XX物业公司工程部工作规程(DOC37页)

1、信诚物业公司工程部工作规程装修管理工作规程1.0 目的规范装修管理工作，确保建筑物结构安全和房屋外观协调、统一、美观，保障公共设施的正常使用以便合理、安全使用物业。2.0适用范围适用于公司各物业服务中心所辖的物业装修管理工作。3.0职责3.1物服中心主任负责装修申请的审批及重大违章装修的处理工作。3.2工程部负责装修申请的审核、装修巡查监管、违章装修的处理、装修施工中的水电管理、装修验收及装修资料保管工作。3.3财务负责核收装修有关费用。3.4客户中心责顾客装修申请的咨询、一般违章装修的处理，负责装修现场环境及公共卫生巡查、 装修垃圾的清运、 装修验收后资料的存档及相关事项的协调。3.5安管部

2、负责装修消防、装修时间控制、留宿人员等事项的巡查及违章事项处理。4.0 工作程序4.1装修申请4.1.1 顾客办理装修，客服中心发放的以下资料请顾客签收： 装修开工申请表、装修管理公开文件（装修管理规定或住户手册）。4.1.2 顾客与物服中心签定物业装饰装修管理协议。4.1.3 如必须经有关政府职能部门 （如消防部门） 批准的写字楼、 商业装修项目，则须办理有关审批手续， 并将复印件交物业服务中心审批存档。4.1.4顾客需提交的资料（复印件）包括：如实填写的住户装修申请表，装修设计图纸、装修说明书、装修施工单位的营业执照、税务登记证、资质证书、装修工人身份证和照片、 房屋装修管理协议等（租户必

3、须持业主委托书） 。4.2审核与审批：4.2.1 工程部主管负责审核的装修申请，审查装修图纸、装修说明书，应建议顾客使用环保装修材料， 对审核属违约装修项目， 工程部主管和客服中心人员应应耐心向业主解释，直至业主完全承诺不出现违章装修。 对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。承审核完后提交服中心主任批准。4.2.2 顾客需改变建筑物主体结构与承重结构或加大负荷的，由顾客找原设计单位或具有相应资质的设计单位提出更改方案， 报政府设计单位审批部门审批后方可提出相应部位的更改装修申请。4.2.3顾客提交的装修资料以及手续齐全后，根据实际情况工程部三个工作日内给予批复，写字楼及商业用途面积较大的装修，

4、一周内给予批复。4.2.4 批复后应与装修单位签署环境/ 职业健康安全管理责任书并统一存入4.3 缴费4.3.1由物服中心财务出纳根据所在物业区域规定核算出装修押金，或按照物业入伙方案中的装修费用规定缴纳，装修单位缴纳装修押金（商业、写字楼另计）和装修出入证押金及工本费。4.3.2收取顾客及装修队的各项费用（如：装修税金等）。4.3.3施工单位凭缴费收据到工程部办理装修许可证，并登记。4.3.4施工单位凭缴费收据和装修许可证到安管部办理装修人员出入证和或留宿证，并登记。4.4 装修监督和装修巡视4.4.1装修进出材料和工具等由安管部负责查验，凭物品放行条方可放行，严格控制易燃、 易爆材料进入所

5、辖物业。 其装修人员凭装修出入证 （或临时出入证）予以放行。4.4.2动火作业由装修单位填写动火申请表，工程部主管审核签署意见报请物服中心防火责任人 / 安管部主管审批， 经审批同意后办理 动火许可证，由安管部指定专业消防员负责监督。4.4.3物业部每天不少于二次按照装修审批内容和装修现场环境的管理要求进行巡视并填写装修巡视记录 。4.5.1 检查是否擅自开工， 是否按规定时间施工， 装修工作证、 留宿证是否有效；4.5.2 检查施工现场是否按规定放置合格灭火器；4.5.3 检查是否随意丢弃装修垃圾，抛扔物品；4.5.4 检查是否利用公共部位、场地加工装修材料和破坏公共绿篱、绿地的施工情况。4

6、.5.5 检查是否擅自在室外加装灯、牌、广告等；4.5.6 检查有无私自增加线路负荷， 乱拉乱接施工电源等违章用电情况；4.5.7 检查有无违章使用电焊、 气割、焊和不合格的工器具情况；4.5.8 检查施工中有无产生超过规定的噪声；4.5.9检查是否使用符合环保和安全要求的装修材料，是否使用合格的装修设备、工具；4.6 装修违规的处理4.6.1 教育，批评，规劝改正；4.6.2 责令停工，出具装修违约整改通知书，限期整改；4.6.3 责令恢复原状；4.6.5要求支付违约金，须报总经理批准；4.6.6 报政府主管部门，须报总经理批准。4.7 装修验收4.7.1装修施工结束后，由施工单位负责人向客

7、服中心提出验收申请；4.7.2 物服中心在二日内组织人员验收，物服中心工程部主管和物业部主管与施工单位负责人、顾客共同参与对装修的主体结构、整体外观、空调工程、水电工程、厨卫露台渗漏水等项目进行验收；4.7.3填写装修验收表，要求顾客、装修单位负责人物服中心工程人员三方共同签字确认；4.7.4 对不符合要求的项目，由装修队按整改内容进行整改，直到合格为止，要求顾客对整改后进行再次次确认；4.7.5 装修单位在装修验收合格后当日离开。维修服务工作规程1.0 目的为顾客提供及时满意的有偿和无偿服务，保证维修服务的质量。2.0 适用范围适用公司管辖的各物业小区工程部对顾客提供的有偿和无偿维修服务。3

8、.0 职责3.1 物服中心主任负责督导工程部维修服务工作的开展。3.2 工程部主管负责维修服务工作组织和指导，负责定期回访工作。3.3 工程部领班和技工维修服务工作的实施。3.4 客服中心负责维修服务工作的接报修和定期回访工作。4.0 工作程序4.1 基本要求4.1.1 实行全年 365 天 24 小时接受顾客报修，报修电话 XXXXXXXX4.1.2 工程人员按公司规定统一着装，佩戴胸牌，仪表仪容整洁端庄， 持证上岗；4.1.3 接待顾客报修时应态度和蔼，用语规范、耐心热情；4.1.4 应做到维修（服务）填写准确、齐全，及时落实任务。4.2 维修服务项目和服务标准4.2.1 服务态度，热情、

9、谦虚、使用文明用语。4.2.2上门时间，接到维修要求，到目的地不超过25 分钟，如暂没有此项维修人员，应向住户解释，再约定时间。4.2.3 提供维修材料，向顾客提供合格有效的所需材料。4.2.4 维修服务时间， 视工艺复杂情况而定， 一般不超过 8 小时，最多不超过 72时，如超出上述时间，应向住户说明原因。4.2.5 服务对象满意率， 应达到 98%。，对不满意的应尽快组织二次维修，使顾客满意。4.2.6 洗脸盆、洗菜盆漏水维修，应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项修不超过1 小时。4.2.7 洗菜盆漏水，接头、阀门、软管应按原标准安装，维修时间不超1 小时。4.2.8 洗

10、脸盆、洗菜盆堵塞，达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，修时间不超过 4 小时。4.2.9 浴缸堵塞及漏水，达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、不漏水，维修时间不超过4 小时。4.2.10维修墙内水管，应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原样，做到工完场清，维修时间不超过72 小时。4.2.11 修理电器，使电器能达到正常使用，保持原有外观，试用效果使住户满意，小维修不超过 2 小时，较难的不超过72 小时。4.2.12疏通马桶，使之相当畅通，即使往马桶里扔少许报纸团也不影响畅通，维修时间不超过 2 小时，严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、香皂、洗发

11、水瓶等。4.2.13疏通地漏，使之相当畅通，并对切口恢复原样，清出异物须清理，维修时间不超过 4 小时。4.3 维修服务接待4.4.1 电话报修，顾客电话（电话响三次前接听）或前来物服中心申报维修服务项目时，客服中心人员应礼貌询问并记录申报项目， 及时详细做好来电来访登记表，填写服务作业单 ，通知工程部人员按时上门提供维修服务；4.4.2 顾客在现场直接向工程部人员报修时，需临时紧急处理的工程维修项目，工程部人员需先报工程部主管和客服中心登记方可维修，维修工作结束后，需及时回物服中心填写服务作业单请顾客确认签名。4.4 上门维修服务4.4.1工程部人员接到服务作业单后，应携带服务作业单、对讲机

12、、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需更换的器材料或零部件，按预约时间，赶赴需要维修服务的现场。4.4.2工程部人员抵达门口后，应礼貌按门铃（或轻声敲门三下），如几次后无应答，需填写请求再次预约上门维修（服务），粘贴在顾客房门的显眼处。4.4.3 入室后，工程人员勘察、检测后，将判断结果告知顾客，并与顾客确认需要维修服务的项目和有关收费标准，经顾客确认后方可实施维修服务。4.4.4 维修服务时，如需移动居室内的物件时，应征得顾客同意后方可移动，作业完成后应移到原处。4.4.5 作业完成后，工程人员应主动及时清理、清扫作业现场，将维修工具放入工具箱，并将作业时产生的污物及杂物用布垫包好带离现场，按垃圾分

13、类收集要求投入规定的垃圾箱内。4.5 有偿维修服务收费标准4.5.1 有偿维修服务收费标准以物业管理条例结合当地物业管理法规，经物业所在地物价管理部门核准或备案的价格，或与小区业主委员会签定的物业管理合同中规定的收费标准为准。4.5.2 有偿维修服务收费时，应由财务人员开具发票，并在发票上注明材料、人工费用。4.5.3 由于维修质量原因，导致顾客损失，应按实赔偿，导致重复维修，不再另行收费。电气设备运行工作规程1.0 目的保障电气设备的的正常运行，为顾客提供稳定可靠电源，方便生活和工作。2.0 适用范围适用公司管辖的各物业小区的电气设备的运行工作。3.0 职责3.1 工程部主管负责电气设备的运

14、行管理、组织和督导工作。3.2 工程部领班负责电气设备运行的实施和检查工作。3.3 工程部技工负责电气设备运行的实施、巡查和记录工作。4.0 工作程序4.1 运行检查工作规程4.1.1 每班必须清洁配电室环境，保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、无积尘、无水渍、油渍；4.1.2 配电室每两小时必须对所有配电设备的运行情况( 环境温度、电流、电压、功率因数、运行状况等 ) 巡查一次，做好巡查记录；4.1.3变配电设备发生异常要及时报告工程领班、主管，派人协助排除故障；4.1.4 配电超负荷运行时，应立即检查原因，通知相关超负荷用电单位，同时报告工程部领班主管；4.1.5无关人员禁止入内；非工作

15、人员进入配电室，须经工程部主管同意，由值班人员陪同方可入内；4.1.6 保持消防设施完备， 配电室内禁止吸烟； 保持室内照明、 通风良好；4.1.7 不得擅自更改变配电室工程设备线路及器材，若要整改须按规程报批同意后组织实施；禁止乱拉乱接线路、堆放杂物；4.1.8 交接班时认真听取和察看交班人员的值班和设备运行报告，对于记录不清楚的要当面询问；4.1.9运行人员严格按变配电设备的操作说明操作，供电操作开关的标志要明显，保证设备正常运行；4.1.10全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌；4.1.11严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足

16、够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行作业；4.1.12自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次；4.2 供配电系统操作规程4.2.1 高压系统安全操作规程环网柜的变压器高压电源断路的操作：仅在接到物服中心主任命令或检修变压器及高压侧设备时才进行停送电，其操作规程如下：4.2.1.1停电A、值班操作人员认真验证电气工作票；B、切换相应变压器低压侧负荷；C、切断变压器高压侧断路器；D、投入高压侧接地闸；E、悬挂标志牌“严禁合闸，有人工作” ；F、于变压器低压端进行验电、放电，在高压电缆头上挂上三相短路接地线；G、由专人监护。4.2.1.

17、2送电A、检查变压器及设备上有无工具、材料遗漏；B、拆下三相短路接地线；C、填写电气工作票终结情况；D、摘下警告标志牌；E、拉开高压接地闸；F 合变压器高压侧断路器；G、再送低压端负荷。4.2.2 低压系统安全操作规程4.2.2.1停电正常停电检修， 根据停电区域范围， 部分或全部停电 （低压部分指配电房）、动力设备及用户， 停电前四小时通知受影响的用户。 运行技工按照工作票的停电范围关闭相关配电屏开关， 在出现事故情况下， 应按事故处理规程处理。4.2.2.2操作顺序A、由低压到高压；B、由分开关到总开关；C、经验电无误后， 挂上“严禁合闸， 有人工作” 的警告牌于操作键上；D、维修 ( 检

18、修 ) 工在验定无电后 , 挂上接地线加以保护。 如果是检修电容或摇测电缆阻值时 , 应先充分放电后 , 才能进行下步作业。4.2.2.3送电A、操作工认真填写通知单终结情况，并签名；B、检查地线是否拆除，工具材料是否清理干净及负荷的分配是否配合要求；C、确定一切正常后，摘下警告牌按送电顺序进行合闸；D、由高压到低压；E、由总开关到分开关。4.3 电气安全工作规程4.3.1 在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列三种：填用甲种票；填用乙种工作票；口头或电话命令；4.3.2 填用甲种工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，

19、需要将高压设备或做安全措施者；4.3.3 填乙种工作票的工作为：带电作业和带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次结线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作；4.3.4 其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作簿中， 并向发令人复诵对一遍；4.3.5 工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚 。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间

20、及完工时间记入操作记录簿中；4.3.6 一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。 开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。事故抢修工作班可不用工作票， 但应操作记录簿内。 在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。乙工作票签发人有效时间， 以批准检修期为限；4.3.7 需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意；4.3.8 工作票签发人由强电工程师担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员电气设备维修保养工作规程1.0 目的按规范对电气设备进行有效维修保养，减少电气设备故障的发生， 为顾客

21、提供稳定可靠的电源。2.0 适用范围适用公司管辖的各物业小区的电气设备维修保养工作。3.0 职责3.1 工程部主管负责电气设备维修保养工作的计划、组织和督导。3.2 工程部领班负责发电气设备维修保养工作的实施。3.3 工程部技工负责电气设备维修保养工作的实施和记录。4.0 工作程序4.1 制定维修保养计划：4.1.1 工程部主管应根据设备的使用年限和运行状况 , 于每年 12 月制定下一年度的电气设备年度维修保养计划表 , 报物服中心主任和工程技术部审核， 维修保养计划的内容应包括 : 维修保养项目、使用材料及主要零部件，计划时间、责任人、外协方（如必要） 、预计费用等；大、中修计划公司总经理

22、审批后执行；4.1.2 运行和维修领班应根据电气设备实际运行情况, 每月 25 前制定下月电气设备维修保养计划，报工程主管修改审核，由物服中心主任审批后执行；4.1.3 运行和维修领班根据电气设备实际运行情况，每周五制定下周日常维修保养计划，报工程部主管审批，并向物服中心主任汇报。4.2 日常维修保养：4.2.1 日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成， 维修保养应遵守安全操作规程 , 并且不能影响正常的供电， 必要时须向工程部主管报告；4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、 高压柜、配电室等， 打扫卫生、保持干净；4.2.3对电流表、电压表、功率表、功率因素表等计量表

23、计误差超过规定值或故障时做相应整定或更换，恢复原有精度；4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发热即时组织维修或更换，恢复至原有状态， 需停电维修的，必须事先报告工程部主管；4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换， 恢复原有功能；4.3 月度维修保养：4.3.1 月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员， 并根据月度维修保养计划内容逐一完成，重点是对低压配电屏内、 配电箱、控制箱内进行一次除尘，检查维修、调整或更换存在故障隐患的主要开关、 电缆接头， 检查并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线，做好相关的记录；4.3.2月度维修保养

24、同时须遵守 4.2 中项的规程，并完成 2 项中所列的维修保养内容 , 做好相关的记录。4.4 年度维修保养：4.4.1 年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员， 并根据年度维修保养计划内严格执行完成，年度维修保养时间应安排在对顾客的营业影响最小的时间段进行；同时避开节假日时间 , 并且采取分段分项施工的办法 , 做到不影响顾客的正常生活、 工作和营业等。 年度维修保养之前由物服中心向顾客发布停电通知，同时在宣传栏内公示，并要求各部门做好停电期间各种准备；4.4.2 年度维修保养作业之前必须做好充分准备 , 包括施工的计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急措施等 , 经物服中心主任和工程部

25、主管审核确定；4.4.3年度维修保养作业必须对重要电气设备或项目进行技术检测和试运行,发现存在故障隐患或检测不合格要立即进行电气设备采取维修、 整定或更换等整改措施,直至合格；4.5 电气设备临时故障的排除和维修4.5.1运行或维修人员发现电气设备设施发生故障 ,必须迅速报告班长或工程部主管，并做好相关的记录；4.5.2班长或工程部主管接到工作人员的报告后, 立即组织工程技术人员到现场 ,分析故障原因,然后决定故障排除和维修方案。4.5.3故障排除和维修时需停电的 ,工程部主管必须报告物服中心主任, 并报告停电时间，要通知做好发电准备工作（如有发电机的）,保证应急设备的用电；4.5.4一般故障

26、排除不超过半个小时,超过半个小时的 ,应采取临时措施向停电顾客提供临时电源；4.6 变压器保养4.6.1 先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行；4.6.2 用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，确认断开位置后，合上高压侧的负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜；4.6.3 逐级断开配电柜上的负荷开关；4.6.4 断开并摇出待保养变压器低压侧的总开关，并拉下隔离刀阀，在手把悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌；4.6.5 断开待保养变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜， 并悬挂“有人操作， 禁止合闸” 的标识牌；4.6.6

27、逐级合上配电柜上的负荷开关；4.6.7 开门进入干式变压器室， 首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下，然后检查变压器外壳、垫片、瓷套有无破损及母线有无变形现象，有破损的应进行更换；4.6.8 重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻锉接触面， 用手感觉无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，拌上凡士林，换上新的弹簧垫圈， 紧固螺丝；4.6.9 用干净的棉布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘，用吸尘器清洁变压器内部的灰尘；4.6.10 断开待保养变压器高侧压的接地开关，用 2500V 摇表测试变压器一次侧、二次侧线圈的相与相、相对地之间的绝缘电阻，一

28、次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10 兆欧。在测试前应接好放电线，测试完毕后，进行放电；4.6.11检查变压器室及变压器内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上变压器外罩门；4.6.12合上待保养变压器的高压侧负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警告标示牌；4.6.13 合上待保养变压器的低压侧隔离刀闸， 用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器， 观察其带负荷运转情况；4.6.14 保养情况详细记录在变压器保养记录表上。发电机运行检查工作规程1.0 目的密切监视发电机运行， 保障发电机处于良好的运行状态， 确保发电机输出稳定正常的电压，为顾客提供必要的应急电

29、源。2.0 适用范围适用公司管辖的各物业小区的发电机组。3.0 职责3.1 工程部主管负责发电机组运行的组织和督导工作。3.2 工程部领班负责发电机组运行的实施和检查工作。3.3 工程部技工负责发电机组运行的实施、巡查和记录工作。4.0 工作程序4.1 开机前的检查工作4.1.1 断开发电机组的自动空气开关， 把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置。4.1.2 检查润滑机油油位在正常刻度位置，不能过高，更不能过低。4.1.3 检查冷却水箱中的水位， 水位应在散热水箱盖下50 毫米位置。4.1.4 确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏，并且到引擎的管路畅通。4.1.5 检查蓄电池的

30、端电压应是DC24V，检查控制面板上是否有警告符号指示。4.2 手动启动4.2.1 将控制屏上的选择开关置于“停止”位置。4.2.2 当市电停止时，拉下配电房市电联络开关。当试验发电机时，断开发电机的自动空气开关。4.2.3 打开送电机（未与发电机联动的）4.2.4 将控制屏上选择开关置于 “手动”位置，发电机组将启动发电。4.3 自动启动将控制屏上的选择开关置于“自动”位置，当市电停电或将配电房市电联络开关断开时，发电机将自动启动发电。当市电停柴油发电机应急供电时，值班电工应密切监视运行情况，并每隔1 小时进行一次运行记录，行情况填写于发电机组运行记录表。4.4 停机4.4.1 自动状态下的

31、停机当市电恢复正常后， 电源输出到发电机房应急电源配电柜上， 工作电源（市电电源）“断路器”自动合闸，联锁应急电源“断路器”分闸，柴油发电机空载运转三分钟后自动停止。4.4.2 手动状态下的停机4.4.2.1先切断后端负载，再断开发电机自动空气开关。4.4.2.2发电机空载运转3-5 分钟后，把发电机控制屏上的转换开关置于“停止”位置。4.4.2.3关闭送风机（未与发电机联动的）4.4.2.4检查一切正常后，将发电机控制屏上的选择开关置于“自动”位置，合上发电机自动空气开关。4.6 运行操作检查事项4.6.1 首次启动或在更换机油或机油滤清器后启动发电机时， 应在发电机运转数分钟后停止并等待

32、15 分钟，待机油回到机油盘中后， 再次检查发电机机油平面，如不够予以添加，使滑机油油位在正常刻度位置。4.6.2 发电机与变压器严禁同时运行。发电机严禁向市电反送电 （并车）。4.6.3 事故母线上的电气联锁与机械闭锁不得随便调整。4.6.4 排烟颜色是否正常， 是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象。4.6.5 机油压力冷却水温是否正常。4.6.6 频率偏差是否较大。4.7 发电机巡视检查4.7.1 巡视检查每小时一次，遇有异常情况应增加巡视次数。4.7.2 巡视机油、燃油是否充足。4.7.3 巡视蓄电池电压、电能液是否充足， 外观有无锈蚀、积水。4.7.4 巡视冷却水是否充足。4.7.5 巡

33、视油箱、水箱机身有无渗透漏，传动皮带是否正常。4.7.6 巡视控制面板显示是否正常， 有无报警信号，处于正确位置。发电机维修保养工作规程1.0 目的保障发电机处于良好的工作备用状态， 确保发电机在停电后能及时正常提供应急电源。2.0 适用范围适用公司管辖的各物业小区的发电机组维修保养工作。3.0 职责3.1 工程部主管负责发电机组维修保养计划的制定、组织和督导。3.2工程部领班负责发电机组维修保养工作的组织和实施。3.3工程部技工负责发电机组维修保养工作的实施。4.0工作程序4.1每半个月应使备用柴油发电机试运行一次，试运行时间为10 15 分钟，做好试运行记录。4.2关闭电机组的输出自动空气

34、开关，把发电机控制屏上的选择开关置于手动“停止”位置。4.3查启动电瓶液位，电解液应高出极板 10-15 毫米，不足加蒸馏水补齐。拆下电瓶线夹，在苏打溶液中浸过并擦干净， 涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶电压（ DC24V）。4.4电机组运行 250 小时后，更换机油滤清器、 燃油滤清器和水滤清器。4.5 换燃油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。4.6 电机组运行 250 小时后，拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒后再装上。发电机组运行500 小时后，更换空气滤清器。4.7 查机油的油质，如浑浊有变质应

35、进行更换。 检查机油油位应在油尺高线位置，不够则加补。发电机组运行250 小时后，更换机油。4.8 查冷却水箱中的水位，水箱水应在水盖下 50 毫米，不够则加补 。发电机组运行 250 小时后，更换水箱中的冷却水， 换水后加 DCA60L防锈水。4.9 检查发电机组有无漏油、漏水现象，搞好机组清洁。避雷系统维护和接地电阻测试工作规程1.0 目的对避雷系统进行必要的维护和定期测试， 确保避雷系统接地良好好可靠， 避免建筑物及设施设备遭雷击破坏，保障顾客及相关人员的人身和财产安全。2.0 适用范围适用公司管辖的各物业小区的避雷系统维护和接地电阻测试工作。3.0 职责3.1 工程部主管负责制定避雷系

36、统维护和接地电阻的测试工作的计划、组织和督导工作。3.2 工程部领班负责避雷系统维护和接地电阻的测试的安排和实施工作。3.3 工程部技工负责避雷系统维护和接地电阻的测试实施和记录工作。4.0 工作程序4.1 避雷系统4.1.1 避雷系统的维护4.1.1.1避雷带：每年除锈、防锈；更换损坏的避雷带。4.1.1.2接地线：每年除锈、防锈；更换损坏的接地线； 接地电阻测试 ( 不应大于 10 欧 ) 。4.1.1.3引下线：引下线是否结构牢固、 畅通无阻；测试点否夹接紧固， 无锈蚀。4.1.2 避雷系统接地电阻测试工作规程4.1.2.1接地电阻测试部位避雷系统重点部位（天面圆钢避雷带） 、大型机电设

37、备（高压环网柜、变压器、低压配电柜、发电机组等）的接地系统。4.1.2.2地电阻测试时间每年雷雨季节来临前（每年五月初）对接地电阻测试部位进行一次测试。4.1.2.3接地电阻测量方法：B、电流极到接地网的距离（ d13），一般取接地网最大对角线（D）的 45 倍，4.2 接地电阻测试仪的使用24.2.1 将 2.5mm的电线裸露端固定在测试点的避雷带或接地带上，保持二者接触良好。4.2.2将电线的另一端连接在接地电阻测试仪的接地接线柱上（E 接线柱）。4.3 避雷系统巡视检查内容4.3.1 避雷带：焊接处是否牢固可靠， 光洁平整；各支撑杆稳固、 完整。4.3.2 引下线：引下线是否结构牢固、

38、畅通无阻；测试点是否夹接紧固， 无锈蚀。4.3.3 接地线：高压环网柜、高压器、配电屏、发电机组、水泵房、空调房等金属体与接地线是否连接完好。柜（器）体与接地线是否焊接可靠。如用螺栓结合的，应紧固牢靠。其接点、扁钢油漆颜色是否一致， 无锈蚀。供水设备运行和维修保养工作规程1.0 目的对供水系统设备进行有效的运行管理和维修保养工作，减少故障的发生， 确保为顾客提供不受污染符合卫生标准的生活和工作用水。2.0 适用范围适用公司管辖的各物业小区的供水系统设备的运行及维修保养工作。3.0 职责3.1 工程部主管负责供水设备运行和维修保养工作的计划、组织和督导工作。3.2 工程部领班负责供水设备运行和维

39、修保养工作的安排和实施工作。3.3 工程部技工负责供水设备运行和维修保养工作的实施和记录工作。4.0 工作程序4.1 水泵运行工作规程4.1.1 启动泵前检查4.1.1.1手动检查，用手转动联轴器，感觉是否灵活、是否均匀、有无受阻和异常声响；4.1.1.2轴承检查， 检查轴承中润滑脂或润滑是否清洁、适量，油位是否符合标准线；4.1.1.3阀门检查，吸水管侧阀门及出水管侧阀门是否全开；4.1.1.4仪表检查，电流表、电压表是否处在合适位置，压力表等是否正常；4.1.1.5外部条件检查，供配电设备、电动机是否完好，周围环境是否正常；4.1.1.6排除空气，将排空阀打开，观察流水中无空气冒出后，再关

40、闭排空阀。4.1.1.7阀门操作A、开关阀门需根据方向均匀用力，关闭阀门后要回转半圈以防卡死；B、用工具开关阀门需使用相应规格工具，以防过力损坏阀门。4.2 水泵运行检查规程4.2.1 察看仪表，水泵、电机，水压力表、电流表、电压表直接反映了水泵是否正常工作，对每一个水泵来说，都有自己固定的压力、电流、电压的额定值。检查时如果超过额定值或水表压力不在标准范围变化，要仔细检查异常原因。4.2.2 声响和振动，水泵电机在正常运行时，机组应该平稳、声音应该正常，连续而不间断。如发生不正常的噪声或振动，原因很多，要仔细查找声响与振动的具体部位及产生的原因，需及时排除。4.2.3 注意温升，泵与电动机轴

41、承温升一般不得超过周围温度35；最高不超过75，如感到烫手，就要停车检查。4.2.4观察滴水，填料函处一般以每分钟10 滴左右速度滴水，如果填料处发热不滴水，说明填料压得太紧，应将压盖放松；如果填料处漏水太多或进气，说明太松，则可将填料再旋紧些。4.2.5 保持蓄水池中的水位器或浮球阀正常工作，运行中应该注意变频控制的供水系统中，水泵能否正常切换运行。4.3 水池、水箱清洗规程4.3.1 通知，4.3.1.1工程部主管于每次水池 （箱）清洗及消毒计划实施前两天通知物服中心。4.3.1.2物服中心在计划实施前24 小时出停水告示，通知顾客。4.3.2 放水，为确保用户的正常供水，水池放水工作必须

42、提前到清洗、消毒水池（箱）的前 3 小时进行（具体时间可视水池大小确定） ，并记录开始放水时间和结束放水时间。4.3.3 二次供水清洗、消毒程序4.3.3.1工具用具的准备：扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明灯具、潜水泵等。4.3.3.2安全须知A、电源：水池内作业光源要用36V 以下安全电压工作照明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开关。B、缺氧：有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通极差，可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风，约3 小时通风时间。C、注意事项：在清洗水池的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水池内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸通、心闷、气紧，要马上离开水池，用4.4 水

43、池、水箱维护规程4.4.1 每半年清洗水池一次； 每半年检查或更换水池管道过滤网。4.4.2 每周清扫水池顶面，水箱及连接设备上的尘土。4.4.3 每年更换水池进水阀门密封填料（盘根）。4.4.4每年对水池防虫网，水池盖及消防水箱盖刷漆一次。4.4.5 认真做好维修保养记录。4.5 取水样送检程序4.5.1 水样抽取及送检工作由机电工程师完成。4.5.2 水样抽取地点应从底层水池和顶水龙头各抽样一支。4.5.3 盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶，盛容量为 500 毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。4.5.4 在取水样的当天应交客户中心人员将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回卫生检测结果

44、报告单交物服中心文件管理员存档。4.5.5 如卫生检测结果报告单 结果为不合格时， 应由物服中心副主任 （主管）安排重新清洗和消毒水池（箱） ，必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。4.5.6 认真做好维修保养记录。排水、排污设施巡视检查和维修工作规程1.0 目的对排水、排污设施进行巡视检查和维修理工作， 避免排水、排污管网的堵塞，保障排水、排污设施的完好功能。2.0 适用范围适用公司管辖的各物业小区的排水、排污设施巡视检查和维修工作。3.0 职责3.1 工程部主管负责排水、排污设施巡视检查和维修工作的计划、组织和督导工作。3.2 工程部领班负责排水、排污设施巡视检查和维修工作

45、的安排和实施工作。3.3 工程部技工负责排水、排污设施巡视检查和维修工作的实施和记录工作。4.0 工作程序4.1 日常巡视检查维护工作内容4.1.1 检查雨水明沟、水渠内是否有杂物堵塞象，如有应协助保洁部对明沟进行清理疏通，疏通后需将井盖盖严，以防踩翻伤人；4.1.2 巡视检查水沟、水渠盖板有无缺损或压坏等，如有应及时报工程部主管或领班，及时组织修复；4.1.3 检查排污水管和排污阀门是否正常，阀门开启位置是否正确，阀杆有无生锈、漏水，如有应及时组织维修；4.1.4 检查浮球控制阀是否正常， 有无异物缠绕失控， 如有应及时清理；4.1.5 检查排污水泵电控箱及电源指示、按钮开关是否正常，开关是

46、否在自动位置；4.1.6检查止排污水泵、止回阀门是否灵活正常，水泵进水口有无异物堵塞；4.1.7 做好值班检查和维修保养记录。4.2 每月定期巡视检查维护工作内容4.2.1 完成上述 1 中所有的巡视检查维护工作内容；4.2.2检查雨水集水井、排污水井内的泥沙、杂物的沉积情况，如满过井坑1/4时，需通知并协助保洁部对井内的泥沙、杂物进行一次清淤；4.2.3 检查并手动（点动）启动一次排污水泵（约10 秒种），手动启动检查工作完成后，需将开关拨自动位置；4.2.4 清洁控制箱内外卫生， 检修各指示灯，按钮，转换开关；2.5 做好值班检查和维修保养记录。4.3 每半年定期巡视检查维护工作内容4.3

47、.1 完成上述 1 和 2 中所有的巡视检查维护工作内容；4.3.2 检修控制电路，紧固接线螺丝，检修空气开关，接触器，检查继电器并调试好；4.3.3 检查测量运行电流、绝缘电阻，清理泵内异物，检修叶轮，泵壳，给转动部位加润滑油，保养止回阀、闸阀及相关管道。4.3.4 每半年检查化粪池并协助保洁部对各化粪池进行一次清理（吸粪，疏通）；4.3.5污水井，污水管道和雨水井，雨水管道，每年需疏通，维修完善一次。4.3.5 做好值班检查和维修保养记录。4.4 每年定期巡视检查维护工作内容4.4.1 完成上述所有的巡视检查维护工作；4.4.2每年对排水管、 阀门、止回阀，雨水、污水井盖板刷油漆一次。4.4.3 做好值班检查和维修保养记录。电梯设备运行检查工作规程1.0 目的保