2008年7月杭州房地产楼市分析报告

2008年7月杭州楼市分析前言进入7月，按往年的经验，应该是销售淡季的开始，而今年却一反常态，提前一个月便进入了销售的低通道。同样，按照往年7月，很多楼盘即使工程进度已经达到了预售条件，也会暂时放一放，等到金九银十的销售旺季推盘。可是今年7月，楼市依旧掀起了开盘高潮，而面对浓厚的观望气氛，开发商不得不动足脑筋，打折优惠的、送面积的、组织看房团、团购及各种各样的业主联谊会开发商忙得热火朝天。淡季出现开盘热低价盘、优质盘、品牌盘主宰杭城楼市7月共预定1649套，成交2113套新房，成交量同比去年下降了488，环比6月份分别有小幅度回升，日均成交68套，其中住宅成交了1607套，写字楼成交了371套，商业用房则成交了129套，其中住宅成交量环比6月上升了08个百分点；7月成交总金额为379亿元。7月份共成交2680621M2，相比6月上升了96；其中住宅成交面积1725415M2、商业用房成交面积153043万M2、写字楼成交面积为786417M2；就住宅来说，成交套数增加08，而成交面积减少了114，可以看到90M2以下小户型比例增加。商品房成交价格为141451元/M2，其中住宅成交均价为137683元/M2，商业用房成交价格为138080元/M2，写字楼成交价格为152843元/M2，商品房成交价格和住宅成交价格环比6月份分别上涨了02和08；商业用房和写字楼价格分别下降了85和46。供应量增加导致供需比扩大成交价格震荡下降从下图可以看出，7月销售均价呈波浪线围绕15000元/平方米的均价上下波动，成交均价最高的一天是7月15日的19297元/平方米，最低的是7月24日的10962元/平方米。在震荡中总体走势趋低，自7月20日以后，成交均价再没有高过15000元/平方米大关，在13000元/平方米左右波动。成交套数和成交均价大致呈反比走势，7月初成交有个低朝，随后逐步上升，在7月26日以后成交套数有个明显上扬趋势。7月17日成交套数最低，为36套，7月31日成交套数最多，达133套。不过有一点是非常明显的，打折促销的力度越来越大，而整体的销售情况却是差强人意，相比同样降价打折，品牌楼盘的销售业绩好于非品牌楼盘。江干区推盘多成交也多老盘受冷江干区一家独大，共成交1188套，主要是东方红街、玉兰公寓及泊林公寓等性价比高且首次开盘楼盘的拉动，其余区域的成交量均未突破300套，除下城区、上城区外，均有不同幅度的下降；拱墅区成交量下滑幅度较大。滨江区成交较好的是钱塘山水（96套）、水晶城（26套）、，其余均在22套以下；拱墅区成交较好的是凯德视界（13套），其余均为个位数；江干区成交较好的是东方红街（474套）、泊林公寓（196套）、万银大厦（169套），另外月底开盘的玉兰公寓也成交了71套，其余均在60套以下；上城区仅水澄大厦和景江城市花园成交量过两位数，分别成交了27套和17套，其余均为个位数；西湖区成交较好的是白马尊邸（107套），其余楼盘均在36套以下；下城区成交有大幅度回升，其中低价入市的元都新景就成交了141套，其次是北景园商铺成交了48套，另外湖滨阁也成交了14套，其余楼盘成交均为个位数；下沙成交较好的是世贸滨江花园，但也仅成交了22套。楼市危险论此起彼伏断供潮突现深圳在银根紧缩、销售量急剧萎缩的双重打击下，房产界掀起了“救市”论，要求政府出台政策扶持，一时间崩盘论、地震论层出不穷，各界分成两派，分别看空和看多未来半年楼市。虽然有各种传言说开发商开始出现不同程度的资金紧张问题，但是根据国家权威部门一份对全国7136家重点房地产企业进行的调查报告。调查结果显示，有572的房企透露今年上半年企业的经济效益和去年同比差不多，不过预计下半年经济效益与上半年差不多的房企下降为393。还有71的房企表示经济效益好于去年，其余357则表示经济效益有所下降。从销售业绩来看，去年房价高涨，房企应该具有充足的“过