费如旧业主介绍可得08年4月底至今共推出396套,现剩下约40，开盘不足两月内售237套。6房总价款1佣金中颐花样年华主推8栋80009000附带1500元/装修按揭、一次性979899折，可再下浮2点，推出特价单位6500起，送30年车位使用权总货量800套，已售约500套，月售30套三、客流量统计分析项目售楼部客流量样板房客流量评论人气指数广州雅居乐花园新地三期上午10时11时8台咨询客上午10时11时5批客户三期现正落诚意阶段，尚没正式发售，咨询客较多，但落诚意金客少。7江山帝景下午14时15时1台咨询客下午14时15时3台咨询客该楼盘需预约才能去售楼部咨询，整体客流量不大。星河湾上午11时12时3台咨询客上午11时12时7批客户整个下午约有30多批看样板，咨询客较多，但购房意欲不强。新光城市花园下午16时17时3台咨询客下午16时17时5批客户客流量不大，购房意欲不强。锦绣香江下午15时16时8台咨询客下午15时16时20批咨询客客流量较大，看样板房人数多，现场有1台客签约。项目售楼部客流量样板房客流量评论人气指数祈福水城上午10时11时3台咨询客上午10时11时8批咨询客客流量不大，购房意欲不强。8奥园果岭壹号下午16时17时20台咨询客下午16时17时30批咨询客客流量比其它楼盘多近一倍，上午2台客签约。中颐花样年华上午9时30分10时30分2台咨询客上午9时30分10时30分2台咨询客客流量不大，购房意欲强新月明珠花园上午10时30分12时30分8台咨询客上午10时30分12时30分10台咨询客客流量较大，看样板房人数多四、华南板块总体市场分析（一）销售状况分析1、“端午节”三天小长假，市场调查过程中，我们没有发现有下定的客户，买家购房热情都未见明显提升，购房者的观望态度比较明显，例如奥园果岭壹号，无论是销售现场还是板房，人流比较足，但是现场观察客户的下定诚意度9低。2、销售较好的楼盘是锦绣香江、新月明珠花园、祈福水城、广州雅居乐花园新地三期，其中锦绣香江推出750套，已售约70，现月售约65套；新月明珠花园价格低，吸引自住客较为明显；祈福水城由于折扣、优惠多，吸引老业主明显；广州雅居乐花园新地三期主要面对年轻一族，采取蓄客集中引爆推售策略，推出300多套单位，内部认购约120个，效果不错。3、近期华南板块的奥园果岭壹号、星河湾、江山帝景、锦绣香江、新光城市花园等都是主推200300平方米的大户型单位，总价在200500万/套，初步统计大户型单位超过800套单位，大户型单位货量足，竞争激烈。（二）客流状况分析根据本次端午节实地调研所知，与上次两周前同样针对该区域的重点楼盘调研对比，各个楼盘客流量都有不同程度的增长，主要由于端午节小假期正好遇上双休日，但成交量不多，说明了购房者持续观望。整个华南板块的多数楼盘现场呈现出“旺丁不旺财”局面。10华南板块人气按高低排列奥园果岭壹号、锦绣香江、新月明珠花园、星河湾、广州雅居乐花园等。项目名称原因分析奥园果岭壹号近期有新货推出、以3万高尔夫球场作为卖点、样板房与售房部都设在会所中，容易集中人气。锦绣香江新推货量较大、户型面积90360不等，客户群面广新月明珠花园主推户型以105129实用型为主，而且性价比高。星河湾小区著名度高，大部分客流量以“参观”为主，以及售房部开办了“奥运纪念品珍藏”展览活动，吸引了大量人气。广州雅居乐花园售房部门口设有“变形金刚游戏”益智活动，会聚了大量人气；以及由于”节假日探亲”缘故,不少该小区老业主带新客户过来咨询。（三）销售策略分析华南板块楼盘在端午节销售期间都加紧促销活动，不仅个别楼盘推出一口价单位，还有楼盘购房可送车位使用权、免交若干年物业管理费、赠送五星级酒店消费券等优惠，而且有些楼盘付款折扣可优惠到85折，甚至仍可有商量。11项目名称促销手段广州雅居乐花园新地三期现落2万元诚意金，开盘当天有95折，如旧业主介绍再额外加个98折。江山帝景一次性、按揭一律98折星河湾一次性9798折；按揭98折,送另5万元星河湾酒店消费储值卡。新光城市花园一次性、按揭一律98折锦绣香江一次性98折，其它无折扣。新月明珠花园97折，旧业主介绍，旧业主有2000元奖励奥园果岭壹号一次性98折，另送一个20年车位使用权；按揭在总房款基础上减免9万元。祈福水城一次性909897折（即85折）；按揭9098折（即92折）。无论一次性、按揭都送一年25元/物业管理费如旧业主介绍可得房总价款1佣金中颐花样年华按揭、一次性979899折，可再下浮2点，推出特价单位6500起，送30年车位使用权（四）价格分析121、价格跨度大下浮空间深市场调查中，由于近期楼市