芜湖奎湖度假区别墅项目课件VIP

1、芜湖市奎湖项目市场研究报告,二零零五年五月,上海联合不动产策划有限公司,芜湖奎湖度假区别墅项目,目 录,一、宏观背景研究 二、芜湖市房地产市场研究 三、别墅市场分析 四、项目分析 五、本项目战略地位分析 六、市场研判结论,芜湖奎湖度假区别墅项目,芜湖概述,地理位置 芜湖市地处安徽省东南部，南依黄山、九华山、太平湖风景区，北临江淮平原，居承东启西的交通枢纽位置。现辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区,全市面积3317平方公里。 交通条件 芜湖是全国重要的交通、通讯枢纽。芜湖港为长江第五大深水良港，远洋航线直通海外，有3个5000吨级泊位、安徽最大的外贸码头朱家桥码头；裕溪口煤炭专业

2、码头年通过能力1200万吨。芜湖是华东地区铁路交通枢纽，我国目前规模最大、科技含量最高的特大型公铁两用大桥芜湖长江大桥的建成，使芜湖西接京九线、京广线，东接京沪线，北接陇海线，南接浙赣线，成为十字结点城市。南京禄口国际机场、合肥骆岗机场距芜湖仅1个多小时车程。芜湖是华东公路网络中心，是长江经济带上重要的通讯枢纽。 居住环境 芜湖人居环境较好。城市绿化覆盖率32.5%，人均绿地面积8.2平方米。,芜湖,一、宏观背景研究,芜湖奎湖度假区别墅项目,宏观经济发展,数据来自03年各市统计年鉴,全年实现地区生产总值345.07亿元，按可比价计算，比上年增长14.6%，增幅比2002年提高0.5个百分点 ，

3、增长速度位居安徽省前列 芜湖经济在周边城市中占有较重地位。2005年一季度芜湖GDP位居安徽省第四位,芜湖奎湖度假区别墅项目,人民生活水平,数据来自03年各市统计年鉴,2004年，芜湖城市居民人均可支配收入8553元，比上年增长16.7%；人均消费支出6333元，增长12.2%；年末城市居民人均住房使用面积16.59平方米，增长3.8%。,芜湖奎湖度假区别墅项目,人口规模特征,2004年芜湖总人口达到224.56万人，比上年增长0.3%。其中市区人口80万左右 人口的增长为房地产提供了有力的保障,芜湖奎湖度假区别墅项目,房地产投资状况,亿元,近年来芜湖市房地产投资额快速增长，2004年房地产开

4、发完成投资已达到28.97亿元； 2004年房地产投资增长速度略有下降,芜湖奎湖度假区别墅项目,房地产开发状况,芜湖奎湖度假区别墅项目,城市规划,-市域城镇体系空间结构 芜湖市域城镇体系为组团式空间结构，具体为“一个主中心、三个副中心，三条城镇发展轴、六个城镇组团”。 一个主中心是指中心城市芜湖市，三个副中心是指南陵县城、繁昌县城及芜湖县城。三条城镇发展轴分别是芜湖-三山-繁昌-孙村的城镇发展轴、芜湖-许镇-南陵-三里（沿二0五国道）的城镇发展轴、芜湖-六郎-湾址-三元（沿芜屯路）的城镇发展轴。六个城镇组团：三-峨组团、繁-荻组团、许-陶组团、南-弋组团、三-烟组团、湾-六组团。 -市域交通规

5、划 通过提升道路等级、完善道路网络，以高速公路和一级公路为骨架，形成高级、一级-二级-三、四级-等外道路四级道路网络体系，全面提高市域城镇之间以及城镇与农村地区之间的通达性。 高速：建成沿江高速芜湖段、建成芜淳高速芜湖段；一级公路：扩建205和318国道以及芜铜路、芜屯路芜湖段；二级公路：新建荻港-繁昌县城-许镇-三元段；扩建湾石路，新建石石危-峨桥段，扩建繁昌县城-峨桥段；扩建新港-繁昌县城-南陵县城段；扩建横山-新港-荻港段；扩建南陵-工山-河湾段；三级和四级公路：提升中心镇到一般镇、一般镇副中心村道路等级，使其分别达到三级公路和四级公路的水平；等外道路：完善农村地区交通网络，中心村与基层

6、村应有等外道路相连。,芜湖奎湖度假区别墅项目,城市发展,-市域城镇体系等级序列 规划将芜湖市域城镇划分为四个等级。芜湖市将建设成为宁汉之间沿江区域的经济中心城市、安徽省一级中心城市、市域中心城市；繁昌县城、南陵县城、芜湖县城为芜湖市域第二级中心城市，即市域副中心城市；三山、荻港等8个城镇为市域第三级城镇，即市域（重点）中心镇；其他建制镇为市域第四级城镇。 -市域城镇体系规模结构 到2020年，芜湖市域城镇体系规模结构如下： 大城市一个，即芜湖市，人口规模180-200万人左右；中小城市三个，芜湖县城、繁昌县城、南陵县城，城镇人口分别为20万人、30万人和15万人；市域中心城镇八个；人口4-8万

7、人；一般建制镇人口为1.01.5万人。,芜湖县城,繁昌县城,中心区,南陵县城,芜湖奎湖度假区别墅项目,城市发展,许镇位于繁昌县城、南陵县城、芜湖县城之间。距离芜湖33公里，城南28公里，南陵18公里。全镇现有中心集镇四个，即许镇、奎湖、太丰、东塘集镇。总人口11万 交通状况： 各县城以及中线城区交通主要成线状，交通网络尚未形成，许镇位于中心城区与南陵之间，是去南陵必经之地（之间有收费站，每次收费5元，月票50元）。但是许镇直接至其他两个县城的交通路线尚未完善 产业特色： 以农业发展为主题，区内其他产业发展进展缓慢，第三产业对镇级经济的支撑作用日益明显，各类商品零售、餐饮、娱乐休闲等服务网点分布

8、于城区及各村庄居民点、集市，已建立了多元化、多渠道的商品流通网络体系。,芜湖奎湖度假区别墅项目,GDP及人均GDP水平不断提高，整体经济处于一个快速增长的过程中。 人民生活水平不断提高。一方面人民的可支配收入在增加，另一方面当地的消费水平在合理的范围内略有上升。说明了一方面人民自身有提高、改善生活质量的需求，另一方面整体经济的发展为他们的消费提供了新的项目。 固定资产投资及完成额的增加也是在整体经济发展的大背景下产生的，这对于房地产行业的发展提供了有利的条件。基础设施的完善扩大了原有城区的范围，使得城市居住空间进一步扩大。 从芜湖市经济园区的建设情况来看，其比较有特色的经济园区是“芜湖经济技术

9、开发区”，该开发区以及芜湖市其他的经济开发区成为了芜湖经济发展的重要支柱。,综上所述:芜湖市已经基本确立了其皖南地区经济龙头的地位，已经基 本成为了长江中下游地区整体经济发展的重要补充,芜湖宏观环境总结,芜湖奎湖度假区别墅项目,二、芜湖市房地产市场研究,芜湖整体的房地产市场目前处于一个起步以后的高速发展阶段。目前在芜湖比较有代表性的商品住宅楼盘有香樟花园、香格丽拉花园、君临天厦、艺江南等。 芜湖房地产发展过程中一个很明显的现象是：个别比较有实力的开发商几乎可以左右芜湖整个房产的走势，浙江的开发商伟星则具备了相当的代表性，成为芜湖房产市场的主力军 北部开发区的快速发展和日益成熟对房地产市场有较大

10、影响。 城市的新一轮规划使得城市开始往北往南纵深发展。 近阶段的宏观调控对芜湖市场有明显的影响，市场观望状态严重，成交趋缓、土地流拍。,芜湖奎湖度假区别墅项目,基本定位：科技、技术含量较高的工业企业。 由于区内拥有凤鸣湖、银湖等天然资源，整个开发区内环境规划出色 目前已经吸引了众多汽车制造、电器制造、纺织轻工业等企业目前已经入住；同时从未来的规划情况来看，还将吸引到更多的高科技科研机构。,是芜湖市经济发展的关键区域，起到了带动整体经济发展的龙头作用。 从其辐射作用来看，市区银湖山路以及凤鸣路、弋江路等区域将直接受到其有利影响。 从未来发展情况来看，将发展成为皖南地区甚至是整个长江中下游地区的一

11、个重要经济发展亮点。,芜湖经济技术开发区,芜湖奎湖度假区别墅项目,伟星项目分布图,中西友好花园：2000年开盘，2002年6月交付使用。位于中心二街与中和路交界处，紧靠芜湖商业步行街。占地10.6亩，总建筑面积3.5万平方米左右，由3幢小高层公寓组成。是芜湖首个小高层小区,香樟城市花园：2001年开盘，2003年4月全部交付使用。项目位于九华山路上，占地123.5亩，总建筑面积13万平方米，由多层住宅和联排别墅组成。该案的景观设计在当时芜湖市场中相当出色。鉴于其优秀的产品以及景观等，该项目已树立了高尚住宅小区的形象,中西友好花园个,左岸生活,香樟城市花园,香格里拉花园,伟星项目介绍,芜湖奎湖度

12、假区别墅项目,香格里拉花园：是继“香樟城市花园”以后又一个景观设计非常出色的楼盘。项目位于银湖北路、天门山路交界处。占地28万平方米，总建筑面积34万平方米。主要由多层住宅组成，其中有少量小高层住宅点缀，共可容纳1万多人入住。 是城北高档住宅小区的代表,香格里拉花园价格情况： 2003年开盘价：1700元/平米（均价） 2004年二期价格：1800元/平米左右（均价） 3期2004年底开盘价格：26002900元/平米左右（均价2700元/平米） 目前二手价格： 30003400元/平米（毛坯） 35003700元/平米（装修）,芜湖奎湖度假区别墅项目,左岸生活社区：位于营盘山路，项目占地面积

13、30万平方米，总建筑面积70万平方米。项目未来将由6大组团和三个不同特色的街区组成，建筑以小高层、高层为主、以部分多层点缀。 大体量、新建筑形态（高层、小高层）、完善的生活配套等。 如此大规模的高层住宅小区在芜湖尚属头例，加之该项目2003年开始启动，市场预热时间较长，因而在市场上形成了较大的影响力,芜湖奎湖度假区别墅项目,从产品面的发展角度来看，芜湖市场的产品面将得到进一步的丰富。 从未来项目集中发展的区域来看，芜湖房产市场将主要集中在如下区域： 银湖北路、弋江路板块：两条路由于位置上靠得比较近，同时又是“芜湖经济技术开发区”通往市中心的必经之路，因此，这两条路未来将受到市中心与开发区的双重

14、客源辐射效应从而得到快速发展而形成芜湖当地一个重要的商品房住宅板块。随着芜湖市政府对于芜湖经济技术开发区投入力的进一步加大，为该板块的发展提供了宏观支持与高端客源的支持。在这样的背景下，该区域将逐步产生诸如“独栋别墅”、“低密度公寓”、“酒店式公寓”等中、高端住宅产品。 沿江板块：首先，该板块靠近长江，拥有独一无二、无可复制的天然景观优势；其次由于芜湖“商业步行街”的规划靠近长江入芜湖的支流，紧靠该板块，因此成熟的商业氛围将为该板块提供巨大的卖点。 老城区板块：目前该板块还没有形成产品品质比较高的社区，主要以旧式公房为主，随着“左岸生活社区”在该区域内的崛起，基于其体量在芜湖市场上属于“超大盘

15、”，因此将强有力的带动周边楼盘的崛起，从而形成芜湖市中心地区一个规模比较大，产品类别比较集中的板块。,未来发展趋势,芜湖奎湖度假区别墅项目,从未来市场的客源构成情况来看：整个芜湖市将吸引到区域范围更大的群体。从目前市场的客源构成情况来看，主要以本地客源购房自主为主。由于芜湖整个宏观经济在未来发展的潜力，特别是芜湖经济技术开发区的发展将吸引到大批安徽省以外甚至是大陆地区以外的高端客源群，这将对整个市场目前比较单一的客源形成强有力的补充，并在未来的3到5年时间里形成一个高端、强势购买群体。鉴于此，整个市场客源的购买动机也将产生发展，从目前以自主为主发展为自主、投资各占相当比例。 从整体市场的价格发

16、展情况来看，我们认为芜湖整体市场的价格水平还有一定的上升空间。随着其中一些高端产品的出现，必定会拉升整个市场的均价水平；鉴于未来整体市场客源的丰富以及购房动机的丰富，价格也会有一个提升的过程。结合上述两个方面，整体市场价格存在一定的上升空间。,芜湖奎湖度假区别墅项目,整体市场处于一个快速发展阶段，产品面在不断的丰富，价格也处于一个上升期。 部分有实力的开发商占据了市场供应份额的大多数，并且树立起了强势品牌效应。 目前整个房产市场上已经初步形成了一些楼盘开发比较集中的区域： 沿江地区：长江长现代城、高新水木年华 银湖北路地区：艺江南、香格里拉花园 赭山路（团结路）地区：香樟城市花园、天和苑 从客

17、源构成情况来看，目前的产品重要以本地消化为主，同时有部分来开发区内投资的外籍人士以及部分公司中高层管理人员，三县进城置业的农民和企业家在市区尤其是城南客户中占据了相当大的份额。,市场小结,芜湖奎湖度假区别墅项目,三、别墅市场分析,芜湖别墅市场尚处于起步阶段，目前市场上存在的别墅在四百套以内。,芜湖奎湖度假区别墅项目,距“芜湖经济技术开发区”车行20分钟，距芜湖市中心车行15分钟。 处在开发区与市中心的中点位置，一方面能够吸引到开发区内高级管理人员，对全市范围内的私营企业主也是一个强有力的吸引；另一方面该区位对未来业主的生活有提供了方便。,案例分析艺江南,该项目为目前芜湖市区的顶级产品，因而去化

18、速度较慢，推出时间已有一年，目前尚余数套 该案虽为纯别墅小区，然体量较小，配套设施不足，加之紧贴主干道的区位也使其缺乏高档物业的静谧,芜湖奎湖度假区别墅项目,别墅市场小结,芜湖的别墅市场尚处于起步阶段，除了即将推出的银湖春天别墅外，现有的别墅基本上不具有规模效应，小区品质不高 从目前市场情况来看，别墅的供需两方面都比较少，二手市场成交不够活跃 银湖春天别墅目前及今后较长一段时间将是芜湖市场上最高端的别墅产品。该案作为较有规模的别墅小区，在产品设计以及环境规划方面都成为芜湖市场上的大手笔，但小区未设置会所，配套设施在短期内不够齐全,在目前芜湖的市场上，别墅尚属于高端产品，供需都不够活跃，尚未吸引

19、市场的足够注意力,芜湖奎湖度假区别墅项目,四、项目Swot分析,依托芜湖作为安徽第二大城市，背景雄厚 芜湖独特的交通区位：长江沿岸的重要交通枢纽 芜湖市区以及三县经济开发区的蓬勃建设 本案正面对芜湖最大的湖泊奎湖的优美自然景观 本项目紧邻205国道，交通便利,优势分析,芜湖奎湖度假区别墅项目,劣势分析,距离芜湖市区33公里的距离为最大障碍，由于芜湖市区狭小，半小时的上班时间目前尚不能为一般市民接受 通往市区的205国道，目前路况较差，南陵境内路段预计整修尚待时日 周边均为农村，教育、医疗以及其他生活配套设施严重缺乏 项目地处农村，将会遭受经常停电、水、气的威胁 城南新城的崛起，将大量截留市区及

20、市区南部郊区的客户 城南新城目前尚未完全建成，本项目不能依托其生活配套设施 项目规模较小，难以依靠自身完善配套,芜湖奎湖度假区别墅项目,马鞍山至芜湖的高速公路即将通车，而宁马高速已全线贯通，为芜湖进一步融入长三角带来了新的契机 城南大学园区和经济开发区渐成气候，市政府搬至城南的规划，将使得城市逐渐往南发展，城南的生活配套将日渐齐全，为本项目的未来发展带来机会 横店集团将与芜湖市政府接洽，准备在本项目附近建造影视城但目前该消息未经证实,机会分析,芜湖奎湖度假区别墅项目,宏观调控的影响。今年第一季度政府共推出6个地块近15万平方米的土地，但接连几块土地连续流拍，充分显示了市场的观望状态； 芜湖作为

21、二线城市，居住意识尚处于农村城市化的起步阶段，即由“农村走进城市”，富裕的农民或生意人为了子女教育和老人医疗而进城购房成为一种潮流，而从市区逐步向郊区转移尚未形成气候，需要大量的引导； 作为经济发展中的城市，芜湖缺乏经济型别墅的主要消费阶层中产阶级； 城北高尚住宅区的逐渐成熟，对城市南部发展高档住宅形成最直接的强有力竞争；,威胁分析,芜湖奎湖度假区别墅项目,房地产市场整体政策走势和市场动向分析, 2005年1月1日起贷款利率按上调利率执行。 中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行5年期以上个人住房贷款基准利率为6.12% 。 从2005年6月1日起，期房禁止转让 。禁止商品房

22、预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 。 自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5%营业税。,芜湖奎湖度假区别墅项目,未来出台政策预期及其影响分析,未来政策预期分析,从政策的走向看，原来主要的方向是调整供应， 但目前的趋向是抑制需求，降低资金的使用效率和获利能力。,芜湖奎湖度假区别墅项目,抑制需求的市场效应分析,如果后续政策实行降低资金使用效率和增加投资机会成本双重手段，将会对房市形成重大打击，目前市场已经比较明显地开始反映。,芜湖奎湖度假区别墅项目,城北经济技术开发区已颇成气候，大量效益较好的企业入住，为住宅项目带来一批颇具实力的客源，

23、区内有凤鸣湖、银湖等大量水资源，自然景观良好，加之距离市区十分钟车程的距离，道路状况良好，交通便利，高品质大型住宅小区香格里拉的成功开发，纯别墅小区艺江南、银湖春天别墅等项目的陆续推出，使得城北高档住宅区的形象逐渐树立。 城南高新技术开发区成立于2001年，规划面积18平方公里， 目前尚在初步建设和招商引资阶段，同年开始兴建的大学城总投资21亿元，总建筑面积120万平方米，面前区内安徽师范大学等学校已部分建成，入住学生在两万人 左右，预计2005年底可全面建成，届时可容纳8万学生。,与城北相比，城南属于新兴城区，有较大的发展潜力，但作为居住区，目前而言，配套设施、自然环境等尚不如人意，城南的崛

24、起尚待时日。,本项目的战略地位一,五、本项目战略地位分析,芜湖奎湖度假区别墅项目,根据规划，青弋江以南的芜湖城南将定位为生活居住区和文体、会展、行政中心，未来市政府将迁至城南，目前奥体中心已经建成，市政公园、大学园的建设正如火如荼，城南的人气日益趋旺，就住宅小区而言，总建面70万平米的南瑞新城开发已接近尾声，建面45万平米的奥韵康城即将上市，城南其他地块正在逐步启动。 南瑞新城从2002年开盘单价850元到目前二手单价达3000元以上，显示了城南的逐步成熟和为市民所接受，其主力客户除市区城南部分客户外，也吸纳了大量三县的进城购房者。 奥韵康城将于近期推出，不超过3000元开盘价也吸引了大量注意力。,与新兴城区城南相比，本项目位于南陵县城的许镇，交通距离以及配套设施、发展前景等方面的不足，使得本项目的市区客源将受到城南的大量截留。,本项目的战略地位二,芜湖奎湖度假区别墅项目,本项目的战略地位三,芜湖下属三县，繁昌乡镇集体企业发展较快，加之矿业的支撑，因而最为富裕；而本项目所在的南陵县城，由于距离芜湖市区最远，其经济主要以农业为支撑，近年来虽建设南陵工业区有所成效，但与繁昌等尚有一定距离 本项目地处南陵北部的许镇，距离南陵县城25公里，这一交通距离对县城居民而言有相当大的抗性； 南陵县城目前多层住宅售价1000-1500元/平米之