2008年全国区域房地产市场价格分析报告

区域房地产月度报告（2007年1112月）1内部报告仅供参考未经允许不得引用区域房地产市场价格月度分析报告（2007年1112月）中国城乡建设经济研究所房价研究中心20081区域房地产月度报告（2007年1112月）2目录章节目录本期要点6一、全国房地产市场概况9（一）房地产政策导向9（二）主要指数分析12（三）全国房地产开发投资情况14二、全国房地产增量房市场交易情况分析22（一）八大经济圈新增供应市场分析22三、重点城市存量房市场交易情况38（一）存量房销售均价38（二）存量房租赁价格39（三）其他分析40四、重点城市分析主要城市房地产市场总体运行分析43（一）重点城市房地产市场运行对比分析44（二）重点城市房地产运行状况预测51五、房价综述54（一）房价走势分析54（二）政策导向分析56区域房地产月度报告（2007年1112月）3图目录图12001年1月2007年11月固定资产及房地产开发投资增长率变动情况15图205年1月07年11月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况15图306年1月07年11月房地产开发企业资金来源构成增长趋势18图405年1月07年11月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况18图52005年1月2007年11月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况19图62005年1月2007年11月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况19图72005年1月2007年11月全国商品房销售面积及同比增长情况20图82006年1月2007年11月全国商品房销售额及同比增长情况21图92007年12月长三角地区新建商品房销售价格指数环比变化情况23图102007年12月珠三角地区新建商品房销售价格指数环比变化情况26图112007年12月环渤海地区新建商品房销售价格指数环比变化情况28图122007年12月中原地区新建商品房销售价格指数同比、环比变化情况30图132007年12月沿江地区新建商品房销售价格指数环比变化情况32图142007年12月东北地区新建商品房销售价格指数环比变化情况33图152007年12月西南地区新建商品房销售价格指数环比变化情况34图162007年12月西北地区新建商品房销售价格指数环比变化情况36图172007年111月重点城市房地产开发投资额与商品房销售额比较44图182007年111月重点城市商品房竣工面积与销售面积比较45图192007年111月重点城市土地开发面积与商品房新开工面积比较46图202007年111月重点城市写字楼竣工面积与销售面积比较47图212007年111月重点城市写字楼成交均价及同比增长率比较48图222007年111月重点城市商业用房竣工面积与销售面积比较49区域房地产月度报告（2007年1112月）4图232007年111月重点城市商业用房成交均价及同比增长率比较50表目录表1十大城市2007年12月中房指数环比情况13表22007年111月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况16表32006年11月2007年11月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长情况17表42007年111月全国商品房销售面积及同比增长情况20表52006年11月2007年11月全国商品房销售额及同比增长情况21表61999年2007年11月末全国商品房空置情况22表72007年12月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22表82007年12月长三角经济圈部分城市商品房成交情况23表92007年12月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况26表102007年12月珠三角经济圈部分城市商品房成交情况27表112007年12月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28表122007年12月环渤海经济圈部分城市商品房成交情况29表132007年12月中原地区房屋销售价格指数变化情况30表142007年12月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况31表152007年12月沿江经济圈部分城市商品住宅成交情况32表162007年12月东北地区房屋销售价格指数变化情况33表172007年12月西南地区房屋销售价格指数变化情况34表182007年12月西北地区房屋销售价格指数变化情况35表192007年12月商品销售房价格同比增幅前十名的城市36表202007年12月商品销售房价格同比增幅后五名的城市37区域房地产月度报告（2007年1112月）5表212007年12月新建商品销售房价格环比增幅前十名的城市37表222007年12月新建商品销售房价格环比后五名的城市37表232007年12月份四大城市存量房销售均价情况38表242007年12月份四大城市存量房租赁价格情况39表25111月重点城市商品房投资额与商品房销售额比较44表262007年111月重点城市商品房竣工面积与销售面积比较45表272007年111月重点城市土地开发面积与商品房新开工面积比较47表282007年111月重点城市写字楼竣工面积与销售面积比较47表292007年111月重点城市写字楼销售价格比较49表302007年111月重点城市商业营业用房竣工面积与销售面积比较49表31111月重点城市写字楼销售价格比较50区域房地产月度报告（2007年1112月）6本期要点房价综述2008年经济形势充满变数，影响经济的因素不确定性要远大于往年，例如从紧的货币政策、CPI等都可能发生较大的变化，股市上半年的大幅震荡局面可能持续，并且中国资金充裕状况正被高估。2008年房价走势将表现出上半年阶段性调整，总体看好的特征。上半年房地产交易清淡已成定局，沿海大城市短期内出现市场转机已基本无望。但本报告并不认为房价会出现大幅下滑，此轮房地产市场的低迷造成的影响更在于延长销售周期，并对资金链提出更高要求。政策导向2008年宏观调控将更加深入，调控力度也将会加大，住房保障成为决定楼市走势的重要变量。同时，密切关注一季度两会对房地产市场的影响。一季度两会将对本届政府作出评价，尽管民间看法不一定代表官方评价，但这可能对房地产市场乃至其他领域造成一定冲击。中房指数12月份，全国十城市综合指数大多呈现上涨态势，只是上涨幅度趋缓。房地产开发投资情况前11个月增速加快，调控影响将逐渐显现；中西部房地产开发投资增速明显高于东部地区；住宅开发投资增速仍然最快，小户型和经济适用房比重提高。房地产开发企业资金来源11月从紧的货币政策未对房地产开发资金产生实质影响，房地产开发资金充足，利用外资和个人按揭贷款高速增长。房地产销售情况111月商品房施、竣工面积增速小幅上升；商品房销售面积与销售额继续高速增长；商品房空置情况同比连续4个月下降，环比连续5个月首次出现正增长。增量房市场（1）长三角12月长三角地区总体房价水平基本与上月持平。上海、苏州地区市区商品住宅成交量大幅下挫，成交均价微涨。杭州6区商品住宅供应有所放量，成交均价回调。南京楼市出现“阶段性”调整，楼市开工量增加。扬州楼市降温幅度较大。无锡市商品房新增供应量大幅增长，成交量有所下降。区域房地产月度报告（2007年1112月）7（2）珠三角12月,福州商品住宅成交缩量1/5，房价涨幅趋缓。厦门商品房和商品住宅成交量均创07年下半年最低。南宁商品住宅销售量增价降。（3）环渤海12月,天津商品房成交量小幅下降，成交均价涨幅接近9。济南楼市进入调整期，成交量小幅下滑。青岛住宅成交量依然维持在较高的水平，但市区成交量大幅度下降。（4）中原12月,郑州市商品住宅销量大幅攀升，房价上涨幅度不明显。（5）沿江12月,武汉住宅成交均价平稳上涨，销售量跌幅超过3成。南昌房价上涨幅度较上月有所回落。（6）西南12月,重庆、成都主城区商品房市场均表现低迷，但房价依然呈上升趋势。（7）西北12月，银川市房屋销售价格继续攀升，涨幅为07年内最高。存量房市场（1）销售价格11月，北京存量房市场销售价格出现大幅度跳水；上海和广州环比上涨幅度明显放缓；深圳小幅下跌。（2）租赁价格11月，上海和广州下跌，跌幅分别达到351和145；北京出现微涨，租赁价格环比上涨178；深圳继续延续上月回升的态势，环比上涨432。重点城市分析（1）市场运行对比分析房地产开发投资广州、成都和杭州三城市销售额增长率明显高于房地产开发投资增长率；商品房有效供应广州、杭州和成都商品房有效供给严重不足；商品房潜在供应量成都商品房潜在供应量萎缩；写字楼市场成都竣工和销售面积大幅度增长，三大城市写字楼供不应求；区域房地产月度报告（2007年1112月）8商业用房市场广州和杭州供大于求，成都供小于求。（2）08年房地产市场运行预测分析广州08年不会出现大跌，08年一季度市场仍会低迷，二手房将先于新房结束观望。成都2008年成都住宅市场虽面临很多不利变数，但预计明年房价依然会温和上涨；优质商业租金稳步上涨，2008年供应量有限；优质写字楼市场发展迅速，市场需求仍旺盛。杭州楼市将稳中有小幅上升，部分区域有可能会回调。区域房地产月度报告（2007年1112月）9一、全国房地产市场概况（一）房地产政策导向2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而2007年度央行频频加息，更是前所未有。1、税收政策提高城镇土地使用税，清算土地增值税1月1日，关于修改的决定正式施行；城镇土地使用税每平方米年税额在原条例规定的基础上提高2倍，即大城市由0510元提高到1530元；中等城市由048元提高到1224元；小城市由036元提高到0918元。同时，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。从该项政策影响来看，土地税在2007年前提对房价有影响作用，上海房价一度出现回落。由于征收土地税从出台到变为实际，显示操作困难重重，很难真正意义上影响房价的飙升。1月24日，国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，规定土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值超过扣除项目金额的200的，分别适用30、40、50和60的税率。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。显然，该政策的锋头直指开发商的屯地现象。然而累进税率并没有住挡住开发商疯狂拿地的行动。毕竟，相比提高的土地增值税，拥有土地后多带来的巨大利润更具诱惑力。不断上涨的房价，则令购房者再次体会到“羊毛出在羊身上”。2、房地产法规物权法出台3月16日，中华人民共和国物权法审议通过，这一举措堪称法制史和地产发展史上的里程碑。区域房地产月度报告（2007年1112月）10中华人民共和国物权法不动产登记制度、建筑物区分所有等制度和权利的落实执行将极大地起到肃清行业市场的作用。它有利于维护产权人的权利，同时也在不同程度上规范市场秩序。但是一旦房地产商将各种的成本摊到购房者身上，成本转移，高房价再所难免。3、多部委通知展开房地产各级市场整顿4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布关于开展房地产市场秩序专项整治的通知。这次行动紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。在房地产开发环节的监查，一定程度打击了权钱交易和违规操作，有利于公平竞争，缓和了民众打击黑幕的呼声，但是依然没有起到太大的作用。8月14日，监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署等五部门联合发出关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。“通知”内容中专门强调了要对宗地转让后使用情况进行检查。同年9月国土资源部也发布了关于加大闲置土地处置力度的通知从目前房地产一级市场情况看，开发商一面高喊要土地，一边又大量囤积土地。特别是地产上市企业以雄厚的资金来囤地，从而博取土地带来丰厚收益。捂地囤地使得市场楼盘放量严重短缺。查处闲置土地，保住18亿亩的红线。问题是职能部门在查处力度上有多大。9月，建设部、国家发展改革委、工商总局联合部署在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。打击捂盘惜售，使市场的需求回归一个正常的水平，有利于稳定房价，缓和社会矛盾。4、金融政策频繁加息，加强信贷管理2007年，央行从3月18日到12月21日连续6次加息，每一步都让楼市绷紧了神经。区域房地产月度报告（2007年1112月）11从07年连续加息的累积效应来看，6次的加息对购房者的心理预期形成一个长期暗示效果，改变购房者目前贷款意愿抑制需求。未来金融政策的调整，主要还是看投资增速和消费价格指数（CPI）后续发展情况而定。9月27日央行发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，12月5日再发布补充通知。通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40。新政策还将第二套房房贷的基准利率水平大幅上调至基准利率的11倍。该项政策从资金上掐断了炒房团脖子，炒家被套牢或者退出楼市，使楼市回归理性。相关细则的出台，和二套房标准的确定，堵住了政策漏洞，使得房价转凉。5、国土资源部规范土地出让规定11月1日，国土资源部发布第39号令招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，规定开发商只有缴清全部土地款才能拿到土地证，分期付款、分期拿证的传统模式将成为历史。同时，国土资源部有关负责人日前强调，要合理控制单宗土地出让规模，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。从土地拍卖的源头规范开发，防范金融风险，使楼市归于健康平稳。我们中国的土地资源完全的控制在政府手里，但没有从源头上来进行真正意义上的土地调控。许多地方政府往往一味追求政绩，而不顾区域经济发展的实际，一个劲地把地价拍的离奇的高，而不照顾民生购房的利益，抬高了地价,导致高房价，苦了老百姓们。6、商务部限外新规定5月商务部、国家外汇管理局发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。通知规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。11月，国家发改委和商务部联合发布第24号令外商投资产业指导目录（2007年修订）。半年后出台的目录指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，“普通住宅用地开发建设”从鼓励类别中删除。区域房地产月度报告（2007年1112月）127、多部委发布住房保障相关政策3月5日，总理讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文）出台。24号文出台之后，全国住宅工作会议明确下一阶段重点为全面贯彻落实。24号文的出台标志着政府住宅调控思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。此后的事实表明，这种判断符合实际。而继国八条、国六条等调控措施之后，国家正重新全面梳理房地产调控政策，从笼统的调控到按照属性明确划分保障性住房和商品住房，房地产调控的新逻辑正日趋明朗。9月30日，国土资源部下发关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知，进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出部署。为了保证城市低收入家庭住房保障制度的落实，一系列相关政策紧锣密鼓地出台11月14日廉租住房保障资金管理办法发布；11月30日经济适用住房管理办法发布；12月1日廉租住房保障办法正式实施。11月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则让老百姓终于“有据可查、有法可依”。从我国住房保障体系看主要有四个特点一是受益群体由最低收入扩大到低收入；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实；四是明确保障类住房开发的四个资金来源。随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终验收。2008年，“廉租住房”“经济适用住房”不仅是人们关注的热点名词，更加有望成为城市拔地而起的楼房，成为更多的城市低收入家庭期盼中的家。（二）主要指数分析1、城市中房指数市场运行比较平稳，大多数城市房价小幅上涨中房指数系统最新数据显示，12月份，全国十城市综合指数大多呈现上涨态势，只是上涨幅度趋缓。从环比涨幅情况来看，重庆上涨幅度仍然最大，达区域房地产月度报告（2007年1112月）13到17，杭州其次，达到15；南京、成都上涨幅度趋缓，分别为09、07；北京、上海、天津、深圳四城市上涨幅度也均在1以内；与深圳小幅回调上涨不同，广州综合指数延续了上个月的下滑趋势，但降幅仅为03，降幅明显趋缓。武汉没有维持上月的上涨，出现小幅下滑，但降幅仅为02。表1十大城市07年12月中房指数环比情况城市北京上海广州深圳天津武汉重庆南京杭州成都城市综合指数101068421811258住宅指数24119147118153416HEDONIC指数2285813216141417写字楼指数4419116231213101428商铺指数81314315117182815注“城市综合指数”“住宅指数”075“写字楼指数”015“商铺指数”01；“HEDONIC指数”为剥离区位、建筑类别、结构等特征影响的同质住宅价格指数。数据来源中国房地产指数系统12月住宅指数呈现普涨态势，各大城市涨势仍有些软弱无力。除了广州和武汉出现小幅下滑之外，其余城市出现不同程度的上涨。从住宅指数和HEDONIC指数对比来看，各城市房地产市场的需求明显降温。12月写字楼指数四大城市出现微涨，其余呈下跌态势。其中，北京、天津和成都下跌幅度相对较大。12月商铺指数各城市商铺指数涨跌互现，但是波动幅度很小，市场观望气氛较浓。从12月份中房指数的数据来看，全国十大城市主要有以下特点北京中房指数尽管12月成交量大幅走低，但商品住宅的巨大供需缺口使得住宅价格指数依然保持了小幅度的上涨。12月写字楼指数与商铺指数仍呈下降趋势。上海中房指数城市综合指数从整体上反映出，上海房地产市场发展趋于平稳。虽然自9月以来住宅成交量连续3个月下降，但住宅成交价格仍保持上涨趋势，随着经济发展持续向好，新年贷款指标恢复，住宅供应放量等有利因素共同作用，预计住宅价格会稳中有升。区域房地产月度报告（2007年1112月）14广州中房指数12月广州楼市遭遇寒流，在售项目住宅均价全面叫降，广州楼市拐点初现。住宅指数和HEDONIC指数均小幅回落。深圳中房指数12月，城市综合指数、住宅指数、HEDONIC指数、写字楼指数较上月和去年同期均有所上涨。天津中房指数12月份，年末新旧交替，天津楼市成交量大幅回落，但成交价格持续上涨。武汉中房指数12月武汉楼市首现量价齐跌，后期价格走势成为焦点。重庆中房指数12月，城市综合指数、住宅指数、HEDONIC指数、写字楼指数较上月和去年同期均有所上涨；商铺指数较上月增长，较去年同期有所下降。南京中房指数尽管宏观调控下的楼市观望气息浓厚，市场成交明显放缓，开发商还是决定大量推出房源，以决战“春节”。12月楼市价格较为平稳，住宅价格仍在高位运行，使本月的住宅指数和HEDONIC指数双双小幅度上扬；写字楼指数也小幅上扬；商铺指数继上月回涨后，12月又呈现下跌态势。杭州中房指数12月，杭州综合房地产指数和住宅指数较上月继续上扬，写字楼指数也小幅上扬，商铺指数有所下降。成都中房指数12月，成都商品住宅成交量减少，但价格仍然稳中有升，因此住宅指数继续上涨；写字楼指数继续出现下降；而商铺指数小幅回升。（三）全国房地产开发投资情况1、房地产开发投资前11个月增速加快，调控影响将逐渐显现2007年以来，全国房地产开发投资呈现持续加速增长的势头。2007年13月同比增长269，16月上升到285，19月增长303，前11个月增速加快。国家统计局发布的数据显示，111月份城镇固定资产投资完成100604亿元，同比增长268，增速比上年同期加快02个百分点。其中，房地产开发完成投资21631亿元，同比增长318，增速同比上升78百分点，高于同期区域房地产月度报告（2007年1112月）15城镇投资增速50个百分点，已接近2003年宏观调控前的增长水平。图12001年1月2007年11月固定资产及房地产开发投资增长率变动情况数据来源建设部与2006年稳中有降的态势对比，2007年房地产开发投资增速呈现明显的反弹势头，但是由于房地产开发投资周期较长，宏观政策对房地产开发投资的影响具有一定的滞后性，预计2008年年初将逐渐显现。（1）分地区中西部房地产开发投资增速明显高于东部地区分地区看，目前东部、中部和西部地区房地产开发投资增长率仍在上升通道，其中西部地区房地产开发投资增长率已赶上中部地区的增长速度。预计2008年，受到宏观政策环境的影响，东部、中部和西部地区房地产开发投资增速将平稳运行。东部地区增速可能会有所减缓，中部和西部地区房地产开发投资增速仍将在高位运行。图205年1月07年11月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况区域房地产月度报告（2007年1112月）16数据来源建设部（2）分供应结构住宅开发投资增速仍然最快，小户型和经济适用房比重提高从供应结构来看，以住房为主的房地产开发投资增速继续加快。111月，全国商品住宅完成投资15440亿元，同比增长337，增速比去年同期提高53个百分点，占同期房地产完成投资的714，比去年同期提高1个百分点。分户型看，90平方米以下住房完成投资3360亿元，占住宅投资的比重为218，比前10个月提高03个百分点，比上半年提高23个百分点。其中，经济适用住房完成投资693亿元，同比增长317，增速比去年同期提高213个百分点，占同期商品住房完成投资的45。经济适用住房占住宅的比重尽管略有上升，但仍然不足5。表207年111月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况单位亿元，房地产开发投资完成额比重以投资总额为100自年初累计去年同期同比增长自年初累计去年同期投资完成额216319164157318100100按工程用途分住宅154399115495337714703其中经济适用房69331732办公楼922875992144346商业营业用房23221951819107119其他2947221545368136131数据来源建设部区域房地产月度报告（2007年1112月）172、房地产开发企业资金来源紧缩性货币政策未对房地产开发资金产生实质影响2007年以来央行执行的6次加息、上调存款准备金率以及提高第二套房贷首付款比例等紧缩性货币政策并没有对房地产开发资金来源产生实质影响，房地产开发资金充足，利用外资和个人按揭贷款高速增长。111月，全国房地产开发企业到位资金32043亿元，比去年同期增长408。其中，国内贷款6098亿元，增长32；企业自筹资金10272亿元，增长385；其他资金15134亿元，增长453。在其他资金中，定金及预收款9027亿元，增长329；个人按揭贷款4092亿元，增长805，占资金来源的比重为128，比去年同期提高28个百分点，利用外资539亿元，增长719。2008年对房地产行业资金的监管，可能会成为政府的目标。表306年11月07年11月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长情况单位亿元，资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款2006年111月227643461863136232574144306410418167944112月26880252634394429758587150251126353813562007年12月42865112217825071516187915702920913月7125517606131310262495214277273841585414月955232322415851256328841866237832218415月1214328177222218244119823458498342953416月1561763454828232308530072977657983940317月18689439506333126336332236073807354819218月2199764529737112846729454186980235906319月253795123742353163837074773711461268954110月2886375611448333621931735350913451780444111月3204360983539242561027175956415133990275比上年同期增长2006年110月29246439273322727626802111月29844941172522227529317112月25634353735227249236172007年12月21512123252173205205262193区域房地产月度报告（2007年1112月）1813月2632091544192523222529920814月26268917136525723723912315月26228889913572672522511916月27825968798328425426917617月296214745102232230330620218月35126465987135233738428719月37930163273374349413317110月40230167670138362456334111月40832719831385383453329数据来源建设部图306年1月07年11月房地产开发企业资金来源构成增长趋势数据来源建设部3、商品房建筑与销售（1）商品房施、竣工面积增速小幅上升2007年以来，土地市场的交易和开发明显升温。统计数据显示111月全国房地产开发企业完成土地购置面积34031万平方米，同比增长155，增速同比提高207个百分点；完成开发土地面积21428万平方米，同比增长80，增速同比下降301个百分点。图405年1月07年11月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况区域房地产月度报告（2007年1112月）19数据来源建设部图52005年1月2007年11月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况数据来源建设部图62005年1月2007年11月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况区域房地产月度报告（2007年1112月）20数据来源建设部同期，全国商品房施、竣工面积增速小幅上升。统计数据显示，111月全国商品房累计施工面积216629万平方米，同比增长230，增速同比提高46个百分点。其中，住宅施工面积171063万平方米，同比增长242，增速同比提高50个百分点。全国累计完成商品房竣工面积33061万平方米，同比增长85，增速同比回落03个百分点。其中，商品住宅竣工面积为27261万平方米，同比增长85，增速同比回落04个百分点。（2）商品房销售面积与销售额继续高速增长受市场需求旺盛影响，全国商品房销售面积与商品房销售额继续高速增长。111月，全国商品房销售面积60156万平方米，同比增长305，增速同比提高185个百分点，比房屋竣工面积增速高220个百分点。其中，销售商品住宅54976万平方米，同比增长323，增速同比提高197个百分点。同期，全国商品房销售额为24002亿元，同比增长487，增速同比提高308个百分点。其中，商品住宅销售额为20791亿元，同比增长541，增速同比提高353个百分点。表42007年111月全国商品房销售面积及同比增长情况单位万平方米，月份商品房销售面积同比增长其中住宅同比增长2007年12月5371505478710913月10600812895292131区域房地产月度报告（2007年1112月）2114月15765216414231416615月2114816619165716916月27904221525350922517月34137225131085526418月40572829336992430919月473697321432559339110月53565313489285331111月601569305549762323数据来源建设部图72005年1月2007年11月全国商品房销售面积及同比增长情况数据来源建设部表52006年11月2007年11月全国商品房销售额及同比增长情况单位亿元，月份全国商品房销售额同比增长其中住宅同比增长2006年111月161414179134926188112月205097185170382022007年12月224791941830721513月405082743360129614月59973305007631315月805982856809629816月1064283389044336817月13142439211254943318月15820345613612650219月186848505161231559110月21287515184134566111月240026487207912541数据来源建设部区域房地产月度报告（2007年1112月）22图82006年1月2007年11月全国商品房销售额及同比增长情况数据来源建设部4、商品房空置情况同比连续4个月下降，环比连续5个月首次出现正增长截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降45。其中，空置商品住宅5766万平方米，同比下降142。至此，商品房空置面积已连续4个月同比下降，但在连续5个月环比负增长后首次出现正增长；商品住宅空置面积连续6个月同比下降，连续8个月环比下降。从空置时间来看，空置时间在一年以上的商品房面积为7392万平方米，所占比重为627。表61999年2007年11月末全国商品房空置情况单位万平方米其中年份商品房空置面积商品住宅高档公寓经济适用房办公楼商业用房其他199910171772162469649699252153054999200010175774205588484393861787855882001119525826157521061690462124866212002131561897936875118969019251327618200313427887621649916482922981985452004123261740581631429200514285183192006123556723200711117975766数据来源国研网整理区域房地产月度报告（2007年1112月）23二、全国房地产增量房市场交易情况分析（一）八大经济圈新增供应市场分析1长三角经济圈12月，长三角9个重点城市房屋销售价格环比平均增幅下半年来首次大于全国平均水平，尽管其他指标平均值依旧低于全国平均水平。12月宁波、杭州房屋销售价格同比增幅延续了凌厉风格，特别是杭州12月个统计指标的环比增幅依旧显示出强劲上涨势头，上海12月房价涨幅较11月仍有多提高。相比较其它区域的颓势，12月长三角地区总体房价水平基本与上月持平。表72007年12月长三角地区房屋销售价格指数变化情况房屋销售价格指数房屋销售价格指数同比环比同比同比上海10931004扬州10731009南京10721004徐州1075995杭州11371008温州1103992宁波11481002金华10271005无锡1101996长三角109211004说明长三角一栏数值为表格中该区域各城市价格指数的算术平均值。数据来源国家发展和改革委员会图92007年12月长三角地区新建商品房销售价格指数环比变化情况注在上两图中，红色线段表示该城市12月份新建商品房销售价格同比（环比）高于上月水平，同理绿色表示低于上月水平，黑白色表示与上月持平。图中数据为该线段所对应城市12月份新建商品房销售价格相应的指数。数据来源国家发展和改革委员会区域房地产月度报告（2007年1112月）24由上图来看，长三角9个重点城市新建商品住房价格同比涨幅高于上个月的仅徐州、温州两个城市，其它城市均出现不同幅度的下跌，其中又以宁波跌幅最大（26），温州次之，且温州今年来首度出现房价下降，环比增幅负增长。从一些重点城市房地产实际成交来看表82007年12月长三角经济圈部分城市商品房成交情况上海杭州南京扬州苏州无锡常州成交套数（套）2097430686423142332804045成交面积（万平方米）2071936446913170942594803506成交均价（元/平方米）119875170704657854752数据来源中国城乡建设经济研究所房价研究中心上海成交量大幅下跌，住宅均价小幅反弹。12月全部房源共签约20974套，环比上月大幅减少5255套，跌幅高达20，总面积20719万平方米，其中住宅类房源共成交15669套，签约面积16062万平方米，占据了总成交量的775，环比上月小幅下挫06个百分点。12月商品房成交量环比大幅下跌的因素很多。一方面受政策影响，虽然月底即将开通的几条轨道交通线为楼市带来了一定利好，但12月11日央行、银监会房贷细则的出台，贷款难使众多购房者决定暂缓购房。另一方面，11月成交量激增的因素影响。12月份商品房单套成交面积出现明显减小，由此看来小户型商品房时代已经开始。上海市场房源依然紧缺，供求关系短期内仍难以得到改善。杭州12月杭州6区商品住宅供应有所放量，成交均价回调。杭州主城区加上余杭区共推出商品住宅6012套，商品房新增面积7677万平米，环比上扬4477。杭州主城区加上余杭区，商品住宅共成交了3068套，成交面积为3644万平米，成交面积环比下降2968。由此推算，杭城7区商品房新增房源与成交套数比为1961。市6区商品住宅上市房源3846套，环比上扬1068，新增住宅面积为4336区域房地产月度报告（2007年1112月）25万平米，环比上扬1483。杭州市6区商品住宅成交2049套，成交面积2276万平米，环比下降22。杭州市6区加上余杭区，商品住宅成交均价为11987元/平米，环比上升332；其中市6区商品住宅成交均价为13529元/平米，环比下降675。南京12月，南京楼市的供应量连续两个月出现上升，楼市已经出现“阶段性”调整，而且楼市的开工量还在增加。07年全年南京楼市的状况，销售量平稳增长了15左右。112月，全市商品房累计上市10537万平方米（不含经济适用房），其中商品住宅上市9254万平方米，同比分别增长261、329。其中，商品住宅销售94600套，面积10476万平方米，同比分别增长134和165。12月南京商品住宅销售6423套。扬州12月扬州楼市降温幅度较大，全年新建商品房市场仍呈稳步健康发展态势。12月全市商品住宅上市面积环比增加7440，合同销售商品房1423套，销售面积1709万平方米，同比分别下降1530、1734，环比平均跌幅达2633。其中商品住宅1170套，销售面积1403万平方米，较去年同期分别下跌685与893，比11月份减少3198、3056。2007年全年全市区累计合同销售新建商品房24839万平方米，同比增长3388；其中商品住宅17911套，成交面积21509万平方米，同比增幅分别达4476、4625，增长幅度略低于去年同期142个百分点。商品住宅逐月成交走势看，2007年除去2月春节月销量相对偏低外，其余月份商品住房备案总套数均突破千套关口，相较2006年增幅显赫。1月首度开红；2月5月楼市呈现逐月增加的走势，平均增幅达2346；6月至9月成交涨跌互现，其中7、9两月受北区石油山庄项目集中归档影响，住宅成交量急剧冲高，分别高达2291套、2413套；四季度新房交易套数逐月下滑，10月与11月相对平稳，环比跌幅87个百分点，12月为全年里唯一一个商品住宅成交量低于去年同期水平的月份。苏州12月份苏州市区商品房（住宅类）成交量大幅下挫，成交均价微涨。12月份苏州市区商品房（住宅类）共成交3280套，比上月下降1604套，降幅为3284；成交面积为4259万平方米，比上月下降2041万平方米，降幅为3239。成交均价为70467元/平方米，比上月上升2407元/平方米，升幅为353。非住宅类商品房本月成交1183套，比上月上升24套，升幅为207；成交面积1051394平方米，比上月上升2918699平方米，升幅为3843，成交均价区域房地产月度报告（2007年1112月）2683942元/平方米，比上月上升2545元/平方米，升幅313。无锡12月份，商品房新增供应量大幅增长，成交量有所下降。12月全市七区商品房批准预售面积为9642万平方米，同比增长10329，环比增长9582。市区商品房销售面积达4803万平方米，同比下降1256，环比下降1845；成交84045套，成交均价5785元/平方米。其中商品住宅销售面积为4359万平方米，同比下降1593，环比下降2503。常州楼市未出现波动，仍延续平稳走势。12月，市区商品房供应量超过全年月均数量，住宅销售不仅同比呈两位增长，且环比也有所增长，商品住宅成交均价略有上扬。12月市区楼市供应情况市区商品房批准预售7144万平方米，同比增长10441，环比下降1260。其中，商品住宅批准预售面积为5014万平方米，同比增长6148，环比下降1858。销售情况市区实现商品房合同销售5060万平方米，同比增长1590，比上月增长847。其中，实现商品住宅合同销售面积为3896万平方米，合同销售套数3536套，同比分别增长1813、1462，环比分别增长1031、571。成交均价12月份，市区商品房的平均成交价格为475274元/平方米，同比上涨668。其中，商品住宅的平均成交价格为429172元/平方米，同比上涨611。2珠三角经济圈12月，珠江三角洲内福建、广东、海南和广西四个省份的12个副省级城市重点城市房屋销售价格同比增幅平均值下半年来第一次低于全国平均水平，但环比平均增幅高出全国平均水平1个百分点左右。深圳继续领军珠三角地区房价攀升同比增幅达到164；但环比增幅较上月出现负增长，涨幅为01。珠三角12月仅福州、厦门、海口和湛江三省四地房屋销售价格环比增幅为正值。表92007年12月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况房屋销售价格指数房屋销售价格指数同比环比同比同比福州10781002惠州1141988厦门10811003湛江10911001广州1057986韶关1072997深圳1164999北海118986南宁1144990三亚1047995海口11081036珠三角1103710105泉州1081999说明珠三角一栏数值为表格中该区域各城市价格指数的算术平均值。区域房地产月度报告（2007年1112月）27数据来源国家发展和改革委员会由下图来看，珠三角12个重点城市新建商品住房价格同比涨幅高于上个月的仅惠州和海口两个城市，其它城市均出现不同幅度的下跌，其中又以广州跌幅最大（35），且出现今年以来第一次房价下降，环比增幅负增长。从具体城市看，珠三角有7个城市房价出现比较明显下降，约占参考城市的2/3，其中北海新建商品住宅环比增幅连续两个月负增长（41）。图102007年12月珠三角地区新建商品房销售价格指数环比变化情况注在上两图中，红色线段表示该城市12月份新建商品房销售价格同比（环比）高于上月水平，同理绿色表示低于上月水平，黑白色表示与上月持平。图中数据为该线段所对应城市12月份新建商品房销售价格相应的指数。数据来源国家发展和改革委员会从一些重点城市房地产实际成交来看表102007年12月珠三角经济圈部分城市商品房成交情况广州十区（住宅）深圳福州（住宅）厦门南宁成交套数（套）2357223617165518成交面积（万平方米）224366120085821成交均价（元/平方米）163357172113073584数据来源中国城乡建设经济研究所房价研究中心深圳12月全市新建商品房成交面积总量为2240万平方米，成交套数2357区域房地产月度报告（2007年1112月）28套，成交均价16335元/平方米。福州12月，福州商品住宅成交缩量1/5，房价涨幅趋缓。12月全市新建房屋成交成交面积总量为3882万平方米，成交套数3527套，成交均价7679元/平方米。其中商品住宅成交面积总量仅为3161万平方米，成交套数2236套，成交均价7172元/平方米。厦门12月，厦门市商品房和商品住宅的成交量均创07年下半年最低。07年全市商品住宅累计供销比为139，供应量超过销售量12468万平方米。12月，厦门住宅总成交1716套，比上月下跌2218。住宅签约面积2008万平方米，总成交金额227亿元。住宅均价11307元/平方米，比上月上涨1169。其中，岛内住宅均价16372元/平方米，上涨1559，岛外住宅均价6670元/平方米，下跌990。南宁12月南宁商品住宅销售量增价降。2007年12月，南宁市住宅销量继续呈现快速增长趋势，共成交5518套，销售面积为5821万平方米，环比分别上涨481和062，与去年同期相比上涨2836和4933。从数据上看，住宅市场销量的确呈现增长趋势，表面看来相当乐观，但实际并非如此。12月，南宁市保障类住房再次大量成交达1617套，比上月多出526套，占全市住宅总销量的293，比上月多出近9个百分点，可见，消费者对商品住房的购买意愿开始有所下沉。在保障类住房大量成交的影响下，南宁住房均价略有下降，12月商品房成交均价为358497元/平方米，环比下降048，这是自7月份以来出现的唯一次降温，但其降幅甚小。与去年同期相比，住房均价涨幅1829。3环渤海经济圈从12月环渤海地区重点城市房屋销售价格指数变化来看，12月北京房屋销售价格同比增幅指标在70大中城市的居第四，基本持平。13个中重点城市中，除青岛、丹东和烟台外，其余城市12月房屋销售价格同比增幅依旧高于上月水平，但是环比增幅回落较大，石家庄、济南甚至出现负增长。相比较其它区域，环渤海12月房价变化依旧表现出较强的上涨势头。表112007年12月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况房屋销售价格指数房屋销售价格指数同比环比同比同比区域房地产月度报告（2007年1112月）29北京1151009唐山10821006天津10761007秦皇岛10561006石家庄1105983丹东1023100沈阳109992锦州10351006大连10791008烟台10861002济南10661008济宁10641001青岛10831012环渤海1076510059说明环渤海一栏数值为表格中该区域各城市价格指数的算术平均值。数据