龙湖—沿街类销售型商业模块研究课件

1、重庆龙湖江体项目一期启动会,2009年12月30日,江体项目团队,龙湖沿街类销售型商业模块研究,2011年10月,集团产品中心,龙湖沿街类销售型商业模块研究,目 录,沿街销售型商业区域及商业价值分类 1.1 项目 概述： 1.2 规划布局原则： 沿街商业价值的利用 高层住宅与沿街商业的布局原则 总图模块组合方式及总图布局原则（端头模块，活跃模块，衔接模块） 项目整体店铺面积划分占比 1.3 标准模块分析 活跃模块 端头模块 衔接模块 平面店铺划分方案及店铺面积占比 人流动线分析，平面布局与赠送方式分析（销售型店铺溢价策略） 消防后勤设计分析，技术条件分析 1.4 立面设计及店铺展示性分析 整体

2、方案立面设计思路 各模块立面设计分析 项目一级展示广告位设计 项目二级展示店铺店面设计 项目三级展示店铺侧店招及其他广告位设计,龙湖沿街类销售型商业模块研究,沿街销售型商业区域及商业价值分类,青岛滟澜海岸项目销售型商业,北京大兴项目销售型商业,项目区域位置,地块商业价值,结合不同项目区域位置及商业价值分析，选择不同模块类型加以应用,销售难度/销售总量,适中,较差,较好,5.2万,7.2万,销售型商业项目,龙湖沿街类销售型商业模块研究,1.1项目概述,龙湖沿街类销售型商业模块研究,白沙河情景商业街,2.规划布局原则,龙湖沿街类销售型商业模块研究,沿街商业价值利用,最大化的利用沿街商业价值，布局销

3、售型商业,住宅应尽量与沿街商业分开布局,住宅与沿街商业的布局原则,消防间距,住宅视线分析,龙湖沿街类销售型商业模块研究,模块销售面积定价：（营销逻辑,业态组合及后期运营,总图布局及模块组合方式,端头模块销售面积区间：300500平米为主，高总价低单价 活跃模块销售面积区间：200400平米为主，定价适中 衔接模块销售面积区间：100300平米为主，低总价高单价,各模块总图布局占比：28% 28% 44,餐饮及休闲娱乐业态：60% 零售业态：10% 生活配套业态: 30% 多业态互动布局有利于销售后项目良好运营,各模块平面布局（进深，面宽,项目整体业态配比：（商业运营逻辑,总图模块组合方式,店铺

4、面积划分,龙湖沿街类销售型商业模块研究,总图模块组合方式,项目整体店铺划分面积区间占比,龙湖沿街类销售型商业模块研究,白沙河情景商业街,3. 标准模块分析,龙湖沿街类销售型商业模块研究,白沙河情景商业街,3.2 端头模块,端头模块高总价，低单价。发挥主力店作用，拉动人流，提升项目品质，带动项目整体商业氛围,布局原则：地块端头，点状布局,龙湖沿街类销售型商业模块研究,面积配比,3.2.2平面布局,232,255,440,153,225,237,402,140,端头模块大小铺可分可合,1-1,1-4,1-5,1-7,1-2,1-3,1-1,1-4,1-5,1-6,1-7,1-8,划分原则：考虑按分

5、割店铺设计并预留技术条件，便于销售产权划分。销售时优先考虑合并大铺出售，形成主力店。 策略2：街角店铺划分大面积店铺,1F,2F,龙湖沿街类销售型商业模块研究,3.2.1流线分析,溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升店铺价值。 二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留电梯条件），为2层商户提高店铺人流进入的便利性，提升商铺价值,端头模块流线,龙湖沿街类销售型商业模块研究,3.2.2平面布局,端头模块首层平面,溢价策略2：首层大店铺赠送后院花园，提升店铺价值,首层步行街,16200,20000,232,1-2,255,440,153,80,70,100,60,龙湖沿街类销售型商业模块研究

6、,3.2.3赠送方式分析,端头模块内院赠送,预留柱及隔墙,后院赠送分割采用预留柱，后拼接景观墙的做法。 可灵活分配后院空间，同时为大型业态预留条件,8400,设计方案考虑景观柱，预留后期加建屋顶和分割墙所需条件,龙湖沿街类销售型商业模块研究,3.2.2平面布局,端头模块二层平面,4.2m,225,237,402,140,1-1,1-4,1-5,1-7,40,45,45,55,90,4.2m,溢价策略2：二层店铺赠送沿街面露台,提升二层店铺价值,龙湖沿街类销售型商业模块研究,3.2.4消防后勤设计分析,疏散,背勤走道净宽度1.6米，满足双向小型推车,货物及垃圾通过背勤走道运输，配有独立的楼梯及电

7、梯。首层设有垃圾储藏间（6平方米,货物及垃圾,1.6m,龙湖沿街类销售型商业模块研究,白沙河情景商业街,3.1 活跃模块,布局原则：地块中段，连接端头模块与衔接模块,活跃模块销售定价区间适中，大小铺面积比例适中，建筑空间形态活跃，带动项目整体商业氛围,龙湖沿街类销售型商业模块研究,3.1.3平面布局,344,347,387,216,344,347,387,216,龙湖沿街类销售型商业模块研究,3.1.2流线分析,溢价策略：利用广场，扶梯连接形成双首层局部内街概念，提高二层店铺价值。 首层布置直通三层店铺的直梯，将人流直接引入到三层，同时形成部分二带三店铺，提升三层店铺价值,龙湖沿街类销售型商业

8、模块研究,返回,3.1.3平面布局,活跃模块首层平面,首层最大密度利用店铺面积，实现首层价值最大化。 结合业态规划，较大的进深设计满足餐饮业态厨房及就餐区的面积配比,扶梯广场及开敞电梯厅确保上层商业的便利性,10600,27000,93400,13000,首层步行街,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.1.3平面布局,首层大进深店铺布局意向,大尺度进深店铺，可合理设置等候接待区、就餐区、厨房后勤。 建筑面积286平方米,就餐197平方米,厨房75平方米,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.1.3平面布局,活跃模块二层平面,利用双首层内街提高二三层店铺议价,大面积店铺设置于内侧，并分散布

9、置，形成拉动人流的“兴奋点,小店铺环绕扶梯设置，提高店铺单价,沿街设置广场进行面积赠送，并提供足够的商业展示面，加强沿街商业气氛,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.1.3平面布局,双首层内街,首层公共广场,双首层公共广场,双首层流线,首层流线,双首层内街由地面步行及双首层步行形成环路，并有5个节点及4个大型店铺拉动人流,4200,77500,47000,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.1.3平面布局,活跃模块三层平面,公共竖向交通,人流动线,23店内交通,利用2-3内部交通及竖向电梯带动两种方式带动3层大店铺人流，并通过赠送独立平台提高价值,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3

10、.1.4赠送方式,二层平面,三层平面,溢价策略：二三层店铺赠送沿街面露台,提升二层店铺价值,龙湖沿街类销售型商业模块研究,3.1.5消防后勤设计分析,关键点说明 商业外层加了一段隔墙，形成背勤走廊 （1）视线燃气引入的可能性，为餐饮业态预留条件 （2）走廊承担了疏散作用 （3）走廊起到了货物运输作用 （4）垃圾回收作用 （5）油烟管道通过走廊底板导入主排烟井,窗户洞口,隔墙洞口,隔墙洞口,窗户洞口,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.1.5消防后勤设计分析,疏散,首层：利用备勤走道和沿街面进行店铺的疏散。 二层：利用双首层内街及室外景观楼梯和备勤交通核进行疏散。 三层：利用备勤走道及店铺内

11、楼梯进行疏散,龙湖沿街类销售型商业模块研究,3.1.5消防后勤设计分析,烟道,排烟井 1、每个商铺的排烟井在二层顶部由水平支管汇到水平主排烟管，再由水平主风管在二层顶部接到出屋面排烟井中，在屋顶排放。其排烟井与住宅水平距离最近点为。 2. 排烟井与高层住宅之间保证了充足的距离,返回,油烟井,成品排气道,烟机,3F,2F,1F,走廊剖面,空调室外机,烟机,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.3.3消防后勤设计分析,货物及垃圾通过背勤走道运输，配有独立的楼梯及电梯。首层设有垃圾储藏间（10平方米,背勤走道净宽度1.6米，满足双向小型推车,疏散,货物及垃圾,油烟井,备勤走道,垃圾间,货梯,龙湖沿

12、街类销售型商业模块研究,返回,白沙河情景商业街,3.3 衔接模块,布局原则：地块中段，穿插于活跃模块与端头模块之间,衔接模块低总价，高单价，主要布局小店铺，为项目营销快速销售提供保证,龙湖沿街类销售型商业模块研究,面积配比,3.2.2平面布局,1-1,1-1,1-2,1-3,1-4,1-5,1-6,1-7,1-8,1-9,1-10,1-5,1-4,1-9,1-10,417,107,113,417,113,72,122,159,159,244,244,238,417,417,159,159,238,244,244,122,72,113,113,107,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.3.

13、1流线分析,衔接模块流线,溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升店铺价值。 二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留电梯条件），为2层商户提高店铺人流进入的便利性，提升商铺价值,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.3.2平面布局,首层平面,16200,10600,74200,成分利用沿街面，沿街价值最大化。 模块衔接广场处设置面积较大店铺，充分利用广场资源,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.3.2平面布局,二层平面,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.2.3赠送方式分析,衔接模块赠送关系,39,39,66,44,44,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.3.2平面布局,

14、标准块交通核方式研究,紧凑交通（面宽小，满足平层店铺展示,大门厅交通（二层店铺拥有更好的展示空间,43.12,34.01,121。54,131。49,124。40,124。40,4200,6400,5500,5100,10600,10600,7800,12700,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,3.3.3消防后勤设计分析,货物及垃圾通过背勤走道运输，配有独立的楼梯及电梯。首层设有垃圾储藏间（10平方米,背勤走道净宽度1.6米，满足双向小型推车,疏散,货物及垃圾,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,白沙河情景商业街,3.4 广场,布局原则：活跃模块连接处,广场成为外向步行街的聚集结点，双首层

15、价值的基本保障,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,白沙河情景商业街,3.4 广场,32300,1900,32300,1900,企业logo,沿街绿化带,临时停车,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,白沙河情景商业街,4.立面形象意向,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.1.1沿街形态体系,空间构成. 模块,衔接模块，结合背景高层的建筑风格而演变出的背景模块,活跃模块，在背景中跳跃的活跃因子 双首层设计和丰富的小空间，产生更多有趣的场所,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.1.1沿街形态体系,活跃因子分布组成第二道天际线 通过韵律拉结长达800米的步行街,龙湖沿街类销售型商业模块研究,

16、返回,白沙河情景商业街,4.2 模块立面设计,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.1衔接广场,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.1衔接广场,一级立面展示体系,企业精神展示 随季节节日变换景观,品牌集中展示 景观楼梯引导人流进入双首层,商铺导视体系 公共广告位体系,出租广告位,出租广告位,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.2活跃模块,一级立面展示体系,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.2活跃模块,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.2活跃模块,双首层内街,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.2活跃模块,双首层内接及赠送平台,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.2活跃模块,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.2活跃模块,遮阳板广告位,玻璃格栅覆盖电梯及电梯间的步行街，提供恶劣天气的步行选择,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.3衔接模块,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.3衔接模块,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.3衔接模块,三级店铺广告位,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.4端头模块,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.4端头模块,龙湖沿街类销售型商业模块研究,返回,4.2.4端头模块,三级店铺广告位,龙湖沿街类销售型商业模块研