房地产业的特征第一课

1、我国房地产业的特征和发展历史房地产业的特征房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。从房地产 价值的角度来看，主要有以下 十个特性：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有 限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值量大、流动性差、保值增值性。房地产的这些特性决定了房地产业具有明显的行业特征，主要表现为：1. 受土地高度制约，区域性强土地是承载房地产的基础， 也是进行房地产开发的先决条件， 土地的供应量、 出让地价的高 低等因素直接影响房地产业的发展。土地的不可移动性， 决定了任何一宗房地产只能就地开发， 所以从严格意义上来说， 房地产 市场不存在全国性市场

2、，更不存在全球性市场，而是一个区域性市场（城市房地产一般是以一个城市为一个市场 ），其供求状况、价格水平和价格走势等都是区域性的，在不同地区各 不相同。2. 受资金高度制约，对金融机构依赖性强房地产的价值量大的特点， 使得房地产开发资金需求量大， 一般房地产项目的开发， 少则需 要几千万， 多则几个亿甚至上百亿， 房地产业受资金高度制约。 由于房地产开发企业自有资 金的有限性， 所以从前期开发到后期销售， 处处离不开银行贷款的支持， 我国法律规定开发 企业的自有资金比例不得低于 30%，这也意味着 70%的资金可以通过融资获取。目前，我国房地产企业的平均资产负债率超过70%，许多房地产开发都是

3、通过大量的资本运作来获取资金上的支持，这就使房地产业对金融机构的依赖性十分之强。3. 周期波动性大，高收益、高风险从国外房地产市场发展历史来看， 房地产是典型的周期性行业， 在不同的时期呈现明显的上 下波动特征。一个完整的房地产循环周期分为扩张、收缩、衰退、复苏四个阶段。虽然房地产业的周期波动明显， 但由于人口的增长、 经济的发展， 对房地产的需求日益增加， 而房地产供给受到土地资源有限性的约束， 因此，从长期来看， 房地产供求矛盾会日益加剧， 房地产长期价格水平将保持上涨的趋势。这也使得房地产成为一种有效的增值保值投资品， 具有相当高的回报率。 而当这种高回报率吸引着大量的投资者进入， 过量

4、的资金涌入房地产 业，必将形成房地产泡沫，带来房地产业的高风险性。4. 关联性强，与政府关系密切房地产业关联到国民经济中的其他 50 多个行业，房地产业开发投资的快速增加，直接带动 了对上下游产业产品的需求；住宅消费带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装 饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率为1：6 左右；此外，房地产业对银行、 证券、 保险和其他金融活动这四类产业具有强劲的拉动作用。 由于政府对 房地产具有管制权、 征收权、征税权等权利， 因此房地产业受政府的政策影响十分大， 这在 我国房地产业的发展历史中已充分体现。房地产业的特征我国房地产业的发展1980

5、年：住房商品化试点改革1988 年：修改宪法，土地使用权可以转让；深圳率先于 87 年实行土地招拍挂1992 年：南巡讲话，住房制度改革；全国掀起房地产开发热，经济增长、供需两旺1998 年：国务院下令取消住房实物分配，房地产业迅速发展2003年：国务院发布 “1号文件”明确将房地产业作为国民经济的支柱产业2007年：通过物权法，规定住宅建设用地使用权期间届满将自动续期”结合上述我国的房地产市场实际发展历史，根据波动周期理论可作如下划分：1983-1988 :发展期1989-1990 :低落期，政治因素1991-1995 :发展期，92-93年南巡讲话，形成第一波热1996-1997 :低落期

6、，亚洲金融危机1998-2007 （上半年）：发展期，03-07年列为国民经济支柱地位形成第二波热2007 （下半年）-2008 :低落期，金融危机在此期间，房地产投资增长速度也呈现波动时发展趋势：综上可见，我国房地产市场前两个发展期持续时间都为5年左右，前两个低落期各2年左右。自98年开始至2007年，本轮的发展期较长，持续近10年之久，2007年下半年市场开始回落（交易量紧缩、价格下调），目前尚未走出低落期，按照前两个低落期的持续时间来看， 本轮房地产低迷将会持续到2009年下半年以后。浅析我国房地产业税收特征、发展趋势及存在问题内容提要近年来我国房地产业快速发展成为我国国民经济的重要支柱

7、产业，房地产业税收随着房地产业发展迅速增长，其占税收总收入的比重快速提高，税收总收入对房地产税收依赖性较大。关键词房地产税收特征发展趋势问题对策我国房地产业从上世纪 90年代中期起步已发展成为我国国民经济的重要支柱产业，它在促进经济增长，改善提高居住水平，拉动需求，调整家庭消费指向和财产结构，吸纳劳动力、扩大就业等方面都发挥了重要作用。一、房地产业迅速成长和房地产业税收高速增长。（一）房地产业对经济增长的作用不断增大，已经成为我国国民经济的重要支柱产业。1、 房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，拉动国内生产生产总值 （GDP ）快速增长。房地产开发投资在过去的 6年里高速增长，200020

8、05 年的年均增长率在 20%30% 左右,房地产开发投资占全社会固定资产投资一直稳定在18%左右，表现出极大的市场容量，是固定资产投资的重要组成部分。即使在关于切实稳定住房价格的通知出台后导致房地产市场有所降温的 2005年，全年房地产开发投资仍高达15759亿元，占全社会固定资产投资的18%，同比增长19.8% ，是GDP增长的两倍。2、房地产业关联度大，波及面广，带动相关产业快速发展。房地产业是一个巨大的产业体系，表现为与国民经济中绝大部分产业关联，并具有较长的消费链，容易形成新的经济增长产业群，发挥 雁阵”的领头作用。在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或

9、前向直接关联关系。房地产业的直接带动系数为 0.5435 ,完全带动系数为 1.4161。3 拉动消费需求，促进国民经济增长。房地产业带动住房消费、建材消费和耐用消费品的 消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。近年来，城 乡居民在衣、食消费基本解决的情况下，消费热点集中在住房和汽车等方面。今年我国房地产投资持续高速增长，居民购房支出也大幅增加。2005年商品房竣工面积48793万平方米，同比2000年猛增94%。从房屋销售额上看，2005年高达18080 亿元，同比2000 年狂增359%。4、扩大就业，吸纳剩余劳动力。随着房地产业的迅速发展，带动了建筑业等行业

10、的发展，物业管理、房地产代理与经纪业也成为吸纳劳动力发展较快的行业之一注：房地产业就业人数包括从事房地产开发经营、物业管理、中介活动、其房地产活动的人员。（二）房地产业拉动税收收入高速增长。1、 房地产业税收高速增长。2002 年-2005 年全国房地产税收收入增速远高于全国税收收入增幅，2、 房地产税收占税收总收入的比重快速提高，且房地产税收增收贡献大于房地产税收比重， 税收总收入对房地产税收依赖性较大。全国房地产投资增长与房地产税收增长对比房地产税收之所以呈现以上三个特点，一是近年来房地产投资规模加大，房价上涨较快，房地产行业普遍走强， 房地产业利润水平高，这使得房地产业成为国家税收的重要

11、税源；二是近几年来税务部门征管能力提高和征管力度加大，国家税务总局和各地的税务部门都把房地产行业作为税收监管的重点行业之一；三是国家税收政策的调整也在一定程度上增加了房地产业税收收入。去年以来，房地产业发展的关键词之一便是“健康”，房地产税收也因此引起了更多关注，财政部门也出台了一些强化征管的办法。但就目前来看，房企的偷漏税和欠税情况并没有得到根本缓解。 大概有几方面问题造成了税收征管的低效率： 一是在征税对象方面， 近几年的政策更重视对个人而不是房企的调控。 长期以来， 房地产税收政策的目标事实上 更着眼于控制个人的住宅投资需求，而对土地、房企等供给方因素重视不足。这样虽然有 利于抑制恶性炒

12、房，但却不利于房企在合理利润目标下的规范运作。其次便是地方利益的驱动。房地产 业 多年来被列为城市支柱产业， 地方政府往往会放弃部分税收利益而保障地产项目 开发的持续性。加之，房地产税收基本属于地方税种，而地税部门更易受到外部行政压力 而弱化征管。第三， 房地产业在多年的粗放型高速增长中，各方面都体现出非规范运作的特点。一 些房企利用财税、会计、金融、工程等方面的政策和规则漏洞，千方百计地进行避税。对 地税部门来说，房企由于项目周期长、环节多、成本计算复杂，因此征管成本比较高。而 地产商也开发出五花八门的避税手段，通常包括：减少预收款基数来逃避营业税，滚动开 发搅乱成本核算， 开盘盈利尽量避开

13、纳税时间点， 地方政府同意的延期纳税， 虚开广告费， 以与外资合作名义获取税收优惠等。四是税收征管体系的分散化降低了房地产税收征管效率。目前，在房地产业链条中， 从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节，涉及的税种有 12 个，分别 是：营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得 税、契税等。由于在征管过程中同时涉及到对个人和地产商的征税，而征管职能又根据税 种分布在地税部门的各内部机构中，这样难以形成较高的征管效率。同时， 2005 年税务 总局要求对房地产税收实施一体化管理， 即以契税管理先缴纳税款、 后办理产权证书为把 手，实现房地产业诸税种间

14、的有机衔接，加强税收管理，这一方法对于加强个人住宅交易 方面的纳税很有作用。 但鉴于房企的主要漏税欠税环节在流转税和所得税， 还需有针对性 地出台细则 因此，当前有必要考虑以下政策重点：首先，税收政策在应对房地产过度投机同时，要开 始全面关注对以地产商为核心的房地产业供给方的关注，适度控制房地产暴利与价格扭 曲。再者，税务部门应建立统一的房地产税收征管系统。 各地方在现有的征管体系基础上， 应该建立一套基于房地产业特征的征管流程， 分别就个人和企业的行为特征， 建立系统的 征管控制机制。还要投入资金和人力，加强纳税信息系统对房企的有效监控。特别要注意 的是， 针对外资开发商进行重点征管。 国内

15、房地产业也存在大量“假外资”以及骗取税收 优惠的行为， 而外资房企多以国外采购、 高进低出、两头在外的方式来完成“转移定价”， 把绝大部分利润留在国外，使税源流失严重。对此，税收征管应该有针对性地制定约束政 策。最后， 还要强化会计监督制度。财政部门应该通过进一步完善房地产业的会计核算制 度，更准确地反映出房地产经营特征，严格查处旨在操纵损益的会计造假行为。其实， 就制度层面来说，要从根本上解决问题，还是要打破各级政府在房地产业中的 利益关联，但这实际上超出了税收政策本身的职能。房地产业房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事 房地产开发 、建设、经营、管 理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具 有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、 管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款， 以及由此形成的 房地产市场 。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的 行业称为房地产业。房地产业的具体内容包括：（ 1 ）国有土地使用权的出让；（ 2 ）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的 开发与再开发；（ 3 ）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济 活动；（ 4 ）房地产中介服务：房地产咨询中介，