南京定制家具家居项目财务分析报告

1、一、项目发展背景随着80后90后成为我国家居消费的主力担当，单调而传统的成品家具已经不能满足年轻人的个性化需求和自我意识表达的诉求，尤其是在一二线城市户型普遍偏小的情况下，成品家具往往难以做到满足客户需求，定制家具应运而生。定制家具核心是量身定做，能充分利用空间，也让设计更人性化和个性化，据券商研报显示，2016年我国家具行业市场规模8560亿元，预计到2018年将突破万亿大关。但是随着市场规模的不断扩大，家具行业整体业步入了缓慢增长阶段，其中定制家具行业15%左右年复合增速大幅岛屿家具行业整体10%年复合增速，成为了成长性最好的细分子行业。根据2015年中国建材家居产业发展报告显示，目前定制

2、家具仅占我国整体家具市场份额的20%-30%，参照国外60%以上的渗透率，还有较大的提升空间。由于家具企业市场份额普遍很低，之后定制家具渗透率将会不断提升。所以在传统模式发展出现瓶颈和消费升级的大环境下，定制家具发展迅速，成为家居行业一匹黑马，一方面逼迫传统家具企业实现技术转型，另一面促使产业优化，行业集中度得到进一步提升。定制家具龙头企业还有很大的发展空间。在资本市场上，我们也能看到一些积极的信号，首先是定制家具企业挂牌上市数量近年来呈现井喷趋势。从2011年首家全屋定制企业A股上市之后，2015年第二家定制衣柜登录上交所，在这之后，定制家具企业出现上市潮，可以看出，投资者对于定制家具的前景

3、颇有信心，从另一方面来看，借助资本市场募集资金的定制家居企业显示出它的成长性，正处于快速扩张结算，产能。渠道急需进一步提高，急需资本的支持。然而，随着涉足定制家具行业的企业越来越来多，龙头企业先发优势的红利也将消失。新进入市场的企业面临的仅是如何从单品或渠道上做出差异化来获取自己的市场份额，而龙头企业则需要选择的是在单品上做精做强，巩固单品市场地位，还是从单品类定制向多品类定制延伸，用品牌和渠道优势拓宽公司的整体业绩规模。这里我们先简单了解一下定制家具企业的主要分类，一般可以分为定制衣柜、定制厨柜、全屋定制三类。目前龙头企业多以定制衣柜和厨柜这样单品类作为主营。但是随着整个行业进入快速扩张阶段

4、后，一旦单品渗透率难以短期有效提高，整体业绩增长将会放缓。所以近年来各个单品企业都开始着手布局多品类定制衍生甚至涉及全屋定制。这是一个不错的战略方向，但是需要注意的是目前我国定制家具行业无论是渗透率或行业集中度都在较低水平。根据中国建筑建材年度报告披露，目前定制衣柜行业渗透率30%。最大的定制衣柜龙头仅占衣柜行业的4%。定制厨柜虽然渗透率较高达到60%，但参考国外80%的渗透率依旧具备提升空间。另外，定制厨柜行业集中度相较定制衣柜更为分散。根据2015年相关数据显示，厨柜龙头企业合计市场占比仅为7.4%，集中度很大的提升空间。因此，布局全品类定制虽然能短期快速提升业绩规模，但是如果企业生产成本

5、管控水平没有跟上盲目扩张的话，非但不能体现出规模效应的优势反而在原本领域内可能会受到着力于深耕单品定制类企业的挑战，失去领先的位置。所以，我们认为在家具定制行业集中度还有很大提升空间的情况下，盲目扩张布局全品类并不可取。反而有些单品类定制企业若能在全屋定制的大潮下另辟蹊径，沉下去做大做强其主营产品从而增强其领域垂直的品牌影响力会是更好的对策。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资8339.42(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金3513.63万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资11853.05万元，其中：固定资产投资8339.4

6、2万元，占项目总投资的70.36%；流动资金3513.63万元，占项目总投资的29.64%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资2683.28万元，占项目总投资的22.64%；设备购置费3762.42万元，占项目总投资的31.74%；其它投资1893.72万元，占项目总投资的15.98%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=8339.42+3513.63=11853.05（万元）。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷45.00%,计划收入13148.10万元，总成本11793.52万

7、元，利润总额-7677.13万元，净利润-5757.85万元，增值税422.76万元，税金及附加164.57万元，所得税-1919.28万元；第二年负荷80.00%,计划收入23374.40万元，总成本18547.46万元，利润总额-9128.79万元，净利润-6846.59万元，增值税751.58万元，税金及附加204.03万元，所得税-2282.20万元；第三年生产负荷100%，计划收入29218.00万元，总成本22406.85万元，利润总额6811.15万元，净利润5108.36万元，增值税939.47万元，税金及附加226.58万元，所得税1702.79万元。（一）营业收入估算项目经

8、营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入29218.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=939.47万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用22406.85万元，其中：可变成本19296.96万元，固定成本3109.89万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加226.58万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=6811

9、.15（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=6811.1525.00%=1702.79（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=6811.15（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=6811.1525.00%=1702.79（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额6811.15万元，缴纳企业所得税1702.79万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=6811.15-1702.79=5108.36（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指

10、标。（1）达产年投资利润率=57.46%。（2）达产年投资利税率=67.30%。（3）达产年投资回报率=43.10%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入29218.00万元，总成本费用22406.85万元，税金及附加226.58万元，利润总额6811.15万元，企业所得税1702.79万元，税后净利润5108.36万元，年纳税总额2868.84万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=3.82年。本期工程项目全部投资回收期3.82年，小于行业基准投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率57

11、.46%，投资利税率67.30%，全部投资回报率43.10%，全部投资回收期3.82年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。项目建设工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等会影响到项目总体目标的实现；因此，在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制、招投标制等一系列措施，认真落实建设资金计划，确保项目建设目标的顺利实现。七、市场预测分析现阶段定制家居行业即将迎来集中度加速提升期。而价格竞争、渠道集中、全国产能布局和环保需求，都将助力集中度提升。其中，价格战将会是最直接有效提升集中度的手段。在行业价格战预期之下，股息率的

12、稳健提升，是作为长牛股的重要基因。目前已上市的9家定制家居公司中，索菲亚分红历史良好，欧派家居和我乐家居创造企业自由现金流能力相对较强，尚品宅配拥有行业内较高的每股未分配利润。同时，欧派家居和索菲亚两大龙头现金储备充足。从成本端考虑，索菲亚拥有衣柜行业最低的单位成本，我乐家居在相对定位高端橱柜品牌中，单位成本也较有优势，而欧派家居我们则认为，在价格战初期其产品降价空间相对充足，预期综合毛利率大幅波动概率较小。定制橱柜+定制衣柜整体市场规模超过2000亿元，但百亿公司仅欧派一家，足见集中度之低。外部经验来看，韩国汉森通过多品类、工程业务拓展以及切入装修领域，于2017年在韩实现20%的市占率。同

13、为后周期的空调行业，凭借价格战实现集中度提升，2017年CR3集中度达到70%以上。据此判断，国内定制家居行业集中度可以实现提升，且现阶段上市企业推进的大家居、整装等业务有利于集中度提升。八、行业发展趋势近年来房价高升不断，对于装修行业也是一个很沉重的打击。全屋定制家具行业是装修行业中的一个重头，这方面也是广大消费者最关心质量档次的地方，所以前景还是有的。但是很多对全屋定制行业有加盟意向的人还是很纠结。下面小编就理性从市场角度分析一下全屋定制家具行业的前景怎么样。首先，全屋定制家具的可塑性非常强。全屋定制家具，全屋定制软装再到装修，其实这是一个很连贯消费者需求。如果自己单纯是有一个全屋定制家具

14、店，自己也可以找到有实力的合作商，为客户提供一条龙装修服务。就算自己目前只有一个全屋定制家具店，但是，自己只要经营好这个店，获得不错的信誉口碑，以后有更强的实力的时候，还可以涉足别的建材项目。可以说，全屋定制家具是建材界创业之人一个不错的起点。其次，全屋定制家具讲究的是整屋家具定做，也就是说，每一个全屋定制家具的订单基本上都是上万元，客单值非常高。如果开全屋定制家具专卖店，一个月保证有10个订单，基本能让你立于不败之地。最后，客户所需。全屋定制家具比普通家具要贵上那么一点，所以全屋定制家具的消费者群体会比较窄。但是全屋定制家具的有点在于，它可以适用很多种奇葩户型，它更可以充分挖掘每一件家具的收

15、纳性能，通过合理科学的设计，不会浪费空间。看看处于大热的楼市，再看看那些已经成为常态的的60方，80方的户型，想要做投资的你，必然可从中看到商机。九、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入5391.487188.646675.176418.4325673.732主营业务收入4831.056441.405981.305751.2523005.012.1全屋定制家具(A)1594.252125.661973.831897.917591.652.2全屋定制家具(B)1111.141481.521375.701322.795291.152.3全屋定制家具(C)8

16、21.281095.041016.82977.713910.852.4全屋定制家具(D)579.73772.97717.76690.152760.602.5全屋定制家具(E)386.48515.31478.50460.101840.402.6全屋定制家具(F)241.55322.07299.07287.561150.252.7全屋定制家具(.)96.62128.83119.63115.03460.103其他业务收入560.43747.24693.87667.182668.72上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元25673.73完成主营业务收入万元23005.01主营业务收入占比89.

17、61%营业收入增长率（同比）29.58%营业收入增长量（同比）万元5860.25利润总额万元5637.18利润总额增长率10.58%利润总额增长量万元539.47净利润万元4227.89净利润增长率10.86%净利润增长量万元414.10投资利润率63.21%投资回报率47.41%财务内部收益率20.71%企业总资产万元19949.62流动资产总额占比万元38.27%流动资产总额万元7635.04资产负债率45.11%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米28460.8942.67亩1.1容积率1.331.2建筑系数57.36%1.3投资强度万元/亩195.441.4基底面积平

18、方米16325.171.5总建筑面积平方米37852.981.6绿化面积平方米2412.62绿化率6.37%2总投资万元11853.052.1固定资产投资万元8339.422.1.1土建工程投资万元2683.282.1.1.1土建工程投资占比万元22.64%2.1.2设备投资万元3762.422.1.2.1设备投资占比31.74%2.1.3其它投资万元1893.722.1.3.1其它投资占比15.98%2.1.4固定资产投资占比70.36%2.2流动资金万元3513.632.2.1流动资金占比29.64%3收入万元29218.004总成本万元22406.855利润总额万元6811.156净利润

19、万元5108.367所得税万元1.338增值税万元939.479税金及附加万元226.5810纳税总额万元2868.8411利税总额万元7977.2012投资利润率57.46%13投资利税率67.30%14投资回报率43.10%15回收期年3.8216设备数量台（套）14317年用电量千瓦时830746.8618年用水量立方米19384.3619总能耗吨标准煤103.7620节能率20.94%21节能量吨标准煤40.3522员工数量人587区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元120191.04同期产值万元101375.71同比增长18.56%从业企业数量家579规上企业家16从业人数

20、人28950前十位企业产值万元51246.00去年同期43121.84万元。1、xxx实业发展公司（AAA）万元12555.272、xxx投资公司万元11274.123、xxx实业发展公司万元6661.984、xxx科技发展公司万元5637.065、xxx实业发展公司万元3587.226、xxx科技发展公司万元3330.997、xxx实业发展公司万元256.238、xxx科技发展公司万元2101.099、xxx实业发展公司万元1998.5910、xxx科技发展公司万元1537.38区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元59238.471.1同期增加值万元52050.321.

21、2增长率13.81%2行业净利润万元15592.832.12016年净利润万元13482.782.2增长率15.65%3行业纳税总额万元25675.443.12016纳税总额万元22629.513.2增长率13.46%42017完成投资万元42742.084.12016行业投资万元19.13%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值141334.71160607.63182508.672利润总额39154.0144493.1950560.443净利润14913.9716947.6919258.744纳税总额9546.1410847.8912327.155工业

22、增加值44455.0050517.0457405.736产业贡献率6.00%9.00%11.47%7企业数量6958481085土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程11541.9011541.9025514.5925514.591989.511.1主要生产车间6925.146925.1415308.7515308.751233.501.2辅助生产车间3693.413693.418164.678164.67636.641.3其他生产车间923.35923.351479.851479.85119.372仓储工程2448.782448.

23、788019.958019.95454.812.1成品贮存612.20612.202004.992004.99113.702.2原料仓储1273.371273.374170.374170.37236.502.3辅助材料仓库563.22563.221844.591844.59104.613供配电工程130.60130.60130.60130.608.333.1供配电室130.60130.60130.60130.608.334给排水工程150.19150.19150.19150.197.454.1给排水150.19150.19150.19150.197.455服务性工程1550.891550.89

24、1550.891550.8987.955.1办公用房887.79887.79887.79887.7941.305.2生活服务663.10663.10663.10663.1038.056消防及环保工程437.51437.51437.51437.5127.916.1消防环保工程437.51437.51437.51437.5127.917项目总图工程65.3065.3065.3065.3054.267.1场地及道路硬化4481.82670.41670.417.2场区围墙670.414481.824481.827.3安全保卫室65.3065.3065.3065.308绿化工程1516.0753.06合

25、计16325.1737852.9837852.982683.28节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤103.761.1年用电量千瓦时830746.861.2年用电量吨标准煤102.101.3年用水量立方米19384.361.4年用水量吨标准煤1.662年节能量吨标准煤40.353节能率20.94%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元8918.231.1完成比例75.24%2完成固定资产投资万元6939.532.1完成比例77.81%3完成流动资金投资万元1978.703.1完成比例22.19%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人399

26、1.2人均年工资万元4.721.3年工资额万元1646.542工程技术人员工资2.1平均人数人882.2人均年工资万元5.462.3年工资额万元553.483企业管理人员工资3.1平均人数人233.2人均年工资万元6.483.3年工资额万元150.484品质管理人员工资4.1平均人数人474.2人均年工资万元5.564.3年工资额万元240.675其他人员工资5.1平均人数人305.2人均年工资万元6.235.3年工资额万元184.516职工工资总额万元2775.68固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元2683.283762.421

27、95.448339.421.1工程费用万元2683.283762.4219783.971.1.1建筑工程费用万元2683.282683.2822.64%1.1.2设备购置及安装费万元3762.423762.4231.74%1.2工程建设其他费用万元1893.721893.7215.98%1.2.1无形资产万元1048.951048.951.3预备费万元844.77844.771.3.1基本预备费万元389.04389.041.3.2涨价预备费万元455.73455.732建设期利息万元3固定资产投资现值万元8339.428339.42流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第

28、四年第五年1流动资产万元19783.979130.1618052.1519783.9719783.9719783.971.1应收账款万元5935.192670.844748.155935.195935.195935.191.2存货万元8902.794006.257122.238902.798902.798902.791.2.1原辅材料万元2670.841201.882136.672670.842670.842670.841.2.2燃料动力万元133.5460.09106.83133.54133.54133.541.2.3在产品万元4095.281842.883276.234095.284095

29、.284095.281.2.4产成品万元2003.13901.411602.502003.132003.132003.131.3现金万元4945.992225.703956.794945.994945.994945.992流动负债万元16270.347321.6513016.2716270.3416270.3416270.342.1应付账款万元16270.347321.6513016.2716270.3416270.3416270.343流动资金万元3513.631581.132810.903513.633513.633513.634铺底流动资金万元1171.20527.04936.97117

30、1.201171.201171.20总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元11853.05142.13%142.13%100.00%2项目建设投资万元8339.42100.00%100.00%70.36%2.1工程费用万元6445.7077.29%77.29%54.38%2.1.1建筑工程费万元2683.2832.18%32.18%22.64%2.1.2设备购置及安装费万元3762.4245.12%45.12%31.74%2.2工程建设其他费用万元1048.9512.58%12.58%8.85%2.2.1无形资产万元1048.9512.58%1

31、2.58%8.85%2.3预备费万元844.7710.13%10.13%7.13%2.3.1基本预备费万元389.044.67%4.67%3.28%2.3.2涨价预备费万元455.735.46%5.46%3.84%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元8339.42100.00%100.00%70.36%5建设期间费用万元6流动资金万元3513.6342.13%42.13%29.64%7铺底流动资金万元1171.2114.04%14.04%9.88%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元13148.1023374.4029218.0029218

32、.0029218.001.1万元13148.1023374.4029218.0029218.0029218.002现价增加值万元4207.397479.819349.769349.769349.763增值税万元422.76751.58939.47939.47939.473.1销项税额万元4674.884674.884674.884674.884674.883.2进项税额万元1680.932988.333735.413735.413735.414城市维护建设税万元29.5952.6165.7665.7665.765教育费附加万元12.6822.5528.1828.1828.186地方教育费附加万

33、元8.4615.0318.7918.7918.799土地使用税万元113.84113.84113.84113.84113.8410税金及附加万元164.57204.03226.58226.58226.58折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值2683.282683.28当期折旧额2146.62107.33107.33107.33107.33107.33净值536.662575.952468.622361.292253.962146.622机器设备原值3762.423762.42当期折旧额3009.94200.66200.66200.66200.662

34、00.66净值3561.763361.103160.432959.772759.113建筑物及设备原值6445.70当期折旧额5156.56307.99307.99307.99307.99307.99建筑物及设备净值1289.146137.715829.725521.735213.744905.754无形资产原值1048.951048.95当期摊销额1048.9526.2226.2226.2226.2226.22净值1022.73996.50970.28944.06917.835合计：折旧及摊销6205.51334.21334.21334.21334.21334.21总成本费用估算一览表序号项

35、目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元14355.826460.1211484.6614355.8214355.8214355.822外购燃料动力费万元1275.51573.981020.411275.511275.511275.513工资及福利费万元2775.682775.682775.682775.682775.682775.684修理费万元36.9616.6329.5736.9636.9636.965其它成本费用万元3628.671632.902902.943628.673628.673628.675.1其他制造费用万元1530.62688.781224.501

36、530.621530.621530.625.2其他管理费用万元719.60323.82575.68719.60719.60719.605.3其他销售费用万元1276.65574.491021.321276.651276.651276.656经营成本万元22072.649932.6917658.1122072.6422072.6422072.647折旧费万元307.99307.99307.99307.99307.99307.998摊销费万元26.2226.2226.2226.2226.2226.229利息支出万元-10总成本费用万元22406.8511793.5218547.4622406.8522406.8522406.8510.1可变成本万元19296.968683.6315437.5719296.9619296.9619296.9610.2固定成本万元3109.893109.893109.893109.893109.893109.8911盈亏平衡点40.71%40.71%利润及利润分配表序号