业主撤销权与业主权利保护

1、被告北京市西城区万通新世界广场业委会，于 2007年 8月 16日以书面征 求意见的方式组织召开了业主大会会议，会议有三项议题：一是增选一名业主 委员会委员 ;二是 2006年 5月 25日被告与北京万通鼎安国际物业服务有限公司 ( 以下简称万通物业公司 ) 签订的物业服务合同是否有效 ; 三是是否同意被告与万 通物业公司重新签订一份新的物业服务合同。被告于 2007年9月 18日作出 万通新世界广场业主大会决议。原告北京市西城区万通新世界广场业主王女士认为该决议的形成及结果显 示有失公正且存在虚假 ; 被告委托万通物业进行征集、统计票权有失公正 ;对业 主大会表决权数进行虚假统计，被告对委托

2、的万通物业对意见征询函仅发放了 一层的商场部分业主以及六层至二十五层的业主，虚构了投票权份数，恶意促 使持同意意见的票权数达到法定要求比例，故请求法院依法确认 2007年 8月 16日召开的业主大会程序违法，投票无效 ;请求法院撤销被告于 2007年 9月 18 日所作的万通新世界广场业主大会决议。被告辩称，业主大会决议是针对 全体业主的，而非只针对原告，确认业主大会程序违法、投票无效以及对所作 决议行使用撤销权，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，该权利行使应 由全体业主共同决定，请求法院裁定驳回原告的起诉。法院经审理，认为原告提出被告委托万通物业公司操作业主大会书面意见 的具体工作，有失

3、公正性，但对此未提供相应证据予以证明，亦缺乏相应法律 依据，故对此法院不予采信。双方争议的另一焦点为投票权数清册中所列 A25 层北京万通房地产有限公司是否拥有面积 48451.34 平方米，此面积的统计直接 关系到投票权是否达到法定要求比例，根据公平原则和诚实信用原则，综合双 方当事人的举证能力，被告对此应负有举证责任。但被告未提供北京万通房地 产有限公司拥有面积 48451.34 平方米之相应证据，故原告要求撤销被告作出的 决议，理由正当。西城区法院一审判决，撤销被告北京市西城区万通新世界广 场业委会于 2007年 9月18日作出的万通新世界广场业主大会决议。对本案的评论及思考1、撤销权的

4、行使本案被告辩称，对业主大会决议的撤销应由全体业主共同决定，原告作为 单个业主无权行使撤销权。那么，作为单个业主的原告是否有权行使撤销权呢 ? 这是首先要回答的问题，也是本案的焦点之一。物权法第 78条第 2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害 业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从本条可以看 出，撤销权的行使应具备四个要件： (1) 业主大会或者业委会作出决定 ;(2) 已作 出的决定侵害了业主合法权益 ;(3) 撤销权由受侵害的业主提起 ;(4) 撤销行使方 式是向法院提起诉讼。物权法第 83条第 2款规定，“业主对侵害自己合法 权益的行为，可以依法向人民法院提起

5、诉讼。”该条文也对业主诉权作了相关 规定。本案原告认为业委会组织作出的业主大会决议，侵害了其合法权益，故 而向法院提起撤销权诉讼。毫无疑问，原告享有该权利，单个业主和多数业 主，都有权向法院提起撤销权之诉。目前，对于业主的撤销权，除了物权 法有相关规定外，物业管理条例第 19条第 2款也有规定，业主大会、业 委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政 主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决 定，并通告全体业主。该条文赋予了更广泛的机关以撤销权。综上，为保证业 主大会和业委会作出的决定符合法定程序，符合广大业主合法权益的维护，法 律赋予了业主

6、的撤销权诉权，同时赋予了监管部门包括责令改正和撤销权在内 的监督权。本案原告向法院提起诉讼是其行使撤销权的合法正当途径。2、举证责任分配与业主权利保护本案的第二个焦点，即对于投票权数清册中所列 A25 层北京万通房地产有 限公司是否拥有 48451.34 平方米应当由原告还是被告承担举证责任。因为此面 积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例，进而决定着涉案业主大会 决议的最终命运被撤销或者被维持。目前，我国的民事诉讼法对于举证责任分配采取原则加例外的规定。原则 是“谁主张，谁举证”，即谁提出权利主张，谁就应就此提出证据。提出权利 主张的当事人如果不举证或不能举证，就要承担败诉的不利后果。

7、例外是“举 证责任倒置”，指基于法律规定，将通常情形下本应由提出主张的一方当事人 （ 一般是原告 ） 就某种事由不负担举证责任，而由他方当事人 （ 一般是被告 ） 就某 种事实存在或不存在承担举证责任，如果该方当事人不能就此举证证明，则推 定原告的事实主张成立的一种举证责任分配制度。本案中，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合双方当事人的举证能 力，认为被告对北京万通房地产有限公司是否拥有面积 48451.34 平方米负有举 证责任。但被告未提供相应证据，法院最终判决撤销业主大会决议。“举证责 任倒置”一般应有法律明确规定，西城区法院这一判决实乃大胆创新。从物业 管理行业视角观察，让本案原告承

8、担举证责任，原告几乎不可能做到的，其无 该事项的举证能力。作为被告的业委会在组织召开首次业主大会会议时就应当 已经掌握了所有业主所拥有的房产面积、票权数等数据资料。因此，被告很容 易提供这类证据。法院也正是基于此种考虑才认定被告承担相应举证责任的， 将来的法律也应当会对此类举证责任的分配加以明确规定。3、对物业服务公司的启示本案判决还会影响到另一重要物业管理主体物业服务公司。本案中业 主大会决议的内容直接关系到物业服务公司的利益，即之前签订的物业服务合 同的效力问题及是否与物业服务公司续签物业服务合同的问题。如果本判决生 效，那么，物业服务公司就丧失了继续提供物业服务的资格。作为物业服务公 司

9、，最大的启示就是严格依法经营。当然，笔者并非针对本案的万通物业公 司，而是指广义的物业服务公司。当物业服务公司与业委会签订物业服务合同 时，应当考虑到这里面的风险，要想到业委会可能有违法违规操作行为，最重 要的是必须做到物业服务合同基于真实合法有效的业主大会决议。4、业委会应吸取的教训本案例最终走进法院，通过判决加以解决，业委会具有不可推卸的责任。 从原被告双方争议的焦点来看，业委会也具有很大的失职之处。业主大会是业 主的自治组织，业委会是业主大会的执行机构，业委会是由业主大会从热心公 益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的 代表，履行对建筑物及其附属设施的具体管

10、理职责，是为全体业主服务的组 织。业主共同决定事项应当由业主共同决定，而决定权取决于投票权，投票权 取决于业主人数和专有部分建筑物面积。业委会应当首先搞清楚自己的法律地位和职责权限，自身不可违规，更不 可与物业服务公司恶意串通。假如本案判决得以生效，那么，业委会草率形成 的决议所造成的损害将是不可估量的，物业服务公司和全体业主都要遭受重大 损失。5、人大及行业主管部门应加紧立法步伐本案发生的直接原因在于原被告双方对于业主大会决议有效性的争论。近 几年的物业管理矛盾纠纷中，业主与业主之间以及业主与业委会之间的矛盾凸 显出来，集中表现在部分业主质疑业主大会决议的有效性问题上。有一个不能 忽视的原因是业委会运作及业主大会召开都存在不规范的地方，使得业委会决 定和业主大会决议欠缺公信力与说服力。如果有一套监督有力的业主大会