工作计划 前期物业客服述职报告.doc

1、前期物业客服述职报告前期物业客服述职报告前期物业客服述职报告前期物业管理工作计划物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入的具体工作计划：1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区等服务设施；另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施；2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据xxxx的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审

2、查水电特别是区域供电容量。3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。4、检查机电设备的配臵是否合理。5、收集整理合同文件和技术档案资料。6、起草物管委托合同并与开发商签署；7、与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案；8、制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位时间表；9、制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）10、根据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行；11、根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，

3、确定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准；12、与开发商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）；交接内容要有以下几点：产权产籍/业户名单/地址名牌及邮编图纸资料及设备使用操作手册供货商/承建商的培训政府及行业主管部门签发的许可证书或执照钥匙专用工具和备品备件遗留问题的确认和解决时限保修安排（电话联络单）电、水、气表的抄读确认资产/材料/工具问题问题的原因已造成或将造成的后果解决方案建议（时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补）时间限制要求13、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事

4、制度、财务制度及重要对客服务程序等；14、相应文件及表格的设计、印刷和使用；15、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。二、前期主要服务质量标准（一）、基本要求1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。2、承接项目时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。7

5、、按合同约定规范使用房屋专项维修资金。（二）、房屋管理1、对房屋公用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修。3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查一次装修施工现场，

6、发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。（三）、共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、公示24小时服务电话。急修30分钟内，到达现场，有报修、维修记录。3、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织

7、修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修或者更新改造。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检查。10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。（四）、公共秩序维护1、小区北出入口实行7：00-19：00门卫值班；高层出

8、入口及南出入口实行保安24小时值班。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理第二篇、前期物业管理的工作内容前期物业客服述职报告前期物业管理的工作内容一、准备设备器材和办公用品，配备结构工程师、设备工程师和技术全面的技术人员，以及经验丰富的物业管理专家；二、上岗人员培训计划的制定和实施；三、同装修施工单位签定装修施工管理规定，消防安全责任书；四、同售楼公司买受人同时签订前期物业管理合同业主临时公约五、设计管理模式；高端一对一保姆式服务标准。六、制定物业管理方案和管理制度；七、测算和制定物业管理服务费用及收支计划，并控制预算；八、建立物

9、业管理挡案；九、物业的接管验收接待业主入住；十、与业主和使用人建立联络关系，制定房屋租赁方案，提供房屋租赁服务；制定一对一服务项目内容。十一、向业主和使用人说明（业主手册）十二、策划并开展综合经营服务，制定物业再开发利用方案；十三、自行提供或选聘专业机构提供房屋及其附属设备、设施的养护维修服务；十四、安全管理服务和环境保结及绿化美化服务；前期物业客服述职报告十五、协助业主筹备成立业主大会，与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等行政主管部门进行联络、沟通与协调等；第三篇、物业管理前期介入工作计划前期物业客服述职报告根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部

10、将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：一;介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定业主临时公约、前期物业服务协议、业主手册，并与集团签定前期物业服务协议；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物

11、业管理角度提供专业建议；（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂

12、家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；（11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。2、开展业主服务需求调查积极参与集团公

13、司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。4、介入期管理工作计划表二;入住期1、高效便利办好入住入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工

14、作：（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；2、提供入住期的便民服务措施（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；（2）通过公开招投标方式引入45家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营

15、创收；（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议4、装修管理（1）装修宣传培训。根据建筑发，建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法及福州市有关装修管理的规定，制定房屋装饰、装修管理办法、装修期间电梯使用管理规定、二次装修申请表等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（3）落实二次装修跟踪监管责任制。（4）制定违章装修处理流程。（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录

16、和装修变更记录进行装修验收。5、治安管理（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。车位、车主、车型、车色）（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。6、入住期管理工作计划表三;常规期管理1、培训工作通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。（1）安管

17、培训计划（2）绿化培训计划第四篇、物业管理公司前期介入的主要工作内容前期物业客服述职报告物业管理公司前期介入的主要工作内容1.方案设计阶段的前期介入工作：2.设备房设计：3.中控室4.中控室和消防控制室合二为一。5.具备自然采光和通风。6.位置宜设置在小区相对居中位置。7.大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。8.地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。9.配电室、发电机室、大型空调机房1.配电室、发电机

18、房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。2.不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。3.其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。4.商业配电室，冷冻站设置独市值班室。5.通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。6.配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。7.强、弱电水井采用通开钥匙。8.除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。9.底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，

19、对设备设施带来的损坏。10.设备房墙地面1.地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。2.设备房地面均采用普通防滑地砖。3.有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。4.出入口数量确定1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。2.根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。3.车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。4.商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。5.形

20、成收水口的组团大门等应设置截水沟。6.生活、建筑垃圾收集点确定1.与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。2.臭气排放不影响住宅和商业。3.露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。4.根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。5.设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。6.一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。7.围墙方式的确定1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。2.高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3.铁艺闱端栏杆中空管

21、型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。4.实体闱端面层不使用浅色材料。5.不采用强度较低的围网、栅栏等。6.人车交通流线的确定1.宜采用人车分流。2.车行宜直接进入车库。3.楼栋与车库设置相连通道。4.配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等1.项目相对集中位置。2.独立管理，出入口单独向小区外。3.面向小区外、水电气单独计量。4.会所宜办理独立产权，商业性质。5.物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定1.管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。2.工程、绿化、保洁

22、用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。3.保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。4.过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。5.预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。6.保洁间、公共卫牛间、确定1)公用卫生间：1.高层公寓楼在-层设置。2.每组团设置。3.社区商业根据服务半径考虑。4.商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）5.出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设

23、置卫生间。6.集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。7.保洁间：1.高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。2.花园洋房每个组团设置。3.别墅每组团设置。4.商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。5.社区商业根据服务半径考虑。6.面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。7.施工图设计阶段：(一)土建部分（只针对清水房）：1)车库图纸设计部分建议1.出入口车道a)长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。b)木坡度8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。2.车库排水沟c)排水沟采用混凝土浇筑

24、，高分子合成材料水箅子。3.管沟防返水d)与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。4.车库雨污井、提排e)车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）f)提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。g)深度大于1.2米的必须设计爬梯。5.进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。6.出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。7.关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。8.车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并

25、弱化处理，避免对住户影响。9.设备房平而布置1.方便维修及日常保养。2.配电房位置不影响住宅。3.重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm-500mm左右。4.管井及楼层设备间1.管井及设备间的检修通道应设在公共区域。2.管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。3.建筑强电部分：1)光源选择及控制回路：1.光源选择及控制见附件。2.楼道灯具安装距地面应低于3米；3.公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；4.红外感应开关（延时时间60180s可调，感应距

26、离;3米，感应角度115度）5.发电机电源供电范围：1.发电机：h)保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。i)主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。2.UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。3.应急灯盒：设备房设应急灯。4.发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟

27、停止。5.集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。6.建筑弱电部分：7.户内对讲门机：1.主干线IP到单元单元进户为总线。2.信息发布功能。3.各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。4.对讲话机断线、短路断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。5.蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。6.信号分支器具有隔离保护功能。7.对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。8.系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。9.户内报警：1.软件即时（延时2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。2.报警时弹出户内相关信息。

28、3.户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。4.软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。5.软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。6.监控设备：1.摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。2.能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。3.报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。4.主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。5.软件支持按时间、通道查询录像信息。6.硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。7.支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。8.支持各类报警、实时及录像信息上传

29、。9.在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。10.围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11.中控室监视器选择专业纯平监视器。12.周界报警：1.报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。前期物业客服述职报告2.围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。3.软件即时（延时2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。4.报警时弹出电子地图信息。5.软件布撤防、旁路防区，软件并有记录。6.软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。7.软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。8.给排水部分1)保洁取水点

30、设置1.高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。2.SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。3.写字楼每层设置。4.花园洋房每单元首层（或负一层）设置。5.别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。6.车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距6080米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。7.水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。8.绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万

31、平米左右。2.给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。3.采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。4.景观部分1)水体数量及体量设置1.水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。2.水容量大于25立方米应采用循环系统。大于300M3，设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。3.大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4.水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。5.泵坑不设在水体内。6.采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控

32、制箱设在门岗处。7.景观给水设计1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63。2.给水管分级控制。3.采用成品快速取水点，每50米靠路边设置；高边坡地带应采用喷灌方式；北方地区均采用自动喷灌。4.园区排水设计1.单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。2.车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放。3.道路两边的花池必须做防水和组织排水。4.游泳池及配套用房布置1.对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。2.深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。3.游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道

33、路清洁再次利用。4.泳池四周设置痰槽。5.采用系统吸污。6.更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。7.工程建设阶段：(一)土建部分（只针对清水房）：1)商业及住宅烟道1.竖向烟道不能直角转弯。2.烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。3.顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。4.经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、防漏烟功能。5.商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。6.洋房、别墅均设置排烟道。7.空调机安装位置1.空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。2.装饰百叶正投影间距宜不低于lOcm。（采用其他

34、形式百叶要利于室外机散热排风）3.空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。4.空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。5.空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。（增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修）6.上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置。7.分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度。8.连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不得超过4米；（杭州地区必须控制在3米内）9.户式中央空调：a)室外主机宜选择顶排风式的机型

35、，避免侧排风对植物和相邻住户的影响；结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。b)室外机位必须设置排水接口。c)预留主机安装时的运输通道。d)交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内。10.建筑强电部分：1)维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量1.维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V16A五孔检修插座；主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V1030kw。2.公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。3.公用电缆井不能面向商铺内开门。4.计

36、量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。5.建筑光彩照明1.l、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议2.2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。3.建筑弱电部分：1)安保人员巡更系统安装：第五篇、物业前期工作计划表(共9篇)前期物业客服述职报告篇一：物业服务早期介入工作计划节点表1物业服务早期介入工作计划节点表物业服务早期介入工作计划节点表物业类型：普通住宅物业总建筑面积：万其中会所：万预计入伙时间:年月日介入期限：年月年月日工作计划进度序号工作内容计划开始时间计划完成时间备注第一阶段物业服务早期介入(初期)1就物业早期介入服务内容、流程

37、及费用向地产公司提交方案2与地产就物业前期介入工作开展签订服务协议3组织物业前期介入人员实地考察名流印象.4就前期介入所需资料与地产公司相关部门进行协调,项目施工图纸项目相关经济数据5根据地产公司所提供的相关资料,组织人员对项目施工进度设备安装进行跟进和监督.此项工作物业公司将做为前期介入服务工作重点,并定期对施工现场所收集和掌握的情况以书面形式向地产进行汇报.6就物业临时办公地点与地产公司进行协调并确定地点及装修方案7完成名流印象投标书的制作并在房管局物业办进行备案8物业费收费标准及其他服务费用标准送物价局申报备案9就项目开盘的各项筹备工作与地产协商并积极配合10针对项目开盘期间顾客所提到的

38、问题，对地产销售人员进行物业知识的培训及交流由物业公司制定培训方案,及内容.11制作销售前期需对外展示的各种物业宣传资料.并交于地产公司审查.(临时管理规约相关协议与合同)12印刷各类物业资料.13配合地产公司做好开盘期间的内、外景布置及策划等工作14开盘期间物业办公设施设备的购置15以上准备工作进行梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补16就项目开盘召开员工会议,强调开盘后的工作开展及要求17热情迎接项目开盘第二阶段物业服务早期介入(强化期)18根据拟定的物业早期介入服务方案做好此阶段的工作.19协助地产公司做好销售现场接待与环境秩序营造.此项工作将持续进行,(物业咨询看房通道（现场）环境秩序

39、营造，准客户开发和引导)20整理施工跟进过程中发现的工程遗留问题并递交地产公司此项工作以项目竣工验收完成时间为准,未及时整改的工程遗留问题,物业公司将在物业接管验收期间提出,并及时整改.22协助地产公司办理项目有关公共配套服务事宜,并拜访相关政府智能部门:相关部门，相互进行沟通：当地管理主管部门、物业办；当地街道、居委会的领导；当地公安机关；当地供电局；当地自来水公司；当地煤气公司;当地电信部门23与地产公司就物业管理用房的确定及装修方案进行协商,并在xx.3.1日前完成物业管理用房的装修.由地产对物业管理用房进行装修.24完成正式接管项目所需的办公工程保洁秩序等设备的购置.所需设备购置明细由

40、物业公司向地产公司另行呈报25完成正式接管项目的机构设置人员配置人员培训等各项准备工作在3月1日前完成各类人员的招聘及岗前培训第三阶段物业服务早期介入(完成期)物业接管验收(时间暂时为:xx年月日xx年月日)26参与地产公司组织的项目竣工验收,并详细记录验收时所出现的工程遗留问题,为物业接管验收做好准备.以地产公司通知时间为准27确定接管验收小组及成员,并将拟定的接管验收手册和组织机构人员呈报地产公司.28组织相关人员对楼盘现场勘察,为接管验收做好准备工作29就接管验收工作的开展及后期物业管理召开员工大会30组织人员对项目设施设备进行物业接管验收以地产公司正式函件通知时间为准房屋单元验收屋面验

41、收外墙验收门厅验收楼道验收信报箱验收地下室验收供配电系统验收电梯系统验收结排水系统验收消防系统验收弱电系统验收监控系统验收公共照明系统的验收绿化工程验收景观验收围墙验收道路验收沟槽验收窨井、检查井验收室外排水系统验收停车场地验收标志、告示牌验收机房钥匙的移交接管项目物业产权资料、技术资料及客户资料接管、整理钥匙移交接管设备机房钥匙的配置项目设施设备接管验收期间,请地产公司明确对接部门及人员,以及工程遗留问题的流程及处理部门.正式接管项目(时间暂时为:xx年月日xx年月日)32完成项目保洁开荒作业33与地产公司相关部门衔接已售房屋业主的购房情况资料34与地产公司相关部门协商确定交房流程和计划向地

42、产公司递交业主入伙方案35完成业主手册编制及印刷按照房屋顺序编制业主入伙所交费用一览表36完成业主入伙所需文件资料、装修资料和相关表格制定及印刷37入伙的资料进行分户装放和编号38就入伙工作的流程和各部门的衔接工作进行布置和工作安排39与相关业务单位联系，及时派驻相关业务人员进场办理业务(电信装饰电力银行)40入伙流程的模拟程序41完成入伙现场人员的设置及环境布置与地产进行协商42以上准备工作的梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补43召开全体员工会议44热情迎接业主入伙45业主入伙手续办理，物业日常各项服务、管理工作正常开展为业主提供优质的物业服务篇二：物业前期接管工作计划表物业前期接管工作计

43、划表一、客服部物业前期接管工作职责：13.完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。二、各部门共同汇编的文件：房屋使用、管理、维修公约房屋质量保证书前期物业客服述职报告房屋使用说明书房屋交付（入住）通知入伙授权书业主（使用人）服务指南装修管理规定办理装修流程说明治安、消防协议书二次装修施工区域治安、消防承诺书二次装修协议书业主联络资料登记表收楼须知物业管理费收费标准公约承诺书建议：公约承诺书与治安、消防协议书可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；公约、房屋质量保证书、房屋使用说明书、业主（使用人）服务指南、装修管理规三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及

44、需要在前期办理的事宜四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接确定收楼时间确定物管费的起计日期前期工程遗留问题的解决办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：资料产权项目批准文件用地批准文件建筑执照拆迁安置资料房地产平面图面积测绘报告小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单市府验收合格资料建设工程竣工验收证书市建筑消防验收合格证市小区办综合验收合格证用电许可证供用电协议书卫星地面接收设施许可证电视共用天线合格证电梯使用合格证工程技术资料技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。地质勘察报告工程合同及开工、竣工报告工程预决算清单图纸会审记录工程设计变更通知

45、（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、构配件的鉴定合格证书水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书砂浆、混凝土试块试压报告供水、供暖的试压报告前期物业客服述职报告园林绿化的图纸和清单设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单有关政府部门对分类项目的批文有关工程项目的其他重要技术决定和文件须移交物业公司管理的资料用水申请审批表及月供水计划执行表机电设备单台说明书、调试、订购合同分摊面积、建筑面积的测绘报告对外委单位进行调研，签订外委合同调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订保

46、险合同调研外委保洁公司（三家以上），签订保洁合同第六篇、物业管理前期工作计划前期物业客服述职报告物业管理前期工作计划1注：1、该工作计划按公司提供年月日为交楼日期进行编制。2、以上各项工作的完成时间需根据项目实际工程进度适当调整。2第七篇、物业经理xx年终工作总结前期物业客服述职报告物业管理经理xx年终工作总结物业管理经理xx年终工作总结xx年年底，我司通过公开投标中标xx农村商业银行股份有限公司(以下简称xx农商行)总行综合大厦物业管理项目，xx年1月15日，我司派经理助理xx带15名保安员及2名电梯驾驶员共18人，前期介入农商行物业服务，主要为农商行大厦施工现场提供安全防范和电梯驾驶等。x

47、x年5月初正式接管xx农商行综合大厦物业管理服务，以xx为项目经理的物业服务处正式开始运作。一年来，xx农商行物业服务处在公司领导的关心指导下，在业主方xx农商行股份有限公司及分管后勤管理中心(现为行政管理部)的大力支持下，根据物业服务合同，建立健全服务处各项规章制度，注重内部管理，努力提供良好的物业服务，各项工作有序推进，物业服务工作取得稳中有进，现将xx年工作总结如下：一、加强培训，提高服务意识，统筹安排，积极提高客服质量1、加强客服管理员业务培训，做到先培训，后上岗。公司对前期招聘的4名客服管理员统一安排到苏州总部，进行了15日的岗前培训，使客服管理员初步了解了物业服务基本知识，树立了服

48、务意识，学习了一定会务服务、宴会服务技能，具备了初步的业务基本技能。分配至服务处后，服务处在紧张的前期工作之余，抽出时间对客服管理员进行了现场二级培训，加强了会务服务、宴会服务等方面针对性培训。11月份会所接管后，分批安排金融会所服务人员到xx宾馆客房部进行实习，提高会所服务人员的服务技能。2、针对客服管理员大多未从事过物业服务的现状，服务处加强了对客服务意识的培训引导，通过例会宣导、现场讲解、案例解析等形式，使客服管理员提高对物业服务工作的认识，树立亲切服务、快乐服务意识。3、xx农商行物业客户服务涉及前台接待、会务服务、宴会服务、会所服务等几个方面，内容较杂，银行领导要求较高。服务处对客服

49、工作进行了条块分割，落实到人，同时人员统一配置，统筹安排，提高工作效率。每次客服工作，均安排专人负责。重要的客服工作，则召开专门准备会议，统筹各部门工作，力求做到工程保障有效，活动过程安全，现场服务到位，活动环境洁净。4、前台接待方面，要求客服人员在来人来访接待时必须站立服务、微笑服务，与被访者核实后，请访客填写会客单，登记后，方可进入楼层。同时，与保安部配合，加强对来访人员的甄别、核实，全年多次劝阻推销人员、衣冠不整人员进入楼层。5、会务服务方面，每日对会议室进行巡查，确保设施设备使用正常，发现工程、卫生等方面问题及时通知相关部门解决。会前，根据业主方要求，准备好水果、茶水，调试好音响话筒，

50、将空调调至合适的温度，做好会场准备。重要会议，安排客服人员在楼层客梯口及会议室门口迎接。会中做好茶水添加、换烟灰缸等服务。会后，关闭灯光空调，收拾会议室，清洗茶杯等，认真做好善后工作。全年共提供会务服务人次。6、宴会服务方面，银行根据工作需要，经常性进行宴请活动，临近年关，各类宴请更多。服务处根据业主要求，针对宴请桌数、规格不同，安排相应人员提供服务，做好宴会前准备工作;宴会期间，提供周到的现场服务，并根据领导偏好，注意了服务的针对性。全年共提供宴请服务人次。7、11月份接管金融会所后，三名会所服务人员进入状态较快，根据服务对象不同及业主方要求，在客服部其他人员的协助下，积极提供了ktv、棋牌

51、室、客房等会所服务，得到业主方及客人好评。全年共提供会所服务人次。8、注重客服人员管理。每日对客服管理员仪容仪表、岗位形象、工作完成情况进行检查，及时了解客服人员岗位工作状态，发现和纠正客服管理员不符合岗位要求的行为。9、建立仓库管理制度，明确专人负责物资申购，加强各类物资入库、领用管理。厉行节约，将闲置床架作为货架使用，部分保洁器材损坏后，修复再用。仓库类各类物资摆放整齐，入库、出库均有记录。会务物资，保洁耗材、办公用品、会所物品均专人保管，部分办公物品、保洁耗材以旧换新，有效控制了物资流失。10、明确专人对服务处各类文档进行收集、分类、存档。对部门各项质量记录、表格表单进行经常性检查，各项

52、记录符合公司质量记录管理要求。二、打牢基础，全面管理，加强培训监督，认真做好安全防范工作。1、建立健全部门各项规章制度。根据公司保安工作手册及相关文件的要求，编制了服务处保安员统一规范及保安各岗位责职，各岗位作业规程，安全操作管理规定等相关规章制度，并在工作中对保安员进行了培训，要求保安员遵照执行。2、注重了保安骨干队伍建设。在工作上支持帮助保安班长，在业务上培训指导保安班长，及时为保安班长申请参加班长转正考试，提高班长收入，稳定保安骨干队伍。全年多次组织保安班长业务培训，提高班长带班管理能力。日常工作上，对保安班长进行工作监督、检查，要求班长带领全班严格落实每日工作，对个别工作疏漏的保安班长

53、进行批评处理，对工作能力一般，模范带头作用较差的保安班长进行调整。3、每日对保安员在岗工作状况进行检查。服务处、部门、班组三级检查，保安班长检查情况通过查岗记录及保安仪容仪表检查表进行记录，多次纠正岗位形象不规范，未能切实履行岗位职责现象。对保安员违纪违规行为进行批评教育，违反公司考核管理规定的行为进行扣分处理。4、规范保安每日流程，对保安员交接班、接岗情况汇报、岗位换岗、交接班、巡视打点、更换电梯地毯、升降旗帜等日常工作编制好工作流程，进行监督检查，做好日常性、基础性工作，规范内部管理秩序。5、制订部门月度培训计划，加强对保安员的业务能力培训，每月月末，做好下月保安培训计划，加强了保安队列、

54、体能、消防理论与实操、物业管理基础知识，服务意识、法律法规、突发事件处理预案等方面的培训教育。开展业务考核多次，了解了培训效果，改进了培训方式，通过定期集中讲授、实操，岗位指导，班前(后)会等形式，强化保安应知应会能力培训。通过书面考试、口头询问、实操检查等形式对培训效果进行确认。6、加强了车辆管理，在编制外围岗位作业规程时，注重细化了车辆检查方面内容。在对大厦汽车车库、自行车车库及外围车场车辆管理上，采取了指引停放、车辆检查和及时记录、贴单(车辆违例停放通知单、非机动车未锁提示、异常车况通知单)提示等方式，每日对于大厦范围内的车辆进行管理，发现车况异常及时与车主联系处理。注重了车辆检查的时效

55、性，及时发现立即处理，避免出现车主离开后，发现问题再去寻找车主的尴尬。7、做好物业设施的监管，每日对大厦进行巡检，及时发现物业设施损坏的情况并形成书面报告交服务处工程部或银行物业管理分管部门处理。对于损坏大厦设施设备的及时发现和处理，11月份两次发现银行员工车辆撞坏地库出口南侧石材，按照相关预案妥善处理。同时，加强了保安员爱护公物方面的教育引导，对个别不爱护公物的保安员进行批评教育。8、注重了安全防范设备设施完好情况的检查，及时发现处理设备异常情况。针对前期施工遗留问题，如带云台的摄像头不能自如调整角度，楼层消防设备未与监控消防联动装置连接、电梯内未安装第三方通话系统等问题，形成书面工作联系单报银行方分管物业工作部门处理，有些问题得到整改;保安部负责人每班次对监控室设施设备进行检查，发现监控不能正常录像、消防联动柜误报等异常及时处理。尽量做到人防和技防有效结合。9、加强了保安遵纪守法方面的教育宣导，针对保安人员来源于各省，经历复杂、文化偏低、思想道德素质不一等现状，加强了相关法律法规和公司规章制度的培训，主要培训内容为中华人民共和国治安管理处罚法、中华人民共和国道路交通安全条例、公安部关于保安工作的禁令等，同时培训了保安考核管理规定及服务处保安员统一规范、员工守则等。加强夜班劳动纪律的监督，全年夜间查岗每月