北京智能锁项目财务分析报告

1、一、项目发展背景随着互联网与物联网技术的高速发展，智能家居与智能生活理念逐渐走进人们的生活，智能门锁的市场也是前景无限，但是智能门锁的价格还是让很多消费者望而却步的。随着科技时代发展，锁也发生了多次的更新换代，智能锁是指区别于传统机械锁，在用户识别、安全性、管理性方面更加智能化的锁具。智能锁是门禁系统中锁门的执行部件。目前国内市场销售的还有机械锁、感应锁、密码锁、指纹锁等几种门锁，每个产品的功能原理和技术运用都各有差异。目前老百姓用的最多的就是普通机械锁。感应锁和密码锁经常应用在商务和公众空间，酒店房间用的门卡锁就是感应锁，而不少企业公司选择了密码锁来进行门控管理。核心部件包括有：锁芯、弹簧、

2、弹子、锁舌等物理组件(插钥匙用)，主板和离合器加以指纹采集器附上特有的密码技术以及微处理器CPU，和智能芯片和嵌入式程序等几大核心组成部分。是否每天出门都要确认下有没有带手机和钥匙?当然没带的后果就是，进不了自己的家门。为了避免这种情况，智能门锁诞生了，作为智能家居安防方面的基础设备，其重要性不言而喻。据相关报告显示，目前我国锁具行业的总产值达600亿元以上，其中智能门锁行业总产值在2016年将超过60亿元。如此庞大的市场，也导致了不少智能家居企业，纷纷推出了自己的智能门锁产品，宣称各种最新智能技术、不用带卡带钥匙，方便老人家使用等卖点优势。智能门锁也一时成为各商家争夺智能家居入口的重要切入点

3、产品。应用场所逐渐广泛，但也有酒店负责人表示，合作的门锁团队并不成熟。在安装了1000多把门锁后，云端的服务器居然崩溃了。正常情况下，在用手机开门时，耗时较长，甚至要30多秒，这给酒店客户带来很差的体验感受。虽然说价格高是无奈之举，但产品的价格是取决于市场需求，和产品质量等条件的。而无论是电商平台的买家留言、智慧社区用户的评价，都反映了，智能门锁仍存在重大的漏洞不足：稳定性。智能门锁需要超低功耗、实时连接，但在实际应用中，由于WiFi、ZigBee等协议的穿墙能力、功耗、覆盖力等方面都不足以支撑智能门锁的功能实现，目前也有大型的智能家居企业团队专门针对这些漏洞不足，推出各种解决方案或者升级改造

4、，智能门锁的安装成本也逐渐降低。有智能家居企业表示，智能门锁其实是一个入口级的产品，更看重的还是门锁背后延伸的多元化智能家居场景服务，以及未来在物联网领域长期的行业创新上。未来将不断加大研发力度，增加智能门锁等产品的稳定性、性价比。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资7596.83(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金2974.66万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资10571.49万元，其中：固定资产投资7596.83万元，占项目总投资的71.86%；流动资金2974.66万元，占项目总投资的28.14%。2、固定资产投资及其

5、构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资2505.34万元，占项目总投资的23.70%；设备购置费4146.21万元，占项目总投资的39.22%；其它投资945.28万元，占项目总投资的8.94%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=7596.83+2974.66=10571.49（万元）。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷40.00%,计划收入8058.00万元，总成本7488.58万元，利润总额-1064.93万元，净利润-798.70万元，增值税259.61万元，税金及附加154.92万元，所得税-

6、266.23万元；第二年负荷75.00%,计划收入15108.75万元，总成本12126.63万元，利润总额611.06万元，净利润458.30万元，增值税486.77万元，税金及附加182.18万元，所得税152.76万元；第三年生产负荷100%，计划收入20145.00万元，总成本15439.53万元，利润总额4705.47万元，净利润3529.10万元，增值税649.03万元，税金及附加201.65万元，所得税1176.37万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入20145.0

7、0万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=649.03万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用15439.53万元，其中：可变成本13251.59万元，固定成本2187.94万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加201.65万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=4705.47（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=4705.4725.00%=1176.37（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达

8、产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=4705.47（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=4705.4725.00%=1176.37（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额4705.47万元，缴纳企业所得税1176.37万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=4705.47-1176.37=3529.10（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=44.51%。（2）达产年投资利税率=52.56%。（3）达产年投资回报率=33.38%。5、根据经济测算，

9、本期工程项目投产后，达产年实现营业收入20145.00万元，总成本费用15439.53万元，税金及附加201.65万元，利润总额4705.47万元，企业所得税1176.37万元，税后净利润3529.10万元，年纳税总额2027.05万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=4.50年。本期工程项目全部投资回收期4.50年，小于行业基准投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率44.51%，投资利税率52.56%，全部投资回报率33.38%，全部投资回收期4.50年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较

10、好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。建立起项目法人责任制，明确部门和个人的岗位职责。建设资金要设立专户存储，做到专款专用，在建设资金的使用过程中，严格进行跟踪检查和审计，对项目的主要经济技术指标进行严格的考核，加强人员培训，尤其是网络信息方面的人才培训。在建设过程中，应注意环境的保护和资源的有效利用，做到环境保护和建设同时进行，尽量减少因施工对城镇居民生活造成影响。七、市场预测分析目前智能锁行业的参与者已经涉及众多行业，互联网公司、家电巨头、智能家居创企以及传统门锁或五金企业。行业的急速发展，也衍生了很多问题，产品同质化、售后服务跟不上、用户体验差等等。尤其是互联网企业的入局，以价格战为

11、主，更加剧了智能门锁行业的竞争激烈程度，让行业陷入一种市场混乱。技术门槛低，并不意味着智能门锁的技术难度小，而是目前行业的标准化分工导致智能门锁的产品化过程非常的简单，简单一点说，由专业的智能锁方案公司出PCBA线路板的设计方案，由专业的指纹芯片公司提供指纹算法给成品方案公司、模具厂能够提供全套的锁具内外部结构的模具，因此创业公司在传统机械锁的基础上叠加一些电子器件就变成一把智能锁，所以，现在很多小微智能锁企业，或者说小作坊式智能锁企业从不同的厂家采购线路板、方案、指纹头、算法、面板、锁体等零部件，再加上一个公模，经过简单的组装成了自己的产品。而这样的产品怎能有质量保证。首先，如果没有研发和设

12、计实力，只是通过简单的组装，很难做到品质的统一性、系统的协调性，很难将机械、电子、指纹模块等不同零部件完美的融合；其次，智能锁的售后要求比手机高，上门安装及故障快速响应和维修都是对每一个智能锁企业的考验。由于智能门锁行业的急速发展，厂家在很多方面均不够透明，比如锁面的材质、成分、相关报告、锁体的材质、电机的材质、锁芯的材质和等级等，均未有明确的公示，只凭厂商自觉，这就促使了产品的行业规范和标准急需要快速的制定并得以规范和落实下来，2019年有望出台第一个智能门锁领域的行业规范，需要整个行业和媒体的力量进行推动，行业亟需客观独立且权威的评定机构，给予智能锁行业强制性的约束和规范。简舒智能门锁厂家

13、坚持以产品质量与精准营销并驾齐驱，帮助简舒代理商在本城市激烈的智能门锁本地市场中立于不败之地。提及智能门锁，绕不开的行业痛点之一就是安全性，安全性是用户最为担心的一个点，据艾瑞咨询报告显示，目前，我国居民对智能锁的购买意向已高达75%，且安全性以61.4%的占比成为消费购买时最为主要的考虑因素。简舒智能锁获得国家公安部认证，是消费者值得信赖的品牌。智能锁常常被当做智能家居未来入口之一，并在此基础之上加上了语音留言，自有APP等五花八门的功能，但对于智能门锁本身来说，功能多，设计复杂，固然可以为产品造势，但安全性与可靠性就会大大降低，因此当落实到选择产品时，特别是对于中小企业来说，唯一能靠得住就

14、是产品口碑。曾国潘曾言：“结硬寨，打呆仗”。智能锁没有太多模式可言，企业的首要目标还是扎扎实实把产品做好，实现稳步快速前进。不过，现在已是“酒香也怕巷子深”的时代，在提升产品品质与安全性的同时，企业的精准宣传也是决胜的重要手段。智能锁作为新生事物，正像智能手机的发展历程一样，第一批的尝鲜者永远是学习能力强，对新事物感兴趣的年轻人。目前90后的年轻群体已经成为越来越重要的一股消费力量，利洁时上海中国区跨境电商总监刘虎认为：“通过读消费者的了解，我们看到了两个很明显的关键词：一个是年轻化，一个是个性化。”相较于60后和70后，年轻人有着买房、换房的需求，在体验过智能门锁的方便之后，第一套自住房，选

15、择智能门锁的概率将大大提高，而企业的品牌形象则是年轻人在考虑智能门锁的影响最大的因素之一。在当下的企业发展阶段，一个生动，有趣的企业形象会带来极大的传播效应，不断创造经济效益。所以，瞄准年轻人，打出年轻、时尚的招牌，可以说是精确打击。整体来说，目前智能门锁市场还有待进一步打开，尚不足以支持。八、行业发展趋势近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不同角度进行布局，智能家居系统初显。随着人工智能技术的快速发展，智能家居概念日益火热，各类智能产品陆续出台，其中智能门锁产品凭借着指纹识别的高安全性受到了消费者的关注。在利好因素

16、的刺激下，行业正进入快速发展期。智能门锁作为智能家居的入口级产品也成为智能家居服务群的关键入口。同时，智能门锁作为家庭智能安防产品的核心单品，已经成为智能家居生态链上不可或缺的核心组成部分。2016年以来，随着中国智能门锁零售市场的正式爆发，智能锁市场进入快速发展时期。2016年中国智能门锁整体销量仅仅350万套，供给量大于销量达450万吨。到了2017年中国智能门锁销量达到700万套，仅仅到2018年上半年全国智能锁行业整体销量就超过了830万套，增长势头明显。截止至2018年底中国智能门锁供需求量均超1000万吨。预测2019年中国智能门锁供需求量将突破2000万套，均达到2200万套。并

17、预测在2020年中国智能门锁供需求量将超3000万套。从地区分布来看，主要集中在深圳、中山、金华、佛山、温州、杭州等地。全国制锁行业信息中心的数据显示，2018年深圳的产销量占比最高，达到全国的21%左右，其后是金华，占比达19%，其次是中山，占比18%。佛山、温州、杭州也有较高分额。智能锁的产业分布改变了原有的中山小榄，浙江温州，浙江浦江，山东烟台四大锁业基地的格局，展现了行业新局面。从2018年到2020年，我国家用智能门锁将迎来大爆发，短期内很多中小锁企可能会凭借低价占有一些市场份额，市场格局将会趋向分散;到2020年，行业将迎来一次大的洗牌，一些粗制滥造的低价锁可能会在使用三年以后出现

18、各种各样的问题，同时品牌锁的价格也因为规模经济而有所下降，比如大企业研发一套自动组装的流水线降低人工组装成本，规模经济将是最强的护城河。B端市场需求仍将持续走高。B端市场，是大部分智能锁企业起步和立足的基础。在B端市场，各中高端小区、酒店、写字楼、政府部门、企事业单位等对安防需求较高的客户构成了大部分智能锁企业的主要客户群体。2017年中国智能锁工程市场出货量约为200万，占总体市场份额的40%左右。C端智能门锁市场基础良好，发展潜力巨大。C端市场，即个人家庭市场。对于国内市场来说，中国约有4亿家庭，如果按照日韩、欧美国家的市场渗透率计算，市场空间非常巨大。而智能门锁相对于传统门锁，更为适合互

19、联网浪潮下的青年群体家庭使用，能够避免钥匙丢失、忘带钥匙，实现访客远程开门等场景。综合国内市场来看，智能门锁潜在市场巨大，目前正是一片蓝海。九、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入3128.064170.753872.843723.8914895.542主营业务收入2747.333663.113401.463270.6313082.532.1智能门锁(A)906.621208.831122.481079.314317.232.2智能门锁(B)631.89842.51782.34752.253008.982.3智能门锁(C)467.05622.73578

20、.25556.012224.032.4智能门锁(D)329.68439.57408.17392.481569.902.5智能门锁(E)219.79293.05272.12261.651046.602.6智能门锁(F)137.37183.16170.07163.53654.132.7智能门锁(.)54.9573.2668.0365.41261.653其他业务收入380.73507.64471.38453.251813.01上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元14895.54完成主营业务收入万元13082.53主营业务收入占比87.83%营业收入增长率（同比）19.68%营业收入增长量（

21、同比）万元2449.76利润总额万元3561.64利润总额增长率22.21%利润总额增长量万元647.19净利润万元2671.23净利润增长率19.04%净利润增长量万元427.18投资利润率48.96%投资回报率36.72%财务内部收益率26.03%企业总资产万元19071.53流动资产总额占比万元29.80%流动资产总额万元5683.27资产负债率25.36%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米30942.1346.39亩1.1容积率1.101.2建筑系数53.23%1.3投资强度万元/亩163.761.4基底面积平方米16470.501.5总建筑面积平方米34036.3

22、41.6绿化面积平方米2412.67绿化率7.09%2总投资万元10571.492.1固定资产投资万元7596.832.1.1土建工程投资万元2505.342.1.1.1土建工程投资占比万元23.70%2.1.2设备投资万元4146.212.1.2.1设备投资占比39.22%2.1.3其它投资万元945.282.1.3.1其它投资占比8.94%2.1.4固定资产投资占比71.86%2.2流动资金万元2974.662.2.1流动资金占比28.14%3收入万元20145.004总成本万元15439.535利润总额万元4705.476净利润万元3529.107所得税万元1.108增值税万元649.0

23、39税金及附加万元201.6510纳税总额万元2027.0511利税总额万元5556.1512投资利润率44.51%13投资利税率52.56%14投资回报率33.38%15回收期年4.5016设备数量台（套）8217年用电量千瓦时1048482.2818年用水量立方米17387.5719总能耗吨标准煤130.3520节能率20.93%21节能量吨标准煤38.9422员工数量人344区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元195445.48同期产值万元167548.63同比增长16.65%从业企业数量家624规上企业家17从业人数人31200前十位企业产值万元93811.38去年同期841

24、88.62万元。1、xxx公司（AAA）万元22983.792、xxx（集团）有限公司万元20638.503、xxx公司万元12195.484、xxx公司万元10319.255、xxx集团万元6566.806、xxx公司万元6097.747、xxx公司万元469.068、xxx公司万元3846.279、xxx集团万元3658.6410、xxx公司万元2814.34区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元30508.011.1同期增加值万元27317.341.2增长率11.68%2行业净利润万元17059.702.12016年净利润万元14725.682.2增长率15.85%3

25、行业纳税总额万元70578.003.12016纳税总额万元59061.093.2增长率19.50%42017完成投资万元61862.224.12016行业投资万元16.71%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值229970.63261330.26296966.212利润总额70837.8880497.5991474.533净利润20830.2123670.6926898.514纳税总额15721.6017865.4620301.665工业增加值91668.56104168.82118373.666产业贡献率10.00%13.00%15.42%7企业数量7

26、499141170土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程11644.6411644.6427226.1327226.132204.461.1主要生产车间6986.786986.7816335.6816335.681366.771.2辅助生产车间3726.283726.288712.368712.36705.431.3其他生产车间931.57931.571579.121579.12132.272仓储工程2470.572470.574426.644426.64260.672.1成品贮存617.64617.641106.661106.66

27、65.172.2原料仓储1284.701284.702301.852301.85135.552.3辅助材料仓库568.23568.231018.131018.1359.953供配电工程131.76131.76131.76131.768.733.1供配电室131.76131.76131.76131.768.734给排水工程151.53151.53151.53151.537.814.1给排水151.53151.53151.53151.537.815服务性工程1564.701564.701564.701564.7092.145.1办公用房833.68833.68833.68833.6841.385.

28、2生活服务731.02731.02731.02731.0249.816消防及环保工程441.41441.41441.41441.4129.246.1消防环保工程441.41441.41441.41441.4129.247项目总图工程65.8865.8865.8865.88-149.877.1场地及道路硬化4259.97711.06711.067.2场区围墙711.064259.974259.977.3安全保卫室65.8865.8865.8865.888绿化工程1490.1752.16合计16470.5034036.3434036.342505.34节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标

29、准煤130.351.1年用电量千瓦时1048482.281.2年用电量吨标准煤128.861.3年用水量立方米17387.571.4年用水量吨标准煤1.492年节能量吨标准煤38.943节能率20.93%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元7274.291.1完成比例68.81%2完成固定资产投资万元4917.032.1完成比例67.59%3完成流动资金投资万元2357.263.1完成比例32.41%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人2341.2人均年工资万元4.931.3年工资额万元1208.662工程技术人员工资2.1平均人数人522.2人均

30、年工资万元6.732.3年工资额万元305.223企业管理人员工资3.1平均人数人143.2人均年工资万元6.823.3年工资额万元86.964品质管理人员工资4.1平均人数人284.2人均年工资万元5.744.3年工资额万元162.625其他人员工资5.1平均人数人165.2人均年工资万元4.675.3年工资额万元89.356职工工资总额万元1852.81固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元2505.344146.21163.767596.831.1工程费用万元2505.344146.2113587.431.1.1建筑工程费用万元

31、2505.342505.3423.70%1.1.2设备购置及安装费万元4146.214146.2139.22%1.2工程建设其他费用万元945.28945.288.94%1.2.1无形资产万元551.60551.601.3预备费万元393.68393.681.3.1基本预备费万元202.63202.631.3.2涨价预备费万元191.05191.052建设期利息万元3固定资产投资现值万元7596.837596.83流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元13587.435534.8911404.7413587.4313587.4313587.431.

32、1应收账款万元4076.231630.493057.174076.234076.234076.231.2存货万元6114.342445.744585.766114.346114.346114.341.2.1原辅材料万元1834.30733.721375.731834.301834.301834.301.2.2燃料动力万元91.7236.6968.7991.7291.7291.721.2.3在产品万元2812.601125.042109.452812.602812.602812.601.2.4产成品万元1375.73550.291031.791375.731375.731375.731.3现金万

33、元3396.861358.742547.643396.863396.863396.862流动负债万元10612.774245.117959.5810612.7710612.7710612.772.1应付账款万元10612.774245.117959.5810612.7710612.7710612.773流动资金万元2974.661189.862230.992974.662974.662974.664铺底流动资金万元991.54396.62743.66991.54991.54991.54总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元10571.49139

34、.16%139.16%100.00%2项目建设投资万元7596.83100.00%100.00%71.86%2.1工程费用万元6651.5587.56%87.56%62.92%2.1.1建筑工程费万元2505.3432.98%32.98%23.70%2.1.2设备购置及安装费万元4146.2154.58%54.58%39.22%2.2工程建设其他费用万元551.607.26%7.26%5.22%2.2.1无形资产万元551.607.26%7.26%5.22%2.3预备费万元393.685.18%5.18%3.72%2.3.1基本预备费万元202.632.67%2.67%1.92%2.3.2涨价

35、预备费万元191.052.51%2.51%1.81%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元7596.83100.00%100.00%71.86%5建设期间费用万元6流动资金万元2974.6639.16%39.16%28.14%7铺底流动资金万元991.5513.05%13.05%9.38%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元8058.0015108.7520145.0020145.0020145.001.1万元8058.0015108.7520145.0020145.0020145.002现价增加值万元2578.564834.806446.4

36、06446.406446.403增值税万元259.61486.77649.03649.03649.033.1销项税额万元3223.203223.203223.203223.203223.203.2进项税额万元1029.671930.632574.172574.172574.174城市维护建设税万元18.1734.0745.4345.4345.435教育费附加万元7.7914.6019.4719.4719.476地方教育费附加万元5.199.7412.9812.9812.989土地使用税万元123.77123.77123.77123.77123.7710税金及附加万元154.92182.1820

37、1.65201.65201.65折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值2505.342505.34当期折旧额2004.27100.21100.21100.21100.21100.21净值501.072405.132304.912204.702104.492004.272机器设备原值4146.214146.21当期折旧额3316.97221.13221.13221.13221.13221.13净值3925.083703.953482.823261.693040.553建筑物及设备原值6651.55当期折旧额5321.24321.34321.34321.

38、34321.34321.34建筑物及设备净值1330.316330.216008.875687.535366.195044.854无形资产原值551.60551.60当期摊销额551.6013.7913.7913.7913.7913.79净值537.81524.02510.23496.44482.655合计：折旧及摊销5872.84335.13335.13335.13335.13335.13总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元9472.033788.817104.029472.039472.039472.032外购燃料动力费万元753.81

39、301.52565.36753.81753.81753.813工资及福利费万元1852.811852.811852.811852.811852.811852.814修理费万元38.5615.4228.9238.5638.5638.565其它成本费用万元2987.191194.882240.392987.192987.192987.195.1其他制造费用万元717.35286.94538.01717.35717.35717.355.2其他管理费用万元624.11249.64468.08624.11624.11624.115.3其他销售费用万元1188.82475.53891.621188.821188.821188.826经营成本万元15104.406041.7611328.3015104.4015104.4015104.407折旧费万元321.34321.34321.34321.34321.34321.348摊销费万元13.7913.7913.7913.7913.7913.799利息支出万元-10总成本费用万元15439.537488.5812126.6315439.53