沈阳越秀星汇云锦南塔项目提案2012

1、,越秀星汇云锦南塔项目提案, 探讨思路,核心策略 如何逆转,营销执行 兵贵神速,综合分析 比分3 作为豪宅产品，竞争力差 同层定价差别大，损失大,某项目户型150,某项目户型154,某项目户型136,130平以上城市户型基本特征： 一、至少3个南向窗户，基本为南客厅、双南卧室，面积越大，对南向的窗户要求越多； 二、南北通透性要求，大面积不通透的户型，接受度差，很难消化。,其次【产品】突破 专注的力量,参考户型,一、面宽29米，决定南向可有8个南窗； 二、基底465平米，3户，平均每户155，每户不能分配到3个窗户。,基底面积465,29米,本案户型如何合理划分？,其次【产品】突破 专注的力量,

2、户型建议,一、保证大面积户型南向的窗户数，保证大面积的竞争力； 二、增加两个北向小户型，豪宅园区内的小户型，消化比较容易。 三、面积多种组合 70+70+160+165 70+70+150+175,A,B,C,D,价格，再次突破,再次【价格】突破 价值的力量,根据市场资料，运用权重比较法，本案价格为： 9600元/,再次【价格】突破 价值的力量,大逆转，务必确保一战成功,在保证定位准确、产品力较强的前提下，讲究价格策略？ 价格策略寻找合适的价格切入点 建立绝对的性价比优势，使价值得到喷发性释放,本案操作风险提示,宏观市场,竞争牵制,本案属性,价值稀释,传播稀释,未来存在较大不确定性,同类产品上

3、市量大，威胁较大,临二环、临街，产品相对较弱,品牌价值如短时间不能转化为销售，则会被稀释,未来各项目可能会加大广告投放，传播期越长效力越低,风险控制要求,本案必需 快速去化,定位准确 一击必中,价格策略,策略下的价格研讨,正常售价9600元/， 根据策略，为保证绝对优势，产品须要快速入市， 快速销售，所以价格须要低于市场5%， 即9600元/ （1-5%）=9120元/。,定价稳妥技巧,正式开盘前，只释放价格区间。让上下都够得着。 比如10000元/17000元/ 视客户接受程度开盘前最后定价调整,测试价格与客户接受程度的技巧,多次发放代金卷,营销创新，再次突破,“圈子营销”的企图目的 “带所

4、有的朋友来看房”,第三部分,营销执行 兵贵神速 推售策略与推广执行,推售策略,蓄客阶段,认筹阶段,开盘+加推阶段,10,临时售楼处开放,售楼处、样板间开放,开盘,平稳销售阶段,项目节点,加推,推售策略,2-6#五栋楼共计约可售面积约6.5万平，约400套。,首批推售：2#、3#楼临二环最近，建议首推，进行团购、内部消化； 其次推售：推出位置相对较好的5#、6#进行开盘热卖； 再次推售：根据积累的客户量，推出面积更大的4#楼，补充货源，产品提升。,总体目标,任务分解,目标分解,3亿回款计划，销售约230套，约3.5万平。,到访成交率约为14:1,推广执行,媒体推广 “路上”户外道旗、LED、广告

5、牌 “家里”彩信、电子报、 DM直邮 “工作区域”报广、微博、电梯框架广告、写字间视频 渠道拓展 重点企事业合作 高端消费场所 高端会员俱乐部,信息公示 形象宣传,推广部分,和平及沈河重点区域，电梯框架广告、写字间视频、DM直邮等全面覆盖,户外路旗+LED+广告牌：青年大街、市府广场等主要交通干道,媒体推广,微博、彩信、电子报等持续投放,短信形式：彩信、翻页电子报 发送人群：项目来访来电客户及下列几种客户,1、法人代表或股东成员：公司经营在5年以上； 2、高级轿车车主：拥有30万以上轿车的车主； 3、特定储户：银行存款100万以上； 4、重点企业中高层管理人员； 5、特定行业、特定商圈人群：医

6、疗行业，教育行业，贸易行业，百货行业，金融行业等； 6、高端商务娱乐人群：长期集中在高尔夫球场、娱乐会所消费的商务人士； 7、中心城区老社区业主、高端商场会员。,媒体推广,民间协会组织,高端俱乐部成员,高端消费场所,如：辽宁省青年企业家协会，省市侨联等,如：高尔夫俱乐部、骑乘俱乐部、汽车4S店等,如：五星级酒店、顶级商场、高端餐饮休闲娱乐等,客户主场体验,圈层活动组织,企事业单位合作,渠道拓展,企事业单位合作,赞助企业工会活动 合作目标：银行、盛京医院、东大、领事馆、房产局等。 活动形式：联合单位工会组织联谊、比赛等活动，借此宣传项目。 推广：合作企业内刊宣传、活动现场物料发放、礼品发放。,走

7、出去,请进来,助力媒体活动，实现双赢,渠道拓展,嫁接公益性活动，名利双收,邀请企事业单位到售楼处，举办活动 合作目标：银行、盛京医院、东大、领事馆、房产局等。 推广：合作企业内刊宣传、活动现场物料发放、礼品发放,企事业单位合作,走出去,请进来,渠道拓展,1、高端商场_内刊广告/物料陈列/会员邮寄DM,沈阳：卓展购物/万象城/久丽百货等,2、高端休闲娱乐餐饮_零钱袋/物料陈列,洗浴：金碧海洋之星、名都、希尔斯池典、金帝、盛世桃源等； 高端餐饮：潮州城、陶朱公馆、梅龙镇私房菜等。,3、高端俱乐部_零钱袋/物料陈列/会员DM,高尔夫球场：盛京高尔夫、金石滩高尔夫等 骑乘俱乐部：骑士跑马场等,4、五星

8、级酒店_酒店刊物（进客房),沈阳：万豪、喜来登、凯宾斯基、皇冠假日,5、豪车4S店_物料陈列/客户DM,宾利、奔驰、宝马、保时捷、雷克萨斯等,6、航空渠道_航空杂志（广告/软文）,点位：沈阳、大连、长春、哈尔滨机场出港航班,7、银行VIP客户_ DM/物料捆绑/物料陈列,招行、兴业、浦发等国内银行VIP客户 东亚、汇丰、大华等银行的大客户,高端圈层渠道拓展,活动主题：星汇云锦，龙脉传奇 活动时间：2012.6 活动地点：销售中心 活动对象：主流媒介、地产界名人、越秀忠实客户、项目意向客户（100人） 活动形式：租两辆敞篷豪华观光巴士，用项目VI元素与皇家、龙脉符号相结合装饰观光车，从故宫始发，

9、一路探寻龙脉动线，车上有资深历史学家讲解，最后至项目销售中心，即龙脉关节之一天坛。并在销售中心举办满清文化文物艺术展，配以高级冷餐、小型音乐会。 活动目的：越秀两项目均占龙脉一线，与皇家渊源甚远，通过此追溯活动，让越秀与龙脉关系更能让大众所知，提升项目附加值。,活动部分,活动主题：星汇云锦销售中心开放 活动时间：2012.9.9 活动地点：销售中心 活动对象：主流媒介、地产界名人、越秀忠实客户、项目意向客户（100人） 活动形式：1-根据销售中心特点，每一层设置精品互动区，展示销售中心品质、功能。 2-与市内主流媒介、红十字会联合举办捐赠仪式，向市内育幼院捐赠善款。 3-高端红酒品鉴会。活动目

10、的：项目与品牌展示，慈善捐赠仪式造成事件效应，提升品牌知名度，美誉度。,活动主题：“福满星汇，云锦天成”百名高僧祈福盛典（开盘活动） 活动时间：2012.10 活动地点：销售中心 活动对象：意向客户、主流媒体（400人） 活动形式：在项目销售中心外搭建模拟天坛，开盘前，所有认筹客户集中至此，百名高僧诵经祈福，寓意项目、客户一切安好。凡参与客户均可得到高僧祈福的纪念品一份。 活动目的：开盘之日举办此活动，让客户坚信项目与龙脉紧密相连，福祉天高，坚定客购买信心。同时造成事件营销，扩大影响力，知名度。,“线上线下双重蓄客”、电商主题拍卖、专题页展示、新闻线树品牌、微博传播、Q群（论坛）热炒、EJU购

11、房网吸引关注、 千名经纪人引爆全民营销“、名人效应、二手房门店联合统一销售、 CALL客专业拓客团队全城覆盖、置愿者,乐居 易居 电商,资源深耕，渠道创新，有效结合，是完成销售目标的保障,越秀,资源部分,提振区域信心,打破价格瓶颈,品牌强势落地,拉近心理距离,+,+,=,九五团=,龙脉传奇+祈福盛典=,全城联动+千名经纪人大会=,量身定制越秀电商解决方案,线上:品牌整合营销,线下：渠道造势实现销售,全城拓客 全城联动,资源拓客 强势CALL客,千名经纪人大会 引爆全民营销 配合密集渠道内宣传,Off on,奠定越秀区域市场地位,优势资源+专题新闻,精准锁定越秀意向客群,百度乐居,百度乐居页面广

12、告,以事件引发越秀微影响,新浪微博,官博维护+微博活动+,微直播,针对越秀活动等线下活动 进行微博全程直播，并通过微博有奖转发，引发全网民热议,图文并茂，利用微博快速扩散,“九五团”,参与团购，享受折扣9.5折,“九五团”配合“九五大宅”概念，打破价格瓶颈！,Off line,CALL客,置愿者收集的客户信息,资源拓客收集的客户信息,活动中收集的客户信息,甲方指定数据信息,根据越秀目标人群 筛选意向客户 转化意向客户至案场,EJU网上购房俱乐部,本年度目标 1万精准购房人,200个购房QQ群,线上：乐居会筛选、400电话、数据,线下：活动、拓客、 易居线下交易数据,EJU线上 交易数据,EJU

13、俱乐部提供的精准购房者信息,深耕“越秀”资源库,全面联动 全程无忧,沈阳EJU联动资源 合作中介门店400家（300家品牌中介+100家中小中介），1000名经纪人，其中606人纳入EJU经纪人后台管理系统。,100个易居加盟实体门店将全面展示绿城项目（预计4月30日后启动）,EJU联动优势 1.房产电商平台，是将新房放到平台销售，充分利用平台合作中介网点资源，将房源向平台所有经纪人开放，建立销售渠道最大化，大范围接近意向客源，达到新房成功销售，中介快速收佣，实现开发商中介三方共赢。,全面联动 全程无忧,让开发商&经纪人&购房者之间 因为电商互动共赢,二手房经纪人、二手房机构与开发商共同联手，扩大销售渠道,成熟的经纪人、机构联动机制,经纪人注册/登陆,自主选择联动项目A、B、C,预约带看,成交确认,结算分佣,经纪公司签订框架协议,成交确认,结算分佣,二手房经纪人联动路径