贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究课件

1、贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究简报,隆德集团投资管理中心 2011年6月14日,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,目录,第一部分：贵阳简况 贵阳基础信息 贵阳经济 贵阳城市规划 贵阳房地产市场现状 贵阳土地供应市场 房地产调控政策 第二部分：项目定位 项目概述 项目区位条件分析 项目定位 项目规划建议 第三部分：投资分析 投资分析简表 结论,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）,1、地理位置 贵阳简称“筑”， 是贵州省省会，位于 贵州省中部； 东、南与黔南布 依族苗族自治州的都 匀市及凯里市接壤， 西靠安顺及六盘水， 北邻毕节及遵

2、义。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）,2、人口民族 2010年常住人口4，324，561人，其中市区常住人口约270万人，是贵州省唯一的特大城市。 贵阳市是一个五方杂处、多民族杂居的城市，汉族人口占大多数，布依族次之，苗族人口居贵阳第三位，除此之外，还有回族、侗族、彝族等20多个少数民族，但人数均较少，多为解放后从外省迁入。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）,3、气候 贵阳是低纬度高海拔的高原地区, 常年受西风带控制，属于亚热带湿润温和型气候,兼有高原性和季风性气候特点。夏无酷暑,冬无严寒,空气不干燥，四季无风沙，气

3、候宜人。从2006年开始，每年的“中国十佳避暑旅游城市”的评选中贵阳都摘得桂冠。 贵阳夏季雨水充沛,干湿季不明显，重工业基本远离市区，城市污染轻，拥有植被完整的环城林带，素有“林城”之称，空气质量良好，空气清新，宜人舒适。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）,4、环境 贵阳是中国首个“国家森林城市”。 2008年，贵阳市建成区绿化覆盖率已达42.1%，荣获建设部“国家园林城市”称号。总面积132万亩的第二环城林带已经形成，再加上原先建成的长70公里、宽17公里，总面积13.6万亩的一环林带，无疑为贵阳的生态环境装上了“双保险”。 贵阳市环境保护工作已形成较为

4、完整的管理体系和地方性环境法规体系。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）,5、行政区划 辖六区3县1市（代管县级清镇市）； 市人民政府驻乌当区金阳新区林城东路1号,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）,6、交通 铁路 贵阳是贵州旅游的集散中心，对外交通以铁路为主，湘黔、川黔、贵昆、黔桂4条铁路在贵阳交汇。火车可直达全国各主要城市，省内开通旅游列车。随着贵阳东站、新火车北站的开建，未来贵阳将会成交西南重要的铁路交通枢纽。 公路 市域内已形成以两条国道（上海到昆明321、广州到成都210）线，六条高等级公路（贵阳黄果树、贵阳遵义

5、、贵阳毕节、贵阳新寨、贵阳玉屏、东北绕城环线）及五条省道（贵开、贵修、花磊、占织、久铜）为骨架的市域公路交通网络；三条高速公路（G60沪昆高速、G75兰海高速、G80厦蓉高速）过境；2009年9月27日全面完工并通车的环城高速公路，不仅使得贵阳城区面积扩大了8倍，还能连接穿越贵州的一纵一横国道主干线及厦蓉高速，并与铁路、航运形成立体的交通网络。 航运 贵阳龙洞堡机场距市中心12公里、车程15分钟。目前已开辟国内41个城市航线及台湾, 香港特别行政区；2010年贵阳机场旅客吞吐量为6271701人，排名26位，超过温州、南昌、合肥等城市，进入了国内比较繁忙的机场之一；贵阳龙洞堡国际机场二期扩建工

6、程已纳入“十一五”期间拟建的重点工程项目，于2010年9月份开始扩建，完工后可满足年旅客吞吐量1550万人次。 贵阳城市快速铁路和轻轨同时引入机场，旅客出行更加方便。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）,6、交通,南环花溪段,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（二、贵阳经济）,1、2010年经济运行情况 2010年，贵阳GDP首次突破千亿元大关，达到1121.82亿元，同比增长14.3%，完成财政总收入304.64亿元，比上年增长20.9%；地方财政收入136.3亿元，比上年增长29.4%；城市居民人均可支配收入16597元，比上年增长10.

7、3%；农民人均纯收入5976元，比上年增长12.4%。全年全社会固定资产投资完成1019.31亿元，比上年增长30.2%，其中城镇固定资产投资完成961.54亿元，比上年增长29.9%。全年实现社会消费品零售总额484.78亿元，比上年增长19.6%。 近年来随着“多彩贵州”、“贵阳避暑季”等活动宣传力度的加大，贵阳“中国避暑之都”的城市品牌效应凸现，旅游持续升温，旅游经济运行呈现出增长快、效益好，行业稳的发展态势。2010年贵阳市共接待海内外游客3946.91万人次，同比增长20.02%；实现旅游总收入425.96亿元，同比增长44.47%。到2015年，努力打造成为具有国际影响力的生态休闲

8、度假旅游城市和中西部旅游集散中心,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（二、贵阳经济）,点评：第三产业增速迅猛；固定资产投资比重较大；旅游收入近四年增幅在20%40%之间，对GDP贡献度大、对第三产业的拉动作用明显。,近年经济数据列表,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（二、贵阳经济）,点评：下表为贵州主要城市/区2010年经济数据，仅贵阳GDP突破千亿，客观来说，贵州整体经济水平还较低。唯一的特大城市贵阳，作为全省经济社会发展的重要增长极和动力源，其幅射及带动作用有限，贵州13个设市城市中，仅有贵阳1座特大城市，此外，大城市1个、中等城市2个，小城市9座，除贵阳

9、外，其它城市城镇化水平较低。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（二、贵阳经济）,点评：贵阳呈典型的三二一经济结构，与周边省会城市比较，贵阳经济的发展既是总量的 滞后又是人均产值的滞后，第三产业所占比重较大，旅游对第三产业带动力明显。 贵阳市已持续推广气候品牌六年，其中的“避暑季”活动已成为打造“爽爽的贵阳中 国避暑之都”城市形象品牌的有效载体。旅游产业不断优化升级、发展后势强劲。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（二、贵阳经济）,2、经济小结 近年来随着“多彩贵州”、“贵阳避暑季”等活动宣传力度的加大，贵阳“中国避暑之都”的城市品牌效应凸现，旅游持续升温，旅

10、游经济运行呈现出增长快、效益好，行业稳的发展态势。 “十一五”以来，贵阳市农业及工业经济运行态势良好，工业方面，初步形成了装备制造、磷煤化工、铝及铝加工、黑色金属冶炼、烟草、现代制药、特色食品、电子信息等支柱产业。同时，通过大力推进园区建设，支柱产业正逐步形成聚集规模。虽然贵阳工业经济保持较稳定增长，但在总体结构上，产业链的纵向延伸和横向关联不足，对地方经济拉动作用不大；产业布局不合理，企业聚群效应弱化，大部分企业规模小，产品附加值低，缺乏竞争力等矛盾突出，与其它省会城市相比较，差距还在拉大，工业化滞后仍然制约贵阳市经济发展；而另一方面，省内兄弟市(州、地)与贵阳的差距在缩小。 贵阳第三产业比

11、例较高，作为第三产业重要组成部分的旅游文化产业，近年发展强劲，有力拉动了第三产业的发展。随着基础服务设施改造建设，服务业配套能力大力提升，不仅为第三产业的发展提供强势后劲，也促进第一、二产业的发展。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（三、贵阳城市规划）,1、城市发展现状 贵阳建成区不大，呈现两个特点：一是中心城区人口密度较高，二是贵阳建成区分散。南明区及云岩区是贵阳传统的老城区。 （1）南明区 南明区是贵阳的中心城区之一、是贵阳的经济强区。省委办公所在地，贵州省、贵阳市的政治、经济、文化、科技和教育中心，全省、全市重要的金融中心、交通枢纽、通信枢纽和旅游胜地。相比较而言，南明

12、区的第二产业较另一中心城区云岩区发达、第三产业不及另一城区云岩区发达。但南明区政府近几年来，将第三产业作为该区的发展重点，第三产业增长较快。2010年国民生产总值六区排第二。 （2）云岩区 云岩区也是贵阳的中心城区之一、是贵阳的经济强区。第三产业蓬勃发展：既拥有水果、食品、农副产品、木材、钢材交易、服装、日用品等诸多繁荣发展的批发市场，又拥有各类室内外综合大型零售市场。第三产业对财政收入的贡献率非常大。工业方面以生物制药、印刷包装、日用品为支柱的都市型工业格局。2010年国民生产总值六区排第一。 （3）小河区 小河区成立于2000年。除拥有市辖行政区“小河区”的身份外，还有一个身份是“贵阳经济

13、技术开发区”，也是贵州省内唯一的国家级经济技术开发区。自成立以来，主要经济指标每年保持20%的增幅，已形成了航空航天、特种车辆、工程机械、电子电器和烟草、医药及特色食品为代表的产业聚集地。2010年国民生产总值六区排第五。 （4）花溪区 花溪为多民族杂居地区，有苗、汉、布依等38个民族，少数民族人口约占35。少数民族节日活动内容丰富，场地集中，形式多样，民族习俗古朴，民族风情浓郁。花溪是贵阳市文化区。区内有省委党校、贵州大学、贵州民族学院三所高等院校和省煤炭设计院等科研单位。全区有中学37所、小学117所，清华中学是贵州省重点中学。花溪是贵州著名的风景旅游区，区内有国家级特等景观4个，国内一等

14、景观18个，国内二等景观32个，国内三等景观27个。生态、旅游是花溪的特色。2010年国民生产总值六区排第四。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（三、贵阳城市规划）,1、城市发展现状 （5）乌当区（含金阳新区） 全省唯一的国家级高新技术产业开发区和国家级农业科技园区（试点）坐落其中。以现代制药为龙头，包括电子信息、先进制造、新材料、特色食品加工为区内五大支柱产业。近年以温泉为龙头的旅游业取得重大突破，旅游服务业蓬勃兴起。2010年国民生产总值六区排第三。2000年初，原乌当区部分区域划入金阳新区规划范围，金阳新区是贵阳的行政中心区，市委市政府所在地。 （6）白云区 白云区位于

15、贵阳市中部，是贵阳传统的工业区，是全国最大的铝工业基地之一。白云区因铝而建、缘铝而兴，但该区整个产业发展仍以铝工业上游高能耗原材料生产为主,存在产业链短、产品附加值低、利润薄等问题，且由于铝工业对该区环境的影响，近年该区的发展停滞不前，呈负增长，整体经济格局有待调整。2010年国民生产总值六区排末位。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（三、贵阳城市规划）,2、城市规划发展方向 空间发展方向 根据20092020年贵阳市城市总体规划，实施“北拓、南延、西连、东扩”的城市空间发展 计划，以老城区、金阳新区为核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、甘荫塘、花溪、白 云、新天城区等区

16、域，实现城市紧凑、集约发展。 北拓：加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和高新技术产业集群整体北拓，同时完善金阳新区的综合服务功能、努力把金阳新区打造成为全省最重要的金融商务和文体中心、大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展； 南延：依托环城高速公路南环线、花溪二道建设，通过“南延”，推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚； 西连：促进老城区与金阳新区联系与融合，城市空间向西与清镇连片发展； 东扩：以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，建设龙洞堡东部新城，远景向龙里方向推进，建设形成贵龙经济带；同时推进新天温泉度假产业发展，实施“东扩”战略。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部

17、分：贵阳简况（三、贵阳城市规划）,2、城市规划发展方向 空间布局结构 贵阳市中心城区形成“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构。 一城：以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，实现城市紧凑、集约发展。 三带：将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山”的布局特色，充分发挥山体绿化对过滤空气、防护污染、调节城市温度、美化城市环境的作用。 多组团：顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城周边布局4个相对独立的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。,贵

18、阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（三、贵阳城市规划）,2、城市规划发展方向 城市发展远景 2020年以后，中心城区建设用地主要向北扎佐，向东永乐、龙里，向西清镇，向 南党武、湖潮扩展，其中湖潮、扎佐、清镇区域为主要建设用地增长区域。建设 形成扎佐、湖潮、清镇组团，进一步完善“一城三带多组团、山水林城相融合”的 空间布局结构。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（四、房地产市场）,点评：房地产投资快速增长； 预售面积、销售面积及销售价格等各项批标显著增长； 由于09年市场回暖、08年的存量房得到去化，各年份供需相对平衡； 2010年新开工量大幅攀升。,1、近年贵阳

19、房地产相关数据（不含三县一市）,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（四、房地产市场）,2、楼市信息简表（详见附件1） 3、各区发展现状 老城区特点：周边配套成熟、规模相对小、高层、高容积率、高价。 老城周边特点：围绕老城区周边，或近享老城区资源优势、或拥有相应自然景观优势，项目多、产品线丰富。 金阳新区特点：楼盘集中、体量大、竞争激烈，政府为缓解老城压力而重点发展区域，配套逐渐完善成熟，未来发展潜力明显。 乌当区特点：楼盘多、体量大、特别是规模大盘容积率较低，温泉高尔夫休闲主题版块，由于区域体量集中供应量大、同质化竞争激烈，房价相对平稳。 小河区特点：新兴城区规模小，近享老城区

20、资源优势，楼盘数量少。 白云区特点：区位优势不明显，发展不及金阳乌当，中端精装特色。 花溪区特点：市场供应量不大，但产品形态丰富，品牌开发商进驻较晚。自然景观、生态资源的优势，加上交通的改善、大学城的开建、尤其是十里河滩湿地公园的建设，众多利好助推了花溪楼市，使得这一两年花溪房价涨幅较乌当、金阳等都要大。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（四、房地产市场）,各区发展现状图示,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（四、房地产市场）,3、小结 实力开发商抢滩贵阳市场，房地产行业整合加速； 大规模、大体量、大配套楼盘纷起，市场竞争激烈； 产品差异化明显，产品品质提升，

21、市场细分进一步体现，产品种类丰富； 中小（120平米以下）户型去化快，大户型项目销售周期长； 随着工业化的推进、城市化进程步伐的加快，市场需求持续旺盛； 外业购房占较大比例，据贵阳市住房与城乡建设局统计，2009年外销房约60%，省内其他地区购买者占43%；2010年外销房约70%，省内其他地区购买者占54%。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（五、土地供应市场）,1、近年土地出让情况（不含三县一市）,备注：建筑面积按平均2.5的容积率估算(除乌当区部分旅游休闲用地容积率较低外，金阳新区及老城区等土地容积率都较高),贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（五、土地

22、供应市场）,2、土地成交分析 土地供应区域不均衡：近年土地出让过于集中在金阳新区、南明及云岩区，表明示来几年金阳新区继续是贵阳市房地产开发的核心区域； 单宗用地规模偏大，出现一些超级大盘，且该地块多被外来房企获得； 相对于全国土地市场的火爆，贵阳土地市场相对平静，高溢价率地块少、地价较低； 土地供应较为充足，“面粉贵过面包”的状况在贵阳较难出现。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（五、土地供应市场）,3、2011年度土地供应计划,2011年度市区（不含三县一市）计划供应商服用地552.76公顷，计划供应商品住宅用地483.78公顷。 供应区域以乌当区（含金阳）及白云区为主，云

23、岩区、花溪区为辅。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（五、土地供应市场）,4、未来土地供应方向 根据近年贵阳土地出让情况及城市规划，未来土地供应充足，土地价格不会出现太大的涨 幅，土地市场走向可以大致做出以下预测： 老城区 出于旧城改造及工业厂房等搬迁等因素，老城区仍将陆续推出地块。 金阳新区 乌当区金阳新区20112020年规划城市建设用地40平方公里、规划人口40万人，金阳新区规划目标为全省最重要的金融商务和文体中心，政策利好及逐步完善的城市配套使得该区受到众多开发商及消费者的热捧。未来该区仍会陆续、密集出让开发建设用地。 乌当区 乌当新天组团作为贵阳休闲、旅游、度假的集

24、散地，成为康体、健身、娱乐中心区的趋势力越来越明显，保利、中天、宏德等企业的进驻，使得区域旅游地产的价值逐步体现。 南明区 龙洞堡片区规划为以良好的生态环境、独特的民族风情资源及交通优势为依托，培植商贸流通、酒店餐饮、房地产、康体休闲娱乐、民俗文化等第三产业为核心的地区。 片区涉及用地规模168平方公里，其中城市建设用地68平方公里，涉及人口规模为30万人。同时以航空港为基础、在片区东侧及东南侧布局机场相关的物流、产品加工等配套功能，形成航空港及其配套功能区等。该片区土地储备丰富，未来出土出让空间大。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（五、土地供应市场）,4、未来土地供应方向

25、 云岩区 渔安安井片区规划用地总面积7.47平方公里，其中城市建设用地4.99平方公里，该片区邻接老城区、靠近乌当区、依托南明河下游温泉旅游带和良好自然生态环境的资源条件，规划建设成为集休闲度假、旅游商务、生态居住于一体的温泉旅游新城；因该片区的区位优势及贵阳旅游业的发展方向，该片区土地出让会加快进度。 花溪区 城市发展南延组团花溪组团，随着甲秀南路的全线通车、温地公园建设启动，大学城建设稳步推进等因素，十二五期间，花溪城区将按“山水生态城低碳示范区”的建设目标和“避暑休闲度假城、生态旅游目的地、文化教育聚集区”的发展方向，将花溪打造成生态之城、旅游之城、文化之城和宜居之城 。该区自然景观资源

26、丰富、环境优美、土地资源丰富，随着十里花溪的建设推进及先进入项目的开发，土地价值得到提升，拉开后续土地供应的帏幕。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（五、土地供应市场）,4、未来土地供应方向,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第一部分：贵阳简况（六、房地产调控政策）,1、贵阳市限购令：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，自实施意见实施之日

27、起至2011年12月30日内，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。 2、政策解读：相比周边城市而言，贵阳市出台的限购政策其力度小，对于本地楼市的影响也不大。同时，贵阳本市购买三套房的人群少，受到限购政策影响的范围不大，而对一环以外区域的外地人购房不作限制，未来整个楼市未来还将处于稳步递增的发展之中。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第二部分：项目定位,主要利用17000多亩的森林和 林海内的杨眉水库，规划建 设一个面积约4000亩的旅游 休闲运动主题公园。 规划建设的主要内容：体育 训练及山地综合比赛，高端 旅游度假及旅游地产、水上 综合运动及地热资源开发。,一、项目概述

28、及指标 花溪杨眉孟关体育森林公园项目（以下简称“本项目”）位于贵阳市南（三）环线外东侧 约200米的17000多亩的森林林海内。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第二部分：项目定位,二、项目区位条件分析 1、项目位于花溪区郊区，北临环城高速南段。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第二部分：项目定位,规划明确提出在主城周边布局4个相对 独立的功能组团，南部的花溪组团即为其中之一。 配合花溪区发展文化旅游，特别是沿花溪 大道规划了多个生态公园、游乐场、体育公园及 一系列的商业、旅游、生态居住用地。,二、项目区位条件分析 2、城市规划对项目的影响： 2011年3月1日起实施的贵阳市花溪城市组团控制性详细规划明确花溪区功能定位：生态区、文化区、旅游区,花溪城区规划：加大对周边地区居民的吸引力，对贵阳整体旅游休闲发展起到积极的促进作用。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第二部分：项目定位,二、项目区位条件分析 3、花溪具有充足的后备土地资源 环城高速公路南环线环内的思丫、竹林、溪南、桐木岭、孟关等区域约有40平 方公里的后备土地资源可供开发建设； 环线外侧、紧邻环线的青岩、党武、燕楼、磊庄、石板等区域还有近50平方公 里的适建用地。,贵阳花溪杨眉孟关项目可行性研究,第二