华远华中心专题——策源

1、2011年11月,华远华中心专题研究,华远华中心的目标是做长沙豪宅的标杆项目， 同时也将成为长沙首个破2万均价的住宅项目！,敢开高价，必有所长！,part 1： 看背景,公司背景,北京市华远集团于1993年8月正式成立，业务经营以房地产业为主，在金融、商业、高科技、国际旅游、物业管理等领域均具较强实力，集团成员有国有独资、股份制、合资、境外、有限责任公司共17家企业总资产126亿元，目前已成为全国最大的房地产公司之一。,经典项目：,开发商在高品质住宅、写字楼、高端公寓、购物广场等大型cbd综合体项目的开发经验相当丰富，华中心是华远进驻长沙的第一个项目。,华远裘马都,华远九都汇,开发背景,南湖新

2、城片区布局：“一带六区”的现代服务业发展总体布局，“一带”即沿江现代服务业聚集带;“六区”由北往南依次为：黄兴南路商贸核心区、芙蓉中路综合服务区、省府高端商务区、南部现代物流区、南部工业综合服务区及解放垸“两型”产业发展区； 华中心作为长沙“一江两岸”首个标志性项目启动，推动南湖片区建设，促进3000余户居民民生改善； 华中心项目总投资逾80亿元，预计项目运营成熟后，每年将为长沙市贡献24亿元至44亿元的gdp，提供近3万个就业岗位，是长沙滨江商圈的新“领袖”。,华中心项目的启动推动了南湖新城棚户区改造，促进南湖滨江商务区域的迅速发展,南湖新城片区,区域定位： 绿色生态景观和休闲娱乐为特色滨江

3、商务区,part 2： 看项目,项目概况,关键词：百万方大型综合体、业态丰富,百万方超高层综合体，欲创长沙第一豪宅,项目区位,雄踞城市绝版核心地段，位于城市商业娱乐中心，占据一线江景资源，交通非常发达，历史人文氛围浓厚，是目前滨江豪宅中地理位置最佳的项目,五一商圈,解放西路娱乐圈,化龙池酒吧娱乐圈,黄兴路 商圈,城市商业中心,项目位于项目位于政府重点打造的南湖新城片区的湘江中路解放西路至西湖路段，正对橘子洲心，占据25公里湘江长沙段最核心的一公里江景； 五一商圈、黄兴路商圈及太平街、解放西路、化龙池酒吧娱乐圈围绕项目周边； 位于长沙古城发源地，坡子街、贾宜故居、太平街、杜甫江阁、天心阁环绕左右

4、。,区位价值优势明显，城市商业中心,市委、市政府,岳麓山国家风景名胜区,南 湖 新 城,关键词：城市商业核心区、一线江景、人文气息浓厚,整体规划,项目总占地约235亩，以人民西路为界，分为南、北区； 其中北区总用地面积约107亩，总建筑面积逾80万平米，由数幢百米摩天建筑群组成； 南区规划总占地约128亩，总建筑面积超过20万平米，打造成长沙近代民俗风情商业建筑群； 各物业建筑面积：商业185500，酒店42000，写字楼131500，住宅290000，地下总建筑面积196000。,关键词：南北两区、北区五期开发、8栋超高层建筑,集合精装平层豪宅、精装公寓、5a写字楼、五星级酒店及国际商业中心

5、为一体的高端综合体项目,每栋均有4-7层商业,整体规划,关键词：一期首推平层豪宅、预计12月开盘,地铁1号线,地铁3号线,地铁1号线,岳麓山,五一大道,湘江大桥,城市核心 商圈,关键词：地铁3线环绕，紧邻3个过江隧道,项目交通,交通潜力不可限量,地铁1、2、3号线紧邻项目两面，其中1号线已与10年12月动工修建，预计2014年开通，2号线已于今年10月封顶，预计2013年即可通车，未来交通潜力巨大； 项目城市主干道众多：五一大道、人民西路、湘江中路、书院路； 项目周边规划3个过江隧道，人民路过江隧道、劳动西路过江隧道、南湖路过江隧道直线连接河东河西。,动线设计,关键词：各期独立出入口，分离人流

6、，动线设计合理,项目除住宅外，商业、写字楼、酒店占面积较大，车位需求量大；项目总车位为3604个，一期预计车位498个。,车位配比,关键词：四层地下车库，3604个车位，满足业主需求,工程进度,项目北区一期10月份整体完成工程为： a塔完成17层底板、梁板钢筋施工；b塔完成14层底板、梁板钢筋施工； 同时还将完成a、b塔架空层外防水、屋面女儿墙到位、所有后浇带混泥土浇捣以及地下室人防主体结构验收。,关键词：1a、1b完成十层以上施工，工程进度较快,一期超高层住宅,关键点：百万高端综合体、城市商业中心、 地铁3线交汇处、区位交通相当发达,小结,区位优势明显,part 3： 看配套,内部配套,关键

7、词：国际滨江商业帝国，商业配套强大,项目将打造长沙顶级消费欢都，享受旅游式观光休闲购物、国际时尚消费、文化价值街区、特色餐饮街区、现代媒体广场等商业配套，全方位全系列的打造高端客群消费场； 项目将打造268米摩天塔，涵盖高端商业、国际5a级写字楼与香格里拉酒店； 四期将打造国际5a级写字楼，位于项目北区的东南角，由专业写字楼；及底商组成； 世界级行政公馆，位于项目北区的西北角，以188米创造长沙滨江住宅第一高度，共284套藏品级公馆。,周边配套,项目位于长沙城市最为繁华的商业中心，商业配套非常发达,历史文化资源丰富,生活配套齐全，教育配套相对偏少,周边配套主要以商业配套为主，教育配套相对商业偏

8、弱,小结,关键点：内部及周边商业配套强大、历史文化资 源丰富、教育配套相对偏弱,商业潜力巨大,part 4： 看产品,产品特色,关键词：首个注册leed-nd认证国内项目,leed-nd（绿色城区开发）:整合智慧型发展、新城市主义、绿色和资源节约型建筑与公共设施的理念及精髓，形成了全球第一套符合城市规划的绿色开发认证体系，并由独立的第三方那个认证来保证房地产开发过程中的选址、规划设计与建筑产品满足最高的环境品质与可持续发展。,产品特色,三大核心系统，创造绿色的时代巨著,三大核心系统： 合理选址与区域联动； 邻里关系布局与设计； 节能建筑和公共设施；,装修风格,项目样板间以新古典风格为主线，打造

9、时尚art deco风格、浪漫雅致新古典风格、低调奢华新古典风格，预计精装修报价为4000-5000元/。,关键词：新古典风格，精装报价4000-5000元/,时尚art deco风格,浪漫雅致新古典风格,低调奢华新古典风格,产品户型,该户型位于项目一期临江1a栋超高层住宅的西北角，正对湘江江景； 该户型西面正对湘江，景观资源绝佳，北面朝向项目外部，南面只能看到部分江景； 该户型景观位置绝佳，但是北面面朝项目外部的商业中心区，外部噪音及灰尘污染较大；,优点： 1、大角度转角观景窗，一线江景尽收眼底； 2、多套件设计，私密性更强，居住舒适； 3、南北通透设计，通风采光良好； 4、独立工人套房设计

10、，功能分区更合理； 缺点： 1、客厅部分空间被客房占用，稍显拥挤， 不够气派； 2、入户处的客房开窗位置设计不佳，采光通风受限； 3、主、次卧室形成门冲，私密性欠佳； 4、入户区域过道拥挤，易有压抑之感，不够大气。,整体点评：,户型点评：,工人套房,大转角观景阳台,观景窗,餐厅阳台,开窗不佳,门冲,过道拥挤,产品户型,该户型位于项目一期临江1a栋超高层住宅的南部，部分正对江景； 该户型西面正对湘江，景观视线较好，但南北两面朝向小区内部，景观视角较弱； 该户型只有西面可直接观景，其他朝向景观受限。,优点： 1、江景主卧、江景书房及观景浴室设计，时尚开阔，景观视线好； 2、多功能套件设计，私密独立

11、性强； 3、客厅观景大阳台设计，大气奢华，景观极佳； 4、工人套房独立设计，主仆分区； 缺点： 1、为视线南北通风设计，整体设计部通透； 2、主卧、次卧形成门冲，私密性降低； 3、动线设计不科学，主次卧旁边设置厨房，居住舒适度降低，主卧受影响； 4、厨房占用较大过道空间，致使过道拥挤；,户型点评：,整体点评：,观景阳台,观景窗,门冲,过道拥挤,厨房,小结,关键点：首个申请leed-nd绿色建筑认证、新 古典装修风格、装修报价4000-5000元/,主打绿色环保概念,1、 品牌开发商，受业界关注度高； 2、项目现有交通相当发达，未来交通潜力大； 3、项目位于城市商业中心，商业基础非常好； 4、项

12、目拥有一线江景资源，景观风水佳； 5、项目体量近百万方，整体规模大； 6、项目历史人文基础较好，人文气息浓厚。,优势,劣势,风险,机会,1、项目位于城市商业繁华区域，外界噪音较大，影响居住环境； 2、项目定位高端，预计将成为长沙首个单价破2万的项目，而目前周边豪宅项目价格均在2万以下，面临价格挤压，竞争压力相当大；,1、地铁1、2、3号线紧邻项目，3线地铁交通，未来交通潜力不可限量； 2、长沙平层豪宅市场经过初期的市场试水后，客户接受度较高，未来长沙平层豪宅市场具备较大的发展空间,1、随着未来市场上更具实力的江景豪宅陆续上市，该项目在价格上处于劣势； 2、11年下半年市场成交量急剧缩水，全国楼

13、市出现明显降价，预计此波降价潮将持续至12年，而华中心在此时选择高价入市，销售风险巨大，未来前景堪忧。,区位优势明显,价格预期较高，面临价格挤压,豪宅新鲜市场，抢占第一标杆,市场低迷， 前景堪忧,综合评述,再好的项目，没有人知道，最终会被市场埋没,营销推广的好坏，有时决定了项目的成败！,part 5： 看营销,项目面世,宣传造势,营销蓄客,项目原定11月开盘，但由于前期宣传力度不足及市场形势低迷等影响，截止到11月底仍未开盘,11月无 推广宣传,前期蓄客，媒体投放力度不大，效果不显著,话题营销：前期以业界风云人物引起业界话题,网络营销活动,主要通过0731房地产、搜房网、好房子等主流房产网站进

14、行推广,报广营销活动,报纸广告力度小，主要集中在项目面世的7月及9月进行宣传,华中心揭幕,香格里拉酒店签约仪式,报告表现,报广整体色调含蓄温和，推广语中规中矩，无过多亮点，推广主题以营销节点信息为主，强调滨水资源！,线下营销活动,事件营销：任屹长沙行地产峰会暨华远华中心全球揭幕仪式,7月14日，中国地产界最受关注的两位大佬任志强、潘石屹聚首长沙，对话理想城市发展观，并为华远华中心全球揭幕。,邀请话题人物吸引眼球，引发全城轰动,线下营销活动,事件营销：华远会启动,7月14日，揭幕仪式后，长沙华远会同步启动，并正式开始进行会员登记，远大董事长张跃成为长沙华远会的第一位会员，任志强亲自为其盘发长沙华远会首张vip卡。,借助名人效应，顺势启动华远会,线下营销活动,华远华中心&香格里拉酒店签约仪式,9月19日，北京华远地产携手亚洲最大的酒店集团香格里拉酒店，在长沙举行战略合作签约仪式，共同打造长沙香格里拉酒店。,携手优势资源，提升项目高端形象,房交会展示,在10月举行