南昌球会经营管理计划书doc2-拟定稿

1、关于保利南昌球会管理方案重庆保利高尔夫球会公司（简称：重庆球会公司，下同）自成立 以来在集团公司的大力支持下，坚持以品牌建设为先导，积极实行人 才战略和专业化发展模式，完善现代企业管理制度，培育优秀企业文 化。重庆球会公司经过2年多的快速发展，现已汇集一批有全国多家 知名球场管理工作经验的高尔夫专业人才。他们分别在在观澜湖球 会、东莞海逸球会、峰景球会、深圳高尔夫球会、北京京南高尔夫球 会、成都青城山高尔夫球会、重庆上邦高尔夫球会等近10家高尔夫球会任总经理或高层管理人员。目前重庆球会公司已制定了一整套即 符合高尔夫行业要求又切合保利实际情况的各项管理制度、培训大纲和工作流程等文件资料，预计

2、2009年将取得IS02000服务质量体 系认证奠定。重庆球会公司自成立以来，成功举办了 “别克俱乐部联赛全国总 决赛”、“中国西部高尔夫巡回赛”、“信保杯国际名人邀请赛”等 全国性和区域性赛事以及知名赛事，每年还承办10余次如“宝马杯”、“玛莎拉蒂杯”、“奔驰杯”、“移动差点巡回赛”、“联通杯”等大型商 业赛事，与西南航空、爱立信公司、通用汽车、中国移动、建设银行、 民生银行、重庆银行等企业建立了长期战略合作伙伴关系， 保利高尔 夫品牌在行业内已经拥有了一定影响力和较高知名度。重庆球会公司目前除全面负责重庆球会 36洞球场经营管理外， 还参与了保利包头球会建设后期的工程整改专业咨询服务和开业

3、筹 备工作；受成都保利地产公司全权委托参与成都保利小九洞和标准十 八洞球场从设计、招标到工程建设过程的专业咨询和现场管理工作。 在上述专业咨询服务和管理工作中重庆球会公司提出了多项合理化专业意见，得到上级公司和区域公司的认可。为发挥资源优势和成熟的专业化管理优势，实现连锁经营，使南昌保利高尔夫球会（简称：南昌球会，下同）整体品质和经济效益得 到进一步提高，更好地为地产项目服务，同时，为保利南昌地产公司（简称：南昌地产公司，下同）能全身心投入到地产项目开发工作提 供切实保障；根据集团有关高尔夫产业整体发展战略，现就南昌球会经营管理提出以下方案：一、南昌球会及会所基本经营情况1、南昌球会基本情况南

4、昌球会于2006年5月份正式对外营业，拥有一个标准18洞 球场和一个小9洞球场，但现在仅18洞球场在正常营运。球会现共 有员工110余人，职能部门分为六个，主要包括：综合部、财务部、 运作部、维护部、营销部；球会目前主要经营高尔夫球场，收入来源 主要包括：打球收入、练习场收入、专卖店收入、会籍收入等；2、会所餐厅基本情况会所餐厅系南昌保利高尔夫度假村的一项经营业务，其经营地址位于南昌地产公司项目 A09地块的荷兰苑小区内，由于荷兰苑的房 屋在保利入驻的铭雅时期使用返租方式销售。为避免房屋空置，同时也可以为公司增加配套、增加人气，使用返租来的房屋作为度假村使 用。3、南昌球会及会所经营情况及存在

5、的问题1）会籍销售情况截止到2008年12月31日，球会共收入会籍费1,224.76万 元，其中：2006年531.08万元，2007年307.08万元，2008年 386.60万元，在册会员99人，其中：7人为公司特许会员，其余均 为交费入会的会员。详见下表:单位：人民币万元年度18洞公司会籍18洞个人会籍合计2006 年-531.08531.082007 年214.6892.40307.082008 年128.20258.40386.60合计342.88881.881,224.76比例28.00%72.00%100.00%年会费标准（元/个）0.9120.4562）打球人次情况 2008年

6、度南昌球会共接待下场打球 8148人次，其中会员打球人次为3633人，占44.59% ；嘉宾2742人，占30.34% ;团队1025 人，占12.58% ;其他1018人次，占12.49%详见下表示:单位：人次类别人次比例会员人数363344.59%嘉宾人数247230.34%访客人数1832.25%陪走1822.23%团队102512.58%免单6538.01%合计8148100.00%备注：本地/外地团队各约占50%以12-20人团队居多。3 ）南昌球会及会所餐厅经营情况根据南昌球会及度假村会所餐厅提供的内部管理报表统计:南昌球会2008年经营利润为-289.36万元，其中收入851.7

7、5 万元（会籍收入386.60万元，经营收入465.15万元），主营业务税 金及附加98.47万元，经营成本费用1,042.63万元；会所餐厅2008年经营利润为-81.77万元，其中会所经营收入 82.24万元，主营业务税金及附加 4.62万元，经营成本费用159.39万元。具体情况如下表所示:项目球会经营会所经营合计会籍收入386.60-386.60经营收入465.15-465.15会所收入-82.2482.24收入合计851.7582.24933.99主营业务税金及附加98.474.62103.09经营成本费用1,042.63159.391,202.03利润总额-289.36-81.77

8、-371.13所得税-净利润-289.36-81.77-371.13备注：上表包含在铭雅公司账上反映的应由球会及会所承担的相关固定费用共计421.93万元，具体包括:球场折旧费用315.48万元，球会机器设备折旧97.36万元，会所餐厅经营资产折旧9.09万元。4）南昌球会及会所餐厅账面反映的财务状况存在的问题经过对南昌球会公司及会所餐厅提供的会计报表资料及经营资 料进行核实分析，南昌球会及会所餐厅账面反映的财务状况尚存在以 下问题： 南昌球会及餐厅经营收入多计了免单及赠送的消费券消费项目85.94万元，其中：球会经营收入 54.14万元，会所餐厅经营收 入31.80万元； 南昌球会经营收入的

9、税率征收仅会籍收入按20%缴纳，打球收入及年费收入则作为服务性收入按 5%计缴营业税，按照税法规定 打球收入及年费收入税率应为20%，按相关税率标准及南昌地区的税收政策对其税金进行调整后的主营业务税金及附加为161.04万元，而账面数反映为98.47万元，应调整增加62.56万元； 根据南昌球会的通讯及交通补助政策应计入的相关补助费用为12.96万元，球会公司账面仅反映了 0.90万元，少计费用12.06 万元； 南昌球会账面未反映水费的消耗情况，根据球会经营用水消耗情况对其水费进行的测算结果表明，球场经营各部门（含球童日常用水消耗）每月约1424吨，南昌物价局公示的水费收费标准为经营服 务用

10、水价格2.35元/吨（含污水处理费），由此计算南昌球会应计未计水费4.02万元； 南昌球会自购的资产计折旧费用少计 0.72万元； 南昌球会目前使用的一部陆丰车系南昌地产公司所有，球会免费使用，仅自负承担车辆的耗油及维修费用，按车辆的折旧成本支付租金计算的应计未计承租费用为 1.14万元（原值按6.00万元计，使 用年限5年，残值率5%）； 南昌球会目前办公及球童宿舍共计八套房屋系南昌地产公司返租资产，球会仅分担了其中两套房屋的返租成本17.26万元，按此计算的每套应承担的返租成本为 8.63万元/套/年，由此计算的球会应 计的负担返租成本为69.03万元，账面仅反映了 17.26万元，应计

11、未计的返租成本51.78万元； 南昌球会及会所餐厅经营所产生的POS单结算手续费目前在南昌地产公司账上体现，经了解，2008年球会及会所餐厅采用POS 单结算金额为195.64万元，手续费率为1%，由此计算的结算手续 费用1.95万元，而球会及餐厅经营账面并未反映此项费用。为真实反映南昌球会及会所的经营实际情况，根据上述情况对其经营数据进行了调整，调整后南昌球会及会所餐厅经营的收入减少 85.94万元，主营业税金及附加增加62.56万元，成本费用增加71.67 万元，净利润减少220.17万元。具体情况如下表所示：单位：人民币万元项目调整前账面值调整值调整后账面值球会经营/会籍收入386.60

12、386.60经营收入465.15-54.14411.01主营业务税金及附加98.4762.57161.04球会经营成本费用1,042.6371.291,113.93利润总额-289.36-187.99-477.35所得税-净利润-289.36-187.99-477.35会所经营/会所收入82.24-31.8050.44主营业务税金及附加4.62-4.62会所经营成本费用159.390.38159.77利润总额-81.77-32.18-113.95所得税-净利润-81.77-32.18-113.95（球会+会所经营）净利润-371.13-220.17-591.30备注：备注：上表中调整后数据包含

13、在铭雅公司账上反映的应由球会及会所承担的相关固定费用共计423.07万元，具体包括：球场折旧费用 315.48万元，球会机器设备折旧 97.36万元，球会用车承租租金1.14万元，会所餐厅经营资产折旧 9.09万元。二、南昌球会经营管理方案（一）经营情况预测（1 ）前提条件 遵循就地持续经营、替代的假设，即假定重庆球会公司承包经 营后以维持南昌球会现有的规模与销售总量不变， 并将新建成的会所 按照重庆的经营模式一并纳入配套经营为前提； 会籍销售收入是球场投资人收回前期投资的主要途径之一， 因 此，假设将会籍销售作为南昌地产公司对其投资的收回， 不计入经营 收入（南昌球会目前是将该收入作为经营收

14、入确认）。 由于南昌球会经营所需的资产属南昌地产公司所有，从合理避税的需求出发，球会及会所经营不负担相关资产的固定成本使用费，只承担与经营相关的各项支出成本费用(包含人工支出)。(2)球会及会所经营资产固定成本费用介绍折旧费用a、球场经营涉及的折旧费用413.98万元，包含前已述及的球场 折旧费用315.48万元，球会机器设备折旧97.36万元，球会用车承租租金1.14万元；b、会所经营由于应考虑新会所建成后的情况，故对其经营资产涉及的折旧费用作如下测算：目前南昌球会在建的会所面积约 7113平方米，主体结构现已完 工，已发生的建造成本为779.45万元，目前的单方造价为1100元/ 平方米。

15、假定含装修成本的单方造价为3500元/平方米，则会所建成后的工程成本约为2,500.00万元，按照重庆球会公司会所的结构 构成：土建部分约占85%，设备及工器具约占15%，则建成后建筑 物部分原值为2,125.00万元，设备及工器具部分原值为375.00万丿元。由此计算的年折旧额为62.35万元，其中建筑物折旧50.47万元， 设备及工器具折旧11.88万元。如下表所示：单位：人民币万元项目原值残值率折旧年限年折旧额设备及工器具375.005%3011.88房屋建筑物2,125.005%4050.47合计2,500.0062.35备注：娱乐用地使用年限40年，建筑折旧按40年计算。土地使用税费

16、支出a、经了解，南昌球会的球场用地约 43万平方米，折合土地面 积为645亩，以10万元/亩计的土地原值6,450.00万元。根据国家相 关规定，娱乐用地使用年限为 40年，则其年摊折旧成本为161.25 万元；b、经了解，南昌地区的土地使用税为 5元/平方米，由此计算的 年土地使用税为215.00万元；以上各项球场及会所经营资产涉及的固定成本费用为852.58万元，球会经营不承担上述费用。（3）经营情况预测1）销售收入预测球会经营预测由于前述假设条件保持目前的销售规模总量不变且不将会籍确 认收入，由此确定的年经营收入为 411.01万元。会所餐厅经营预测重庆球会公司2008年打球人次共计29

17、219人次，会所实现销 售215.20万元（不含专卖店），人均消费73.65元。根据南昌球会 提供的数据资料显示，2008年打球人次为8148人次，参照重庆球 会公司的人均消费情况确定的会所销售收入为 60.01万元。2）主营业务税金及附加球会主营业务税金及附加预测由于除会籍销售外其它经营规模总量不变，根据有关税收政策， 营业税税率分别为会籍、年费及打球收入 20%、其它收入税率5% ； 据中华人民共和国增值税暂行条例（修订草案），2009年起小规模 纳税人税率下调为3% ;城市建设维护税的税率为 7%，地方教育附 加费的征收率为3%，南昌地方防洪及价调费率为0.12% ;由此确定 的主营业务

18、税金及附加为160.97万元。具体如下表所示：单位：人民币万元计税项目税项税率计税基础应计税金练习场收入营业税5.00%63.423.17打球收入营业税20.00%311.6162.32租赁收入营业税5.00%4.680.23其他收入营业税5.00%7.870.39会籍收入营业税20.00%386.6077.32年费收入营业税20.00%8.891.78小计783.07145.22打球及练习场饮料销售增值税3.00%2.070.06专卖店收入增值税3.00%61.601.85材料销售增值税3.00%5.000.15小计-2.06两税合计147.28营业税及增值税城建税7.00%147.9710

19、.31营业税及增值税教附育附加3.00%147.974.42销售收入价调及防洪费0.12%851.751.02主营业务税金及附加160.97备注：会籍收入386.60万元未确认相关经营收入，但据税法规定需交纳相关税金。会所餐厅主营业务税金及附加预测根据南昌地区有关税收政策，营业税税率为5%，城市建设维护税的税率为7%，地方教育附加费的征收率为 3%，地方防洪及价调费率为0.12%，由此确定的主营业务税金及附加为3.37万元。具体如下表所示：单位：人民币万元项目税率金额销售收入60.01营业税5.00%3.00城建税7.00%0.21教育附加3.00%0.09地方附加0.12%0.07小计3.3

20、73）经营成本费用预测 球会经营成本费用预测前已述及调整后的球场经营成本费用为 1,113.93万元，扣除不 应由南昌球会承担的固定成本费用为 413.98万元后的经营成本费用 为699.95万元； 会所经营成本费用预测a、餐饮成本预测目前南昌会所餐厅成本为44.57万元，实现的销售额度为82.24 万元，计算出成本率约为54.00%。根据预测的销售收入60.01万元 计算的餐厅成本为32.41万元。b、会所人工成本预测目前南昌会所餐厅人工成本为 94.00万元，包含人工工资、人工 福利及社保支出，会所现人数为 42人，人均人工支出为2.24万元/ 年。目前的会所规模较小，根据新建会所及南昌球

21、会经营规模，参照 重庆球会公司会所部分的人员架构，力争保持不增加人员，由此确定 的年人工成本支出为94.00万元。c、保安费用支出预测目前会所餐厅的保安统一在南昌地产公司管理支出，根据会所经 营规模设定需新增三名保安，参照南昌球会负担的保安费标准每月 1,500.00元/人估算的年保安费用为5.40万元。d、能源支出d-1、水费支出会所水费消耗主要为厨房及男、女宾室用水。重庆球会公司2008 年打球人次共计29219人次，总计耗水18407.97吨，人均耗水0.63 吨。根据南昌球会提供的数据资料显示，2008年打球人次为8148 人次，参照重庆球会公司的人均消耗量情况确定的南昌球会会所年耗

22、水量为5133.24吨，南昌物价局公示的水费收费标准为经营服务用 水价格2.35元/吨（含污水处理费），由此计算南昌球会会所年支出 水费1.21万元；d-2、气费支出会所用气消耗主要为会所厨房及会所锅炉用气。重庆球会公司 2008年打球人次共计29219人次，总计耗气量为21868M3，人均 耗气量为0.75 M3。根据南昌球会提供的数据资料显示，2008年打 球人次为8148人次，参照重庆球会公司的人均消耗量情况确定的会 所年用气量为6111M3，南昌物价局公示的管道天然气收费标准为6.50元/ M3，由此计算南昌球会会所年气费开支为3.97万元;d-3、电费支出会所用电主为会所厨房电器、中

23、央空调、茶室及公建区用电。重庆球会公司2008年度耗电量如下表如示:电量单位：KWH用电项目年度用量月均用量每平米用量会所厨房476703972.50中央空调19060018.41茶室261002175公建区31009729.95会所厨房与茶室为球会经营的重要配套设施，为保证球会的经营品质，假定其与重庆球会公司的设备配置相似，则会所厨房与茶室的年用电量为73770 KWH ；中央空调及公建区用电则与会所面积直接相关，重庆球会公司会所建筑面积 10355平方米，中央空调及公建 区用电每平方米耗电量分别为 18.41 KWH、29.95 KWH，南昌球会 新建会所面积约7113平方米，由此计算的会

24、所用电量为343984.68KWH。南昌物价局公示的商业用电收费标准为0.99元/ KWH，由上述方法计算确定南昌球会会所的年电费开支为41.36万元。由以上各项水电气测算的会所能源支出为46.54万元。e、其它支出会所经营其它支出主要包括办公费、差旅费、物耗及低值易耗品支出等。前已述及预测的南昌球会新建会所销售收入60.01万元，对会所其它支出参照重庆球会公司会所的支出标准进行预计测算。2008年重庆球会公司会所收入为 215.20万元（不含专卖店收入），其它支出为44.23万元，占收入的比例为 20.55%。根据上述重庆球会公司支出占收入的比重标准以及对南昌球会会 所收入的预测确定其它支出

25、为12.33万元f、财务费用支出财务费用主要为POS单结算消费方式引起的手续费支出，通常标 准由公司为客人承担。2008年南昌球会会所的该项手续费支出为 0.38万元，经营销售收入为50.44万元，手续费支出占收入的比例 为0.75%。由此并根据预计的销售收入确定的财务费用支出为0.45万元。由上述确定的会所经营成本费用为191.13万元。4 ）企业所得税预测由于南昌球会及会所经营亏损，无所得税费用支出。5）净利润预测调查人员按净利润的公式计算确定南昌球会及会所经营的净利 润，即：净利润二销售收入-主营业务税金及附加-经营成本费用-所得 税将上述预测结果参数代入计算公式：球会净利润=411.0

26、1-160.97-699.95=-449.91万元会所净利润=60.01-3.37-191.13=-134.49万元具体如下表所示：单位：人民币万元项目金额球会经营/411.01160.97699.95-449.91经营收入 主营业务税金及附加 球会经营成本费用 利润总额 所得税会所经营/-会所收入60.01主营业务税金及附加3.37会所经营成本费用191.13利润总额-134.49所得税-净利润-134.49（球会+会所）净利润-584.40（二）管理方案经了解，南昌现有三家高尔夫球会中庐山国际高尔夫球会已经 率先引进专业管理公司（朝向高尔夫管理公司）负责经营，其经 营管理模式为委托管理经营，即：管理公司选派四名高管人员驻 场对其经营管理，管理公司每年固定收取 120.00万元的管理咨询 费，不承担相应的经营利润指标。考虑到重庆球会公司与南昌球会同属保利旗下的关联公司以 及南昌地产公司合理避税的需要，为更好地服务于地产项目，拟 定方案为：对南昌球会实行承包经营，即参照南昌球会近几年经 营盈亏情况，重庆球会公司承诺在经营利润预测的基础上增加盈 利或减亏一定比例，每