2012年唐山恒正地产城市公园创意产业园项目定位及产品建议

1、兴 路,思路框架,客户目标,项目背景,项目界定结构分析,项目假设发展方向,成功案例借鉴,项目整体定位与发展战略,项目背景,市场判断,机会与问题,整体定位,主要的研究内容,产品规划设计建议,项目价值体系,产品要点,提出各种假设,本阶段工作重点,项目解析,区域发展,今天一次理想的探索和实现,城市 公园文化创意产业园 概念定位 体验式品牌购物风情街区 做和想 享受新公园的地方 To doing something 高价商品：品牌、精品，货真价实; 顶尖国际品牌，折扣刺激消费,我们研究了多个国内外著名商业街区，从中总结出成功街区规划基本规律,纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国 东京都新宿大街

2、 Shinjuku Odori Shopping Street，日本 首尔明洞大街Myeong -dong commercial area，韩国 乌节路 0rd Road，新加坡 维也纳克恩顿大街 the most famous pedestrian zone，奥地利 上海南京路，中国 广州上下九商业街，中国 深圳东门商业街，中国 上海新天地，中国 万科运河东一号，中国 王府井大街，中国,第一种是：商业街呈典型的线型分布，是依托交通干道发展而来，商业街有着强烈交通功能的痕迹，街道宽几十米 ， 承担着城市的交通和商业两种角色； 例：香榭丽舍大街、纽约第五大道、南京路、王府井大街,第二种是：商业街

3、呈网络布局，是经过长期发展由线型转变为网络型，形成非常丰富的街区与纵深区域，经过自然的选择与淘汰，形成宜人的商业空间，主要是承担城市商业功能。例：韩国明洞大街、深圳东门商业街,曲径 短街 窄巷 共享 焦点 交通 停车,成功街区规划特点：以建筑、景观焦点为中心，以曲径、短街、窄巷、小尺度共享空间营造愉悦的休闲购物空间，加上顺畅方便的交通和停车,明洞大街的商业街区道路都不宽，主道宽度在810米之间，辅道宽度在46米之间，热闹繁华,明洞商业街保存着中国大使馆、明洞圣堂等文物级建筑物，围绕着这些建筑，建造了许多欧洲风格的街道和共享空间,使明洞成了朝鲜文化与西方文明接触的象征，开放的共享空间也成了人流的

4、聚集点,商业街规划研究窄巷&折线&连廊&小尺度共享空间,万科运河东一号商业单元借鉴,产品规划设计建议一,规划设计应充分考虑本项目定位，着力打造项目的核心竞争力； 商业立面表现上要体现项目特色风格，形象包装上与周边街铺拉开距离； 合适的内街布局、室内外空间体量，充分考虑未来变化的可能性； 在沿街商业街和广场设置室外咖啡座和亲密休憩空间，体现商业街邻里尺 度的亲和性； 街区建筑规划按现有框架，街区连接可采用木栈桥或其它和景观类元素相 统一的材质来设计,产品规划设计建议二,体现街区精神，主要以商铺为主的商业街区形式，街区设计富于变化、饶有 趣味，并能创造参与的、体验的、自由的、多元化的消费及休闲环境

5、； 多做小铺，使每个商铺充分能够体现街区带来的商业价值； 所有的商铺全部临街，使街铺面积最大化； 内街二层设置统一的公共卫生间和商业物管用房； 特殊业态的商铺应考虑相应的配套设施，如排油烟设施、污水处理、环保要 求等； 原则上以小铺为主，各主入口端头可设计成由各单元可组合的大铺，供主力 店和品牌店入驻,产品规划设计建议三,1，沿街风情街、OUTLET主力店 开间：4.26米，主力店按招商决定 进深：1012米，一般不超过15米 开间进深比：多为1：3，一般不超过1：4 层高：一层5.4米，二层3.6米 停车位：对停车位要求不高 配套设施：有足够的电力供应即可 2，特色餐饮、汽车旅馆： 开间：8

6、12米，汽车旅馆开间4.5米 进深：1215米，一般不超过25米 开间进深比：多为1：2.5，一般不超过1：5 层高：一层5.4米，二层3.6米，三-五层3.0米 停车位：餐厅门前须有足够的停车位（重要） 配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有隔 油池，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置,产品设计优化的内容,标识体系：1、对外主标识 2、导视系统 3、街区符号 交通体系：1、人行 2、车行 3、停车场 景观体系： 共享空间： 配套设施,标识体系设计原则,步行街主入口（公交线路站点位置调整、昭示最好位置）环境小品设计； 设置清晰、风格统一的区域导示、标识体系以

7、及路面、铺面铺装系统； 外立面风格以现代/欧式风情为主，体现宜人的购物环境； 外立面色彩柔和、明朗、富于变化； 商场橱窗形式应适合不同业态的要求，并丰富街区的变化； 结合环境、建筑立面和景观元素，在门、窗等的设计同时需要充分地考虑 广告位的设置和形式、空调位的安置等问题； 汽车旅馆部分与商业部分和谐统一,标识体系：区域标识,商业街店铺标识,商业街导示图,标识体系外立面视觉特色：现代、局部带有欧式风格,整体风格是现代的，有的铺是落地玻璃，有的柱廊式商铺,建筑局部带有欧式符号：坡屋顶，雨蓬，小钟楼,标识体系外立面色彩：柔和、明朗、富于变化,墙面画上去的小窗，运用不同的色彩，给人想象的空间,外立面色

8、彩的变化，增添逛街的好心情,标识体系：地面铺装、雕塑小品,特色雕塑,突出格调的地面铺装,步行体系设计原则,尺度适当的通道（包括街区）和景观元素要搭配得当 ； 考虑二层商业外部直接通达性（以电动扶梯或者滚筒电梯的方式） 以及部分街区商业楼宇之间的空间连接性； 二层商业之间连通设计要充分考虑人群流动效应，有机地形成二 层商业街的人流合理化流动； 多层次的、不需太多的广场（除商业主入口）、绿化大型空间， 体现街区式生活的涵义诠释,步行体系宜人、舒适的街区空间（street scale,步行体系宜人、舒适的街区空间：街坊式商业生活,无中心、多层次、混合就是活力， 使商业街更丰富、更亲切； 狭窄的街道，

9、迷宫般的店铺和摩肩接踵的人群,步行体系宜人、舒适的街区空间：商业空间的衔接,外设楼体，可以上二层的商铺,人流、车流、物流组织系统设计原则,与本项目开放式街区定位相结合，需要仔细、重点处理的关系： 购物人流方向与汽车旅馆方向互不干扰； 汽车旅馆居住人流便于到达商业街区； 处理好园区车流和商业车流的关系，保证顺畅,停车场设计原则,有为商业街区专门设置的停车场； 临近主要交通节点； 与商业街区各区域店铺连接方便,生态体系设计原则,不需要大片的绿化空间，点式的； 结合街道主要节点、或者店铺的绿化； 考虑商业一层、二层进行适量绿化空间，增加二层、三层商业购 物乐趣,生态体系：景观、绿化空间,街道内的点式

10、绿化,商铺门口的绿化,配套体系：利用色彩/建筑构件/灯光等使建筑立面、形象多重变化,执着于构成建筑的素材和色彩，空间充盈着变化丰富的光影效果。 图像的形态限定了内外场景的视觉范围，虚实之间，正负之间，整个的商业氛围被有力的控制在图像的轮廓之中。图像的力量源自虚实、正负之间,重要结论回顾,三个机会： 1、快速发展的城市公园新城呼唤差异性定位的体验式街区； 2、新区快速发展阶段的优质不动产将显现出很强的成长性； 3、通胀来袭将提高市民投资商铺的意愿。 三个弹性： 1、适时启动，追求商业物业的互补性和项目特性； 2、以主题概念包装，提升商铺投资者对商业价值的预期； 3、科学的定位和开发策略，分享城市

11、公园快速发展对商业前景的推动。 三个共识： 1、所有工作是为了核心力甚至企业品牌，而不仅仅是卖铺； 2、主题化细分定位的目的是提升商业价值，尤其是新区商业； 3、设想不会一蹴而就，要充分尊重客观规律，适当超前,下一步工作,项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 房地产/商业地产市场调研 在售项目调研 政府人士访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 投资客访谈 消费者访谈,项目属性研判与界定 问题分析 市场竞争环境分析 项目整体致胜策略 项目业态定位 产品设计优化方向建议,2010/04/20,第二阶段 营销战略与策略,第一阶段 商业定位及商业设计调整建议,2010/04/30,2010/05/12,第一阶段 市场调研,2010/06,定位报告结论达成 局部产品优化调整 销售目