物业公司会计核算规范V20

1、 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第1页共31页 碧桂园集团 物业公司会计核算规范（V2.0版） 制度编码 FR-1-2-3 制度类型 核心业务流程 部门支持流程 编写部门 集团财务资金部 审批人伍碧君总经理 版本 修改情况 生效日期 V1.0版 初稿（试行） 2010-12-22 V2.0版 1.增加了第一章总则部分，对制定本规范的目的、适用范围、职责等进行了说明。 2.增加了对1012其他货币资金科目的核算说明。 3.增加了对1101交易性金融资产的核算说明。 4.增加了对1221其他应收款的核算说明。 5.增加了对1303委托贷款科目

2、的核算说明。 6.增加了对1606固定资产清理科目的核算说明 7.增加了对6111投资收益科目的核算说明说明 8.取消了预提费用科目，原预提费用通过“应付利息”、“其他应付款”等科目核算。 9.食堂收支通过“管理费用-食堂收支”科目核算，员工承担部分冲减费用，不再通过“其他应收款-食堂收支”科目核算。 10.“市内交通费”统一在“差旅费”核算。取消差旅费明细科目，发生的费用不分明细统一在新增科目“差旅费-差旅费”核算。 11.明确无形资产摊销年限，其中软件类按3年进行摊销。 12.明确了银行理财产品通过“交易性金融资产”核算，其收益通过“投资收益-理财产品收益”核算。 13.“财务费用利息收入

3、”新增明细科目“定期利息收入”，核算定期存款、通知存款利息收入。 2013-07-01 1 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第2页共31页 目录 第一章 总则 . 4 一、目的 . 4 二、适用范围 . 4 三、主要内容 . 4 第二章 财务核算日常管理要求 . 4 一、单据移交和对账 . 4 二、开票及对数 . 5 三、结账检查要求 . 5 四、上报报表、数据要求 . 6 第三章 科目核算规范 . 6 第一节 资产类科目 . 6 一、1001库存现金 . 6 二、1002银行存款 . 7 三、1012其他货币资金 . 7 四、1101交易

4、性金融资产 . 8 五、1122应收账款 . 9 六、1123预付账款 . 9 七、1221其他应收款 . 10 八、1303委托贷款 . 11 九、1401材料采购 . 11 十、1403原材料 . 12 十一、1481待摊费用 . 12 十二、1601固定资产 . 13 十三、1606固定资产清理 . 14 十四、1701无形资产 . 15 十五、1801长期待摊费用 . 15 2 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第3页共31页 第二节 负债类科目 . 16 一、2202应付账款 . 16 二、2203预收账款 . 16 三、2211应

5、付职工薪酬 . 17 四、2221应交税费 . 18 五、2241其他应付款 . 19 第三节 损益类科目 . 20 一、6001主营业务收入 . 20 二、6051其他业务收入 . 21 三、6111 投资收益 . 21 四、6301营业外收入 . 23 五、6401主营业务成本 . 23 六、6403营业税金及附加 . 26 七、6602管理费用 . 26 八、6603财务费用 . 28 九、6711营业外支出 . 28 十、6801所得税费用 . 29 十一、6901以前年度损益调整 . 31 第四章 附则 . 31 3 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本

6、：V2.0版 页码：第4页共31页 第一章 总则 一、目的 为规范集团物业公司的会计核算，保证企业财务数据的准确和完整，更好地发挥财务管理分析与控制职能，根据企业会计准则及国家相关法律法规，结合公司实际情况，制定本规范。 二、适用范围 本规范适用于碧桂园集团物业板块各级公司。 三、主要内容 本规范内容主要包括，财务核算日常管理要求以及科目核算规范。 第二章 财务核算日常管理要求 一、单据移交和对账 1.根据公司财务实际工作需求，财务可选择不同工作流程模式： （1）会计先审核单据和录入单据后，出纳只办理付款手续，NC生成会计凭证；采取此种模式，单据移交时间为每天下班前，应将当天所有单据移交完毕，

7、每月3日前（节假日顺延）将上月所有单据移交完毕。 （2）出纳先审单据和录入单据、办理付款手续，会计编制会计凭证。采用此种模式，单据移交时间至少每周一次，每月3日前（节假日顺延）将上月所有单据移交完毕。 2.每次移交单据的同时，出纳需编制现金及银行结算户存款收付报告，一式两份，会计于2个工作日核对完毕并签名确认，双方各执一份留存。 3.每月5日前（节假日顺延），出纳将上月所有银行对账单原件（要取得银行盖章）和银行存款余额调节表一式两份交会计审核： 4 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第5页共31页 （1）审核银行存款日记账余额是否与NC总账科

8、目余额一致； （2）银行存款日记账余额与银行对账单余额是否一致； （3）余额调节表的两边调整后余额是否一致：关注银行对账单上是否存在异常事项，并检查调节事项的真实性和合理性。 （4）核对无误后会计在对账单和调节表签名确认，双方各执一份留存。 4.月末会计对出纳保管库存现金进行盘点对账，填写现金盘点表，双方签名确认，双方各执一份留存。 5.当月的现金盘点表、现金及银行结算户存款收付报告、银行对账单、余额调节表原件必须装订在第一册的凭证前面。 二、开票及对数 1.前台开票员每天移交上日单据给财务时，财务必须检查票据开具是否规范、票据金额与收款金额、系统数据一致；在移交资料交接单据签名确认。如果检查

9、有误需退回开票员，并做后续跟进，若不能解决需立即上报主管或财务经理。 2.每月初，审核基本资料之后，进行“数据锁定”操作，并在系统中生成当前收费月份相对应的费用，进行银行扣费；并将扣费不成功明细告知屋村，让屋村及时通知业主在第二次扣费时间前存足款项或到前台交纳现金。 3.业主以现金方式缴交的物业管理费及各种手续工本费、按金等，必须及时录入系统，确保系统实收数据的及时性、准确性。 4.每月结账前对上月系统和账面相关收入、代收款项等进行系统对数，若核对有差额在对数表注明原因，差额必须在下月处理，对数表须签名确认留存。 三、结账检查要求 1.缴交所得税的会计期间，应检查交的所得税是否合理，账面是否漏

10、记收入、成本、费用情况。 2.检查各会计科目总账与明细账是否一致，检查科目余额表、辅助余额表、辅助明细表是否有误。 3.检查是否有对方已发送的协同凭证未确认处理。 5 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第6页共31页 4.应计提、摊销的成本费用是否计提、摊销，如：计提折旧、税金、工资、费用等。 5.年底结转本年利润至利润分配-未分配利润。 6.为配合总公司的企业所得税汇总计算、分配，要求各分公司账务处理工作时间： （1）为保证8日完成结账工作，按季度计提所得税，必须季度后次月6日前完成全账务审核和记账工作（除所得税计提外的所有账务处理工作，包

11、括结转损益），节假日时间顺延。 （2）总公司分配所得税，各分公司必须当天完成所得税计提账务处理。 四、上报报表、数据要求 1.每月按时、按量、按质上交财务部各职能部门要求完成的各类填制报表。 2.每月按时、按量、按质完成业务部门经营月报表的填制和相关附件表格的上传。 3.每月按时在财务报表系统（IUFO）上报报表。 第三章 科目核算规范 第一节 资产类科目 一、1001库存现金 1.本科目核算企业的库存现金。企业员工借支内部周转使用的备用金，在“其他应收款-备用金”科目核算，不在本科目核算。 2.各公司库存现金限额及现金业务收支、保管等应严格按照国家有关现金管理的规定及碧桂园货币资金管理制度严

12、格执行。 3.企业应当设置“现金日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入、支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，月终要与总账核对相符，做到日清月结。 4.企业现金清查，发现的有待查明原因的现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核 6 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第7页共31页 算。待查明原因后作如下处理： （1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款”或“库存现金”等科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于应由保险公司赔偿的部分，借记

13、“其他应收款”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于无法查明的其他原因，根据管理权限，经批准后处理，借记“管理费用”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目。 （2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“其他应付款”科目；属于无法查明原因的现金溢余，经批准后，借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。 5.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的库存现金。 二、1002银行存款 1.本科目核算企业存入银行的各种存款。企业的外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款、信用证保证

14、金存款、存出投资款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算。通知存款、协定存款等定期性质的存款也通过本科目核算。 2.各公司应当严格按照国家有关支付结算办法，正确地进行银行存款收支业务的结算，并按照碧桂园集团货币资金管理制度规定加强对银行账户的管理。 3.各公司应加强对银行存款的管理，定期对银行存款进行检查，对账，编制银行存款余额调节表。存在未达账项应及时查明原因并向有关领导报告，及时进行清理： （1）银收企未收，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账； （2）银付企未付，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账； （3）企收银未收，超过1个月以上须查明原因并提交书面报告至物业板块财务负责人

15、审批；超过3个月以上由集团财务资金分部负责人审批； （4）企付银未付，超过3个月以上须查明原因并要求银行开具银行未付证明后做冲账处理。 4.本科目期末借方余额，反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。 三、1012其他货币资金 7 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第8页共31页 1.本科目核算物业公司收到的设立银行专户管理的“专项维修基金”。 2.项目属在地政府部门要求设立专户收取维修基金，收到款项计入本科目，该专户的款项虽在公司账户上管理，但未经属地政府相关部门批准不得动用。 3.“其他货币资金/维修基金专户”该科目下设明细，要以开户行

16、名+账号自行设置。 4.“其他货币资金-维修基金专户”对应科目为 “其他应付款-专项维修基金”（下设本金和利息明细科目）。收到业主交纳的维修基金计入“其他应付款-专项维修基金-本金”，专户发生的利息收入或账户费用计入“其他应付款-专项维修基金-利息”，不应通过“财务费用”科目核算。 5.每月账务处理后结账前必须核对“其他货币资金/维修基金专户”余额与“其他应付款-专项维修基金”余额是否一致，若不一致需查明原因，修改一致后才能结账。 6.上述操作只针对设立“维修基金专户”的账务操作，如属地政府指定相关部门或银行管理维修基金款项，会计核算方式如同办证费的操作，不设置专户单独核算。 四、1101交易

17、性金融资产 1.交易性金融资产是指企业为了近期内出售而持有的金融资产，如以赚取差价为目的从二级市场购买的股票、债券、基金等。企业购买持有的银行理财产品，通过本科目核算；通知存款、协定存款等通过“银行存款”核算，不在本科目核算。 2.满足以下条件之一的金融资产应当划分为交易性金融资产： 取得金融资产的目的主要是为了近期内出售或回购或赎回。 属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，具有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。 属于金融衍生工具。但被企业指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通

18、过交付该权益工具结算的衍生工具除外。 3.企业取得交易性金融资产时，按其公允价值借记本科目，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。 4.持有至到期出售时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该金融资产的成本，贷记本科目，按其差额（收益），贷记或借记“投资收益”科目。 8 碧桂园集团物业公司财务核算规范BGY-FR-1-2-3 编号： 版版本：V2.0 页页共31页码：第9 本科目期末借方余额，反映企业持有的交易性金融资产的公允价值。5. 应收账款五、1122 本科目核算物业公司在提供物业管理和其他经营活动中应向业主收取的款项。1.物业公司管

19、理业务采取收付实现制核算，通过业务系统进行管理。房产公司与管理公司发生2. 的免管理费、空置房管理费等，不做账务处理，不通过“应收账款”科目核算。为保障企业应收款的安全，防范企业收入的流失，应收款管理应实行统一领导、分工协作，3. 责任到人。各公司财务应联合督促物业部门定期对应收账款加强管理，提高收缴率。）财务部负责应收款台帐管理，定期对应收款进行账龄分析及汇总工作，针对问题及时提出（1 管理建议，督促业务部门加强催收。）物业部门负责应收账款的回收，跟踪业务处理过程。积极与业务部门沟通处理，加快应收（2 款回收。 应收账款的坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经管理层审批后处理。4.本

20、科目期末借方余额，反映企业尚未收回的应收账款；期末如为贷方余额，应检查账务处理5. 是否有误，如确属贷方余额，应转至预收账款核算。 预付账款六、11231.本科目核算企业按照合同规定预付的款项。包括预付土地款、预付工程款、预付材料设备款、预付办证费用和其他等。 2.企业因购货而预付的款项，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物资时，根据发票账单等列明应计入购入物资成本的金额，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记“预付账款”科目。 3.物业公司支付的业主办证费用，预付时没有取得票据（当月），先通过“预付账款-预付办证费用”核算，票据返纳时，再转至“其他应付款-代收款项-办证费

21、用”核算。 4.预付账款须建立台账管理制度。财务部门应督促经办人跟进预付账款的清理情况、发票开具以及清收负责人和经办人等信息，建立健全预付账款清理责任制度。 5.本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷方余额，需查明原因，确实属贷余额，应转至应付账款科目核算。 9 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第10页共31页 七、1221其他应收款 1.本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外其他各种应收及暂付款项。根据核算需要，设置明细科目：往来款、保证金及押金、员工借支、备用金借支、内部员工代

22、付款、食堂收支、应收业主水电费等。 2.往来款，核算集团内部单位往来款，以协同凭证处理，以达到双方同时挂账，无论款项是应收对方还是应付对方，统一计入“其他应收款-往来款”核算，以便集团合并报表互相抵销。 3.借支划分“员工借支”和“备用金借款”核算。 （1）员工借支核算员工因特定业务办理需要以个人的名义向公司申请预支资金以办理相关业务，收款人为员工个人的借支行为，如差旅费、零星采购借支等。 （2）备用金借款核算公司拨付给员工备作需要周转的经常性开支，该款项在额度的金额和期限内，业务发生时，借支人凭发票等有关凭证报销，补充原定额等；借款期限到期或调换经办人时才全部交回备用金，如屋村物业管理服务部

23、、屋村客服前台收款找零长期周转的备用金。 （3）对于借支，财务应设立个人借支备案登记薄登记个人借支信息，登记薄信息须包括：借支单编号、借款人、所在部门、借支事项、借支金额、预计还款日期。找零备用金期限最长为一年，实行定额备用金管理，于每个会计年度末进行一次清理，每次期限终了，需再次严格审核备用金借款的额度与必要性。 4.内部员工代付款核算公司预支付需向员工收回的款项，科目下设明细科目：个人所得税、社保费、住房公积金、员工宿舍水电费、代扣员工宿舍费、员工IC卡款项等明细科目。 5.“所得税往来款” 为使各分公司之间收入与企业所得税费用合理分配，特设置本科目，核算调整各分公司分摊的所得税费用与预缴

24、所得税的差异，所有管理公司合并该科目后余额为“0”。 （1）盈利有分配率，要交所得税的分公司 借：所得税费用 其他应收款所得税往来款（顺碧） 贷：应交税金应交所得税 （2）亏损有分配率，要交所得税的分公司 借：其他应收款所得税往来款（顺碧） 10 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第11页共31页 贷：应交税金应交所得税 （3）盈利没有分配率，不用交所得税的分公司 借：所得税费用 贷：其他应收款所得税往来款（顺碧） 八、1303委托贷款委托贷款是指由委托人提供资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、1. 期限、利率等代为发放、

25、监督使用并协助收回的贷款业务。【客商辅助核算】分别核本金科目用于核算委托方委托贷款本金，按【银行类别】2.委托贷款 算受托银行和借款人信息； 委托贷款利息收入】核算；3.委托方收到的利息收入通过【投资收益委托贷款年1委托贷款委托贷款手续费】核算，若期限超4.委托方支付的银行手续费通过【投资收益 的委托贷款手续费可根据实际需要作分摊处理； 】进行核算；委托贷款委托贷款税费（明细）5.委托方利息收入产生的税费通过【投资收益委托贷款】科目，用于核算借款方委托贷款的借委托贷款】和【长期借款6.增加【短期借款【银一年以上的使用长期借款科目，并增加款本金，其中一年内到期的委托贷款使用短期借款科目，. 行类

26、别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息 利息支出】核算。7.借款方的利息支出通过【财务费用 材料采购九、1401材料采购属于过渡科目，用于核算采购发票结算后材料冲暂估后重新计价入库与确定最终应付 债务的中间过渡，月末此科目没有余额： 1）采购入库单（非暂估标识）生成分录（ 借：原材料 贷：材料采购 （2）采购应付单生成分录 11 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第12页共31页 借：材料采购 -发票已到贷：应付账款 -应付材料设备款 十、1403原材料 1.本科目核算公司在提供劳务和经营管理过程中消耗的材料或物料等，包括原材料及主

27、要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等。 2.集团公司的采购、仓库通过用友供应链管理，系统已设好账务处理规则和凭证模板，实现自动生成凭证，保证仓库账和会计账的数据一致。 3.物料领出，以部门受益、服务范围、物料性质等判断应计入成本还是费用，是计入哪个明细，在损益类科目核算具体说明。 十一、1481待摊费用 1.本科目核算企业已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期限在1年以内(包括1年)的各项费用，如预付保险费，以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额、一次支付数额较大的财产保险费、排污费、技术转让费及施工机械安装、拆卸、辅助设施

28、和进出场费等。 2.企业预付给保险公司的财产保险费、预付经营租赁固定资产租金、预付报刊订阅费等，应于预付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；财产保险费应在保险的有效期限内、经营租赁固定资产租金应在租赁期间内、报刊订阅费应在所涉及的期间内平均摊销，借记“管理费用”等科目，贷记本科目。 3.企业发生其他各项待摊费用时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。按受益期限分期平均摊销时，借记“管理费用”等科目，贷记本科目。 4.待摊费用应按费用项目的受益期限分期摊销。如果待摊费用所应摊销的费用项目，不能再为企业带来利益，应将尚未摊销的待摊费用的摊余价值，全部转入当期成本、费用。 5.本科目应按费用种类

29、设置明细账，进行明细核算。 6.本科目期末借方余额，反映企业各种已支出但尚未摊销的费用，期末在资产负债表“预付款项”项目填列。 12 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第13页共31页 十二、1601固定资产 1.根据企业会计准则，结合集团所属公司实际情况和相关要求，固定资产是指同时符合下列特征的有形资产： （1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）； （2）使用期限超过一个会计年度，单位价值在2,000元以上的资产，包括：厂房及建筑物、机械设备、运输、电子设备、办公设备、易耗设备以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等

30、；使用期限是指使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。 2.固定资产特殊界定规则.为有效利用资源，加强管理，下列品种的资产不论价值大小一律作为固定资产管理： （1）主要包括：电脑、电视机、复印机、传真机、保险柜、空调、刻录机、冰箱、洗衣机、手机、汽车、摩托车、扫描仪、摄像机、数码相机、手提电脑、打印机、速印机、碎纸机、投影仪、音响、绘图仪、电瓶车等； （2）成批或分散购入的办公家具（如大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等）以及日常办公用品（文具），应该按照批量入库的各不同资产，单件符合固定资产入帐标准的就必须按固定资产管理。（举例：某单位批量购买一批办公家具，含大班台、

31、办公椅等，其中大班台的单位价值较高，使用期限也较长，就需要作为固定资产管理，其他办公桌椅价值较低的可做低值易耗品管理） 3.企业外购、自建的固定资产成本包括购买价、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。若需安装的固定资产，还需包含安装调试成本。自行建造的固定资产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括人工、材料、税费、应予以资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。 4.固定资产折旧：折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%. 预计使用寿命：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输

32、工具5年，办公及其他设备5年。 5.固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。若符合固定资产确认条件的应当计入固定资产成本。如有被替换的部份，应扣除其账面价值；对于固定资产的日常维护修理费用，因其支出只是为确保固定资产的正常工作状况，一般不产生未来的经济利 13 碧桂园集团物业公司财务核算规范BGY-FR-1-2-3 编号： 版版本：V2.0 页14页共31页码：第 益，不符合固定资产的确认条件，应在发生时计入当期损益。 6.固定资产的处置，企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁坏（失窃），应将处置收入（包括保险或个人赔偿）扣除帐面价值和相关税费后的金额计

33、入当期损益。 十三、1606固定资产清理 1.固定资产清理是指固定资产的报废和出售，以及因各种不可抗力的自然灾害而遭到损坏和损失的固定资产所进行的清理工作。用来核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。 2.借方登记固定资产转入清理的净值和清理过程中发生的费用；贷方登记出售固定资产的取得的价款、残料价值和变价收入。其贷方余额表示清理后的净收益；借方余额表示清理后的净损失。清理完毕后净收益转入“营业外收入”账户；净损失转入“营业外支出”账户。 3.核算程序 （1）出售、报废和毁损的固定资产转入清理时， 借：固定资产清理 （转入清理的固定资产

34、帐面价值） 累计折旧 （已计提的折旧） 固定资产减值准备 （已计提的减值准备） 贷：固定资产 （固定资产的账面原价） （2）发生清理费用时， 借：固定资产清理 贷：银行存款 （3）计算交纳营业税时，企业销售房屋、建筑物等不动产，按照税法的有关规定，应按其销售额计算交纳营业税， 借：固定资产清理 贷：应交税费应交营业税 （4）收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等时， 借：银行存款 原材料等 14 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第15页共31页 贷：固定资产清理 （5）应由保险公司或过失人赔偿时， 借：其他应收款 贷：固定资产清理 ）

35、固定资产清理后的净收益，6（ 借：固定资产清理 贷：长期待摊费用 （属于筹建期间） 营业外收入处理固定资产净收益 （属于生产经营期间） （7）固定资产清理后的净损失， 借：长期待摊费用 （属于筹建期间） 营业外支出非常损失 （属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失） 营业外支出处理固定资产净损失 （属于生产经营期间正常的处理损失） 贷：固定资产清理 十四、1701无形资产 1.无形资产：是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辩认非货币性资产，本科目核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利权、商标权、著作权、土地使用权、软件等。 2.当月增加的无形资产当月开始摊销；当月减少的无形

36、资产，当月不再摊销。采用直线法摊销，残值为零。 3.无形资产的摊销期，合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（但软件类除外，软件类统一按3年摊销）。 十五、1801长期待摊费用 1.本科目核算公司已经支出，但摊销期限在1年以上(不含1年)的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期在1年以上的固定资产大修理支出、股票发行费用等。下设装修工程、租赁费、简易用房及设施、开办费明细。 15 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第16页共31页 2.简易用房及设施主要核算在租用期限较长的土地上，用于生产经营

37、且不能取得产权的建筑简易用房及设施。摊销期限根据租赁土地期限和简易用房及设施使用期孰短原则确定，一般不低于3年。如管理公司开盘前期自行建设的简易办公室、宿舍等。 第二节 负债类科目 一、2202应付账款 1.应付账款：核算企业因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。 2.应付账款下设明细核算科目：应付材料设备款、应付工程款、应付劳务费等。 3.原材料货到单未到的暂估通过“应付账款-应付材料设备款-暂估”科目核算。 4.各公司每半年6月30日、12月31日应与各供应商进行对账。对供应商余额进行分析,其账龄超过五年的应付账款，经采购部确认不需支付的应付款项，确认为“营业外收入”。 二、2

38、203预收账款 1.本科目核算公司按照合同规定或交易双方之约定，而向购买单位或接受劳务的单位在未发出商品或提供劳务时预收的款项。下设：业主管理费、预收三个月管理费、商铺管理费、车位费等明细科目。 2.预收管理费主要核算按收楼合同或协议约定的预收三个月物业管理服务费，或业主预交的物业管理服务费。 3.车位的预收处理要求参照物业字201225号文执行：权属归房产公司所有但不能出售的，其长租（20年或以上）由房产公司负责租售；短租（3年以下）由管理公司负责；权属归业主所有的，由管理公司负责。物业管理公司将室外业主共同共有的车位以出租形式处理的，按现行会计准则， 无论长短期出租，按合同约定一次收取的租

39、金，要分长短期分期确认收入，但按新税法规定“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。因此管理公司在预收车位租金的处理上，统一按税法规定，无论是预收20年车位租金或短期租金，都在收到当期直接开发票，确认为当期收入。 16 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第17页共31页 4.商铺管理费的预收：出租商铺的物业管理服务费是当月结转当月收入，不推后一个月才确认收入，如是出售的商铺其物业管理服务费的操作同“预收业主管理费”的处理。 三、2211应付职工薪酬 1.本科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。 2.本科目二级明细由集团财务统一设置为“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币福利”、“辞退福利”、“股份支付”等应付职工薪酬项目。其中“工资”明细科目同时按部门设置辅助核算。职工福利、工会经费、职工教育经费，不进行计提，在成本费用中据实列支。 3.为规范核算职工薪酬，正确计算三项经费的扣