房地产税务专题土地增值税培训稿

1、房地产税务专题土地增值税培训稿一、 土地增值税前生今世（一） 土地增值税的目的土地增值税的目的是抑制房价过快增长。土地增值税原理是，国家对于由于城市的发展带来的土地增值而征收的一种税。起源：土地增值税起源于中国，1898年德国租借中国青岛后，在我国是93年12月发布了土地增值税暂行条例94年开始全国征收。（二） 土地增值税概念土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得产权，应就其转让房地产所取得的增值额征收的土地增值税。土地增值税分为预征和清算两阶段。（三） 土地增值税纳税义务人纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人。（四） 土地增值税征税

2、范围1. 转让国有土地使用权（土地增值税只对转让国有土地使用权行为征税，对转让的非国有土地和出让国有土地不征税）2. 地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让。3. 征收的其他情形序号具体情形征税不征税或免税1房地产继承与赠与非公益性赠与（1）房地产的继承不属于土地增值税征税范围 （2）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性捐赠不属于土地增值税征税范围 2房地产出租房地产的出租3房地产抵押房地产抵债而发生房地产权属转让抵押期间，不征收土地增值税4以房地产投资联营投资联营企业从事房地产开发的；房地产开发企业以建造的商品房进行投资和联营的投资方与被投资方都未从事房地产开发的暂免征税5合作建房

3、建成后转让建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税（五） 土地增值税税率一览变计算税额公式：应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目*速算扣除数税率-四级超率累进税率级数计税依据使用税率速算扣除率1增值额未超过 扣除项目项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目50%-100%部分40%5%3增值额超过扣除项目100%，但是未超过200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目200%的部分60%35%案例：齐鲁地产公司开发的东海项目，东海项目销售后经核算，收入15000万，扣除项目12000万增值额=15000-12000=3000增值率 3000/12000*100%=25%计算土地增值税：

4、3000*0.3=900计算步骤：1.确定收入总额 2.确定扣除项目 3.计算增值额 4.计算增值率=增值额/扣除项目金额 5.按照增值率确定适用税率和速算扣除数 6.计算应纳税额 应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目*速算扣除率。二、 土地增值税收入（一） 土地增值税收入范围：【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。（二） 收入的确认：根据财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税、土地增值税、个人所得税依据问题的通知（财税【2016年】43号）第三条及国家税务总局关于营改增土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告第20

5、16年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税为不含增值税。适用一般计税方法的土地增值税的应收收入不含增值税的销项税额；适用简易计税方法的房地产土地增值税的应税收入为不含增值税应纳税额；案例：齐鲁地产公司对东海项目进行清算，该项目取的收入总额是1000万，土地出让金为400万。计税该土地增值税的计税收入。土地增值税计税收入：1000/1.1= 909.09万元。（三） 清算时收入确认（国税函【2010】220号）1. 全额开票，按发票所载金额金额计算2. 未开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载金额及其他收益确认收入。3. 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一

6、致，在清算前发生补退房款的，在计税时调整。（四） 视同销售收入国税发【2006】187号房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按照下列方法和顺序确认：1. 按本企业在同一地区、同一年度的同类房地产平均价格确定；2. 有主管税务机关参照当年、同类房地产的市场或评估价值确定。（五） 未发生产权转移不征税 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本或费用。（六） “拆一还一”行

7、为1. 原址回迁（1） 在按市场价格确认销售收入的同时，将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。案例：齐鲁地产开发公司将西海小区拆迁后，原址回迁安置10套房屋给居民，假设每套100万。借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费 1000 贷：主营业务收入 909.09 应交税费-应交增值税-销项税额 90.912补差价2.1房地产补居民房地产企业支付给拆迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。案例 房地产公司支付拆迁户100万借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费 100贷：银行存款 1002.2 居民补房地产案例：齐鲁房地产公司将西海小区拆迁后，原址回迁安置10套房屋给居民，假设房屋价

8、值是100万，居民补差价20万借：土地征用及拆迁补偿费 800 银行存款 200 贷：主营业务收入 909.09 应交税费-应交进项税 90.91（七） 开发销售价格的确定方法开发企业销售房屋价格 明显偏低又无正当理由的，以及视同销售房地产，其收入按下列方法确认：1. 按本企业清算当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定2. 按本企业在同一地区，同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格3. 由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定（八） 代收费用的处理对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时的代收的各项费用1. 计入房价的，开具统一发票，可以扣除，不得作

9、为加计扣除基数。2. 在房价之外单独收取，不得作为收入，不统一开票，不得计入扣除。 三、土地增值税扣除项目（一）销售新房屋可以扣除的项目共计项目即取得土地使用权所支付的金额（地）、房地产开发成本（本）、房地产开发费用（费）、与转让房地产有关的税金（税）、财政部确定的其他扣除项目（利）即地、本、费、税、利。具体详见下表（标黄部分为公式计算）新房销售土地增值税计算表序号项目名称金额备注一应税收入 9,000.00 1货币收入 9,000.00 正常对外开具发票获取的收入2实物收入以物易物，“拆一还一”3视同销售收入职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性

10、资产二扣除项目 3,450.00 1取得土地所支付的价款 1,000.00 国税函【2010】220号第四条的规定，在进行土地增值税清算时，“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除”1.1出让取得的出让金 1,000.00 出让金，取得合法的财政票据1.2行政划拨取得地价款为按国家规定补缴的土地出让金；收据1.3转让取得向原土地使用人支付的地价款；发票1.4其他契税，手续费、登记费、过户费等，注意这里不包括印花税2房地产开发成本 1,500.00 1.计入地产成本中的借款费用，会计处理时计入开发成本核算的，但是在计算土地增值税，借款费用属于开发费用中的一部分，不能按照实际金额扣除，具体

11、看开发费用。 2.（国税函【2010】220号）规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同规定，扣留建筑企业一定比例的工程款作为作为开发项目的质量保证金，计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留质保金不得计算扣除。 3.房地产销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产预留费用，除另有规定外，不得扣除。 2.1土地征用及拆迁补偿费 1,500.00 土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆补偿费的净支出、安置动迁用房支出等2.2前期工程费水文地质勘查费、测绘费、设计费、可行性研究

12、、场地平整费2.3建筑工程费国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局）2016年70号）第五条规定，关于营改增后建筑安装工程的发票确认问题，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票应按照（国家税务总局2016年第23号文）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目2.4基础设施费项目内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信 、照明等社区管网工程和园林环境工程2.5公共配套设施费居委会和派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、文体中心、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设

13、施2.6间接费用管理人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销及项目营销设施等3房地产开发费用 250.00 销售及管理费用计算扣除法：即（1+2）*5%3.1销售及管理费用 125.00 （1）管理费用：核算企业为组织个管理企业生产经营所发生的管理费用，包括：企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和管理部分发生的费用（2）销售费用：核算企业销售商品材料和提供劳务过程中发生的各种费用包括展览费、广告费、保险费、运输费、装卸费、商品维修费、预计产品质量保证损失及为销售本企业商品而专门设的销售机构的职工薪酬、业务费、折旧等3.2利息费用 125.00

14、3.2.1实际扣除法根据土地增值税法规定，金融机构贷款利息支出允许据实扣除的条件有三个（1）能够按照转转项目计算明确的（2）提供金融机构证明的（3）最高不超过按照商业银行同类同期的贷款利率的3.2.2计算扣除法 125.00 3.2.2=(1+2)*5%4与转让房地产相关的税金 200.00 4.1城建税及教育费附加 200.00 1.根据（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关税金”不包括增值税2.营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加、凡能够按清算项目准则计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的则按清算项

15、目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。4.2耕地占用税4.3印花税及城镇土地使用税账务处理中计入管理费用中核算的，已经在管理费用中扣除，此时不能再次扣除，2016年12月份之后计入税金及附加核算的可以扣除5加计扣除 500.00 加计扣除=（土地成本+开发成本）*0.2；只适用从事房地产开发的纳税人三增值额 5,550.00 四增值率160.87%五土地增值税 2,257.50 可以用if函数计算六税负率25.08% （二）销售旧房销售旧房扣除三项：1. 取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按照国家固定统一缴纳的有关费用2. 旧房及建筑物的评估价格由政府批准设立的房地

16、产评估机构评定的重置成本*成新度后的价值。（此项评估价格应经税务机关确认）不能取得评估价格但是能够提供发票的情况，经当地税务部门确认，可按照发票所载金额并从购买年度至转让年度止每年加计5%计算扣除。“每年”：按购房发票所载日期至售房发票开具之日止，每满12个月计算一年；超过一年，未满12个月，但超过六个月的可以视为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡是能够提供契税完税凭证的，准许作为与“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。3. 在转让环节缴纳的税金 转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税、契税等。（三）土地增值税计算的票据问题 1.土地出让金：取得国土资源部门开具

17、的“国有土地有偿使用费用收据”2.契税：取得契税完税凭证，城建及教育费附加3.拆迁补偿费（1）向居民个人支付的拆迁补偿费应提供拆迁补偿费协议、被拆迁人签字的收款收据或明细表、被拆迁人的联系方式、身份证复印件、当地政府补偿费的批准文件、银行卡复印件、转账证明、手印等。4.行政事业性收费应当取得财政部门监制的非税收入一般缴款书。5.支付的勘察、设计、测绘、咨询等其他费用，应当取得发票6.工程费取得发票及工程形象进度报表7.（财税【2016】年43号）第三条规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例等规定的土地增值税项目涉及的土地增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税

18、额中计算抵扣的，则可以计入扣除项目。四、土地增值税优惠政策1.根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条规定第一款规定，纳税人建造标准普通住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。2.财税（2008）127号规定，自2008年1月1日起，对个人销售住房免征土地增值税。3.因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原有房地产的免征土地增值税4.财税（2010）88号第四条规定，对企业事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目的20%的，免征增值税五、土地增值税清算流程1.申请条件纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税有关政策规定确定的申报期限、申报内容，向税务机关申报办理房地产开发项目土地增值税清算。【政策依据】中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）2.报送资料（1）土地增值税清算申报表（审核据实申报）、土地增值税清算申报表（审核核定征收）2份。（2）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地