住宅小区演示文稿1.ppt

1、住宅小区业主手册,主 讲 陈 军,第一章 购房观察,1、什么是住宅小区 住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。,2、什么是期房，什么是现房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与开发商有无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品

2、房，一次性付款折扣较多，这样可以享受房屋升值带来的利益。 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签定出售合同。,3、购房前应该了解些什么？ （1）认真估算自己的购房能力，包括偿还贷款的能力。 （2）留心各种媒体的房屋广告，收集区位价格、质量等资料 （3）实地考察房屋位置，了解发展商的基本情况，看预（销）售许可证。 （4）根据初选的房屋进行质量观察，根据发展商提供的楼书进行实地对比。 （5）了解所应交纳的税费、物业管理费、咨询费、律师费、过户费等标准。 （6）参考购房合同，弄清楚所有条款，根据不同情况想出自己的附加条款，与售楼人员协商。,4、如何获得售房

3、信息 （1）媒体广告：报纸杂志、电视广播、招贴广告。 （2）网上查询 （3）亲友介绍 （4）开发商或代理商邮件、发送的宣传品 （5）售楼书 （6）现场广告牌 （7）现场展示样板房 （8）房地产交易会 （9）直接与房地产营销人员进行交流 （10）其他途径,5、购房时如何选择开发商 可采用一问、二看、三考察的方法。（1）询问主管部门首先，购房者可以在选定住房后，再到一些行政主管部门去询问。这些开发公司都与各城市的房地产管理部门有关系，房地产管理部门对这些房地产开发公司的实际有所了解。（2）到公司办公处观看按照通常的市场规则，实力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自已的企业形象，对消费者有

4、良好的信誉。如果你到一家房开发公司去，发现其办公地点管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷少，这家房地产公司应该是可靠的。反之，如果讨债者纷纷，为房产闹纠纷的多，则这家公司资信有问题，一般靠不住。,（3）考察其已售出的商品房在这些已经售出的住宅区里考察时，可分两步走。一是先看周围的环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。二是到住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收费过高，住户会毫不留情地讲出来。三是到已经入住的房中看质量如何。一般入住后的房屋经过一二年后都容易发现缺陷和质量问题。这三个方法可同时用，也可单用。,6、如何看房地产广告 物业的名称、位

5、置、售价 房地产广告中通常都配有一个物业位置图。看位置一定要以标准地图中的为准，而不要仅从广告中的位置图中去“找感觉”。 房地产广告中标注的价格，一般情况都是起价，即项目销售的最低价，客户实际购房价格则要根据楼层、朝向、户型结构，以及工期进度而定价。,物业的外观或户型图 大多数房地产广告中都附有项目的整体外观图，其中属于期房的全部是电脑绘制的效果图，属于现房的发展商绝不会忘掉在图片一角注明是“实景照片”。购房者在看期房图片时一定要意识到，现在的电脑制作技术已到了空前的水平，图画里的物业或周边环境再美观，也只是电脑刻画出来的。 有的房地产商为了展示自己项目户型的特点或优势，在广告中也将户型图摆出

6、来展示。这对于客户了解发展商设计水准，审查物业是否适于自己的选择的确有所帮助，但同时购房人也应注意，这样的房型图可能与实际有误差，广告的“感觉”和到房屋里面实际的观测有时会有很大的差距。,物业配置设施情况及周边的环境描述 这部分内容在广告中多以文字描述的形式为主，购房人可以从中了解到一些项目更为具体的信息，知道此处项目与其它物业有何不同之处。但这部分内容也是最易出现不实之处的地方，比如对卫浴设施、装饰装修材料、电梯等，发展商在广告中往往都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个品牌、何种规格；对于周边环境则更可能是言过其实。,诸如“距多少公里”；小区周边汇聚了什么学校、公园、豪华购

7、物商场之类的描述形容，其实事实却根本不是那么回事。因此，要想知道配套设施到底是何标准，最好要以签订购房合同时所列的细则为准，并且要在附加条款中让销售方注明设施的品牌、型号、规格。周边环境是否像广告中所说的那样，最好也要实地考察一番。,开发商、代理商、设计施工单位或物业管理公司名称 凡是正规开发的房地产项目，房地产广告中肯定要打上开发商的名称。如果有代理销售机构，一般情况下广告中也会打上代理商的名称；发展商如果想以设计单位或施工单位证实自己的实力雄厚，广告中有时也可以见到列出设计、施工或者是物业管理公司的名称；项目按揭。,物业销售的资质证号 按有关管理规定，报纸刊登房地产广告，必须要求刊发广告的

8、发展商或广告代理商提供完整的项目立项、销售手续文件，并且在广告中标出销售资格证号。广告中打出这样的销售许可证号，说明项目已具备上市条件，在立项和日后办理产权手续方面不会有较大的偏差。,销售电话等咨询方式 房地产广告中，售房热线电话是最不能少的。但看到房地产广告之后，最好是将广告整个的内容都吃透、分析透了，再拿起电话进行询问。 由于现在的房地产市场千变万化，因此市场随时可能出现一些令人意想不到的事情。好的楼盘以相对很实惠的价格出售并不是没有可能，准备购房者如果对市场有大体的了解，这样的信息一旦出现，您才会抓住。如果您在报纸中突然发现了这样的广告，那当然是越快拨通售楼电话越好，以便抢先占到好的户型

9、，抢先得到最有利的时机。,金融、物业管理等其它方面的购房承诺 随着购房抵押贷款政策的松动，有越来越多的商品房项目可为购房人提供按揭购房。如果有这项业务，一般情况，开发商都会在广告中打出来，借此吸引更大范围的买家前来购买。要想了解这些内容与自己购房到底有多大的关联，一是要掌握抵押贷款知识，再有就是要会根据广告中列出的贷款条件，核算贷款细账。,7、怎样看楼书 人们所说的“楼书”，实际上是开发商为推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料。“楼书”一般包括以下几个方面： 、外观图、小区整体布局图；、地理位置图；、楼宇简介；、房屋平面图；、房屋主体结构；、出售价格及附加条件（如

10、代办按揭）；、配套设施；、物业管理。,购房者可以通过“楼书”有针对性地对房屋进行筛选： 第一步，通过看外观图、小区整体布局图，购房者可以初步判断楼宇是单体建筑还是成片小区，是高档、中档还是低档，用途是居住、办公还是商住两用。 第二步，通过看地理位置图，购房者可以了解楼宇的具体位置，同时也可以估计房屋的大概价格。但购房者也要注意地理位置图是否是按照比例绘制的，若不按比例，将会对地点的选择形成误导。,第三步，通过房屋平面图，选择设计合理、适合购房者居住或办公的面积、户型。 第四步，通过以上三个步骤的筛选后，购房者划定的范围已基本确定。其他方面的内容可作为参考。 特别值得一提的是，看“楼书”要学会发

11、现缺点。因为这种宣传资料一般是刻意“美化”的，渲染优点而淡化缺点。在“楼书”中，含糊其辞的地方往往是其缺陷的所在。,8、如何看售楼模型 购买期房的消费者虽然看不到现房，但可以通过看楼书、模型、样板房来决定是否购买。如何看模型呢？ （1）购房者要看建筑物模型中规划设计的合理性。 不要一味地被模型上的美景和销售人员避重就轻的解释所迷惑。对于住宅建筑，在设计上必须考虑实际生活和各种功能的需求，满足住宅建筑技术相关指标的要求。购房者在购买前应首选了解一些建筑常识。以一个多、高层结合的中型住宅社区为便例，先要看社区生活功能区域的布局分配，如小区的绿化地带分布，多、高层之间的间距，地上地下停车场与小区道路

12、的设计规划，露天娱乐休闲区域的布局与面积大小，社区公共设施的位置等，这些都直接关系到社区的生态环境和配套服务设施水平的高低，是购房的重要依据和物业品质的重要体现。 （2）购房者要看建筑物模型表示的所有内容的真实性。,9、广告中的起步价是什么意思 在商品房广告中，人们经常遇到“起步价”这一名词，业内人士认为，我们在广告中见到的起步价格，一般是指顶层、朝向不好的楼房价格，而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。以购买100平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差三四万元，房地产开发商的这一价格“朦胧”，使老百姓从心理上承受数万元的价格差异。,一般来说，房地产开发公司在制定商

13、品房起步价格时是考虑了多种因素的，包括土地的成本、建筑安装成本、配套设备成本、开发利润四部分，从某种意义上说，“起步价”可以认为是该房地产的最低价格。从目前市场上看，开发商根据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向的差价作了相应调整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起价加5%，二楼价为起价加15%，三楼价为起价加25%，四楼价为起价加20%，五楼价为起价加10%，但是有的房地产开发企业的“起步价”，则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。,面对商品房价格“朦胧”的问题，天津市物价部门已明确规定销售商品房要明码标价，对此，购房者不仅要学会理解

14、起步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。,10、房价包含哪些费用 大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。 房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不 可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。 目前，房价大致可分为四大部分组成，一是地价成本，包括土地 出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁 周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等； 广

15、义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政 费、四源费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用， 包括办公管理费、销售经营费及融资利息等；四是开发商经营利润。,构成商品房价格的四部分中，它们的比例情况如何呢？下面举北 京市某房地产开发公司一组成本价格表。 该公司的项目占地6300平方米，总建筑面积3300平方米的普通住 宅。成本费用包括：1、土地出让金3418万元；2、征地拆迁补偿金 4919万元；3、前期工程费360万元；4、小区配套费450万元；5、大市 政费1380万元；6、四源费243万元；7、用电权和电贴219万元；8、建 筑安装工程费3300万元；9、管理

16、费82万元；10、两税一费589万元； 11、投资方向调节税748万元（内销商品房）。,如此计算，该项目总造价为15703万元，每平方米住宅建设成本为 47585万元，而建安费仅为1000元平方米，占21，其他各项费用 占房价成本的45（未计算开发商的开发利润）。 商品房价格，根据不同的地区、城市也有着明显的差别：根据建 设部有关方面归纳比较，按商品房住宅价格高低将城市分为四类，进 而再将同一类城市的楼市价格分为三档。 一类城市：是目前我国政治、经济、文化的中心，或处于经济改 革开放前沿，对外经济贸易占有极重要的地位，如：北京、上海、广 州、深圳，低价位为1500元2500元平方米；中价位为每

17、平方 米4000元以上；高价位为8000元10000元平方米。,二类城市：是历史和现在都处于所在地区的中心城市地位，如省 会或经济发达、对外贸易的重要港口城市，如：天津、杭州、重庆、 大连、武汉、青岛等。低价位为1200元2000元平方米；中价 位为每平方米3000元以上；高价位为60008000元平方米。 三类城市：多是省会城市，经济发达，也有个别新崛起的小城市， 如：成都、兰州、长沙等，低价位为800元1800元平方米；中 价位为每平方米2500元以上；高价位为5000元7000元平方米。,四类城市：是中小城市及发展较快的城镇，低价位为800 1200元平方米；中价位为每平方米3000元以

18、下。 对于未来房价的走势，专家们普遍认为，房价一般应是随着经济 增长点和城市化的进程而逐渐上升。可以预测，减少有关税费会适当 减缓房价上涨的幅度，但不会在全国范围内改变房价上扬的趋势。,11、如何购房 （1）测算承受力 （2）选择地域 （3）选择房型 （4）框定单价 （5）收集信息 （6）眼见为实,12、买房怎样选环境 （1）小环境 楼群小区环境，如是否封闭小区、物业管理、绿化覆盖率、居住者成分 （2）大环境 周边环境、地段、交通位置、人文状况。,13、购房怎样选择地段 （1）交通状况：地理距离、时间距离 （2）购物和文化娱乐 （3）环境是否安静 （4）是否有升值的可能 （5）该地段的文化教育

19、环境 （6）与原来的生活圈子的联系 （7）医疗设施,14、怎样考察房型 （1）卫生标准：采光、通风等 （2）卧室和10平方米以上的起居室都应直接采光，且至少有一间卧室或起居室能直接获日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度 （3）有穿堂风或转角风，单朝向的应有通风措施。 （4）厨房、卫生间应有直接采光、通风的窗户。,15、怎样选择户型合理的房子 （1）根据使用目的选择户型 对于住宅的户型，消费者应如何选择呢？住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室

20、一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。,若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。若能结合剖面变化，水平走道会减少，空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。 目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。,（2）各地户型各有差异 由于历史的原因，各地的房产户型存在着

21、差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。,（3）室外景观成新宠 客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，

22、而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。,（4）先厅后卧，顺序选择 客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素

23、。面宽大小会给使用带来极大不便。一般应在米以上较为适宜，至少也应满足米。,由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。而户型设计上，可进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。,16、购房前如何考察物业管理 （1）应了解未来的物业管理公司 （2）了解该公司今后将提供哪些服务，服务标准是什么 （3）今后房屋使用管理维修具体制度 （4）收费问题,17、怎样考察配套实施 包括市政基础配套（供水、雨水、污水、电力、电信、燃气、供热、道路）、公共设施配套、安全保护设施等。 每户用电负荷设计功率在4kw以

24、上，水表在20mm以上，煤气在4立方米/小时，每户一表，电话线路、闭路电视等 车位、商业网点、教育设施等。,18、选择多大面积的住房 （1）房型面积表 （2）考虑经济能力和购房预算 （3）正确处理套面积和功能的关系。 （4）考虑地段和面积的相互替代关系。,19、选择什么样格局的住宅,20、怎样选择复式住宅 （1）房屋平面设计是否合理 （2）房屋立面设计是否合理（楼梯） （3）卫生间是否方便 （4）考虑顶层面积、高度,21、购房时选高层还是多层 从建造成本上讲，普通多层住宅为砖混结构，而高层住宅通常为钢筋混凝土结构，建筑成本要高于多层。由于成本对价格的制约，一般情况下，高层建筑的住宅价格较高。

25、从面积和实际使用率看，多层要高于高层住宅。众所周知，购房时的计算面积为销售面积，其中包括了对公共部分，如电梯间、楼梯间等面积的分摊。高层住宅由于有电梯等待间、地下室等，需分摊的公用面积较多层要多，故而实际得房率低。,从建筑质量看，高层建筑由于全为钢筋混凝土现浇，抗震性能好，折旧年限长，如将建筑物在银行抵押，高层建筑应得到更多的抵押贷款。 从房型格局看，目前多数新建多层住宅的户型设计都有长足的进步。另外，由于构造上的原因，多层住宅往往南北通风，室内无效面积少，室内动线合理，隔墙易于敲打，有利于装修。而高层住宅往往采用框架剪力墙结构，室内户型往往较局促，且不易装修。 从物业管理收费看，高层住宅由于

26、多设有电梯，楼层居民也多，一般物业管理费要高于多层住宅。 小高层较好,22、购房时买现房还是期房好 现房：可实地观察、比较。 但是价格高，挑选余地小 期房：相反,23、购房者现场看房时，应看哪些问题 （1）外部 位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊、户外景观、周边环境、交通条件、公共配套设施 （2）内部 建筑面积、使用面积、建筑质量、装修标准、装修质量、隔音效果、天花板、墙壁、地面、门窗、内部结构等。,24、考察房屋质量有哪些简易方法 设计质量、施工质量、物业管理质量 门 （1）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧 （2）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边） （3）门四边是否

27、紧贴门框？门开关时有无特别声音 （4）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 （5）窗边与混凝土接口有无缝隙？ （6）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？ （7）窗户玻璃是否完好？,地板 （8）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？ （9）地板间隙是否太大？ （10）柚木地板无大片黑色水渍？ （11）地脚线接口是否妥当？有无松动？ 顶棚 （12）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。,墙身 （13）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？ （14）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？ （15）墙身、墙角接位有无水清？裂

28、痕？ 厨厕 （16）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 （17）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？ （18）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？,（19）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？ （20）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ （21）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？ （22）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？ （23）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？,其他 （24）壁柜门是否牢固周正？ （25）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？ （26）试煤气热水器开关是否妥当？,25、怎样选门厅 独立门厅面积一般不应小于1.

29、8平方米 进口大门不可直接正对卫生间门、卧室门、起居室门。,26、怎样选餐室 （1）面积 （2）位置 与厨房、起居室相邻,27、怎样选起居室 起居室与起居厅的区别：户内交通是否穿越。 （1）位置：处于住宅套内前部，靠近门厅、餐厅，朝向好（南），采光好、有自然通风。 （2）面积：直接采光的不小于12平方米，无直接采光的不大于10平方米。布置家具的墙面直线长度应大于3米。观看电视最佳距离为荧光屏对角线长6倍，如能达3.6米，则更好。 （3）尽量减少户内交通穿越干扰。 （4）卧室、厨房、厕所门不直接开向起居室。,28、怎样选卧室 功能：睡眠、信息、读写、贮藏、化妆 要求：私密性、安静性 分类：单人卧

30、室（小孩、客房、保姆、老人）6平方米 双人卧室（兄弟、姐妹、祖孙）10平方米 主卧室（家庭户主夫妇使用） （1）要直接采光和自然通风 （2）主卧室应有良好朝向（南），保证每天日照不小于1小时。,（3）卧室空间比例要恰当。 开间与进深之比不要大于1：2，进深尺寸不应小于2.4米。 （4）位置应在后部，公私分区。,29、怎样选厨房 要求：交流性、多功能、舒适性、自动化、互换可调性。 面积：4.56平方米，占住宅10%。 布局（冰箱、水池、炉灶）：单列（大于1.5米）、并列（大于0.9米）、L型、U型、岛型。 位置：阴凉的北向房间。连接阳台、餐厅。 采光、通风良好。,30、怎样选卫生间 （1）第四类

31、住宅应有2个或以上卫生间 （2）至少配置3个卫生洁具，应有洗衣机的位置。 （3）面积3-6平方米 （4）位置：不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房上层。都是在本套上述地方可以。靠近卧室，与厨房相邻。 （5）应有防水、隔声和便于检修措施。,31、怎样选阳台 （1）阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆净距离不应大于0.11米；放置花盆处必须采取防坠落措施。 （2）底层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05米，中高层、高层不应低于1.1米。 （3）应设置晾、晒衣物设施，顶层阳台应设雨罩。 （4）阳台、雨罩应做有组织排水，应做防水。,32、理想住宅的十大指标 (1)户型须具有起居、就餐、厨卫、就寝

32、、储藏、工作、学习以及阳台等八大功能。 (2)公寓化。小高层和多层住宅日益向公寓化发展，是指一个楼面尽量少安排住户。目前大都布置两户，最多三户，考究点的只有一户。此种布局往往采用单元拼接法设计，这样既能满足每户家庭的私密性，同时也能满足房间的充足采光和通风。,(3)立面要讲求三段式。楼房外立面往往采用三段式设计，即底部、中部和上部。底部墙面以深褐色的条形石式样布置，而中上部墙面则采用明快鲜艳的色彩。三段立面大都有纵横线条装饰，讲究用玻璃、铸铁、瓷砖、不锈钢等建材以及空调板、凹凸窗配置，具有较强的现代质感和丰富层次感。 (4)复式房微型化。复式房在许多大城市已流行多年，今年则有复式房型小型化趋势

33、。过去复式房每套至少200平方米以上，如今对总面积进行控制，出现150180平方米的“微型复式房”。不少高层住宅的底层和顶层都设计成复式结构，有的整幢都是复式。,(5)阳台多功能化。北阳台的设计是近几年开始流行起来的，最近越来越强调北阳台的实用功能，不但使之成为厨房间的辅助空间，同时开始考虑在北阳台放置洗衣机。有的还把北阳台设计成半封闭式，让洗衣机有个“室内”空间。 (6)储藏室独立化。尽管储藏室已被普遍采用，但以往大都是简易的半封闭布局。现在已把储藏室做成一个全封闭独立进入式的空间，如同一个正规小房间。有的甚至考虑储藏室内部的设计，使之更美观实用。,(7)墙面分隔有凹凸。室内墙面从来都是平面

34、的，然而现在出现了凹凸分隔墙，购房者可以嵌入一些家具或书柜，有的利用凹凸分隔巧妙地装饰成具有层次丰富的天然摆设。 (8)起居室多变。目前人们已把厅分成“客”和“餐”两类功能，客厅和餐厅错落分开，不在同一直线上，手枪柄式的起居厅设计已被广泛使用。客厅朝南带落地门阳台，餐厅朝北带工作阳台，有的把客厅抬高2030公分，造成“落差”，使厅的布局更丰富和活泼，同时也区分了厅的两种功能,(9)袖珍小户型。三房一厅房间近期需求仍很广泛，但总面积在趋小。不少住房已把三房一厅面积控制在110平方米以内，人称“袖珍三房”。一方面避免房间面积过大抬高总价；另一方面已考虑孩子长大的分居趋势。目前市场上一室一厅的房子需

35、求也有增长趋势，这是因为城市新生代一族特定的生活需求所致。 (10)小区环境园艺化。小区环境绿化日益走向“园艺化”，不少开发商在绿化造景上刻意追求建筑与观景、自然地形与人工景点融为一体。同时尽力扩大绿化空间，并做到各建筑之间的相互呼应以及可识别性。,33、健康住宅有哪些标准 根据世界卫生组织的定义，所谓“健康”就是“在身体上、在精神上、社会上完全处于良好的状态，而不是单纯的指疾病或病弱”。据此定义，“健康住宅”就是指能使居住者“在身体上、在精神上、社会上完全处于良好的状态”的住宅，具体来说，健康住宅最低有以下几点要求：1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低。2、为满足第一点的要求，尽可能不使易散

36、的化学物质的胶合板、墙体装修材料等。3、设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。,4、在厨房灶具或吸烟处，要设局部排气设备。5、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17C70%之间。7、二氧化碳要低于1000PPM。8、悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米。9、噪声极要小于50分则（A）10、一天的日照确保在3小时以上。11、设足够亮度的昭明设备。12、住宅具有足够的抗自然灾害的能力。13、具有足够的人均建筑面积，并确保私密性。14、住宅要便于护理老龄者和残疾人。15、因建筑材料中含有害

37、挥发性有机物质，所以住宅竣工后要隔一段一间才能住，在此期间要进行换气。,34、智能家居应具备何种条件 首先，应该有足够的宽频带宽，以解决网络传输速率。也就是现在流行的宽带网，如光大花园采用的就是成熟的1000兆以太网技术。同时，光大花园智能化家居包括家庭智能中心系统、电视监控系统、楼宇对讲系统、自动抄表系统、IC卡停车场管理系统、背景音乐系统、小区Internet系统、公共电视系统等。而家庭智能中心系统功能应包括传呼报知（系统处于防盗状态时，有歹徒从门窗侵入，可自动拨打传呼代码通知主人）、防盗警报、紧急求救、电话监听、电话遥控设防、险情预警（煤气泄漏、火灾报警）、电话遥控家电开关。,住宅智能化

38、专家的意见是：智能化不等于自动化，仅是安装了若干具有自动化性质的设备还远远不能称之为智能，家居智能化也不等同于写字楼的5A标准。住宅是人们居家生活的场所，智能化应服务于人们的居家生活，因此应更全面、更富有人性化。智能化的组成部分很多，但专家们认为，一个真正意义的智能化小区必须具备以下素质：网络高速接入功能，即Internet网高速通道；家居办公符合在家办公的需求；家居娱乐包括VOD自动点播、视频会议、远程教学、交互式电子游戏等；家居安全监控：如火警、煤气泄漏、幼儿和老人求救、远程医疗与监护、开关门报警等；家居管理方面，如小区电子公告牌、远程三表传送收费；家居商务，如网上购物、网上商务联系等。,

39、35、什么是生态住宅 首先，生态住宅在材料方面总是选择无毒、无害、隔音降噪、无污染环境的绿色建筑材料，在户型设计上注重自然通风。并且小区建立废弃物管理与处置系统；使生活垃圾全部收集，密闭存放，收集率高达100%。这样，无论室内室外，都不会产生有害物质，有利于居住者的身体健康。,第二，生态住宅里，其绿化系统同时具备生态环境功能，休闲活动功能，景观文化功 能，且尽量利用自然地段，保护历史人文景观，因此能使居住者身心健康，精神愉快。 第三，生态住宅采用的绿色材料可隔热采暖，因此可使居住者尽可能少用人工空调。并且还尽量将排水、雨水等处理后重复利用，并推行节水用具等等，这一切，实际上为居住者节约了不少水

40、费电费等生活费用。,36、购房者有哪些权益 （1）安全权 （2）知情权 （3）自主选择权 （4）公平交易权 （5）获得赔偿权 （6）获得有关知识权,37、购房时应交纳什么税费 （1）契税 （2）印花税 （3）房屋所有权登记费 （4）房屋买卖手续费 （5）土地使用权登记费 （6）所有权证工本费 公证费、律师费、中介服务费、物业管理费,38、什么是房屋所有权、房地产登记、房地产初始登记、房屋使用权 房屋所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权的总和。 房地产登记：依法确认房地产产权的法定手续。登记后，发给“房地产产权证” 房地产初始登记：未经登记机关确认的房地产权利，对所有权进行的登记

41、 房屋使用权：对房屋拥有的享用权。,39、什么是建筑容积率、建筑密度、绿化率 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。,40、什么是住宅的建筑面积、建筑面积的计算范围和方法 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定

42、的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。,(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上

43、口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。,(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。 (9)突出房屋的有围护结构的

44、楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 (11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。,(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

45、另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 (2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。,(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 (4)没有围护结构的屋顶水箱间。 (5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。 (6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。 (7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。,从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专

46、门测量机构，依照上述标准重新测量计算,41、什么是房屋的共用部位、共用设备、公共实施 共用部位是房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅区，建设费用已分摊进入住房销售价格且属于购房人共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、公共照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车库车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,42、什么是房屋使用面积和套内建筑面积 房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室

47、、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积,套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积,43、公用建筑面积包括哪些部分及如何分摊 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚

48、、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。,每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)各套(单元)建筑面积,第二章 购房方法,1、怎样买房不辛苦,（1）找曾经买过房的朋友咨询 （2）收集信息 （3）实地考察 （4）货比三家 （5）谨慎购买,2、怎样做一个明白的购房者,（1）规避期房风险 （2）充分心理准备：斗智斗勇（马关条约） （3）掌握洽谈要点：了解周

49、边相关情况及环境 （4）掌握谈判技巧：详细了解房地产情况，取得主动 （5）掌握杀价手段：暴露缺点、拖延战术、欲擒故纵 （6）掌握杀价窍门：不冷不热，摸透对方心理。,3、购买商品房需要经过哪些阶段和程序,（1）选房 （2）签订认购书，交纳定金或预付款 （3）签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款 （4）办理商品房商业性贷款或公积金贷款，与市住房信贷中心或银行签订贷款协议。 (5)买卖双方到市国土资源和房屋管理局或房屋所在地区县各局办理登记手续。,(6)验收房屋，办理入住手续。 (7)购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约。 (8)办理产权过户手续，购房者领

50、取房屋产权证。,4、购置房产要注意哪几个方面问题,（1）仔细鉴别售房广告 （2）警惕假冒房产开发商 （3）一定要签规范的合同：建设部商品房销售（或预售）合同规范文本） （4）要注意房屋质量标准：建设部商品住宅使用说明书商品住宅质量保证书。 （5）拒绝接受价外价 （6）依法维护自己的权益 产品质量法经济合同法消费者权益保护法建筑法,5、购买商品房有几种付款方式,一次性付款 分期付款 公积金贷款 商业贷款和组合贷款。,6、怎样才能贷款买房,（1）个人月收入最多只能用65%偿还银行贷款 （2）还款方式：按月等额还本付息、等本还款法、等本递增还款法,7、什么房价最合适,房价控制在家庭年收入6倍以下。,

51、8、如何买到实惠的房子,（1）项目开盘时买 （2）项目清盘时买：销量达80%后进入清盘销售阶段。 （3）目光长远挑环境,9、如何选购尾房,（1）量体裁衣 （2）综合考虑，社区状况 （3）旧貌换新颜：装修 （4）长短结合，兼顾尾盘的投资收益性。 （5）眼见为实 （6）横竖对比 （7）因人而异，关键看是否适合自己。,10、买期房怎样付款好,最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭式。,11、哪几种房子不能买？,（1）购买手续不全的商品房 （2）集体所有土地上兴建的房屋 （3）单位联建但是未补交税费的房屋,12、购买手续不全的商品房会有什么风险,现实中，在市场上公开销售的商品房，未必备齐各种必须的法

52、律文件供买者审查，其中以缺乏销售许可证表现得最为突出。购买者若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，或多或少地要承担一定的风险。可能造成的不良后果有： 1.取得权属证件的时间没有保证； 2.为取得产权，购房还要额外支付费用，如补交土地出让金、罚款等； 3.房屋可以使用，但无法取得产权，不能转让和出租； 4.房屋被政府没收或拆除；,13、商品房买卖中售房方有哪些常见违约情况,（1）房屋质量不合格 （2）房屋面积有出入 （3）房屋不能按时交付使用,14、怎样解决房地产买卖中的纠纷,（1）协商 （2）调解 （3）仲裁 （4）诉讼,15、开发商不能按期交房怎么办,（1）开始应给一个宽限期，但是开

53、发商应承担违约责任，违约金为已交付款的延期利息 （2）宽限期后还不能交房，购房者有权解除合同，同时要求对方返还房款及利息，并支付违约金。,16、已购买的房子能退吗,对方违法合同法所签合同,第三章 购房签约,1、购买商品房的一般步骤有哪些,（1）确认开发商售楼是否有合法手续 房地产公司在房地产市场上销售商品房，按照中华人民共和国城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例的规定，应当具备五证和两书。五证即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售(预售)证。两书即：住宅质量保证书和住宅使用说明书。,消费者在选购房地产公司出售的商品住房时，为了防止受不

54、法房地产商的欺骗，在购房之前一定要按上述规定查验房地产公司是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件是否完备。如果该房地产公司具备了“五证”和“两书”，消费者就可以购买其出售的商品住房，若是该房地产公司不具有合法的售房手续，其售房的行为是非法的，消费者千万不要购买其出售的房屋。对于现房的购买者来说，关键是检查商品房销售证，而期房是商品房预售许可证。,（2）签订认购书 在和开发商沟通洽谈满意之后。作为购房者您会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签订认购书前，作为销售方的开发商应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给您，并应实事求是地向您介绍项目的进展情况。您一定要认真阅读签约须知及有关的宣传资

55、料和相关文件，对不明白、有疑问的地方，千万不要嫌麻烦，要逐一问清楚，直到心知肚明为止。,重点提示一：签了认购书不等于签约 买房先签认购书并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。搞清认购书及其定金的法律作用是避免纠纷的第一步。 是不是签订正式购房合同前，必须签认购书呢?不是。我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式合同前，必须签订认购书。,换句话说，签认购书不是正式签约的必要前提。但是签定认购书是买房的习惯性的操作。所以，大家没有必要因为不是必需签就不签。否则，开发商也有权因为您不签认购书而拒绝交易。为了防止售房单

56、位利用认购书制造陷阱、侵害购房者的合法权益，建议购房者在认购书中约定协议生效条件，如“只有在买、卖双方就所有交易条件达成一致时，本认购书方始生效”，对认购书中类似“如乙方(买方)在15天内不到甲方指定地点签署商品房预(出)售合同，则没收已付定金，甲方(卖方)有权把乙方订购房屋转售他人”条款加以拒绝。,如果房地产商把尚不符合预售条件的“楼花”以“内部认购”的形式进行销售，与购房者签订认购书，收受定金，则所签订的认购书无效，定金不能成立。这种情况在实践中较为常见，检验五证就可以避免。所以，这里再次强调一下检验五证的重要性。 如果开发商具备了销售条件，也就是有合法的销售证，那么买、卖双方签订的认购书

57、是否一定有效呢?一般认为，当事人尚未就房屋买卖的所有条件达成一致，合同不成立，因为认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行或无法进行约定。所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。但是，认购书对其中写明的内容还是有约定作用的，并且具有法律效力。,重点提示二：认购书的主要内容应包括什么 1)卖方，即发展商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话。认购方名称或姓名、地址、电话、身份证件种类、代理人名称、地址、电话； 2)认购物业； 3)房价、户型、面积、单位价格(币种)、总价； 4)付款方式：一次付款、分

58、期付款、抵押付款；,5)认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。当购房人在售楼处签订完认购书后，销售方应给购房人发放签约须知，以使其清楚下一环节及签约的有关细节。签约须知是购房人在签约前应细读的重要文件，只有看懂并搞清其中的全部条款内容，才可以保证下一步顺利签约,重点提示三：签约须知的主要内容 1)签约地点； 2)购房者(个人、公司)应带有关身份证件、公司文件前去签约； 3)购房者若委托他人签约，附有关委托书的说明； 4)交纳有关的税费说明：印花税(房价005)、契税(房价2-3)、手续费(房价1)、房产权登记费03元平方米、权证工本费、权证印花税

59、和有关公证费等。,3、签订买卖契约 购房者在售楼处签定认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产，都要对契约的每一条逐句审查、询问。,重点提示一 一般合同中的主要条款有：1)土地使用权及房产名称；2)购房人购买房产及交付定金；3)购房人购买房产的面积及土地使用权面积和年限；4)房价(单位面积、总价)；5)付款方式；6)卖方违约条款(未按期交房)；7)卖方质量违约条款；8)卖方保修条款；9)买方接受物业管理公司管理条款；10)(预售)登记条款；11)转让条款；12)过户条款；13)解决纠纷条款。,另外，发展商可以增加补充协议。补充协议主要内容有： 1)限制买方擅自改变室内结构条款； 2)卖方因不可抗力延期交房免责条款(包括供气、供暖等)； 3)房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款； 4)不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款 5)具体转让条款。,4、办理预售登记及转让 登记：办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要，对履约有所保