2009年南京城中板块市场调查报告

1南京写字楼市场现变局楼宇经济效应日益明显城中板块市场调查报告刘双庆二OO九年七月二十日）2目录第一篇南京房地产市场宏观分析3一、区域分析3二、2008年南京市民生活水平分析3三、南京区域房地产销售分析4第二篇南京楼宇市场分析8一、南京楼宇市场概况8二、影响南京楼宇市场的因素9第三篇项目地周边市场竞争分析10一、项目区域分析10二、市场需求分析23三、媒体分析24第四篇项目SWOT分析25一、项目SWOT分析25二、SWOT规划构想26三、SWOT分析总结273第一篇南京市房地产市场宏观分析一、区域分析1、区域概况南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。南京又是著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市。南京为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。南京的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。2、用地规模南京主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综合性片区。西片是主城的重要新区，具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。二、2008年南京市民生活水平分析1、南京市GDP发展状况南京市经济总体保持了较快发展。2008年，全市GDP完成3650亿元，年均增长12。近四年来，南京市经济进入新一轮高增长期，20042008年GDP增长速度分别是173、152、157和12，年均增长速度达158。2、南京人均可支配收入持续增长4历年南京人均可支配收入020004000600080001000012000140001600018000200002003200420052006000500100015002000250030003500人均可支配收入增幅2000年以来南京人均可支配收入不断增长，基本保持和城市GDP相近的增幅，从2003年开始人均可支配收入破万并且保持每年不低于10的高速增涨，南京居民的消费水平不断提高。3、南京近几年人均居住面积情况城市人均居住面积从2000年的101增加到2005年的243，5年的时间增长幅度达到140。2001年后基本保持一个稳定增长的阶段。三、南京区域房地产销售分析2009年上半年里，南京楼市多见量价齐升，据相关数据统计，2009年16月份，南京楼市成交40078套，成交总面积达到4364万平方米，日均成交221套，销售金额302，1048，3377元“今年上半年卖的房子，赶上了去年一年”南京市商品住宅成交量较去年同期增长6成多，房价也随之呈逐月攀升之势。南京市的老盘、新盘在告别战战兢兢严寒的2008年的同时，吹响了上市“集结号”。下半年，南京预计约35万套商品房上市，上市面积达366万平方。其中，城中约1500套、河西约5000套、城南约2500套、城东仙林约1400套、城北约3000套、江宁约8000套，江北约1314套，且房源形态多样化。51、城中板块轻舟已过万重山，乘风破浪会有时。上半年上市479套，成交2404套，当月供求比连续6个月小于1，且连续3个月小于01。改善型和投资型需求爆发，城中板块受益最大，去库存过程逐月提速，厚重的库存压力终于基本消除。由于上市高峰已逐渐过去，后续上市量将持续萎缩、低位运行，投资需求的强势回归有望推动房价的强势上行。2、河西板块气吞万里如虎，新一轮升势水到渠成。上半年上市3035套，成交5021套，当月供求比除了3月份略大于1以外，自去年12月起已经几乎连续7个月小于1。北部龙江板块和南部奥体板块均已处于开发尾声，中部江东板块的放量尚需时日，河西板块上市量暂时性断档的局面难以彻底改观。与此同时，经过多年培育，河西板块已经成为市场接受程度最高的板块之一，需求之旺盛几乎不可阻挡，在供应紧缺的大背景下，房价的新一轮上涨已经水到渠成。63、仙林板块你争我赶齐跑量，高价地块交接难。上半年上市1068套，成交1283套，亚东城、依云溪谷等多个项目在上半年采取了跑量策略，存量大规模去化，库存压力骤然化解，由于公寓断档，余下的低密度产品关键是怎么卖和卖什么价格的问题，已不存在什么压力。仙林最大的问题是07年出让的高价地块如何上市消化，从目前的房价来看，显然还没有消化高地价的空间。4、浦口板块存量消化压力大，投资分散成熟慢。上半年上市6239套，成交10677套，浦口板块的存量土地压力已勿需敖述，这与数年前浦口启动资金的缺乏直接相关，历史的包袱需要慢慢化解，不过反过来说，供应规模大导致价格上的慢也受益了广大消费者，凡事都有两面性。浦口利好众多，三号线、二号线西延过江，纬七路过江隧道即将开通，纬三路过江隧道年内启动，但是从桥北到江浦，绵延漫长的地势稀释了多重利好的集合效应，桥北尚在如火如荼，顶山的新城核心区已然启动，投资的分散，战线拉的过长，要在如此广阔的地域上同步成熟，显然不可一蹴而就，需要的是时间、时间还是时间。75、城东板块山雨欲来风满楼，西湖歌舞几时休。上半年上市1099套，成交1720套，改善型和投资型高端需求的放大已成趋势，但由于自身进入上市高峰期，加之城中、河西以及仙林板块的分流和竞争，城东板块豪宅区的地位近年来已呈下降趋势，如何梳理和重塑板块地位，如何在区内市场竞争日益激烈化和区内产品高度同质化的环境中取胜，单靠吃紫金山和城东富人区的老本显然已经不够。6、城北板块上市高峰压力大，需求还靠往外拓。上半年上市2145套，成交3139套，当月供求比连续3个月小于1。前几年大规模的旧城改造和企业搬迁致使区内土地和住宅供应量急剧上升，当前旧城改造和企业搬迁导致的土地释放仍在持续中，上市高峰仍将持续较长时间。供应规模已然超出区内需求，加之区内人群消费力不高，拓展区外需求是城北的当务之急，世茂和锋尚覆盖全市的高端之路需要小环境的支持，城北的大部分项目并不具备此类条件。87、城南板块供应不足需求旺，规划利好样样来。上半年上市517套，成交2768套，当月供求比连续6个月小于1，且全部小于04。城南板块的最大特点在于供应不足、需求旺盛，近2、3年来总体消化率始终位于全市最高水平。存量土地短缺，未来铁路南站、红花机场改造释放的土地短期内尚无法投入市场，土地和住房的供应短缺短期内无法改变，板块运行态势仍将维持当前“供不应求和价格上涨”的格局。展望未来，受铁路南站、红花机场改造、地铁三号线等多重利好刺激，以及门东、门西、太平南路旧城改造高峰的到来，城南板块已经成为全市最受关注、最值得期待的热点板块之一。注上市数量为09年新开盘的楼盘套数成交数量为今年上市的楼盘和年前未消化的楼盘销售数额之和。第二篇南京楼宇市场分析一、南京楼宇市场概况楼宇经济引发写字楼成为新的热点近年来，南京写字楼市场的需求量将一直处于上升态势。但发展楼宇经济不仅是大兴土木，建起一座座规模上的楼宇，更需在软环境上精心打造。在南京，写字楼的发展正面临前所未有的机遇，楼宇经济效应日益明显。只有高端商务写字楼，才能更好地成为楼宇经济的载体。在南京，除了传统的新街口CBD商圈，与之相邻的大行宫地区已有大量现代化商务写字楼建成，在政府的大力扶持下已经发展成为新的更具有文化底蕴的9CBD。如今，新街口大行宫CBD，确定了其在南京经济发展格局中不可替代的地位，而且其功能还辐射苏、皖、浙等周边地区。新CBD的形成，加速了南京写字楼市场的发展。从2005年开始，南京的写字楼市场出现了几个质的变化一是除了旧有的新街口CBD商圈，形成了大行宫CBD、奥体中心CBD等新的板块，特别是大行宫地区，现在已经有长发中心、新世纪中心、人寿广场、长安国际中心等多栋近年交付的写字楼面积数十万平米，已经形成了较为成熟的CBD。二是具有国际水准的写字楼开始推向市场，其硬件标准和配套服务产生了质的变化。以往南京的写字楼硬件和相关配套都不重视，好地段的写字楼因为设备老化、停车位严重紧缺而导致使用价值和市场价值严重缩水。三是地方政府日益重视楼宇经济的发展，为了促进区“楼宇经济”的加速发展，除了新建地铁、停车场等基础硬件设施外，政府相关部门还可以制定一系列扶持优惠政策，鼓励、引导楼宇业主参与“楼宇经济”发展。2007年2月份，南京市发布了鼓励境内外大型企业设立总部或地区总部的暂行规定，对来宁设立总部的企业及其高管，在税收、购房、房租、子女入学、出入境等方面，给予一定优惠和奖励。二、影响南京楼宇市场的因素1、“价值洼地”理论当北京、上海等一线城市房价高企，珠三角“盘整”之态已经显现之时，以南京为代表的一批二线城市，使见惯了房价“大场面”投资客从“价值洼地”的理论中，看到了南京以及二线城市楼市的未来。特别是近几年来区域城市经济的快速发展，使得南京、西安、武汉等二线城市的楼宇经济效应日益明显。据了解，近年来跨国企业在中国的布局逐渐由沿海向内地迁移，南京对企业总部、办事机构的吸引力，在“长三角”内仅次于上海。最近两年内申请设立的驻宁机构已有四五百家。这些驻宁机构支撑了南京楼宇经济的产业发展迅速。近年来，包括金融业、外贸行业、高科技企业、会计师事务所、咨询业、影视制作、网络公司、通讯企业等国内外各类企业、公司都纷纷在国内的一些二线城市落脚，改变了以往只在北京、上海等一线城市设立总部的惯例。2、“民生时代”投资路在何方“在银行利率跑不过CPI、股市基金节节败退的同时，人们慢慢发现手上的钱也越来越不值钱了。这时，很多人都在关心一个核心问题怎样才能保住资产不贬值。”人们逐渐转向长期投资，从而把目光再次转移到固定的不动产上面来。城中愈渐稀缺的写字楼、酒店式公寓便成了大家的新宠。3、滞后效应中凸显机遇与价值什么是最具价值的投资理财产品“所谓好的投资项目，要使年利率回报稳定在8以上，1015年内收回成本，才能值得长期投资。”南京写字楼具有这样特殊的一个定位在南京，一向不温不火的写字楼去年蓄势而发，一路飙升。是什么动了写字楼这块的“奶酪”10我们在仔细研究南京周边尤其是上海的写字楼楼市不难发现，在最近的两年内，上海写字楼的年租金回报在812，同时价格还在随着物价不断攀升，业内普遍认为上海的写字楼市场已经进入一个成熟体系。南京受上海波动影响较大，同时也存在一个“滞后性”。当上海体系已经成熟的时候，南京正在向这个方向转变。以去年长发CFC和绿地广场项目为代表，可以看到，整体写字楼市场的复苏成长带来了巨大的转变。“这个过程可能长短不同，但是大体趋势肯定不会改变。”也正是这种滞后效应，给真正了解市场的投资客带来了无限机遇。在这段市场徘徊期中，投资价值正在逐渐凸显。第三篇项目地周边市场竞争分析一、项目区域分析1、区域情况项目西接珠江路、珠江路商务区；东联珠江路IT一条街；南通新街口CBD商圈；北联丹凤街生活区，市心领地的绝对占有，使得其不仅能充分享受到中心市区成熟的生活配套，优越的商务环境，另有南大、东大两座名校环伺左右，文化氛围浓厚。2、区域十一五发展规划推动产业结构战略性调整，形成以科技信息业、文化旅游业、商贸商务业为主体的区域产业发展格局。整合利用自然和人文资源，建成江苏中艺文化产业园（一期）、南京“1912”时尚休闲街区（二期）、钟山国际体育公园等一批载体，为文化旅游业发展奠定了较好的基础。优化全区商贸商务业发展布局，建成新世界中心、德基大厦等高档商务楼宇100万平方米，引进家乐福、百佳、赛博等一批国际、国内知名的商贸企业，打造珠江路商业圈。3、周边类似项目情况（1）锦盈大厦项目基本情况TEL02583112566项目地址南京玄武区中央路258号28物业类型酒店式公寓、办公开发商江苏绿源置业发展有限公司物业管理南京新鸿运物业管理有限公司11占地面积3410平方米总建筑面积37774（其中办公16510公寓15602）项目规划1、33层独栋大厦，现代自然光感建筑。由浅灰色保湿隔热的玻璃幕墙为大厦的建筑表皮，从外观效果上增强了建筑本体的现代美感，在功能上，玻璃幕墙让建筑与环境得到沟通，令建筑的通透性与保湿性得到了完美的体现。2、独立出入口，专属电梯前厅。酒店式公寓将出行通道与写字楼部分截然分开，奥的斯电梯的卓越品质确保快速出行，电梯、楼梯间和直达地下车库的通道令每个客户都能享受独栋酒店式公寓的尊宠感。3、大金VRV中央空调。目前最为理想的家用中央空调，不仅确保24小时鲜氧生活，更营造宁静舒适的室内感受。4、双层中空LOWE玻璃。中空部分为9MM，两边为6MM，全面隔噪防尘，静享室内居家。5、屋顶、墙面防雷装置。外墙上的栏杆、门窗等较大的全金属物、外围玻璃幕墙也与防雷装置可靠连接；6、一卡通管理。电梯门禁、电梯厅门禁、停车管理均可采用同一IC卡，并可扩容升级。交付标准公寓交付标准精装修交付空调大金VRVIII房间地面圣象复合地板热水器AO史密斯电热水器橱柜帅康整体橱柜抽油烟机帅康水槽帅康水槽浴霸奥普浴霸墙面进口或品牌墙纸12灶具美的电磁炉洁具科勒或同档次洗脸盆电冰箱海尔冲淋房钢化玻璃写字楼交付标准毛坯物业费28元/平米工程进度现房酒店式公寓（得房率）写字楼（得房率）酒店式公寓（价格）写字楼（价格）73616均价2万/18万19万/消化情况80办公写字楼消化情况销售方式为整层销售，每层1060还剩三层未售，为4、13、14层项目简评“立足中央，左拥玄武”的锦盈大厦，东临玄武湖、紫金山、明城墙，西眺狮子山、阅江楼，北望幕府山，将最能体现南京城市特点和景观特色的山、水、城、林一网打尽。周边有公交、地铁、玄武湖隧道、模范马路隧道共同织起了快捷的立体交通网络；时代超市、湖南路时尚步行街、狮子桥美食街、山西路商业街、中央门商铺以及周边林立的餐饮店，带来的是一应俱全的休闲购物、时尚前沿体验；湖滨路水上世界、羽毛球场、网球场等健身设施随时松弛业主工作之后紧张的神经。除了繁华的商业气质和快捷的生活气息，毗邻的十三中分校还为项目带来了浓郁的文化气息。（2）紫峰大厦项目基本情况TEL02583222777项目地址南京市鼓楼广场物业类型以办公为主，集商贸、宾馆、观光、会议等设施于一体的综合型大厦13开发商南京国资和上海绿地物业管理上海科瑞物业管理有限公司占地面积18721总建筑面积260000项目规划地上89层，地下3层。使用楼层共81层，81层及以上为设备层、维修梯支架和夹层。面向全球招商，吸纳优质金融保险等世界级公司入驻，租金每天每平米超过12美元，即每月每平米约300人民币。目前虽然大厦外墙尚未完成，但包括英国渣打、新加坡富顿、韩国LG物流、挪威船级社、香港泰科电子等在内的一大批世界五百强企业已经进驻绿地广场。交付标准主楼外墙单元式玻璃幕墙，低辐射高效能保温玻璃（LOWE中空玻璃）；裙楼外墙干挂石材，银灰色LOWE中空玻璃，点杯灯具形成极富韵律的光束；大堂深色花岗岩地面，金属铝板吊顶，精选天然黑洞石墙面；办公层电梯厅高档玻化砖和不锈钢装饰条地面，烤漆玻璃和不锈钢装饰条墙面，镜面玻璃和不锈钢装饰吊顶；办公层走廊艺术玻化砖和不锈钢地砖相得益彰，金属板吊顶，艺术石材墙面；公共卫生间配备国际知名西班牙ROCA卫生洁具。物业费22元/平米/天（含中央空调、能源、公摊水电）工程进度商场和6星级酒店今年年底写字楼明年6月销售情况6星级酒店系周记，商场招商已完成，于今年年底开张；写字楼已销售30，均价约为3万5万14项目简评紫峰大厦是标志性摩天大楼的雅号。据了解，紫峰大厦分别由绿、蓝两组玻璃勾画出蟠龙模样的外立面。由于紫峰大厦本身定位较高，其外立面玻璃的安装方式也和常见的平板式不同，像龙鳞一样呈纵横交错的锯齿状。设计、安装这种新型幕墙玻璃的方法，目前是世界上唯一的，具体制作、安装都有相当的难度，加上特殊的灯光照射，所达到的效果与传统的平板式幕墙绝对不可同日而语，因此成为了许多大公司实力的象征。由于地处鼓楼的“心脏”部位，所以成为许多大公司的首选位置，但是物业的高端决定了其价值的不菲，许多资金实力稍弱的公司便只能望楼兴叹。（3）南京金峰大厦项目基本情况TEL02583222888项目地址鼓楼广场北侧，中央路19号与厚载巷的交汇处物业类型商业、写字楼开发商南京德嘉置业有限公司物业管理南京安吉物业管理有限公司占地面积417290平方米总建筑面积3641970平方米项目规划共29层，每层约1000平方米左右，分割成8个单元15层为商业裙楼，其中15层为商业裙楼，其中13层主要对银行；629F为纯写字楼交付标准精装修物业费6元/容积率870总户数184个单位成交数130户，占51均价15万/平方车位201个，1115项目简评作为纯外资在南京开发的第一个项目，金峰大厦在开发上具备了国外写字楼设计的先进理念，同时结合南京市场上客户的需要进行调整，使金峰大厦成为南京高端写字楼的代表之作。高标准的车位配比184个办公单位，共配套了210个以上的车位，车位配比标准高于全市任何一座写字楼；几近绝版的地理位置地面交通枢纽鼓楼广场，近乎奢侈的公共空间每层均设有精装修智能化洗手间，人性化的商务配套设施45层配有公共会议室供业主使用，都是该项目独步南京写字楼市场的制胜之道。（4）和泰国际大厦项目基本情况TEL02586636288项目地址山西路128号物业类型集办公、商务、餐饮配套服务为一体的高端纯写字楼开发商江苏和泰置业有限公司物业管理南京和泰物业管理公司总建筑面积58000平方米项目规划和泰国际大厦是集办公、商务、餐饮配套服务为一体的高端纯写字楼，大厦目前有多种小面积户型出售，面积从90310平方米不等，也可整层出售。大厦外立面简洁流畅，造型动感时尚，总体构思遵循美观、高效、节能、环保的原则，大厦主要设备配备8部高速全进口日本三菱电梯，约克中央空调系统，超5A级标准智能化系统。大厦室内选用材料、设备等均采用符合国际标准的环保材料和设施，配有优异的循环通风系统，可节省用电30左右，较大降低了业主的办公成本。大厦总建筑面积约58000平方米，地下二层为设备用房及停车位，建筑层数为地上28层，其中16层为裙楼，12层为商业用房、428层为标准办公用房。交付标准公共部分精装修建筑外墙高档亚光氟碳喷涂铝板建筑玻璃幕墙环保型LOWE中空玻璃幕墙大堂、门厅、电梯厅地面、墙面高档磨光石材16大堂吊顶高档铝材公共走廊、消防通道地面高级防滑地砖公共走廊、消防通道墙面白水泥腻子、乳胶化墙面公共走廊、消防通道吊顶高档铝材、穿孔矿棉吸音板吊顶室内部分室内装修材料、设备均采用符合当今国际标准的环保型、节智能化材料设施，与同类写字楼相比可节省2030的用电量。物业费680元/平方米月容积率663总户数61套成交数80均价14000元/平米左右车位192项目简评项目位于南京市中心区，是南京市最繁华的商业中心地段之一，大厦东临湖南路商业街、山西路广场；南靠江苏省省委、省政府等党政重点机关单位；西倚民国建筑群颐和路公馆区；北接鼓楼区人民政府，优越的地理位置，周边集聚众多大型配套成熟商业大厦和文化、医疗、银行以及教育单位，如苏宁银河、汇大广场、军人俱乐部、南京工业大学、省厅机关医院、多家银行等。大厦周边贯穿城市干道共有14条公交线路，离地铁一号线鼓楼站距离较近，交通方便，四通八达。（5）观城（红街）项目基本情况TEL02552200111项目地址白下区中华路1号物业类型酒店式公寓、商铺开发商南京龙高置业有限公司物业管理第一太平戴维斯物业顾问有限公司占地面积10919平方米总建筑面积6291405M217项目规划项目主要有南北2栋高层和中间1栋小高层建筑，中心为商业街区。西楼（小高层）共12层；南北楼都为高层建筑，南楼为小户型住宅，共25层，一层6户，底层为大堂及商铺，顶楼跃层；北楼为31层，定位是高端私人酒店，突出尊贵、私密和舒适性，一、二层为商铺及大堂，三层为配套服务用房，配置高端的行政商务中心、健身中心、多媒体放映室等。其中北楼从第五层开始，以每三层为一个组合单位做挑空空间处理，精心打造出共享空中花园组团，每个空中花园面积约75平米。中心商业街区及门面房约7000平米，主要是针对中高端商务休闲配套功能所设的商业业态，有金融银行、精品超市、风味主题餐饮、特色专卖店、高档美容美发休闲中心等。交付标准外立面采用干挂天然石材饰面，局部采用玻璃幕墙；电梯采用天津奥的斯，并装有梯控系统；空调为日立SETFREE变频多联式空调系统，每户独立计费；玻璃采用中空LOWE安全玻璃；窗户断桥隔热氟碳喷涂彩色铝合金型材；进户门采用钢制防盗门，门锁选用的刷卡智能锁。销售情况1、酒店式公寓已售磬，为5080平米小户型；2、住宅为毛坯，有695平和103平两种面积，已售80，均价在17万元/平左右；3、商铺分为散铺和整层两种销售模式，散铺已销售95，价格区间一楼月4万7万/平米，二楼均价2万多/平米，都为一铺一价；、共4个整层采用整层销售模式，价格在15万23万/平米不等，已销售一个整层。车位338个，其中地下316个，地面22个项目简评位于新街口北部的观城，距水游城也仅400米的距离。据观城销售人员介绍，有一幢小高层为法国雅高集团旗下的商务型酒店宜必思酒店；南楼为小户型住宅，共25层，一层6户，底层为大堂及商铺，顶楼跃层，价格也相对比较便宜，所以销售速度较快。另外还有一栋定位于高端私人酒店。按5星级酒店的装修标准打造，并提供包括液晶电视、冰箱、洗衣机等完备的高端生活配置，此外还配置了行政商务中心、健身中心、多媒体投影室等高端配套服务。从共享到专有的私人酒店，显然是南京房地产形态中的又一个及时补充。18（6）新世纪广场项目基本情况TEL02584653335项目地址太平南路1号物业类型写字楼、商业裙楼开发商南京新浦发展有限公司物业管理广州莱佛士物业服务有限公司占地面积11250平方米总建筑面积13万平方米项目规划南京新世纪广场雄据南京CBD核心地带，分为A、B两栋写字楼和一动5层的商业裙楼，其中A栋甲级写字楼建筑面积55万平方米，B栋（国际贵都）建筑面积约27万平方米。新世纪广场落处中山东路城市中轴，扼守城市动脉中枢，新世纪广场的地位高人一等。贯连沪宁高速公路，东临龙蟠中路直达禄口机场，地铁二号线大行宫站直接对口，四面通达。在曾经的御道皇脉上，缔造最优雅的商务氛围，向左繁华，向右静谧，逢源之处一呼万应。新百、中央、东方、金陵、金鹰、大洋数百家商场云集，中华第一商圈辅傍在左。金陵、乔鸿皇冠、金丝利喜来登、希尔顿，中山东路城市中央景观大道，串缀五星级大酒店。中国、工商、建设、农业、交通、华夏、招商各大银行云集，洪武路金融街近在咫尺。交付标准9米5挑高大堂进口优质花岗石板铺装，通高落地钢化玻璃。商务通道层高3米8高。高速名牌电梯，优化配组分区停靠；特设观光电梯，透明玻璃镜面，全方位视野。10KV配电系统，超大电容量。宽带光缆，万兆入楼，百兆入户。CAS通讯自动化系统、SAS保安控制自动化系统、FAS消防报警自动化系统、BAS楼宇设备自控系统、OAS办公自动化系统、5A智能商务隐形空间。物业费75元/月/平租金25元28元/平/天二手价格18万/平左右项目简评本项目位于南京新街口商圈东侧,本案为目前江苏省最高建筑物,由酒店式公寓“国际贵都“,5A级写字楼及广场商业裙楼三部分构成,商业裙楼部分为立体框架结构,地上5层,建筑面积3万平方米,项目整体外观及内部配置极尽奢华,又处于新兴大19行宫商务办公区,商务办公及商务休闲氛围非常浓厚。（7）融寓项目基本情况TEL02558869898项目地址中山南路239号物业类型集商住楼、写字楼、酒店公寓于一体的综合楼开发商南京盛天置业有限公司物业管理绿地科瑞占地面积5969总建筑面积52089465项目规划集商住楼、写字楼、酒店公寓于一体的综合楼，一、二层是商业，三层以上是酒店式公寓，共14层，分为AB两区，A区的土地年限是四十年，用电用水是按商业收费算。B区用地年限是65年，用电用水是按民用收费算，全部为精装修标准交付。交付标准精装修，室内地面采用格林复合地板；墙面采用诺贝尔瓷砖；洁具则包括了科勒坐便器，品牌龙头、花洒，AO史密斯80升电热水器，加枫淋浴房，和成浴霸。物业费28元/平/月容积率35总户数262套成交数住宅已售完，写字楼还剩5套销售情况写字楼均价约13万/平米，还剩5套；住宅均价约16万元/平米，现已售完；预计下半年将新推出商铺，面积在200平米左右，均价约5万/平米。项目简评融寓位于中山南路239号，是集办公、酒店公寓为一体的单栋综合楼。一、二层商业，三层以上是酒店式公寓。项目属地铁物业，交通便利、生活商业设施齐全。拥有16路、33路、35路、38路、100路等多条公交线，步行至张府园地铁站只需两分钟；项目周边生活配套一应俱全，靠近三中和一中；沃尔玛、苏果超市、大洋百货、20东方商城、新百、中央、金鹰等商场环绕左右。（8）凯润国际项目基本情况TEL02557901818项目地址位于“长江路2号”，处于中山路和长江路的交汇处物业类型酒店式公寓、住宅楼、写字楼、大型商城开发商大发集团南京凯润地产物业管理深圳保利物业占地面积42万平方米总建筑面积22万平方米项目规划占地面积45万平方米的凯润金城将建有2栋酒店式公寓、4栋住宅楼、1栋27层的写字楼以及1栋6层的大型商城。凯润金城2栋酒店式公寓一栋14层、另一栋27层，前者定位于居家型；后者则属于商务型酒店式公寓，户型面积3050平方米；住宅包括两栋高层住宅，分别是26、27层和两栋11层小高层建筑，户型面积80170平米，其中120130平米的中大户型占50左右；由于地处繁华的新街口商圈，该楼盘商业部分将作为开发商持有物业，建成超级购物中心，引进国际、国内一线品牌，集休闲、娱乐于一体。另外，项目还规划建有一个5层的大型餐饮中心。物业费19元/平米/月容积率30销售情况住宅已接近尾声，和、仅剩13套；酒店式公寓预计在今年9月份开盘，开盘价格暂不明；写字楼和商业楼已开始对外招商，且已经消化60左右。项目简评据该项目相关人员介绍，该案的客户主要有两种，一是三十多岁的白领，他们在城中购买该项目的房子主要用于投资，还有一种是事业有成的成功人士，他们之前已经在南京的城郊拥有了房产，但看中了地段的便捷，于是购置凯润的房子给在城里读书的孩子。长江路上，高价楼盘迭出，而该项目也是持续走高，房源的稀缺和地段优势是最主要的原因，南京人都有城中情结，但真正在市中心销售的住宅却并不多。（9）长江路9号项目基本情况TEL0258456999921项目地址长江路与洪武路的交汇处物业类型集购物，办公，居住，旅游，休闲为一体的高档建筑群开发商广厦（南京）房地产投资实业有限公司物业管理浙江广厦物业管理有限公司占地面积4664460平方米总建筑面积260000M2项目规划“长江路九号街区”定位于塑造CBD区域内集办公、居住、宾馆为一体的大型城市综合体。项目分为三期规划，邓府巷和青石街呈T字形贯穿整个地块，将用地分为三部分一期为两幢住宅、一幢LOFT、一幢商业办公楼及相应地下室；二期为两幢住宅、一幢办公楼及相应地下室，另有一座幼儿园；三期为酒店及办公的超高层。目前一期已经建成并交付使用，二期正在紧张的施工中，预计2009年5月结顶，2009年底交付。一期总建筑面积为107360平方米，其中两幢住宅楼共7万平方米左右都为三梯四户的设计，3到30层标准层，户型面积为133平方米和167平方米，31层为250平方米的跃层，32层为298平方米的跃层。LOFT建筑面积为20160平方米，标准层部分为499米的挑高户型，共14层，并将其进行精心装修，利用其比较高的层高优势做出一层夹层，使用面积得到双倍增加。二期项目为两幢高层住宅及一幢沿长江路办公楼，总建筑面积8万左右，办公楼地上部分面积22万，共14层，层高499米，柱距9米，可灵活分割平面空间及立体空间，充分发挥办公建筑对各自不同空间层高的利用，从而相应增加使用面积。整幢办公楼为独栋，设有两个门厅，共有5部高标准电梯，外墙为干挂石材中空LOWE玻璃幕墙。同样二期内住宅部分也设有住户大堂，配套会所及两层地下停车库。二期的10种户型更是满足不同客户的需求，同时也请台湾设计师进行户型室内设计，包括套内面积128平方米的时尚古典风格、套内面积140平方米的时尚中式风格、套内面积208平方米的古典海派风格、套内面积125平方米的现代奢华风格、套内面积110平方米的现代简约风格、套内面积235平方米的欧洲皇家风格等。交付标准一期为精装修，已售完；即将开盘的二期为毛坯物业费28元/平米（A1、A2,38容积率5522元/平米（A3）写字楼价格已售磬的一期带装修，有小面积单元，挑高，带中央空调，均价约在23万左右；二期将由半层起售，半层面积约800平，毛坯，价格预计在27万28万左右。项目简评项目地址是最关键的利益点所在，新街口地区是南京财富、人口、商机的汇聚之地，交通、配套、学区、环境、人文等俱为城市精华所在。同时，南京城中的可开发建设土地越来越少，需求最旺盛与供应最稀缺的矛盾。据调查，二期将于7、8月份开盘，全都是134300平方米的大户型，而且是毛坯房，销售价格将达23万27万元/平方米，均价则达25万元/平方米。相比2007年一期，二期房价涨了近8000元/平方米，创下南京单个楼盘史上最大涨幅。南京人是否真的只看位置而忽略价格及房子的性价比我相信在不久就能找到答案。（10）金鼎湾国际项目基本情况TEL02552331888项目地址南京鼎新路88号物业类型住宅、公寓、商铺开发商南京建邺城镇建设开发集团有限公司物业管理南京金鼎湾物业管理有限公司占地面积20000平方米总建筑面积80000M2项目规划金鼎湾国际项目占地近2万平方米，总建筑面积约8万平方米，项目为四幢建筑，高低错落，层次分明。主力户型面积为90平米二房、130平米的三房，小区绿化率约为40，是江苏首家通过国家建设部3A性能标准中期检查的精装大宅。建邺开发集团严格按照国家3A级标准，在适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五大方面倾心打造。其中在隔音、保温等方面采用了最先进的浮筑楼板、硬泡聚氨酯现场模浇等技术。金鼎湾国际项目更区别于将多层、高层、单身公寓等各种建筑形式混杂在一起的“大杂院”式社区，项目以纯板式住宅，从根本上保证了居住人群的层次均衡。从产品设计、配套设施、物业管理到精装修均贯彻纯板式大宅的定位，打造专属于金鼎湾国际富而好礼的优质生活圈，演绎纯粹高雅的生活格调。23交付标准金鼎湾国际在金鼎湾花园的基础上再次提升，从入户门到家用中央空调、热水锅炉系统等，均采用了国际知名品牌意大利原装生产的“卡门”装甲门、“科勒”洁具、“西门子”厨房电器、德国“威能”集团提供的壁挂式燃气锅炉、美国品牌“特灵”空调等。物业费173元/平米/月容积率33得房率84总户数519成交数306均价22万/平米车位11项目简评该案雄踞南京CBD核心区，拥揽中华第一商圈新街口的繁华璀璨，坐享朝天宫、南捕厅、甘熙故居千年历史文脉，珍藏着冶山风景区、秦淮河、市民公园等市中心难能可贵的一脉绿意。是江苏首家通过国家建设部3A性能标准中期检查的精装大宅。建邺开发集团严格按照国家3A级标准，在适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五大方面倾心打造。其中在隔音、保温等方面采用了最先进的浮筑楼板、硬泡聚氨酯现场模浇等技术。项目以纯板式住宅，从根本上保证了居住人群的层次均衡。从产品设计、配套设施、物业管理到精装修均贯彻纯板式大宅的定位，打造专属于金鼎湾国际富而好礼的优质生活圈，演绎纯粹高雅的生活格调。注楼盘用颜色标出来的为下半年有新单元推出二、市场需求分析根据权威机构的调查，我们将南京写字楼市场的情况阐述如下一）、办公用房市场需求概况目前，对现有办公用房不满意的比例较高。通过进一步的研究发现，对目前租用的办公用房不满意是促成其购买需求的原因之一，从这个角度考虑，南京商用楼的市场潜力是比较大的。公司决定购买办公房的原因较多，除了上述原因外，主要的还有公司发展的需要。通过定性的分析可以看出，发展的需要一是对办公空间的需求，一是发展后具有一定的实力，从利益上考虑，决定购买办公房。从市场营销来考虑，这应该成为未来市场的营销诉求点。二）、购买需求分析1）、首选办公地点的分布从首选地点的分布来看，在无提示的状态下，选择新街24口的比例最高；珠江路、山西路紧随其后；然后是鼓楼。其他对办公地点的选择则比较分散。2）、办公楼类型的选择从对办公楼功能的选择上，可以明显看出，选择商住的比例明显高于纯写字楼。也就是说，选择办公室内有卫生间的公司为目前市场上的主流需求。对办公面积的需求从面积的需求上看，建筑面积在150平方米以下的需求量占74，50平方米以下的超小户型需求量所占比例为14。因此，小户型是将来设计中不可或缺的，并应该是主力户型。从定性的研究中得知，业主对户型的内部需求以开间为主，同时要求具备作为办公的间隔，主要以隔出两个房间为主。三）、对办公用房的心理价位在对价格的选择上，低价位总是受欢迎的。价格的选择不仅与公司本身的实力极度相关，而且和写字楼所在的地点，写字楼的档次、配套设施、物业管理等等因素密切关联，因此，如果离开具体的楼盘来谈价格，其意义不大。有一点显而易见，价格直接关系到业主付出资金，由于中小公司的资金一般不会太充裕，因此据目前市场来看，小面积低总额的单元比较受欢迎。四）、对付款方式的选择按揭比例和按揭年限调查显示，中小公司购买办公用房时愿意一次性付款的很少，这主要是由于中小公司的财力有限，一般不会有足够的资金。因此，有吸引力的付款方式就成为写字楼营销中简单而有效的促销手段。从按揭比例来说，最有诱惑力的按揭比例并不是比例越高越受欢迎，基本呈正态分布，但是可以明显看出，45成、68成按揭年限最具诱惑力。五）、对车位的要求目前南京市中小公司拥有汽车的比例为37，但是无论是否有车，业主都对车位提出了较高的要求。近90的业主需要车位，其中，需要一个车位的占57，需要两个车位的占21，需要三个以上车位的约占10。在租用还是购买停车位的问题上，由于成本、费用等原因，选择购买车位的比例还是小于选择租用车位的比例，租用的占354，购买的占646，有29个百分点的差距。购买车位的价格比较分散，但在20万元以下的很集中，原因在于选择20万元以下的公司中有一部分不清楚目前车位的价格行情，但同时也反映了对车位的需求和心理价位。租用车位的价格则更为分散。另外，定性研究表明，一些业主认为车位投资的价值远远高于写字楼本身的投资价值，具有巨大的升值潜力。六）、购房的其他需求1）、对电梯的需求电梯是许多业主置业时关注和头疼的问题，因此，电梯的好坏、够用与否，成为影响销售的一个因素。从定量调查的结果来看，4部或者6部电梯可以满足需求，但这些还要结合电梯的质量、高速与否，来确定数量。而货梯只需1部至2部即可。252）、对配套的要求调查表明，智能化IC卡、安全监控系统、宽带的INTERNET系统都成为智能化办公楼不可缺少的标准配置。3）、关于物业管理物业管理也是房地产开发商和业主都十分关心的问题。物业管理是要业主出钱，因此首先应该由业主来选择物业管理公司。物业费的收取从4元/月/平到75元/月/平不等。三、媒体分析根据调查情况来看，南京市区现有楼盘媒体投放途径大致有户外广告牌、报纸广告、公交车身广告、电视广告、直邮、网络等。最主要的推广通道为平面广告。部分规模较大项目在特定时间段内采用多区域树立户外广告牌、公交车身广告的形式推广，也有利用平面媒体进行立体宣传的。少数外来营销机构采用客户联谊、SP活动与媒体推广相结合的方式进行项目宣传。媒体投放选择及成本在后期的媒体市场调查及分析中体现出来。第四篇项目SWOT分析一、项目SWOT分析优势（STRENGTH）地段好，项目西接珠江路、珠江路商务区；东联珠江路IT一条街；南通新街口CBD商圈；北联丹凤街生活区稀缺资源，项目地到达钟山风景区仅10分钟车程，拥有在繁华与宁静间轻松转换的特权；成熟的生活配套；良好的商业氛围，优越的商务环境；有南大、东大两座名校环伺左右，文化氛围浓厚。现房销售，投资见效快。劣势（WEAKNESS）项目位置因素决定了项目价格较高，客户资金承受力较大；26住宅一梯16户，私密性受影响。机会OPPORTUNITY稀缺地块，唤起潜在购买欲望；随着珠江路商圈的发展，促进当地经济增长，带动一批投资消费人群；威胁（THREAT）项目周边的竞争项目有一定的商业体量，新世纪大厦、长江路9号下半年预计推出的B座等大规模的体量对本项