吴江盛泽“城中花园”价格建议

1、“城中花园”价格建议,第一部分：项目分析,项目分析,项目概况,项目分析,区域环境,漾滨大道,舜湖,湖滨花园/盛世锦江,盛泽大道,舜湖路/金城商业中心,工地现场,中心大道,销售中心,项目分析,区域环境,城中花园位于盛泽大道与漾滨路交汇处西南角，项目三面临路，距离镇中心仅有1公里路程，位于盛泽镇中心位置。 项目四至： 东面：项目东面紧邻盛泽大道，一路之隔是盛世锦江国际大酒店； 南面：项目南面是沿舜湖路老居民住房和沿街街铺，影响项目品质； 西面：项目西面是中心大道，隔中心大道是漾滨春天项目； 北面：项目北面是漾滨大道，各路便是舜湖，水景资源丰富；,镇中心位置，三面临路，交通便捷 “漾滨春天” 项目我

2、们小户型的直接竞争楼盘 “舜湖”及公园自然景观优势明显,项目分析,配套设施,位于镇中心区位，生活配套设施齐全,项目分析,项目景观,区内景观：中心景观与节点景观完美结合,区外景观：湖景资源、市民广场等,景观优势明显，其他项目所不能及,项目分析,产品分析,1、项目共8幢高层住宅和沿街底商，规划合理，楼栋排布合理； 2、建筑风格采用Artdec风格，底部采用干挂石材，上部采用高级仿石涂料，线条感明显，品质增强； 3、采用优质建筑材料和电梯，产品质量屈指可数； 4、采用全地下停车，真正做到人车分流； 5、户型配比和设计合理，但是户型卖点不强，附加值不高；,项目分析,优势分析,地段优势：盛泽镇中心区位；

3、 交通优势：三面临路，出行便捷； 配套优势：距离东方广场1公里，周边各类配套设施齐全，包括自身商业配套； 景观优势：自然水景和小区内部规划景观； 品质优势：采用高档石材和仿石涂料立面，品牌电梯等高品质建材，建筑质量得到保障； 产品优势：规划合理、建筑风格独特； 开发商实力品牌优势：赴东集团品牌,第二部分：盛泽在售项目分析,盛泽市场,楼盘分布,锦盛苑 二期：高层：5800元/ 三期：别墅：10000元/,君悦半岛 一期：别墅：10000-12000元/ 二期：高层：6900元/,城中花园,漾滨春天 高层：未开盘,锦绣华庭 未开盘,乌桥水岸花园 高层：未开盘,中央公园城 一期：高层：5500元/

4、二期：高层：5500元/ 多层：6000元/,天鸿国际花园 一期：别墅：220480万/套 二期：高层：6500元/ 三期：预计：6800元/,盛泽市场,住宅楼盘,盛泽市场,项目概况,中央公园城,君悦半岛,天鸿国际花园,锦盛苑,盛泽市场,重点个案,天鸿国际花园,天鸿国际花园 项目概况： 占地面积：约12万 总建筑面积：约50万 住宅建筑面积：24万 容积率：2.5 商业总建筑面积：28万 容积率：4.9 住宅部分共分为3期 一期：联排和叠加 二期：3幢高层住宅（3#、8#） 三期：4幢高层住宅（15#、12#）,一期：联排和叠加 推案时间：2011年6月25日 推案量：79套别墅全部推出,户型

5、面积：,二期：高层 推案时间：2011年10月22日 推案量：3幢高层，共488套 开盘优惠：100-150元/ 剩余：60套 去化率：87.7% 户型面积：89-185 销售均价：6500元/ 楼层：28-32层 其他价格情况： 1-2层：5700元/ 16层：6500元/ 32层：7300元/,三期：高层 推案时间：预计2012年6月 推案量：第一批，2幢高层，240套 户型面积：134和185 销售价格：6000元/ 起（具体未定） 楼层：30-32层,户型面积：,A1：185 4+1房2厅2卫1厨4阳台,C1：134 2+1房2厅2卫1厨2阳台,赠送面积：28 ,赠送面积：20 ,户型

6、附加值： 1、空中花园赠送一半建筑面积 2、多处设置阳台和飘窗,君悦半岛,君悦半岛 项目概况： 占地面积：约5.56万 总建筑面积：约10万 容积率：1.8 共分为2期 一期：别墅（76套） 二期：高层（400套）,一期：别墅（双拼、四联排、独栋） 双拼（14套）、四联排（64套）：271-431 独栋（1套）：860 别墅销售均价： 边户：12000元/ 中间户：10000元/ 去化：59套 去化率：74.7%,二期：高层 总套数：400套（24-32层） 第一批： 推出时间：2010年4月 楼栋：31、32号楼 均价：5300元/ 第二批： 推出时间：2010年12月 楼栋：19号楼 均价

7、：5600元/ 第三批： 推出时间：2011年6月 楼栋：30号楼 均价：6100元/ 第四批： 推出时间：2011年12月 楼栋：29号楼 均价：6700元/ 整体去化：320套左右 去化率：80%,户型面积：,成交价格走势,3房2厅2卫1厨1阳台 建筑面积：130,3房2厅2卫1厨1阳台1入户花园 建筑面积：150,4房2厅2卫1厨2阳台 建筑面积：174,户型附加值： 1、大面积的阳台 2、入户花园 3、八角窗,中央公园城 总占地面积：17.8万 总建筑面积：40万 容积率：1.87 产品类型：高层、多层、别墅,中央公园城,一期：（推出180套） 第一批：126套 推案时间：2011年1

8、1月12日 楼栋：2、4号楼 均价：5000元/ 第二批（推出132套） 推案时间：2012年5月25日 楼栋：1、3、6号楼 高层均价：5200元/ 多层均价：5800元/ 整体去化率：70%,A3：137 3房2厅2卫1厨2阳台,A3：132 3+1房2厅2卫1厨1阳台,户型附加值： 1、大面积的阳台 2、飘窗 3、空中花园,E-I：133 3+1房2厅2卫1厨2阳台,B-I:170 4房2厅3卫1厨2阳台,户型附加值： 1、空中花园 2、飘窗,住宅市场,项目规模,项目,各个项目占地面积及总建面积分布对比图,上图看出盛泽住宅市场主要以项目总建都在17万方以上，以大型综合社区为主，本项目符合

9、市场特征。,住宅市场,价格分析,各个项目的价格走势,盛泽整体市场价格呈上升趋势，主力价格集中在6000-6600元/，价格上升区间集中在10%左右。,住宅市场,户型分析,个项目在售的户型面积段,60,80,100,120,140,160,180,200,220,240,260,280,300,40,20,0,户型面积（）,项目,盛泽市场主力面积段集中在90-160，本案产品出于此面积段，未来市场竞争激烈，因避免与其他项目集中推盘！,锦盛苑,中央公园城,君悦半岛,乌鹊桥水岸花园,天鸿国际花园,漾滨春天,城中花园,住宅市场,景观分析,目前住宅市场项目景观资源主要以湖景景观或中央水景为买点，与本案沿

10、湖景观有异曲同工之妙；小区主入口方面以中式广场为主。,住宅市场,客源分析,Pulte客户细分,务实之家,务实之家1：收入（包括教育、职务等资 源）远低于其他家庭的家庭 务实之家2中年务实：资源相对较少， 需求特征不明显的家庭（中 年夫妇+18-24岁的孩子）,需求特征 不明显,便宜,社会新锐,无子、无父母的青年或青年伴侣 老人为子女购房，但不一起居住 年龄在25-35之间或已婚的青年与父母,无子女 一房和两房,不大不小户型 不高不低价格 不远不近区位,孩子家庭,小太阳：0-11岁孩子+父母 后小太阳：12-17岁孩子+父母 孩子三代：老人+中青年夫妇+18以下孩子,望子成龙 两房和三房,教育配

11、套,健康养老,老人一代：（准）空巢中年或老年 老人两代：老人+中年夫妇 老人三代：老人+中青年夫妇+18以上孩子,环境需求 三房和四房,老年活动中心,富贵之家,富贵之家：收入（包括教育、职务等资 源）远高于其他家庭的家庭 投资：把买来的房子用作出租或再次出售,高档物业 升值潜力,环境资源 升值前景 产品档次,通过对盛泽各项目客户统计、归类、总结，我们将震泽客户分类：,总结： 在售项目不多：盛泽市场在售住宅项目不多，主要是中央公园城、天鸿国际花园、中央公园城，君悦半岛所剩房源不多； 后期竞争激烈：包括我们项目在内有4个全新的项目入市，分别是漾滨春天、乌桥水岸花园、锦绣华庭； 户型重合度较高：目前

12、在售的项目中，天鸿国际花园是我们主要的竞争楼盘，产品雷同，后期漾滨春天的小户型与我们项目的小户型直接碰撞，乌桥水岸花园也是以大面积舒适型房型为主； 项目竞争力强：我们项目处在中心区，地段不可复制，具有较强的竞争优势； 寻求差异化和市场空档：项目入市需要抓住时机，抢先推出，抢占客源，与市场在售产品具有差异化，寻找市场空档。,锦绣时代,盛泽财富中心 酒店式公寓：8500元/(精装） 7500元/（毛坯） 商铺：1.2-1.7万元/,金城商业中心 商铺：2.3-2.5元/ 写字楼：7800-7900元/,德尔金色摩纺 商铺：1.8-3万元/,雅都SOHO 酒店式公寓：8500元/ 商铺：1.7万元/

13、,盛泽市场,商业楼盘,金城商业中心,德尔金色摩纺,盛泽财富中心,雅都SOHO商业广场,总结：,第三部分：城中花园价格定位,价格建议,市场比较法,市场比较法 市场比较法此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。 以市场参照在售项目为例作价格评估： 可比实例的选择： 根据项目所在区域市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为可比实例： 天鸿国际花园（a）、君悦半岛（b）、锦盛苑（c）、中央公园城（d） 定价的基本原则： 结合市场需求及本公司开发经验，评定上述定价 影响因素之

14、权重，综合分析评定物业综合素质如下表： 在影响因素中，环境、产品和位置是最主要的3方面。,住宅价格定位：,项目权重对比：,各楼盘对项目影响的权重分析： 说明：根据专业的统计调查，以及多年对各地项目的比较分析，可比楼盘对项目影响所占的权重比例如下： 天鸿国际花园：40%-60% 君悦半岛：30%-50% 锦盛苑：15%-25% 中央公园城：10%-20%,参考均价说明：各案均价按照目前销售或对外公开价格取得，以上均为按建筑面积计的均价。修正后各相关楼盘价格Pi： Pi=（Qx/ Qi）Pi 注：Pi为按揭均价 Pa=（Qx/Qa）Pa =（78/73）6500=6945（元/ 平方米） Pb=（

15、Qx/Qb）Pb =（78/74）6900=7273（元/ 平方米） Pc=（Qx/Qc）Pc =（78/62）5800=7296（元/ 平方米） Pd=（Qx/Qd）Pd =（78/58）5500=7397（元/ 平方米）,由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则：,由Px=PiWi，得： Px= （PaWa+ PbWb+ PcWc+ PdWd）/（Wa+Wb+Wc+Wd） =（694545%+727330%+729615%+739710%）/（45%+30%+15%+10%） = 7141元/平方米,根据市场比较法推算出我们项目当前合理的市场单价为7141元/平

16、方米，按照目前的市场水平，项目销售价格预计在7100元/平方米。,目前市场销售均价：7100元/,价格变动因素： 一、宏观环境 1、房地产政策：限购（不放松），盛泽影响小 2、金融政策：限贷、利率（从商服至打折）、进入降息周期（迎来房价上涨） 3、经济发展：GDP、CPI 二：市场走势 1、理论增长，6年一个周期，低谷期已经结束，开始进入量涨价跌的状态，未来3年将会处于量价齐涨的周期，我们项目正好处在这样一个上涨的周期，销售价格将会逐步上涨； 2、目前市场结合以往经验：盛泽房产市场已经经历了一个价格平缓的阶段，未来将会迎来一次上涨潮； 三：本项目产品结合市场现状 地段。产品不可复制，优势,以上

17、对比项目的价格都是市场报价，没有扣除优惠，市场优惠幅度约在100200元/平方米。所以我们项目在目前的市场情况下市场价格约在7100元/平方米，实际成交价约在69007000元/平方米左右 预计目前市场成交价在：69007000元/平方米 我们项目首期预计今年下半年推出市场，需要根据宏观市场情况，随时调整价格。 我们项目开发周期预计需要23年时间，分为三、四期推出，根据市场经验，及宏观市场走势和价格上涨预期，预计整体市场均价能够达到： 7400-7500元/平方米 每期销售均价为： 一期：70007100元/平方米 二期：72007300元/平方米 三期：74007600元/平方米 四期：76

18、007800元/平方米,一期已较低的价格入市，吸引更多的客群，实现火爆销售，打响项目在盛泽市场的关注度，并且能够收回一部分资金； 二期、三期、四期可以将项目每期的销售价格提升200元/平方米，最终达到7400-7500元/平方米的销售均价。,市场比较法此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。 可比实例的选择： 根据项目所在区域的市场状况及其自身的特点，选择以下楼盘作为项目的可比实例： 金城商业中心（a）、德尔金色摩纺（b）、雅都SOHO（c）、盛泽财富中心（d）,价格建议,商铺价格,商铺价格定位：,定价的基本原则： 结合市场需求及我司代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：,各楼盘对项目影响的权重分析 项目主要竞争个案各影响因素的具体得分情况如下表：,各楼盘对项目影响的权重分析： 说明：根据专业的统计调查，以及多年对各地项目的比较