客户服务中心管理制度(DOC 68页).doc

1、物业管理制度之客户服务中心 目 录第一章 前 言 061、公司简介 062、服务口号063、管理宗旨064、企业文化065、员工箴言076、物业服务常识08第二章 组织建设101、公司组织结构图102、公司岗位结构图103、客户服务中心组织职能图11第三章 工作职责121、客户服务中心部门职责132、客户服务中心岗位职责13 2.1客户服务主管岗位职责13 2.2客户服务专员岗位职责13 2.3 前台接待专员岗位职责14第四章 客户服务中心作业流程151. 房屋交接流程152. 装修办理流程153. 业主自建申请流程174. 咨询事务流程185. 投诉事务流程206. 报修事务流程237. 走

2、访、回访工作流程248. 通知事务流程259. 物业档案管理流程2510. 其他事务办理流程27第五章 客户服务中心管理制度271、接待管理制度272、对外服务工作管理制度283、走回访管理制度284、报修管理制度285、装修管理制度296、请示报告制度297、信息资料安全及保密制度29第六章 客户服务中心常用表格30一、交房类表格及流程l 物业资料移交清单31l 物业资料移交清单内容32l 房屋及公用设施等移交书33l 房屋附属设施设备移交书 34l 工程质量问题处理通知单 35l 业户入住管理规程36l 收房通知书38l 收房须知39l 物业管理收费项目及标准 41l 业主（住户）家庭情况

3、登记表 42l 交接验收记录 43l 钥匙发放登记表 44二、入住装修表格l 装修管理规定45l 消防安全责任书46l 装修申请审批表 47l 装修承诺书 49l 装修收费项目及缴纳标准 50l 施工人员临时出入许可证办理表51l 业主（住户）装修情况登记表52l 装修施工许可证53l 装修缴费通知单 54l 装修建渣清运通知书55l 装修违章整改通知单56l 自建施工承诺书57l 自建房屋申报表583、 服务类表格l 业主物品领取登记表59l 报修单60l 投诉处理单61l 业主投诉登记表62l 月度投诉统计分析表63l 业主访问记录表64l 业主委托出租登记表65l 厂房问题处理单66l

4、客户回访表67l 档案借阅审批单68l 借条69l 咨询登记表704、 物业收取l 物业费催缴通知单 71l ABC 物业收费信息一览表 72第二章 公司组织建设一、公司组织结构图业有限公司董事会总经理工程维养部环境管理部综合事务部客户服务中心总经办秩序管理部公司决策公司日常管理公司日常运营服务接待管理物业档案管理综合服务管理财务管理人事管理行政管理治安管理消防管理交通管理保洁管理绿化管理消杀管理物业接管验收设备设施管理维修服务管理二、公司岗位结构图总经理经理客服中心主管综合事务主管工程维养主管环境管理主管秩序维护主管绿化技工保安员保洁员工程维养专员出纳员行政专员客服专员三、客户服务中心组织职

5、能图 经理 客服中心主管 客 服 专 员客 服 专 员客 服 专 员客户综合服务处理客户投诉客户回访物业管理费收取 客户问题处理第三章 工作职责一、客户服务中心部门职责1、服务管理（1）为了确保物业服务工作人员一律按照相关规定去操作，必须专门为平日的物业事项提供服务。（2）按照有关规定，确保受理业主服务申请的及时性。（3）为了提高业主的满意度，需要提高服务技能。2、建设服务体系（1）制定物业服务标准，要完全依据相关管理中的规定。（2）制定物业服务计划，并认真监督计划的执行。（3）为了确保客户服务部制度的有效性和完整性，需要组织相关人员制定各种物业服务制度。3、服务质量管理（1）业主一旦投诉，客

6、户服务部就要给予相应、迅速地处理。（2）以各种形式（如上门等）实施对客户的回访工作。（3）加强部门内部服务质量的控制。 4、服务档案管理（1）为了确保物业服务档案资料的及时性和有效性，要对其认真收集并整理。为了不遗失物业服务档案资料，全面负责平日的管理工作。 5、收费管理 （1）通知、收取物业管理费、市场管理费、代收业主委员会经费，并开具相应票据。（2）通知收取各种代收代缴费各种公共事业费用。（3）及时公司财务部门结清相关费用。6、 综合事务办理： 负责园区业主及客户的咨询、建议、投诉、维修、装修接待登记及手续办理工作，并及时向有关部门传达工作要求，对处理结果进行跟踪、反馈，优化服务流程、提升

7、服务质量。二、客户服务部岗位职责1、客服服务中心主管岗位职责（1）贯彻执行公司制订的各项管理规章制度；负责制定本部门的各项管理制度、服务标准和操作规程，并检查落实；（2）全面负责本部门管理工作，制定部门月度、年度的经营计划，并保证计划的实施；负责制定工作计划并负责经主管经理认可后的组织实施，协助主管经理制订和实施工作职责及考核计划；（3）以身作则，调动员工的积极性，保质、保量的完成各项工作；负责对客服管理员的日常工作进行管理、统计有关资料并及时向主管经理汇报；（4）热情接待业户，接受及处理客户投诉，并予以记录，重要情况及时向上级领导报告，负责配合客服管理员收缴各项费；（5）负责发现工作中存在的

8、不合格服务项目，并进行跟踪、验证，处理业户投诉，遇有紧急事故，及时向上级领导报告并协助处理善后工作（6）定期对本部门员工进行培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量；（7）及时掌握办公楼的物业费收取情况，督促下属及时有效的完成物业费收取；每月、季做好业主物业费收取情况的统计报表，并及时上报公司；（8） 协助其他部门做好清洁、绿化、维修、接待、回访等服务工作；（9） 收取及审阅办公楼的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行归纳；（10） 负责对管理员的工作做出安排并进行指导；（11） 负责装修档案，客户档案的管理；（12） 负责定期对服务质量进行统计、分析、并提出整改方案；（13） 完

9、成领导交办的其它工作任务。2、客服专员岗位职责（1）保持物业公司同业户的联系，通过与业户接触和定期拜访，收集、整理业户信息和需求，并及时传达到有关部门；（2）安排新入住的业户办理入住手续，领取钥匙及填写设施交接单，协助业户办理装修申请，负责联系业主的搬家事宜，并作好各项登记工作；（3）配合工程部、秩序部对二次装修进行管理，及时纠正违章施工；（4）催缴物业管理费、水费及其它费用；（5）负责客户资料的整理及归档工作，建立客户档案和二次装修施工管理档案；（6）负责管理区内业户的接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反映敏捷、处事稳健；（7）按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通

10、知有关领导或部门；（8）负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访；（9）定期对园区进行巡视，发现问题及时记录并向上级汇报；（10）接受并处理客户投诉，做好记录，并及时向上级领导汇报；（11）记录园区管理日志，跟进所列问题；(12)完成领导临时交办的工作。3、前台接待专员岗位职责（1）负责来访客户的接待工作，包括为客户让座、递上茶水，咨询客户来访意图，对客户来访进行登记。(填写来访登记簿) （2）客户入座后，主动给客户倒水并说：请喝水。待客户离开后，及时的把水杯及垃圾清理干净，把公司资料放回原处。（3）如有推销人员到我公司，应及时制止，可将其资料留下，不让其进入到办公区域。如果媒体及厂家

11、来访经理，应先通报，得到允许后，将其引领至经理室。（4）负责前台服务热线的接听和电话转接，做好来电咨询工作，重要事项认真记录并传达给相关人员，不遗漏、延误。（5）每日负责接收外来信件、资料、并正确转交相应部门。负责把当日报纸放在报架上，将旧报纸放指定地点。（6）负责复印机、打印机出的再生纸收集在一起，放在指定位臵，以备它用。（7）管理饮水，登记、发放水票。（8）公司电脑、打印机、传真机等文印设备，发现故障，及时通知维修人员或供货商修复，确保设备正常使用。（9）负责公司前台的卫生清理及桌面摆放，并保持整洁干净。（10）公司员工外出，前台负责安排填写员工外出登记表。（11）完成领导交办的其他的工作

12、，做好其他部门的协助工作。第4章 客户服务中心作业流程1、 房屋交接流程1、 当遇到客户前来收房，应礼貌接待，准备好收房资料；2、 客户服务中心安排人员与开发中心人员一起陪同客户验收厂房；3、 看房的过程中，如遇工程整改问题，不轻易作答，让开发中心给予答复；4、 看房的过程中，做好房屋整改记录；5、 收房资料签定5.1房屋签收单签定5.2验收备案表上：水电系统都写未开通、厂房栏写上整改记录、消防设施入驻后配备、电梯根据实际情况填写有或无6、消防责任书和安全生产责任书签定；7、装修管理管理规定签定；8、店招制作要求签定；9、物业合同签定；10、如遇客户不了解内容，客户服务中心应给与解释；11、在

13、需要给出承诺和解释不清时，及时寻求上级的帮助；12、物业费开票收取；13、待客户至总部财务中心缴纳剩余尾款；14、送别客户。2、 入驻装修管理流程1、装修办理流程（1）业主与装修单位提供装修图纸、方案，装修施工单位提供单位营业执照、资质等级证书复印件各一份；（2）填写相应申请表格；（3）物业公司审批；（4）缴纳装修管理费用；（5）办理装修开工许可手续，施工人员出入证；（6）物业公司秩序维护部、工程维养部、环境管理部等部门巡查、监管施工现场；（7）装修工程竣工，报验资料；（8）物业公司协助业主验收，结算押金。2、办理装修所需要的资料：（1）装修施工单位提供单位营业执照、资质等级证书复印件各一份；

14、（2）装修施工图纸一份；（3）装修负现人身份证、所有现场施工人员每人一寸照片两张、身份证复印件一份（办理施工人员出入证）：办理装修所需填写的表格：装修备案表、装修承诺书、建渣清运责任书。3、办理装修需缴纳的费用：（1）装修保证金按1元/计算，（业主和装修施工单位都要交付）；装修结束对公共设施、设备、房屋结构无损坏、公共环境无破坏、无其他违章行为；即可退还；（2）建渣清运费按0.5元/缴纳，若涉及破强装修，则按照20元/追收清运费；自行清运建筑垃圾者不收取该笔费用。（3）装修管理费用：按建筑面积0.5元/月缴纳； （4）装修施工人员出入许可证工本费10元/人，及办证押金10元/人。4、办理装修应

15、注意的问题：4.1协同施工单位到设备部进行图纸审核，并对其所需改动的位置做详细记录。4.2检查前期房屋验收记录对其室内强弱点线路、冷热水管是否检查测试，如没详细记录及时通知维修班进行检查测试，并对新出现的问题及时联系设备部整改。4.3对进出施工人员办理施工人员出入证，施工人员必须有施工负责人带领办理或有已经办理施工出入证的施工人员带领办理。对没有身份证的施工人员必须有施工负责人或施工单位写书面担保。装修施工期间不允许装修工人在所装修房间内居住，如特殊情况必须居住必须有业主提供书面证明，证明允许施工期间在其室内居住并且发生任何问题均由业主承担。4.4 装修期间可为装饰公司提供灭火器，形式可以是租

16、也可以是买。买每个灭火器100元，租每个100元押金，每天租金1元，由物业公司填写出库单到仓库领用。5、退还装修押金、施工出入证押金业主装修押金在装修结束后持押金单到服务中心退还，如其未对公共设施、房屋结构造成损坏即可退还，需业主、物业经理在收据上签字并有业主写书面收条。6、装修资料档案整理 整理装修公司提供的资料（营业执照、资质证明、装修合同、装修图纸、负责人身份证、施工人员身份证的复印件，施工人员照片）和装修公司填写的表格，房屋验收记录，以及相关的担保书等，存档。业主和装修单位提交装修资料7、装修管理流程图 填写申请表格物业公司审批收取费用办理开工手续公司监管巡查动工竣工，报验资料验收，结

17、算押金资料整理存档三、业主自建申请流程 1、业主填写自建申请表； 2、开发中心审批； 3、物业公司审批； 4、业主提交自建图纸、方案，建筑单位提供营业执照、资质证明； 5、业主自行办理自建消防备案，物业公司需让客户出示消防备案证明； 6、客户服务中心与客户签定自建承诺书； 7、允许动工； 8、自建申请流程业主填写自建申请表开发中心审批物业公司审批业主和施工单位提交相关资料业主办理自建消防备案签定自建承诺书允许动工四、咨询工作流程1、客户上门咨询 1.1客户上门，首先放下手中工作，上前接待； 1.2礼貌询问是否可以帮到对方； 1.3引导客户入座，递上茶水； 1.4认真记录客户需要咨询的问题，填写

18、咨询登记表，让客户把话说完再说话； 1.5如遇到客户咨询的事宜不属于本部门，先给客户致歉，再让其他部门的工作人员作出解释； 1.6权衡客户提出的问题，不轻易做承诺，遇到不能解决的事情，寻求上级的帮助； 1.7如遇到当场不能解释的问题，先给客户致歉，再给客户确定回复时间，待问题确认后，务必记得给客户回复； 1.8待问题处理完毕后存档； 2、电话咨询2.1接到咨询电话，首先自报家门：“您好，龙洋据物业，请问有什么可以帮您”2.2详细记录客户需要咨询的问题，填写咨询登记表；2.3电话里能作答的，及时给客户回复，不能给予答复的，先给客户致歉，再将问题反映到相应部门，并给客户确认回复时间；2.4问题反映

19、后，及时给客户回复；2.5将记录表填好，存档；3、 网络QQ、微信、微博咨询 3.1业主通过网络QQ、微信、微博咨询等，客户服务中心需及时回复，若没能及时回复，要先给客户致歉，再回复内容； 3.2回复业主时，首先应该自报家门：“您好，龙洋据物业，请问有什么可以帮您” 3.3不能当场给予答复的，要先告知客户稍等，然后咨询相关部门，再给予答复； 3.4由于QQ等网络工具有保存聊天记录的功能，所以，在网络工具咨询时，不给客户做任何承诺； 3.5客户咨询业应该及时记录存档，方便查阅； 4、咨询流程图咨询电话qq微信、微博咨询现场咨询填写咨询记录表填写咨询记录表给予解释给予解释不能及时回复确认客户满意确

20、认客户满意反映到相关部门完成记录完成记录及时了解问题存档存档回复客户完成记录存档五、投诉处理流程1、 一般规定1.1客户服务人员受理投诉时，应注意礼貌用语，并将投诉意见记录在投诉处理单中，并做好与客户的沟通工作；1.2在投诉处理过程中，客户服务代表不应轻易地对业主做出承诺，应弄清事实，慎重处理；1.3在投诉处理过程中，客户服务代表应该尽可能地公正、客观地保留证据（照相、录像、录音、签字等）；1.4每单投诉处理完成后，必须对客户进行回访；1.5客户申请建议的执行，应经过和相关业务部门的协商并认可才能实施；1.6客户索赔必须经过法律咨询，并经公司主管领导的批准；1.7复杂的投诉应拟定处理计划，并回

21、应客户主要处理阶段时间；2、 投诉受理过程注意事项2.1接到客户电话投诉时，接电话时，客服人员应首先问好“您好，龙洋据物业，请问有什么可以帮到您？”，并且在与客户交流时应注意尽量使用礼貌用语，避免与客户发生言语上的争论；2.2接到客户的书面投诉时，首先应记录接收时间，并根据书面投诉上的联络方式，告知客户已收到该文字投诉；2.3根据客户的资料、所投诉的内容等，记录人详细记录在投诉处理单中，并将该投诉单及时传递至客户服务代表；3、 投诉处理过程注意事项3.1根据投诉的内容，客户服务人员应准确地、及时地分派给相关部门。必要时，客服人员应与相关工程师现场踏勘、并做好照相取证工作；3.2对于涉及两个以上

22、部门的投诉时，客户服务代表应该做好协调工作，避免因责任不清造成投诉处理的延误；3.3在相关部门处理意见不一致时，客户服务部代表应将意见汇总，报告主管领导审批；3.4在投诉处理过程中，客户服务代表应做好向相关人或相关处理单位跟踪工作，及时了解投诉处理的情况。 4、投诉处理工作流程4.1职责分工4.1.1客户服务中心为投诉处理的归口管理部门，负责业主投诉的接待、处理、监控及统计工作，编制客户投诉处理报表，报公司相关领导；4.2投诉的受理4.2.1客户服务中心为客户投诉受理的管理部门；4.2.2公司各部门及员工都有责任受理客户的投诉，并在投诉处理单中完整准确地记录客户投诉内容； 4.2.3客户服务中

23、心负责核实客户的投诉，判定投诉处理单位，并将投诉内容填写在投诉处理单中，移交相关部门；4.2.4部门直接接到的投诉立即填写投诉处理单，属于本部门责任的直接做出处理，处理完成后两个工作日内移交客户服务部备案；不属于本部门责任的在一个工作日内移交客户服务中心。4.3投诉的处理4.3.1客户服务中心负责督促投诉处理的各个环节，组织相关部门及时处理投诉，协调与客户的沟通工作；4.3.2投诉受理部门应在两个工作日内回复客户，拟定处理计划和处理方案，在规定的时间内处理到投诉处理单中“客户评价”栏，业主认可后移交客户服务部回访封闭；4.3.3属无效投诉的或不属于本单位责任范围，经本部门负责人签署意见后返回客

24、户服务中心备案或处理。4.4索赔的处理4.4.1客户服务部负责处理协调客户索赔事宜，投诉处理负责部门配合确定赔偿方案；4.4.2赔偿原则：以合同为依据，以法律为准绳，“以客户为中心”为指导；4.4.3赔偿流程：客户服务中心接到索赔请求后应及时回应客户、征询相关部门的意见，初步拟定赔偿方案、咨询律师意见、与客户协商解释、修改赔偿方案并经客户认可，赔偿方案中应明确责任归属，形成赔偿报告，上报主管领导批复。4.4.4相关单位根据公司领导的审批意见，分别执行。4.5客户的回访4.5.1处理部门处理完毕后，客户服务中心负责人对所有投诉人进行上门或电话回访，以了解维修质量、维修速度、维修人员言行及素质等，

25、并将回访情况记录在投诉处理单中，回访时客户不满意应通报相关处理部门，并协同进行整改和解释工作，直至客户满意。4.6投诉的统计分析4.6.1客户服务部负责典型案例的编制；4.6.2客户服务部负责每月对客户投诉、意见进行分类统计，针对统计的重点问题进行分析，并形成客户投诉分析报告;4.6.3客户服务部每年作一次客户投诉工作总结，总结包括客户满意度、重要案例、重要投诉、经验教训的反思的汇总。 5、投诉处理流程图客户服务部初步拟定处理方案投诉记录征求相关部门意见与客户协商呈报主管领导审批客户沟通确认方案方案实施客户验收客户服务部回访存档六、报修处理流程 1、客户服务中心接到业主报修需求时，将报修内容认

26、真记录，确认报修内容； 2、根据报修内容，填写派工单，并说明收费标准； 3、派工单发至工程维养部，由工程维养部进行维修； 4、若难以解决，及时上报； 4、维修结束后，与工程维养部人员一起验收； 5、回访业主，回访表让业主确认签字，若业主不满意，继续维修； 6、资料整理存档；7、报修处理流程图接待业主电话/上门报修； 填写派工单，并说明收费标准；安排维修工上门维修；业主签字确认，并收取相关费用；一时难以维修向管理处汇报，并向业主说明情况；工程主管现场检查，确认；向公司汇报，提出解决方案；客服中心接待员按要求及时回访，填写记录； 七、 业主拜访、回访流程 （1）回访流程 1、查看客户资料库，详细分

27、析客户资料内容； 2、客户服务专员根据客户资料确定客户回访名单； 3、客户服务专员根据客户资料制订客户回访计划包括客户回访的大概时间、回访内容、回访目的等 4、进行客户回访，若上门回访，则要提前1天和客户约定好回访时间和地点； 5、整理回访记录； 6、主管审阅； 7、存档；回访流程图查询客户资料库明确回访事项 制订客户回访计划 准备回访资 实施回访 整理回访记录主管审阅资料存档八、 通知事务流程1、 电话通知1.1应选择在上午10:00以后或者下午14:30以后，这些时间段内，人的工作状态逐渐进入最佳状态，能够保证通话所传达的信息双方更好的接收。1.2提前做好电话通知的说辞，请经理审核后方可使

28、用。1.2电话接通后，首先同样自报家门：“X总，您好，我是龙洋据物业客服XX，”1.3对通知的内容做好解释工作，对有疑问的相关问题做好记录；1.4及时咨询客户的问题，并给予回复；2、短信、网络QQ通知2.1短信应选择在下午14:30分后发送，这段时间，人的接受状态为最佳，能保证信息的更好接收； 2.2发送前，做好短信内容说辞，请总经理审核后方可编辑发送；2.3短信发送回复，确定业主收到；2.4如遇业主来电或短信咨询，耐心解释；九、 物业档案管理流程1、档案资料的标识人事行政部行政兼档案管理员及各部门兼职档案员负责对各自保管的档案资料编号，编号规则见公司档案管理规定。2、 档案资料的日常管理：2

29、.1文件、合同资料要登记详细信息，并编制文件（合同）管理记录目录，以便检索利用。2.2文件资料、合同要科学排列，按编号顺序存放于文件盒内，并加以标识，整齐排放在文件档案柜中。2.3电子类合同或其他需要保管的电子文件，应当及时存放于档案室指定电脑硬盘内或制作专门光盘进行编号保存。3、 档案室档案借阅3.1借阅权限：填写档案借阅审批单办理借阅手续。3.1.1绝密类：绝密档案需经总经理批准。3.1.2机密类：机密档案需经人事行政部分管领导及常务副总批准。3.1.3普通类：普通档案借阅属于本部门的，由本部门经理批准；借阅其他部门的档案除本部门经理批准外，还需其他部门经理批准。3.2借阅档案要履行借阅手

30、续，填写档案借阅审批单。借阅档案原件只限在档案室，不能带出，必须带出档案室查阅的，需依照借阅权限由相关领导批准；3.3档案外借一般只借复印件，需借原件者须经总经理批准，借阅的档案交还时，必须当面点交清楚，如发现遗失或损坏，应立即报告直接上级；3.4借阅档案用完后，应及时送还，如超过借阅时间，须重新办理手续；3.5借档人必须爱护档案，不得擅自涂改、污损、勾画、剪裁、抽取、拆卸、调换、摘抄、翻印、复印、摄影，不得转借或损坏；3.6外单位借阅档案，应持单位介绍信，并按档案密级经相关领导批准后方能借阅，但不能将档案带离档案室；3.7外单位摘抄档案的（绝密、机密不允许复印或摘抄），应经总经理批准，对摘抄

31、的材料要进行审查、签章。4、 档案销毁4.1对已失去利用价值的档案，销毁时，必须写申请销毁报告，编制销毁目录，报部门经理和部门分管副总鉴定，最后报总经理的批准，方可销毁。4.2执行销毁任务时，必须由人事行政部经理和行政兼档案管理员组成的监销人员监销，监销人不得少于二人，并在销毁目录上签字。最后，把销毁目录和部门经理、部门分管和总经理的批准手续文件，一并存档永久保存。十、其他事务办理流程1、 准备好各种申请表格；2、 了解客户需要办理的业务；3、 根据当前业务办理流程，详细给客户解释办理流程；4、 引导客户填写各种申请表；5、 将填好的表格以工作联系单形式交给相关部门；6、 确定办理条件和时间；

32、7、 给予客户答复；8、 将填报的表格存档；9、 待业务完成后，给予业主回访；业务办理流程图了解客户所需业务给予客户业务办理流程的解释引导客户填写业务申办表格将表格交给各相关部门确定办理时间答复客户资料存档回访第五章 客户服务中心管理制度一、客户接待管理制度 客户服务中心是接待客户的归口部门。10、 当有客户前来时，前台人员应立即起身，致欢迎辞“您好！请问有什么可以帮你”11、 引导客户就坐，递上茶水；12、 咨询客户需要了解的信息；13、 认真记录客户的需求；14、 若不能解答的，报给上级或相关部门予以解决；15、 问题处理完毕后，礼貌送别客户；二、对外服务工作管理制度1、思想面貌：细心、周

33、到，要体现本公司高尚的精神面貌。2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。6、凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具发票，若

34、私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。三、走回访管理制度 1、走（回）访要求物业公司经理把对业主的走（回）访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中；走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录；走（回）访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复；走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。2、走回访时间 客户服务中心在报修和投诉后一定要回访

35、客户； 物业经理每周进行3户客户走访； 客服中心专员每天进行1户走访；四、报修管理制度 1、 客服中心工作人员接到业户报修要求时，要及时认真填写物业服务中心报修登记记录。 2.、服务中心工作人员将记录的内容如业户姓名、联系电话、保修内容、预约维修时间等填入工程维修单相应的栏目内。 3、 服务中心工作人员将填写好的工程维修单送达工程管理部，并请接收人签字确认接收。 4、不因业主态度拖延报修时间； 5、对业主报修先致歉，并及时向工程维养部派发工单；五、装修管理制度 1、认真填写装修备案申请 2、按照管理规定合理收费，严禁多收、乱收费； 3、严禁给客户承诺费用问题，涉及到优惠，先请示上级领导； 4、

36、按照要求收取装修公司资质，禁止放水现象的发生； 5、装修完成后，按照要求进行检查； 6、禁止收取业主任何规定费用外的费用，一经发现，直接开除； 六、请示报告制度遇有下列问题应及时请示报告：1、工作中发现的合同或信息资料数据泄漏；2、工作中发现重大差错、严重违反工作纪律的问题；3、工作中遇有客户故意刁难，经协调不能解决的，向主管请示，由主管依据情况解决；4、各组成员原则上工作上的问题汇总至主管，由主管视情况解决，若需经理协调解决的向经理请示；5、请示报告应逐级进行，遇有紧急情况可越级进行，但事后应向直接上级汇报。6、请示报告要及时、准确，并根据情况提出处理意见，对上级指示要详细记载，认真执行。如

37、有不同意见可提出建议，直接上级视具体情况进行采纳；七、信息资料安全及保密制度1、 严守客户信息资料，在任何情况下不得泄露客户的任何资料。2、 严格遵守公司通信纪律，（防火、防毒、防泄密、防盗、防事故）做好安全工作。3、 严禁与客户闲聊，不准带非工作人员进入办公场地及部门档案室，凡外部人员因公需进入档案室的，须经主管批准，并履行登记手续。（客服系统正常运行以后执行）4、 客服台账等数据资料有专人保管并设有密码保护功能，合同等文本资料有专人保管并配有档案柜钥匙；第六章表格物业资料移交清单 物业名称： 物业位置： 序号资 料 名 称数量备 注移交单位：移交人： 年 月 日接收单位：接收人： 年 月

38、日物业资料移交清单内容 一、产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； d.业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 二、市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。 注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。 三、工程技术资料 a.建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。 b.地质勘察报告； c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证； m.砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告； o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。房屋及公用设施等移交书 工程名称所在位置开