2011年淇县项目全案营销提案市场定位部分

1、淇县项目全案营销推广,开发商：河南省朝歌房地产开发有限公司,提案公司：红与黑房地产营销代理有限公司,日期：二零一一年六月二十二日,市场如何,宏观市场分析,和谁竞争（供应市场,有哪些市场空白（需求市场,版块分析与宗地思考,我们提供何种产品(市场定位,我们的客户在哪里（客户定位,我们的策略,我们的推广,红与黑机构运营实力,目标怎样,如何实现,我们的视觉表现,我们产品怎么包装（产品建议,城市概况,宏观市场研究 淇县城市概况及经济分析,宏观市场研究 淇县城市概况及经济分析,经济状况,工业生产增速趋缓 2010年110月，全县规模以上工业企业完成增加值592334万元，同比增长10.7% 分经济类型看，

2、集体企业完成增加值28489万元，同比下降19.6，股份制企业完成增加值450777万元，同比 增长15.9%，外商和港澳台商投资企业完成增加值8729万元，同比增长23.9%。 企业利润快速增长 2010年1 10月，全县规模工业企业实现利润23.6亿，同比增长25.5%，其中大中型企业实现5.5亿，同比增 长21.4%。 固定资产投资较快增长 2010年1 10月，城镇以上固定资产投资完成50.9亿元，比上年同期增长24.2%，增速比1-9月高出1.5个百分点。 消费品市场持续繁荣 2010年1 10月，全县社会消费品零售额完成161255万元，比上年同期增长18。分地区看，城镇零售额完成

3、 140847万元，比上年同期增长18.2%；乡村零售额完成20408万元，比上年同期增长16.8 %。 财政收入稳步增长 2010年1 10月，全县财政一般预算收入21215万元，比上年同期增长14.4%，分税种看，增值税完成1681万 元，比上年同期增长2.6%，营业税完成4485万元，比上年同期增长42%，企业所得税449万元，比上年同期增长 2.7%。全县地方一般预算支出64474万元，比上年同期增长22.5,产业结构与消费力分析,宏观市场研究,2010年，全县城镇居民人均可支配收入13486元，比上年增长15% ，与河南省城镇居民人均可支配收入基本持平。农村居民人均纯收入6925，远

4、远高于河南省农村居民纯收入。 淇县劳务经济发达，已成为全市的一大支柱产业。2010年，全市外出务工人员达5万人，劳务收入达8.36亿元，大大强化了城乡居民的购买力。 消费需求持续旺盛。2010年全年社会消费品零售总额比上年增长18.9%，进度总体在18.5%19.5%的窄幅区间运行,人口结构与消费水平,淇县城市规划,鹤壁市朝歌新区核心区位于淇县县城北与鹤淇产业集聚区交会处，鹤淇大道南北穿越，泰山路东西穿越。核心区占地2.16平方公里，规划为商业居住、行政办公、文化休闲为一体的综合功能服务区，该区域内汇集了“6+3”建筑群体（六个地标性建筑，一个商业综合体、一个市民文化中心、一个行政办公中心），

5、将形成鹤壁市的城市副中心,宏观市场研究 淇县城市规划分析,淇县房地产投资分析,宏观市场研究,淇县房地产投资额增长速度较快，房地产投资占固定资产投资总额比例偏低，房地产行业发展空间较大,从2006年后淇县房地产投资量不断加大，特别是10年增长率达到165%，淇县房地产市场进入高速发展阶段。 虽然淇县房地产投资增长幅度较大，但投资的比例仍低于正常水平，表明淇县房地产投资规模还需进一步扩大，房地产发展仍有很大空间,淇县固定资产投资额与房地产投资所占比例,房地产市场预警预报指标体系,房地产投资占GDP的比例较低，发展空间巨大,投资现状分析,宏观市场研究,淇县房地产投资分析,投资分析结论,红与黑观点：根

6、据以上模型判断，淇县房地产市场已进入高速发展阶段,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,4%-5,5%-8,大于8,小于4,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,800-4,000US,4000-8,000US,8000-20,000US,0-800US,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,淇县GDP总量近5年来增速保持在10%以上,淇县县2010年人均可支配收入为213.56美元,房地产政策分析,宏观市场研究,20002007阶段增长期,0107全国商品房建筑面积变化,0107全国商品房销售面积变化,2000年以来我国的房地产市场经历了一段高速增长的黄金

7、发展期。从 2000年到2007年房地产市场年投放量和销售量成正比稳步增长,房地产政策分析,宏观市场研究,20072008阶段过度期,2007年下半年，由美国次贷危机引起的金融危机在2008年集中爆发，并迅速席卷全球，世界各国经济均受到不同程度的影响。进入2008年受国际金融危机的影响，中国房地产市场明显遭受重创，价格一路下跌，成交量大幅下滑。 面对危机，国家发改委等各市政府职能部门纷纷出台系列措施，以达到市场的稳定发展。其中最显著的就是以扩大内需和大力发展基础设施建设的相关政策。同时，积极的信贷政策使国家经济得到缓慢复苏，房地产市场由此迎来了“小阳春”。三线以上城市表现活跃尤为突出,受全球性

8、金融危机影响，中国经济一路下滑，2008年，一系列金融及经济政策救市措施积极出台，我国09年度增长保8任务完成，全球的经济基本面已经全面恢复，依赖房地产振兴的中国经济，复苏后以“构建和谐社会”为名对房地产行业循序打压已是不争的事实,20092010阶段火爆期,整个市场经过08年的冷却和积压，在09年初得到释放，并迅速增长。销售量，销售价格屡创新高，各地地王不断涌现。中国地产在09年走进巅峰,2010年主要房产政策回顾,宏观市场研究 房地产政策分析,调控效果：2010年全国房价依然呈快速上涨之势,一线城市：北京、上海、广州、深圳、杭州,二线城市：南京、天津、重庆、武汉、青岛,2010年部分城市可

9、谓冰火两重天：一边是迅速萎靡的成交量，一边是越调越涨的房价。以杭州为 例，在国十一条的打压下，成交结构的变动导致其5月商品房成交均价上涨20%，重庆、天津的房价 从2010年下半年起一路走高，多次说新其历史最高纪录，并在12月达到当年最高点。 成交量一、二线城市分别跌40%、20%，成交价多数城市上涨接近或超过20,宏观市场研究 房地产政策分析,2010年多次调控结果未达预期直接导致国八条的产生,2010年多次调控没有达到预期目标，成交量虽 有所下滑，成交价多数城市上涨接近或超过20,政策上没有任何放松 下的价格上涨,自住型需求的爆发性入市,成交物业类型以 中小户型为主,全国城市回暖特点,宏观

10、市场研究 房地产政策分析,当前调控政府面临的是经济预期下滑，通胀预期上涨和房价的 持续走高，政府将在多重目标下进行平衡和排序,2010年度经济数据 一、2010年GDP同比增长 10.3%， 二、CPI同比增长3.3%，2011年目前已达到5%。 三、2010年GDP增速超出了预期。 截至2010年12月份，中国城市房价连续19个月上涨，但12月份涨幅较11月份缩小1.3%，自2010年4月份，房价同比创下12.8%的新高以来，至12月房价涨幅已连续8个月收窄,宏观市场研究 房地产政策分析,新国八条调控要点一：进一步落实地方政府责任,重点细则,政策解析,进一步落实地方政府责任,一、首次提及房价

11、调控目标化。 二、首次将责任落实到各地方政府。调控已严格 至政治任务,宏观市场研究 房地产政策分析,新国八条调控要点二：加大保障性安居工程建设,重点细则,政策解析,加大保障性安居工程建设力度,一、首次对保障房问题提出量化指标。 二、保障房抽走的是最大的刚性需求部分，未来影 响十分巨大。 三、保障房不仅是廉租房等，已经包括经济适用房、 夹心层的限价房,新国八条要点三：调整完善相关税收制度，加强税收监管,重点细则,政策解析,一、调整完善相关税收政策，加强税收征管。二、对个人购买住房不足5年转手交易的，统一 按销售收入全额征税。 三、对重点房产项目进行土地增值税清算和稽查。 四、严格执行个人转让房地

12、产所得税征收政策,一、5.5%的全额营业税使得5年内房源在交易将明显上涨， 将明显遏制过度炒作。 二、土地增值税清算和稽查，将有效遏制开发商过快上涨 价格的冲动。 三、房产税不是不推，只是在积累推行时机与条件,宏观市场研究 房地产政策分析,重点细则,政策解析,新国八条调控要点四：差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不 低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,一、不仅首付比例和利率的调整，同时加强贷款审批 门槛。 二、价格上涨过快的30个城市，实行限购，并有扩大的迹象。 三、在增加供应和严格信贷双重作用下，叠加效应更加明 显，预计2012年将出现明显的淡季,新国八条调

13、控要点五：严格住房用地管理,重点细则,政策解析,一、各地增加土地有效供应，落实保障性住房和中 小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地 供应总量的70%的要求。 二、单列保障性住房用地，做到应保尽保。 三、依法查处闲置用地、非法转让土地使用权行为,一、严格要求保障部分住房不得低于70%。将使 得楼市调控的供应逐渐增加。 二、大力推广以“限房价、竞地价”，方式供应中 低价位普通商品房用地。抑制价格上涨，控制 地 价上涨,宏观市场研究 房地产政策分析,新国八条调控要点六：合理引导住房需求,重点细则,政策解析,一、房价过高、上涨过快城市，在一定时期内执行 住房限购措施。 二、对已拥有2套及以上住房的

14、当地户籍家庭、拥有 1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停 在本行政区域内向其售房,一、全国性严格限购。 二、限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显 的下调,新国八条调控要点七：落实住房保障和稳定房价约谈问责机制,一、未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没 有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 二、差别化住房信贷、税收政策，房地产相关税收征管，个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈 问责,新国八条调控调控要点八：坚持和强化舆论引导,一、大力宣传稳定房价和住房保障工作示范城市经验。

15、 二、对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任,宏观市场研究 房地产政策分析,本次调控政策与之前各城市限购令有明显区别，本次不是限购新房一套，而是计算存量。若已有两套以上则禁止购买，这个政策对市场的杀伤力极大,本次调控非常突然，且调控力度空前，反映了中央政府对房地产调控和控制房价的决心。对市场有较大冲击，方向性意义较强,本次重点不仅是首付六成，从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度较大,本次调控明确直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（基本涵盖全国主要城市）严格实施限购令,新国八条调控政策解析,宏观市场研究 房地产政策分析,政策调控对市场的影响,对市场量价的影响

16、,一、在毫无征兆的前提下出台如此严厉的调控政策，楼市各方陷入暂时的观望， 这在过去历次调控中均有所体现。 二、短期内，政策伊始买卖双方的观望将导致成交量有所下滑趋势。 三、从价格方面来看，短期内开发商将保持观望态度。 四、在市场处于低谷内不会贸然改变价格。但不排除部分开发企业会出现一定的 价格优惠,宏观市场研究 房地产政策分析,政策调控对市场的影响,对城市市场的影响,一、本次调控无论是二套房六成首付，未满五年的交易全额收费，还是2套以上的限 购，都是直接针对楼市投机者的，这由各城市购房需求中投资者所占比例决定。一 二线城市投资客比例较高，调控对这些城市冲击较大，三四线城市投资客较少，调 空影响

17、力相对较弱。 二、从城市结构来看，一二线城市投资比重较大，同时直接受到限购令的冲击，因 此受政策影响较大。大部分三、四线城市房地产需求以刚性为主，且不会出台 限购令，相反会成为一二线城市哦购房资金转移的目标，因此市场影响较小,宏观市场研究 房地产政策分析,政策调控对市场的影响,对不同物业的影响,一、高端项目的客户群体大多拥有两套以上的住房，是本次限购令明令禁止的， 因此高二、端住宅将面临前所未有的冲击。 三、中低端住宅以刚性需求为主，受到政策的冲击较小。 四、改善性需求六成以上首付的要求也受到一定抑制。 五、从价格结构来看，别墅等高端物业因总价过高，受到的冲击较大 但本次调控的最终效果取决于地

18、方政府的执行力和市场需求对市场政策的适 应力,宏观市场研究 房地产政策分析,政策调控对企业的影响,速度,空间,形态,加快企业向三四线城市布局的进程,高周转企业影响冲击较小,资金优势有利于央企发力和洗牌，专注于三四线潜力企业受益，有望借机超车,高速周转企业具有较为灵活的定价推盘策略，在市场调整内更能有效的抓住市场需求，回笼资金,一、市场调整期内，开发企业的竞争 将更依赖于资金的充裕程度。 二、央企凭借雄厚的资金实力和融资 能力，借机发力，收购兼并项目 重新洗牌。三四线城市有望从调 整中获益，以稳定的现金力实 现规模扩张,三四线城市受政策影响较小，加快开发企业向三四线城市进军,对企业 的影响,宏观

19、市场研究 房地产政策分析,政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗， 进一步加强调控未来政策储备基本定型,限购城市的 扩大化 限购力度的 加强,首套房首付款的 提升和贷款利率 的上调 银行信贷总量和 流向的控制,土地增值 税的严格清算 营业税、 契税优惠的 全面取消,违法违规用 的处罚和收回 土地供给的进一步扩大 保障房的保质保量,打击房地产开发企业违法违规行为 规范房地产预售行为，进行预售制度取消的试点,保障房 房价上涨过快城市限购 是否出台房价控制目标,宏观市场研究 房地产政策分析,一、夯实三农基础，推动三、四线城市住房需求 一、加大减免农业税及物价调控政策。 二、种粮农民直接补贴及购置更新大

20、型农机补贴。 三、增加良种补贴投入和稳定农业生产资料价格。 四、降低化肥最终零售价格，真正让利于民。 五、土地出让收益部分、耕地占用税新增收入全部用于农业。 六、推动农业科技创新和技术推广。推进农民专业合作经济组织发展 七、实行政策性农业保险和巨灾保险制度。 通过以上诸多措施推动农业稳步发展，农村逐步实现城镇化，带动农业由粗放型生产向集约型生态农业、科技农业和立体农业迈进，农民无需外出而实现快速的增产增收，农民收入的持续增加必然带动其消费观念及居住环境的改善，实现农业人口向城镇化方向发展，随之必将推动其在城镇置业安家的广大需求,其他政策对三四线城市的影响,宏观市场研究 其他政策对三四线城市的影

21、响,二、加快转变经济发展方式推动三四线城市房地产发展 受到国际经济环境的重大影响，中国企业出口贸易频频受挫，使得中国企业将目标转 移至本土市场。大型企业（特别是劳动密集型企业）以国内人口为主要消费人群，因 中国幅员辽阔，为节约企业运营及运输成本，企业纷纷在内地设立多个加工生产公 司，随之会促进三四线城市大量劳动力就业，这些富余劳动力在家门口就可以获得同 前往深圳、上海等离家较远的城市就业同样的工资，且食宿成本也较低。这部分人工 作几年以后便积累了当地县市购房的资本，促进着三四线城市住房的需求,其他政策对三四线城市房地产的影响,宏观市场研究 其他政策对三四线城市的影响,三、农村拆迁补助及城镇化推

22、动三四线城市房地产发展 棚户区、危旧房拆迁改造和城镇化进程等一系列举措，使得被拆迁、被征地农民或 城镇居民获得大量的政府相关资金补偿，这些客群有充足的资金支持其在当地三四 线城市购房的能力，为获得身份上的认同和享受城镇生活所带来的便利，这部分人 会首选在当地县市购房，推动三四 线城市房地产的发展。 四、一二线城市居住成本加大和农村保险制度完善助推三四线城市房地产发展 一二线城市物价上涨带来的居住成本的剧增与农村养老、医疗等保险制度的逐步完善，促 使原来长期在外打工者纷纷回乡置业，推动三四线城市房地产的发展,其他政策对三四线城市房地产的影响,宏观市场研究 其他政策对三四线城市的影响,未来两年受楼

23、市限购和大城市房价过高的影响， 回乡置业比例将扩大化,回乡置业的人群分两类： 1、籍贯与户籍地相同的，多为农民工。 2、籍贯与户籍地不一致，多为学历高戒事业有成者。 受限贩影响，回乡置业和部分投资的需求势必会大幅增长，尤其是劳劢力输出主力的中部地区,返乡置业将导致潜在需求收缩的比例、面积及套数,宏观市场研究 其他政策对三四线城市的影响,宏观市场研究,宏观市场小结,宏观市场小结,红与黑机构结论： 鉴于以上分析及目前自建房和供地房源并存的现状，我司认为淇县未来几年的开发量和需求量都不会很大，基本维持供需相对平衡的状态，情况较为平和，我们目前的户型设计多为中大户型，总价较高且市场同质化严重，应对户型

24、做相应调整，以中小户型为主利于形成市场差异化竞争,市场如何,宏观市场分析,和谁竞争（供应市场,有哪些市场空白（需求市场,版块分析与宗地思考,我们提供何种产品(市场定位,我们的客户在哪里（客户定位,我们的策略,我们的推广,红与黑机构运营实力,目标怎样,如何实现,我们的视觉表现,我们产品怎么包装（产品建议,泰山路,本案,太行路,锦绣华庭,新城佳苑,华泰新城,盛世佳苑,紫旭坊,城中村 改建小区,朝歌首府,淇水家园,淇县肾病医院,淇县一中,淇县目前在售楼盘分布图,供应市场分析,区域上市楼盘分布,2011年正阳县楼盘概况览表,结论： 1、区域市场产品向舒适型发展，主力面积段为100-130，区域市场发展

25、较稳定。本项目面积段组合符合市场需求。 2、区域市场上物业类型呈现多样化，多层、小高层市场接受度较高。本项目的物业组合基本迎合区域市场需求。 3、新城区路网基本成型，但楼盘扎堆，需要综合考量本项目入市时机,华泰新城,项目位置：正阳县南环城二路大林路口 售楼部地址：淇县红旗路邮政局西侧 物业类型：住宅 建筑面积：127940 建筑密度：28% 容积率：1.9 绿化率：31% 户型面积：95-170 景观配套：18万遗址广场公园 开业时间：2011年5月15日 在推房源：一期已售罄，在售二期7幢房源 价格：2800-2900元/均价,项目动态：该项目为直接竞争楼盘，开发商为鹤壁市中通房地产开发有限

26、公司 ，营销代理为住友顾问，均价约为2800-2900元/。本案住宅区位略逊于本项目，与之对比决定了本案的入市价应不低于2900元/,供应市场研究 典型竞争个案分析,该项目住宅建筑面积为14388.44平方米，商业建筑面积14066.427平方米。 主力面积段在110-140。 三期预计年底推出1-3#小高层，6-9#多层，7#楼配备幼儿园。 6#楼基本已被政府机关人员预定,该项目对我们的启示,供应市场研究 典型竞争个案分析,新城佳苑,项目动态：开发商为淇县永昌地产开发建设有限公司，由宏佳地产顾问代理，为本项目直接竞争楼盘之一。 项目位于新区核心地段，享有新城规划，为区域内高档楼盘,供应市场研

27、究 典型竞争个案分析,项目位置：鹤壁市淇县新区淇园路与泰山路交叉口 物业类型：多层、小高层、洋房 建筑面积：148000 绿化率：37.2% 户型面积：110-160 景观配套：18万遗址广场公园 开盘时间：2011年5月21日 在推房源：在售12#、17-26#楼 价格：2100-3300元/ 优惠：全现金98折，贷款99折,供应市场研究 典型竞争个案分析,临近遗址广场公园，依托县政府等行政机构。 规划27栋建筑，其中小高层11栋、花园洋房8栋、情景洋房8栋、商业步行街1.6万平方米等各种业态组成 淇县首个退台设计电梯洋房，人车分流、新城中央、地下停车 配套幼儿园，多功能会所等 洋房赠送使用

28、权花园，约40。园内植物由物业统一种植,该项目给我们的启示,淇水嘉园,项目动态：开发商为鹤壁淇水嘉园置业有限公司，由住家房地产顾问代理。项目位于老城区边缘，享有老城区配套。预计年底开盘，对本项目的销售时机有一定的影响,供应市场研究 典型竞争个案分析,项目位置：红旗路与淇水路交汇处 物业类型：多层、小高层 建筑面积：216846 户型面积：96-158 容积率：1.4 在推房源：二期所剩六楼房源 价格：六楼价格为1900元/，均价2300 元/ 三期推盘：推盘时间为八九月份或年底， 预计均价在2800左右 推盘量：三期推9栋小高层，总面积在5万 方左右,该项目物业类型均为多层、小高层。 一期住宅

29、2009年开盘。二期6楼房源，价格较低。预 计年内推三期，预计均价在28002900元/ 建筑用钢量超出常规30%、所有楼层全部现浇、全 部铺设地暖、1.399%低容积率、大型游泳池、大型 中央广场、集中供暖，分户计量。 该项目为中式风格，其景观规划参照江南园林进行 设计，并与北方造园手法相结合，形成了自己的独 特风格，这是项目与县城其他项目的一大差异,该项目给我们的启示,供应市场研究 典型竞争个案分析,锦绣华庭,项目动态：开发商为淇县宏润房地产开发有限公司 ，景观设计为上海园林景观设计有限公司，代理公司为上海杰汇。项目位于新城区，享有新城区规划。项目交通较好，临人民路、淇园路、老107三大主

30、干道,供应市场研究 典型竞争个案分析,项目位置：淇县人民路西段 物业类型：多层 建筑面积：107855 户型面积：100 150 在推房源：一期售完，二期已去化9成左 右，三期将推出五幢多层房源。 价格:目前均价为2600-2800元/，预计三 期价格应在3000元/左右 三期推盘：估计在78月份或年底,该项目物业类型均为多层电梯房。 三期预计于明年推出5栋砖混结构多层、总面积为27751 小区内设有5000平方米的山水景观、休闲广场、幼儿园、健身房、老年活动中心等配套设施,该项目给我们的启示,供应市场研究 典型竞争个案分析,朝歌首府,项目动态：开发商为鹤壁市环洲置业有限公司。项目位于老城区边

31、缘，享有老城区配套以及新城规划。预计8-9月开盘，2012年3-4月交付，为本项目的直接竞争楼盘,供应市场研究 典型竞争个案分析,项目位置：淇县红旗路东段888号 物业类型：多层洋房、小高层 建筑面积：115710 户型面积：140-220 容积率：1.4 建筑密度：24% 绿化率：39.5% 开盘时间：预计89月或年底开盘 在推房源：预计推出十幢房源 价格：预计均价2900元/，一楼价格将超 出3000元,该项目物业类型为四层洋房、六层洋房以及小高层。 洋房一层价格预计为3200元/，赠送40花园，打包出售60地下室。 项目总占地200亩，分别于一期、二期推出100亩。 该项目为淇县首个西班

32、牙主题社区，南有淇水公园，北有游园，私家花园入户。并设有亲水平台以及私家游艇码头，以稀缺引领高端,该项目给我们的启示,供应市场研究 典型竞争个案分析,供应市场研究 供应市场土地分析,2010年-2011年4月,土地供应量为309840 ，按各项目最大容积率算，以上三地块预计建筑面积分别约为226132、109610 和213900 ，未来三年的总建筑面积约为55万 。 根据以上推测，加上我们项目约10万 ，锦绣华庭三期约2万 、朝歌首府116000 ，淇水家园约5万，华府新城3万，紫旭坊2万，在周边没有新增地块的条件下，伴随着淇县大力建设保障房，在淇县仅有25万人的城市，购买市场有限的情况下，

33、三年86万平米的推盘量，平均一年的推盘量比过去两年的推盘量还要多，对淇县实在是极大的挑战！ 推盘量的剧增，在购买力并非急剧增长的情况下，面对同质化的产品竞争，必然面临的价格的相互拼杀,供应市场小结,板式住宅是区域内最为常见的建筑形式，容积率也相对较低，绿化程度高。 就销售价格来看，市场主力价格在25002900元/，超过3000元/有一定抗性。 市场上主力房型在110140 ，产品同质化严重。市场畅销的90110平米的户型，市场上存在较少。 当地购房人群对位置、价格最为关注，景观、智能化、物业、社区配套等相对关心较少。 整个市场目前所推房源较少，大部分楼盘准备在今年8 9月或年底集中推盘，市场

34、届时将面临同质化严重厮杀。且后续三年86万平米的推盘量，在购买理有限的情况下必然遭遇价格的激烈竞争,供应市场研究 供应市场小结,市场如何,宏观市场分析,和谁竞争（供应市场,有哪些市场空白（需求市场,版块分析与宗地思考,我们提供何种产品(市场定位,我们的客户在哪里（客户定位,我们的策略,我们的推广,红与黑机构运营实力,目标怎样,如何实现,我们的视觉表现,我们产品怎么包装（产品建议,需求市场研究 住宅购买意向,客户对淇县的归属感比较强，有超过四成左右的受访者表示近期会在淇县置业； 而近期没有置业打算的受访者中，有超过两成的是因为经济实力有限，这类人群有较大的可扩展性，在未来几年内有可能会成为在淇县

35、置业的主力群体之一； 另外有逾四成的短期不会置业的群体是因为刚刚购置了新房，但不排除再次购买商业投资的可能性,近期是否会在淇县购买住宅,需求市场调研 住宅价格承受能力研究,受访者的购房单价承受能力调查显示，20003000元/单价承受能力的比例达到六成，与淇县主要在售楼盘2600元/左右的均价相差不大，说明淇县的房价市场接受度比较高。淇县居民的购房压力较小。这与供应市场住宅物业销售形势良好的状况吻合,65%的客户能够承受1元左右的物管费，这与其他同级别地区普遍物管费承受度不高的情况略有差异。 值得注意的是有3%左右的受访者能够承受1.5元以上的物业管理费，这使得高档商品住宅的出现成为可能,2000元以下 2000-2500元 2500-3000元 3000元以上,能够承受的单价,能够承受的物管费,需求市场调研 住宅户型面积需求调研,91110是绝对主力的需求面积段，逾五成的受访者选择了这一面积段；111-130面积段有近二成的面积需求；90以下需求反而较少，仅有8%。 分析91-110面积段的客户房型需求，数据显示大两房和小三房的需求参半；客厅的需求，两厅比一厅多出10个