2010年贵通建设双楠大道项目发展思路

1、贵通建设双楠大道项目发展思路,四川中原营运三部 SiChuan.06.2010,本次报告需要解决的问题,Code of this report | 2,问题一,问题二,问题三,本项目所在区域的区域价值,市场主力供应物业及市场需求状况,项目物业发展方向及物业组合,问题四,项目核心竞争力及突破模式,Code of this report | 3,报告结构,2,3,区域市场分析,1,项目区域概况,项目地块分析,4,物业发展方向建议,5,项目突破模式建议,Code of this report | 4,项目区域概况,Part 1,Code of this report | 5,Part 1.1,区域规

2、划分析,大成都的南部新城，双流县政府所在地，总面积28平方公里，属于成都市区第二圈层范围。,Code of this report | 6,容纳居住、商业金融、办公行政、文化娱乐为主的多元化城市发展模式; 成都市南北发展轴上南部重要的中心城区之一； 市区南部发展的重要片区。,双流国际新城规划,双流国际新城,成都的HRD,以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、国际商务型产业为支撑的国际化背景，形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市。,Code of this report | 7,时代.奥特莱斯,以十字绿化带为基础，横向、纵向发展天地线，以中国传统的中轴对称、天圆地方为思路，结合天、地、人的概念，形

3、成三条景观长廊。,Code of this report | 8,人轴（景观主轴）公共活动长廊,天轴人文历史发展长廊,地轴地域特色长廊,景观主轴积聚人的活动，采用流线的方式串接各个景观节点 从西到东通过历史序列的划分将双流的人文景观设立于此，以凸显双流新区的人文历史气息，展现城市的文化属性 景观副轴主要由高密度的植物配置组合而成，将引入地域特色树种、古生树种、特色农业植被，展现城市的地域特色,景观长廊说明,Code of this report | 9,Part 1.2,区域价值分析,配套价值森林之城、运动之城、艺术之城。,Code of this report | 10,8500亩亚洲最大城

4、市森林公园； 8个娱乐主题公园； 9个生态湖泊景观； 8个主题世界级生活配套； 国际网球赛事中心； 时代.奥特莱斯购物中心。,配套价值说明,区域规划图,交通价值连接成都、双流老城区，与城市主要干道连接。,Code of this report | 11,双楠,双流老城区,牧马山片区,温江,双楠大道,绕城高速,区域交通说明,项目交通机能图,区域临双流国际空港、绕城高速、川藏公路、新双楠快速通道； 距离成都市10余分钟车程； 顺利通达温江、牧马山片区。,地铁价值规划中的地铁6号线支线将延伸至双流新城。,Code of this report | 12,区域主要地铁线路,为东西方向，连接规划行政中心

5、和机场； 东起于6号线琉璃场站，西止于双流航空港，线路全长为15.11公里，设车站8座； 地下线长约5.52公里，地上线长约9.59公里；高架车站4座，地下车站4座。,区域价值总结,Code of this report | 13,未来区域内生活配套、运动配套、医疗配套等比较完善；,“健康、生态、宜居”的双流国际新城未来环境优良，居住舒适性较高；,1,区域交通通达性好，区域地铁6号线支线开通后，将进一步提升项目价值。,2,3,Code of this report | 14,区域市场分析,Part 2,本项目竞争区域主要为双流国际新城区域，在售楼盘主要分布在双楠大道沿线、白衣上街、白衣下街沿线

6、。,Code of this report | 15,一、竞争区域划分,核心竞争区域,本案,区域内在售项目以高层为主力供应物业，待售项目向别墅、花园洋房高层多种物业方向发展。,Code of this report | 16,区域内项目沿双楠大道、白衣上街、白衣下街呈带状分布； 区域内在售项目多位复合型物业，包括电梯、花园洋房等； 区域内竞争项目中高端项目4个，远大.林语城、国奥村、新岸、人居.都市阳光2期。,区域在售楼盘分布图,二、区域在售楼盘分布,区域在售楼盘说明,区域内住宅在售住宅供应量约100万方，未来5年供应量预计达150万方以上。,Code of this report | 17,

7、三、区域在售楼盘一览表,占地面积约110亩，总建筑面积约170000，总户数1042户，容积率1.76，由多层洋房、小高层电梯、叠拼组成。,Code of this report | 18,四、典型楼盘分析富豪.新岸,12小层高层,4层洋房,7 层多层,该项目产品实现差异化形象定位双流国际新城，首座复式洋房，在营销推广、现场包装上体现其高端品质。,Code of this report | 19,多层洋房面积区间：80-170，叠拼：140-230，小高层59-114； 多层洋房、叠拼共550户，电梯492户；洋房均价7000元/左右，高层4500元/； 配套：800景观泳池、网球场篮球场等。

8、,项目现场实景,项目产品说明,客户年龄以3540岁为主，双流客户占55%左右，成都双楠区域客户占20%左右，外地来双流工作客户占20%左右，其他区域客户占5%。,Code of this report | 20,主要以个体工商户及公司职员为主占70% 购买该项目主要以自住需求为主，占90% 客户对于该项目产品、区域、环境较为看重，客群年收入在30万以上,该项目占地约330亩，总建筑面积30余万方，目前在售1期现房，2期产品规划为别墅。,Code of this report | 21,典型楼盘分析人居.都市阳光,1期11-18层电梯,该项目08年11月开盘，总户数约2000户，截止到10年6月

9、共剩余500余套，月均销售约70套。,Code of this report | 22,项目户型区间60-200； 主力户型区间105-120套三； 09年4月开盘即准现房销售； 该项目主要面向市场刚性需求，缺乏社区配套。,项目效果图,项目产品说明,客户年龄以2540岁为主，双流客户占65%左右，成都双楠区域客户占15%左右，外地来双流工作客户占15%左右，其他区域客户占5%。,Code of this report | 23,主要以个体工商户及公司职员为主占70% 购买该项目主要以自住需求为主，占95% 客户对于该项目价格、区域较为看重，客群年收入在15万以上,占地面积约336亩，总建筑面积

10、631710，容积率2.37，一期别墅容积率0.8。,Code of this report | 24,典型楼盘分析远大.林语城,项目鸟瞰图,强调“定制别墅”和“密林深处”的新生活方式； 物业形态包括别墅、花园洋房、最高不超过13层的小高层； 户型面积区间230350；,项目产品说明,总占地301亩，地上规划总建筑面约41万平方米，容积率1.8，共1316户。分为东西两个区，东区占地102亩，西区占地199亩。,Code of this report | 25,典型楼盘分析国奥村,项目鸟瞰图,东区由14层的小高层、7+1的花园电梯洋房组成； 西区由联排别墅、6+1的花园电梯洋房、生活配套设施组

11、成； 规划有10000奥运主题会馆，7000城市绿地公园； 引进伊顿品牌幼儿园作为配套。,项目产品说明,区域市场小结,Code of this report | 26,后期将有巨额放量，市场竞争将加剧； 前期面市项目产品多为小高层电梯，后市即将面市项目的物业形态开始呈现向中高端、多样化产品趋势发展； 区域内多层电梯洋房的市场接受度高； 户型主力面积区间，多层洋房120-160，电梯80 -110 ； 洋房均价6500元/左右，电梯4200元/-4800元/ 之间； 目前在售项目的主力客群主要来自双流，占50%以上,双楠大道沿线次之，约占30%。,Code of this report | 27

12、,区域市场对本项目的启示,未来区域洋房、别墅产品潜在供应量较大，未来市场竞争激烈，因此，未来高层物业更容易占领市场，但是多层物业利于项目的品质塑造。,Code of this report | 28,项目地块分析,Part 3,Code of this report | 29,Part 3.1,项目地块环境分析,项目地块临总部经济园区、远大.林语城别墅项目、时代奥特莱。,Code of this report | 30,项目地块属于双流新城A区，临总部经济园区； 临新双楠大道、白衣上街； 紧邻双流国际空港、绕城高速公路。,一、地块位置,锦绣南郡,项目地块位置说明,项目临新城区白河绿化森林带，周

13、边规划有8500森林公园，居住外部环境优良。,Code of this report | 31,白河绿化森林带：森林带南北长8公里、宽500米，东西长5公里、宽300米，总面积达5.64平方公里； 未来规划有8500亩亚洲最大的森林公园。,项目周边环境,二、地块自然环境,项目周边环境说明,项目与成都、双流、温江等各个区域交通无缝对接。,Code of this report | 32,三、地块交通,项目距离成都市三环路约7公里，距离双流老城区1公里，距离绕城高速约5公里； 通过双温路通往双流县城及温江； 项目临绕城高速、川藏公路、新双楠大道，通达性较好。,项目交通图,项目交通说明,双流新城未来

14、配套、双流老城现有配套构成地块外部配套资源。,Code of this report | 33,四、地块配套,体育休闲配套：国际网球赛事中心、成都谢菲联足球俱乐部、高尔夫俱乐部； 购物中心配套：时代.奥特莱斯、博瑞.最世界； 总投资达18亿元，总建筑面积19万方的蜀汉主题文化综合建筑群； 双流老城区其他生活配套。,区域主要地铁线路,地块土地平整、形状规则，有利于建筑布局，但是两个地块独立布局，不利于产品的整体打造及整体定位。,Code of this report | 34,五、地块特征,该区域主要基础设施如道路、水、电、气已经初步具备，双流老城区可为项目提供商业和生活配套，开发条件较为成熟；

15、 目前双楠大道及两侧绿化带打造效果较好，形成了良好的区域印象。,地块特征说明,Code of this report | 35,Part 3.2,地块经济指标分析,项目占地面积110.16亩，目前从区域上看属于中等规模开发项目。物业组合类型主要以高层、小高层为主，辅以少量多层洋房。,Code of this report | 36,项目地块小结,Code of this report | 37,项目周边自然环境优良、未来生活配套完善，居住舒适度较高； 项目交通便利，客户群可拓展至成都双楠沿线板块。,项目面临的问题,Code of this report | 38,物业形态受体量影响，不具备规模

16、优势,1,受容积率限制，本项目无法打造别墅、洋房等物业,2,区域未来市场放量大，市场竞争激烈,3,Code of this report | 39,项目突破模式建议,Part 4,Code of this report | 40,不具备规模品质 不具备品牌 不具备社区配套,Code of this report | 41,产品项目制胜的突破口,Code of this report | 42,产品七大突破模式, 复式多层建筑, 现代简欧外立面, 高端品质会所, 东南亚手工定制园林, 公区五星精装, 六星级服务标准, 国际智能化配套,复式多层国际新城首例复式洋房，层高4.8米，以此作为项目的核心

17、竞争力。,Code of this report | 43,外立面现代简欧建筑风格，凸现项目特色。,Code of this report | 44,品质会所设置咖啡厅、阅览室、台球厅、棋牌室等娱乐设施提升项目品质、增加项目自身配套。,Code of this report | 45,咖啡厅效果,阅览室效果,公共部分五星精装增强现场体验感。,Code of this report | 46,电梯厅精装效果,接待台精装效果,六星服务提供星级服务，打造片区物管服务之最。,Code of this report | 47,全天候生活服务：代买生活必需品、待定报刊杂志、留言服务、擦鞋服务、鲜花服务、婚

18、庆祝寿专业服务、家教服务、搬家公司服务、宠物代管服务等； 大堂私人管家服务：morning call、定制早餐； 房间保洁服务：全套家庭清洁服务、家具保养服务、入户地毯清洁服务、空调、抽油烟机的清洗服务、灭菌消杀服务； 全能商务秘书服务：24小时前台接待、中英双语电话服务、代购票务、代投邮件包裹、收发传真、代洗车、预定出租车、联系旅行社、会所设置无线上网区域、酒后代驾等。,东南亚手工定制园林引入东南亚手工定制园林，增加项目亮点。,Code of this report | 48,东南亚风情园林通过错落有致的布局，强烈的层次感，大量清新怡人的棕榈科植物和茂密丰富的植被，使之成为双流首例手工定制园

19、林社区，成为其核心卖点。,东南亚园林说明,国际智能化配套突出项目科技性。,Code of this report | 49,考虑的智能化配套原则 提升居住品质（健康、品质） 与国际化时尚前沿接轨 超前性（未来主流） 成本的控制,地暖系统 中央新风系统 直饮水系统,智能化配置参考,Code of this report | 50,参考价格：80元/。,智能化配置参考地暖系统,Code of this report | 51,参考价格：2000元/户。,智能化配置参考中央新风系统,Code of this report | 52,52,智能化配置参考直饮水系统,参考价格：17元/,Code of this report | 53,高层产品附加值500元/，多层物业附加值3000元/。,Code of this report | 54,物业发展方向建议,Part 5,Code of this report | 55,项目地块适合发展何种物业？,Code of this report | 56,一、物业组合思考,根据项目3.23的容积率计算，按照常规的物业组合方式为小高层，或者多层+二类高层项目（18层以内）。物业组合以做足容积率、迅速去化、资金快速回笼为目的。,Code of this