关于全市小区物业管理情况的视察报告

1、关于全市小区物业管理情况的视察报告关于全市小区物业管理情况的视察报告 根据工作计划和主任会议安排，7月下旬，我们调查组对全市小区物业管理情况进行了视察。其间，实地察看了*小区等住宅小区的物业管理情况，听取了有关汇报，召开了有关人员参加的座谈会。现将视察情况报告如下： 一、主要成绩 近年来，市政府及有关部门从构建和谐社会的大局出发，始终把政策引导、稳步推进、突出重点、逐步完善作为物业管理工作的指导思想，坚持抓试点、促全面，抓规范、促服务，全市小区物业管理工作成效明显，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制，为优化群众生活环境，提升城市品位，构建和谐社会发挥了积极作用。到目前，我市在物业管理企业

2、注册、物业管理质量和水平等多个方面，都走在了全*市的前头。其中，*、*、*等一批住宅小区，已成为物业管理的样板小区。（一）多措并举抓宣传，增强了业主参与物业管理的意识。市政府及有关部门比较重视小区物业管理的宣传工作，通过发放明白纸、制作电视专题、开辟报纸专栏、设立咨询点等多种方式，较好地促进了社会各界对物业管理工作的认识和了解，增强了业主的参与意识。去年以来，共发放宣传材料2万多份，印发业主手册2万多份，接受群众咨询达5000多人次。同时，定期编印内部资料*市物业信息，及时登载物业管理新闻和物业案例；开通了*物业管理网站，为业主进行业务咨询和反映问题提供了方便，进一步密切了业主与物业管理企业和

3、政府的联系；设立了物业管理投诉电话，随时接受群众投诉，及时有效地对问题进行处理，初步建立了小区物业管理的良性运行机制。此外，还通过宣传栏、召开业主委员会会议等形式，定期公开物业收费等有关项目，在规范物业公司收费行为的基础上，增加了物业管理透明度，受到业主好评。（二）健全制度抓规范，促进了物业管理工作的顺利开展。近年来，市政府及其相关部门建章立制、健全法规政策体系，狠抓规范运作，在全省县级市中率先出台物业管理办法的基础上，又先后出台了住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金收取使用管理规定等一系列规范性文件。一方面是规范了专项维修资金的收取和管理工作。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，代缴专项

4、维修资金的50%，在办理工程竣工验收备案时按实际面积缴纳余额部分，同时实行专款专用，专户储存，保证了该资金准确及时到位。另一方面是规范了企业资质管理。严格实行物业管理企业资质年审制度，对达不到原定企业资质条件的，服务不达标、服务质量差、群众意见大的企业，坚决降低资质等级或取消资质。此外，还引导有关企业实行整合重组，积极培育物业管理品牌企业。到目前，全市取得物业管理资质证书的企业达到19家，从业人员600余人，管理面积达到150万平方米，涵盖小区55处，占城区小区总数的50%以上。（三）创新思路抓投入，提高了物业管理工作的效率。为适应建设现代化数字社区的需要，我市投资50多万元建立了省内第一家“

5、物业管理信息平台”，该信息管理系统，对业主资料进行电脑管理，对水费、电费、物业管理服务费全部实行电脑收费、打印、统计，同时还可随时查阅各类管线的维修更换情况，有效地提高了工作效率，方便了广大业主。目前，全市已有31个小区资料进入信息平台管理，其他小区的数据采集工作正在进行。另外，注重观念更新和思路创新，积极组织从业人员参加上级举办的物业管理培训，组织物业公司经理参观学习外地先进的管理理念和管理方法，在提高物业从业人员的综合素质和工作质量等方面起到了较好的促进作用。（四）立足职能抓服务，赢得了社会和广大业主的认可。市政府充分发挥行业主管部门的职能优势，不断加强对新小区、单位托管小区和旧小区的综合

6、管理，较好地促进了和谐小区建设。一是提前介入。去年以来，物业部门选择了部分小区实行物业管理前期介入，在小区及配套设施规划初期就积极开展了小区基础设施配置和物业信息平台基础资料采集等工作，促进了立新嘉园、嘉和公寓和交运景苑等一批小区配套设施的完善。二是及时改造。针对物业管理中存在的物业质量问题，物业管理部门合理调配维修资金，对部分存有问题的小区基础设施及时进行了改造。如市建设局投资14万元对鑫正小区排污设施进行了彻底改造；投资12万元对该小区的房屋渗漏和阳台断裂问题进行了维修；协调自来水公司投资*万元，对其供水系统进行了全面改造，妥善解决了该小区存在的物业遗留问题，得到了业主和周围群众的好评。三

7、是快速反应。要求各物业公司实行24小时值班，并配备专门维修队伍，增强了对突发事件的快速反应能力，物业服务质量和水平得到进一步提高。二、存在问题 视察组在充分肯定我市物业管理工作成绩的同时，指出了一些影响物业管理行业健康发展的困难和问题。（一）业主的服务消费观念比较淡薄。目前，业主维权意识不断增强，但物业管理消费观念还有待进一步转变。一些业主还没有适应“花钱买服务”的消费模式，买房时只注意房子的质量、价格，对物业管理问题知之甚少，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，一旦出现物业管理方面的问题，很容易情绪化。有相当部分业主对物业管理漠不关心，缺乏足够的参与意识和自治意识，业主委员会的作用得

8、不到有效发挥。（二）开发遗留问题影响后期物业管理。由于我市物业管理工作起步较晚，在前几年的住宅小区建设过程中，对物业管理方面缺乏有效的监督指导，没有整体规划，而部分开发商又以盈利为目的，没有高标准、严要求建设小区，造成部分住宅小区建设档次较低、绿化面积不足、缺乏必要的物业用房等，达不到物业管理的要求。一些开发企业在促销期间夸大宣传，业主入住后许多承诺不能兑现，给后期物业管理带来许多困难。（三）建管不分的管理方式制约着物业管理市场化进程。我市大部分物业管理企业依附于开发商，建管一体的格局尚未打破，没有实现有效的市场竞争。有的企业习惯于对开发商负责，忽视了业主的权益；有的企业过度追求利润，不按合同

9、约定提供相应服务。许多开发遗留问题一般要在居民入住后才会暴露出来，导致居民把不满都集中到了物业管理企业身上，而大部分企业独立程度不高，往往成了开发商的“替罪羊”。目前，物业管理相对分散，成本高、效益低，加之从业人员素质参差不齐，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够，这些都制约了物业管理的正常运转和企业的自我发展。另外，有的单位固守封闭状态的自我保护式管理，难以形成符合市场经济规律的供求关系，从一定程度上阻碍了物业管理的市场化进程。（四）物业管理工作机制不够完善。物业管理企业与居委会的关系尚未理顺，工作责权范围不清，有的出现多头管理、工作重复，有的相互推诿扯皮、管理缺位。业主与物业管理企业

10、双向选择的机制尚未建立，物业管理收费、招投标等方面仍缺乏有效的管理办法。三、几点建议 针对上述困难和问题，视察组提出了以下几点建议： （一）提高认识，切实加强对物业管理工作的领导。物业管理是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。市政府要高度重视物业管理工作并切实加强领导，使其真正成为政府社会管理网络中的组成部分。要稳妥有序地推进旧城改造，积极实施成方连片开发，为做好下步的物业管理工作和提升城市品位创造有利条件。要加大对物业管理的宣传力度，注重宣传物业管理法规、政策和工作动态，提高社会各界对物业管理的认识。同时，进一步规范物业管理行为，依法督促开发商如期足额配置物业管理办公用房、经营用房和物

11、业管理经费。（二）注重前期规划建设管理，确保物业配套设施的完善。要严格开发项目准入制度，继续实行物业管理提前介入制度，促进小区规划建设定位超前、用地集约、配套合理、设施齐全，为实施物业管理奠定坚实基础。物业管理部门要参与小区综合验收工作，对违反规划要求的、市政公用基础设施和公用设施不配套的、工程质量低劣的，要依法进行督查整改，切实保证小区配套设施的同步到位。另外，要尽快成立供热公司并出台相关办法，建立和规范由热电厂到供热公司，再到住宅小区的三级供暖体系，进一步做好住宅小区的集中供热工作。（三）加大市场培育力度，提高物业管理企业综合实力。要重点抓好扶持物业管理企业创品牌、增实力、上等级的工作。要进一步推行物业管理招投标工作，逐步建立行之有效的竞争机制，不断做大做强物业管理企业，使其从开发商的附属中分离出来，真正成为独立的法人主体和市场主体。要千方百计扩大物业管理市场总量和覆盖面，有计划、有步骤地推进机关、企事业单位住房管理社会化，加快物业管理市场化进程。（四）加强业主委员会建设，充分发挥业主委员会作用。业主委员会是业主与物业管理企业联系的桥梁，是反映业主利益，对业主进行自我教育、自我监督、自治自律的群众组织。建立并完善、规范业主委员会的运作机制，充分发挥其作用，是培育物业管