房地产第5章.ppt

1、第五章 成本法,5.1 成本法的基本原理 1、概念 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 采用成本法求得的价格通常称为积算价格。 在土地估价中称为成本逼近法。,成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。 是经济成本，包括建造成本、合理费用、税费及利润； 对应于估价时点的价格； 是消费者的成本； 是客观成本，而不是实际成本。,2、成本法的理论依据 从卖方的角度还看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”。 具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，

2、如果低于该代价，他就要亏本。 从买方角度看：是替代原理。即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价太多，他还不如自己开发建造。,3、成本法的基本公式 运用成本法估价，要懂得房地产价格构成，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的各种费用、税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可以漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。,（一）适合于新开发土地的基本公式： 新开发的土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+税费+投资利润+土地增值收益）

3、修正系数。 （1）土地取得费 土地取得费是取得开发用地所需的费用。目前，我国城市土地取得成本的构成根据房地产开发取得土地的途径主要分为以下两种情况：,1）通过征用农地取得，土地取得费包括土地补偿费和安置补助费及地上附着物补偿费等。土地管理法关于土地补偿费和安置补助费的规定。 2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得费即城市房屋拆迁安置补偿费等，从测算评估对象所在区域平均土地取得费用入手进行计算。,（2）土地开发费 土地开发费是在取得开发用地后进行土地开发的费用, 实际包含以下项目： 基础设施配套费：包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力及场地平整（“七通一平”）等建设费用； 公

4、共事业配套费：包括道路建设、变电站扩容等公共配套设施的建设费用； 小区开发配套费：包括小区内商店、物业管理用房、学校、农贸市场、绿地等。,（3）税费 在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用，如耕地占用税，新菜地开发基金，土地管理费等。 税费项目和标准按照国家或地方的有关规定确定。,（4）投资利息 投资利息包括土地取得费用、土地开发费用和有关税费的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 注意分析各种费用的计息期。土地取得费用及有关税费在土地开发动工前即全部付清，计息期应该为整个开发期；土地开发费用及相关税费在开发过程中逐步投入，计息期一般取开发期的一半。,（5）

5、投资利润 投资利润（土地取得费+土地开发费+税费）投资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下几点： 开发土地的利用类型； 开发周期的长短； 开发土地所处地区的经济环境。,（6）土地增值收益 政府出让土地除了收回成本外，还要使国家的土地所有权在经济上得以实现，获取一定的增值收益。 土地增值收益（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润）土地增值收益率,（7）土地价格修正 考虑个别因素修正、使用年期修正、可出让比率修正、宗地生熟程度修正和市场资料修正等。 对于成片的开发区新开发土地的分宗估价时，情况如下： 新开发区某宗土地的单价开发区全部土地的平均价格可出让的土地面积比率。,（二）适合于新建

6、房地产的基本公式： 新建房地价格=购置土地的价格+建造建筑物的价格。 购置土地的价格可以用土地的成本法，也可以用其他方法求得。 建造建筑物的价格=直接成本+间接成本+正常利润。,（三）适合于旧有房地产的基本公式: 1）旧有房地产 旧有房地价格=土地重新取得价格或重新开发成本+（建筑物重新建造价格建筑物折旧） 2）旧有建筑物 旧有建筑物价格=建筑物重新建造价格建筑物折旧,4、成本法的适用范围 ）成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。 ）单纯建筑物的估价通常采用成本法。 ）工业用地通常采用成本法评估。 ）在房地产保险（包括投报和赔偿）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。

7、需要注意的是：作为成本法基础的成本，应该是开发建造该类房地产的客观成本，而不是估价对象房地产的实际成本。,成本法的出发点决定了估价结果往往偏于保守，通常低于市场价值，因此，对商业及住宅用途房地产价格评估时要首选其他方法，必要时可以选用成本法作为补充。 成本法估价中重新购建价格和折旧的估算都有相当的难度，尤其是那些较老的，陈旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物实地勘察，依靠其主观判断，因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建材方面的知识。,5. 成本法的估价步骤,、收集整理资料 与待评估土地价格相关的资料：形状、面积、用途、位置、周围环境、征地的土地补偿费、安置补助

8、费、各种利率、当地各行业正常的投资回报率、土地使用权剩余年限等。 与待估建筑物价格相关的资料：建筑面积、结构、用途、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格标准等。,、估算重新建造成本 所谓重新建造成本是指在估价时点重新建造或购买全新状态的房地产时，需要花费的必要成本或价格。以下三点需要把握： 重新建造成本是对应于估价时点的。 重新建造成本是客观的。不是别人企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费。 建筑物的重新建造成本是全新状况下的价格，未扣除折旧。,（）重新建造成本分类 重置成本（重置价格）：指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平

9、，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 重建成本（重建价格）：指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。,重置价格可以采用最新的建筑材料、技术和工艺，随着科技的不断发展，其替代品越来越丰富，其价格是相对减少的；相反，重建价格必须采用原建筑材料、技术与工艺，随着环境的变化，自然原材料的减少和传统工艺的失传等，将越来越困难，其成本高，建筑难度大。 因此，在评估普通建筑物时，一般采用重置成本；只有在评估那些具有特殊保护价值的建筑物时，采用重建成本较为合适。,（）重置价格的求取

10、方法 1）土地重新取得价格的求取方法 求取方法是假设土地是一块没有建筑物的空地，然后采用成本逼近法、市场比较法、基准地价系数修正法等求取在估价时点上的价格作为土地的重新取得价格。,2）建筑物重置价格的求取方法 单位比较法 单位比较法是以建筑物整体与价格、成本密切有关的单位为比较基础来估算建筑物的重新建造成本的价格。 主要有单位面积法和单位体积法。,单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新建造成本。 例如：某建筑物的建筑面积为300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则该建筑

11、物的重新建造成本可估计为 3001200=36（万元）。,在实际评估中，往往将建筑物划分为不同的建筑结构和用途（分类），制作不同时期的基准重置价格表，见下表：,单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的体积类估算建筑物的重新建造成本。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。 单位比较法常用、简便、迅速，但比较粗略。,分部分项法 以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物的重新建造成本的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。需注意： *应结合各构件或工程的特

12、点使用计量单位，有用面积、体积、长度、 容量等，如基础工程的单位通常为体积，装修工程的单位通常为面积； *不要遗漏项目或重复计算。,例如：采用分部分项法估算建筑物的重新建造成本的见下表：,工料测量法 先估算建筑物所需的各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时的各该相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物的重新建造成本的方法。 该方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（预）算的定额的单价和取费标准来估算。,例如：采用工料测量法估算建筑物重新建造成本,指数调整法 是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行

13、成本来估算建筑物的重新建造成本的方法，主要用于检验其他方法的估算结果。,（）建筑物折旧 折旧是指在估价时点之前建筑物的损耗。 建筑物的价值损耗有物质折旧、功能折旧和经济折旧： 物质折旧：由建筑物在物质实体方面的损耗所造成的价值损失，包括：自然老化；正常使用造成的磨损；意外的破坏损毁；延迟维修所造成的损坏。,功能折旧： 由社会经济因素引起的，如建筑技术的进步，建筑工艺的改进，建筑设计的变化，人们消费观念的改变等所造成的价值损失。 经济折旧：由建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值损失。包括供给过量，环境污染，规划改变等。,耐用年限由于表现形式不同分为两种： 自然耐用年限：又称自然寿命，是建筑物

14、从建成之日起到不堪使用为止的年数。 经济耐用年限：又称经济寿命，是建筑物从建成之日起到建筑物的收入开始小于运营费用的持续期。 一般来说，经济耐用年限自然耐用年限，估价中采用经济耐用年限。实际经过年数可能长于或等于或小于有效经过年数，在估价中应该采用有效经过年数。,建筑物折旧的计算方法 1、年限法： 直线折旧法又称为定额折旧法，即每一年的折旧额是相等的，其建筑物的价值损耗是均匀的。 由于建筑物的经济耐用年限自然耐用年限，当建筑物逐年折旧到耐用年期末时，仍残留一定的、为数较少的价值，称为残值。 残值率：建筑物残值建筑物重新建造成本，残值率为0-6%之间。,直线折旧法公式： Di=D=（CS）/N

15、=C（1R）/N Di建筑物第i年的折旧额； D 建筑物每年的折旧额； C 建筑物重新建造成本； S 估算的建筑物残值； 建筑物残值率； N 建筑物耐用年限； 建筑物现值的计算公式：V=CDt t建筑物有效经过年数。,优缺点：计算简单、操作方便。但在实际的评 估业务中应用准确性不高。 例：某建筑物的建筑面积为1000m2，有效经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元m2，经济寿命为30年，残值率为5%。则其现值为： V=CDt =1000500 1000500（1 5%） /301034167（元）, 余额递减折旧法 用同一折旧率乘以尚未折旧的建筑物的重新建造成本部分，计算每年的折旧

16、额。 余额 Si=C(1-d)i t年的累计折旧额： 建筑物在估价时点的价值： 此外，年限法还有年数合计折旧法、偿债基金折旧法等。,2、实际观察法 由估价人员亲临现场，直接观察与估算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧，注重建筑物的实际损耗程度。 建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。 对于可修复的损耗，直接用修复所需的费用作为折旧额。,3、成新折扣法 成新折旧法是分析待估建筑物的建成年代，确定成新折扣标准，直接求取建筑物的现值，计算表达式为： 建筑物现值（价格）=建筑物重置价格*建筑物成新度 房屋新旧程度评定标准是以主体结构为主进行的，如果评定时各部分有交错，应以主体结构为主进行评定。

17、,4、折旧方法的综合运用 可以综合运用各种方法得到的折旧作为最后的结果。如通常先以直线折旧法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正。 还可以建筑物折旧分为综合折旧法，分类折旧法和个别折旧加总法。,在估价实务上，宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目，对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；对于不可修复项目，再将其分为长寿命和短寿命项目，然后采用直线折旧法或成新折旧法分别计算其折旧额；最后将修复费用，短寿命项目的折旧额和长寿命项目的折旧额相加，得到建筑物的折旧总额。 例见教材 P90。,估价中折旧与会计成本核算中的折旧的区别： 一、估价中的折旧注重价值的减损，目的是真实地反映建筑物在估

18、价时点的价值；而成本核算中的折旧目的是为了准确计算成本和利润。 二、会计上的折旧的计算方法一旦确定，一般不轻易更改；估价中折旧的计算方法有很大的选择余地，并且在估价人员认为必要时，还可同时选用几种计算方法，综合计算建筑物的折旧。,三、根据会计核算中历史成本的原则，成本核算中的折旧应以建筑物等的固定资产实际购入或建造时的交易价格为计算依据，建筑物的帐面价值不得随便调整。而估价中的折旧所依据的建筑物重置价值随着估价时点的变化而变化，只有确定了建筑的估价时点，才能准确计算建筑物的重置价值，进而求取折旧。 二者的一致点：都是为了反映长期使用的资产的价值减损情况。,注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影

19、响： 建筑物的经济寿命应该从建筑物竣工验收合格之日起计算，建造期不应计入。在我国实际估价中，建筑物的经济寿命可能与土地使用权年限不一样： （1）当建筑物的经济寿命小于土地使用权年限时，应该按建筑物的经济寿命计算折旧； （2）当建筑物的经济寿命大于土地使用权年限时，应该按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。,复习题,一、单选题： 1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（ ）。 A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经

20、过年数也相等 D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数,2、一厂房建成8年后改造为超市，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应该为（ ）年。 A.40 B.42 C.48 D.50 3、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧 4、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某标准厂房 B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼,5、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50

21、年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。A.400B.628C.656D.700 6、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。 .等于.大于.小于.无法判断,7、估价上的折旧注重的是（）。 .原始取得价值的减价修正； .原始取得价值的摊销与回收； .重置价值的摊销与回收； .价值的减价修正。 8、某住宅小区附近新建了一座化工厂，由此引起的该住宅小区房地产价值

22、贬损属于（）。 .物质折旧.功能折旧 .经济折旧.会计折旧,9、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4，该建筑物的成新率为（）。 . 75. 79. 81. 84 10、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物的经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线折旧法计算该建筑物的现值为（）万元。 A. 10.2 B. 11.0 C. 11.3 D. 11.5 11、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧,多选题： 1、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利

23、因素所造成的价值损失，包括（ ）。 .消费观念变更.设备陈旧.环境污染 .政府规划变化.建筑式样过时 2、建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。 .单位比较法 .工料测量法 .分部分项法 .指数调整法 .成新折扣法,3、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。 .估价上的折旧和会计上的折旧有本质的区别 .建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与帐面价值的差值 .建筑物的折旧就是各种原因造成的价值损失 .建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新建造价格与市场价值的差额 .建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧,某公司于5年前以征地的方式在郊区取得一宗面积20000m2的50年使用权的

24、土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为15000m2，建筑物的经济耐用年限为55年。现重新取得类似土地50年使用权的土地取得费为120元/m2 ，土地开发费为200元/m2，开发期为1.5年，开发投资可以视为开发期内均匀投入，银行年贷款利率为6%，总投资回报率为15%，土地增值收益率取25%。建筑物的重置成本为800元/m2，假设残值率为4%。试计算该房地产现时的价格。（土地资本化率为5%，房地产资本化率为7%）。,某房地产的土地面积为1000m2，建筑面积2000m2。土地于2004年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2 ；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2005年10月1日竣工投入使用，当时的造价按建筑面积算为8