2008年大连市房地产市场分析报告

2008年大连市房地产月报（1月）市场营销部2008年3月目录1、宏观政策及规划信息12、土地供应量121本月土地挂牌明细表122本月土地成交明细表23、商品房市场状况331成交状况332供应状况533成交比例934热点分析104、结语10大连房产市场月报12008年1月大连市房地产报告1、宏观政策及规划信息序号政策要点施行日期1国土部关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知土地供应中新增了存量用地和土地利用开发要求等指标，并实行建设用地动态备案2008年1月1日2国土部土地登记办法土地登记实行属地登记原则2008年2月1日3国务院关于促进节约集约用地的通知要求从严征收20土地闲置费，提出征缴增值地价、确立土地利用规划优先性和制定考核制度等新措施即日执行4国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知城镇居民不得买小产权房，要坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设即日执行5国家税务总局土地增值税清算鉴证业务准则进一步规范土地增值税清算鉴证业务2008年1月1日6建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5至8。2008年2月1日7央行上调存款准备金率05个百分点至152008年1月25日8房地产经纪人协会大连市二手房交易合同将在网上备案2008年3月1日2、土地供应量21本月土地挂牌明细表（仅指住宅、公建）大连房产市场月报2地块编号位置日期用地性质用地面积（平方米）建筑面积（平方米）（2007）47A080104公建7246（2007）47B080104住宅13349（2007）47D金州火车站周边地块080104住宅52697707472200801旅顺模珠街080116住宅及配套公建94618820591620081普兰店市公路段西侧080121商住148741859320082普兰店市文化城扩建项目080121商业30187241200801金石滩中心区080116老年度假村用地22054132324200802金石滩中心大街北侧080116居住4051024306200803开发区董家沟煤窑村080130公共设施（商业）97788782304数据来源大连市国土资源局新年伊始的土地供应较为稀缺，08年1月份共挂牌商住土地7宗，总占地面积为2987268平方米，总建筑面积为42459352平方米。主要集中在新城区，其中旅顺口区一幅地块总建筑面积达205916平方米，约占挂牌总量的485开发区也放量不小，共挂牌1157688平方米，约占总挂牌量的273另外，金州区和普兰店也分别有7707472和25834平方米的商住用地入市。22本月土地成交明细表（仅指住宅、公建）日期位置用地性质用地面积（平方米）出让价（元/平2008118中山区秀月街北住宅及配套公建小连房产市场月报32008128甘井子区华东路东侧居住87600230152008114旅顺九三路住宅及商业1532042436112008114旅顺五一路住宅及商业4322121553282008114旅顺五一路住宅及商业1748182371662008114旅顺北路住宅及商业93263209852008118旅顺金融街南侧住宅及商业7000009补交未知去年岁尾的挂牌土地有116259709平方米在今年得到成交，其中市内四区239100平方米，约占总体土地成交面积的206其余92349709平方米位于旅顺口区，占比达794。2007年的大连市内四区挂牌出让土地中，位于甘井子区光明路西侧的编号200741地块遭遇流拍，据业内人士分析，主要原因受周边限价房的影响，相对较高的土地成本造成了开发商摘牌该地块的心理阻碍。截至月末，该地块依然无人问津，这同时也为模糊不清的08年地产市场蒙上了一团迷雾。3、商品房市场状况31成交状况311成交量数据来源大连市房地产市场大连房产市场月报4本月市内四区共成交2266套，环比下降2942，其中甘井子区本月成交1677套沙河口区成交量为307套中山区成交217套西岗区成交量严重萎缩仅为65套。整体来看，在政策、市场的双重作用下，1月份的商品房成交量有所萎缩，市场有所降温。从四区成交总体分布来看，甘井子区的成交比重持续上升，占据了总体成交量的73中山区占总成交量的10沙河口区市场较为平缓，均占总成交量的14西岗区受供应状况影响，本月恢复了成交稀缺状态，仅占总成交量的3。市内四区的本月成交在甘井子区的集中程度继续加大，受市场状况影响，投机需求下降，市内三区成交萎缩较大，刚性需求支撑甘井子的成交比重攀升。312成交单价大连房产市场月报5本月总体均价633274元/平，在成交量萎缩的同时，平均成交价格也有所下滑。中山区成交均价突破九千，达9030元/平方米沙河口区以8443元/平方米的成交均价排位次之西岗区也在本月突破八千大关，成交均价为8150元/平方米相比之下，甘井子区成交均价仅为5275元/平方米。根据各区域产品的结构性差异，加权后的市内四区成交均价为61402元/平方米。据分析，成交均价的下滑除了受成交量的萎缩影响，更重要的是甘井子区的成交比重的加大导致的结构性因素促成价格下调。313成交金额及成交面积本月累计成交面积仅1944万平方米，环比下降354，累计成交金额为245亿元，环比上涨498。从单套成交来看，平均面积环比下滑85，为8601平方米，单套成交总房款也下滑至5447万元。在平均面积缩减的情况下，平均总房款也有下降，整体市场寒意侵袭。大连房产市场月报632供应状况321在售状况表大连市各区域楼盘信息表区域在售楼盘形象宣传楼盘总数中山区61420西岗区437沙河口区101626甘井子区291847旅顺口区261238开发区191226金州区14620合计10881189目前大连市各区域总项目个数为189个，其中市内四区为100个，约占总体的529新城区项目总数为81个，约占总体的471另外，从项目销售周期来看，在售项目共计108个，占项目总数的571形象展示项目达81个，占项目总数的429。大连房产市场月报72008年大连市房地产市场供应比较充足，目前展示项目总建筑面积为174208万平方米，其中中山、西岗、沙河口市内三区可供应面积总计达357792万平方米，约占大连市总体未来供应的21，甘井子区目前展示面积达2267万平方米，占总体的13。受“西拓北进”规划思想的指导，新城区的未来供应量凸现，开发区由于百万平项目的拉动，未来总供应面积达6909万平方米，约占的大连市未来总供应的40，另外旅顺口区和金州区也有200万平方米和26669万平方米的展示项目将于08年入市，占比分别达11和15。图市内四区可售套数状况大连房产市场月报8目前大连市内四区可售套数达27615套，其中甘井子区的供应主力地位明显，在消化量攀增的基础上仍有15541套商品房处于待售状态，约占市内四区总存量的563沙河口区可售套数位居第二，为5400套，约占总体的196中山区占比为187，可售套数为5166套。西岗区的供应量稀缺，地理位置优势显著，产品消化速度较快，目前可售套数仅为1508套，约占市内四区总存量的55。322本月新增在售楼盘表本月开盘楼盘统计表区域项目名称开盘日期开盘数主力面积区间开盘均价（元/M2）幸福里200812400501355350家年华200815320451285350晶品枫林二期200811314087896500东特星中环爱俪舍公寓200811978039538500甘井子区小计1640中庚香海小镇200816149501204900旅顺口区小计149湖畔嘉园2期西湖映像200815400501404700金州区小计400总计62189本月开盘项目共6个，住宅套数为2189套。其中市内四区开盘项目4个，住宅套数达1640套，占本月开盘总套数的749。本月新增供应量相比12月份有所增加，大多为中小户型产品，由于最新入市项目的价格优势，再加上前期的客户积累，大连房产市场月报9销售情况不错。据分析，本月限价房和小户型的集中推出让寒冬里的房地产市场有了一缕暖阳。323本月新增可售楼盘表本月发放预售许可证项目表区域项目名称住宅套数住宅建筑面积（M2）公建套数公建建筑面积（M2）车库套数车库建筑面积（M2）总套数总建筑面积（M2）世嘉星海3524425689094352533508沙河口区大华岭秀STAR498329026163664329538981144648晶品枫林158125292124816013777甘井子区东特新居二期15469327925119641571105243总计2105158393823313375664312047821811838173本月领取预售许可证的项目达4个，共计2181套。从区域来看，沙河口区共计450套，约占总量的2063。甘井子区共计1731套，约占总量的7937。其中住宅2105套，约占所有项目总套数的9652，公建33套，车库43套。步入寒冬，大连市房地产市场已进入了冬眠状态，本月新增可售项目屈指可数。324本月新增形象展示楼盘表本月新增形象展示楼盘统计表项目名称区域建筑形态建筑用途大连房产市场月报10东方星海沙河口区高层公寓都市庭院甘井子区多层、小高层住宅俪景城金州区多层、小高层住宅香榭里CEO时代中山区高层商住南岭花园甘井子区多层、小高层住宅本月新增形象展示楼盘产品集多层、高层、小高层多样建筑形态，主要集中在市内四区。受市场冷淡影响，多数项目避开这一时节亮相，因此本月新增形象展示项目数量较少，这一现象预计会在08年春展左右得到缓解。325本月新增改造项目表本月新增改造项目统计表项目名称项目位置项目性质建设单位南山村宗地改造甘井子区辛寨子镇南山村居住大连恒德房屋开发有限公司33成交比例本月市内四区成交套数与可售套数比例为008，环比有所下降。本月中山区和西岗区取代沙河口区的成交比例最低地位，均为004沙河口区为008甘井子区虽大连房产市场月报11然有强大供应量支撑，但价格优势作用明显，销售量较大，供求比例为011。本月成交萎缩，成交比例各区域均有下滑，大连市房地产市场进入冬眠期。34热点分析341泉水板块受大连城市的西拓北进规划思想指引，随着城市中心的北移、城市功能配套的快速完善，泉水区域的价值愈发得到提升，地铁、新火车站都与之密切相连。泉水有条件成为大连的又一个中心居住区，而由幸福里、家年华一期销售的火爆场面来看，泉水这片新兴生活居住区，将被打造成“大连北部首席温情社区”。在客户的热切期待与市场的持续关注中，泉水地区的限价商品房泉水人家、幸福里、家年华项目在新年来临之际盛大公开，点燃了冬季的大连楼市。首次推出房源户型面积在48136平方米之间，均价5350元/平。在寒冷的冬季，以其独有的价格优势吸引了众多购房者的目光，成为了他们心目中的首选。相比本月开盘的晶品枫林2期，泉水区域的销售情况值得一赞。2期的受关注程度也相对很高。342开发区与大连市内四区市场的相对冷清不同，开发区的寒冬房地产市场倒是有一丝看点。作为大连市区的辐射城区，便利的交通与完善的配套设施都是分散大连市区吸纳量的可圈可点的理由，而近期一系列利好信息的填补也使开发区的价值愈发不菲。由于目前可销售量出现一段空缺，大量供应集中在未来。大连房产市场月报12上月底开始选购的公寓项目开发区国际大厦由于小户型居多而备受青睐，满足了首次置业的刚性需求，受关注程度一直很高。开发区的目前供应量较少，可选择性不大，所以市场现有项目销售依然那火爆，并未出现冷淡迹象。4、结语08年的第一步延续了12月的大连市房地产市场的寒意，量价齐缩态势明显。新的企业税收标准的改革方案从2008年1月1日起实施，税率的降低并没有引发供应量的突增，供应量的萎缩造成了成交量的相对下滑，市场冷淡又使成交均价趋冷，整个市场进入冬眠状态。本月在政策的后续影响下，市场状况不被看好，投资和投机行为受到冲击，多数成交为刚性需求的实现，这也促使了市场上的小户型得到追捧，另外低价位商品成为成交主流，同时也对成交均