2010年南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议

1、万辰溧水交通路项目 商业初步发展建议,版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容,日期：2010年11月18日,城市背景分析,1,项目定位及发展战略,3,项目初步规划建议,4,市场机会点分析,2,溧水县经济逐年稳步快速发展，2009年GDP总量186.4亿元，同比增长16.8,数据来源：南京市统计局,目前溧水整体经济发展水平与周边区县相比仍处于相对落后地位，但溧水经济逐年稳步快速增长，发展态势良好,GDP分析,产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，第三产业所占比例不高，

2、但处于快速发展阶段，形式主要以旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失,08年之前，溧水县历年的金融机构存款余额增幅呈下降趋势，而贷款余额增幅呈上升趋势，说明溧水居民消费意识较强。 受金融危机影响，08年储蓄率大幅回升，居民整体消费意识尚需进一步引导,溧水居民人均可支配收入逐年增加，消费意识较强，受金融危机影响，08年储蓄率大幅回升，居民整体消费意识尚需进一步引导,数据来源：南京市统计局,消费指标,对比分析,溧水县的整体经济发展情况与周边区县相比仍处于落后地位。但近几年稳步快速增长，发展态势良好，产业结构中以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起，整个县城可挖掘消费潜力

3、大，未来商业存在较大的发展空间，商业进一步转型是必然趋势,溧水的商业市场快速发展，正处于由多业态组合模式向都市mall转变的阶段，转型期的溧水需要商业业态的进一步升华，标杆商业（Mall）的出现是大势所趋,商业发展阶段,800-1500US,1500-4000US,4000-8000US,8000-20000US,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,多种需求,个性消费,欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展,人 均 G D P,城市化率

4、,25,45,70,85,95,溧水所处阶段,溧水商业网点规划体现城市商业地产的发展前景和业态升级趋势，本项目所处区域规划为未来的城市商业核心,溧水县服务业十一五发展规划,商业规划,县级商贸网络体系 形成以通济街商业广场、城中商贸文化广场、大东门美食步行街为核心的商贸圈。 打造通济时尚品牌商业街、大东门美食步行街、中大文化办公商业街、珍珠桥农副食品商业街五条特色商业街。 鼓励通过加盟、兼并、收购，组建连锁超市、卖场。 培育和发展重点骨干企业。 加快发展专卖店和便利店，鼓励国内外知名品牌的专卖店、专业店进入溧水。 力争10个商贸流通企业年销售超亿元，新增品牌专卖店50家,县城商业特点,县城经济以

5、县城为中心，乡镇为纽带，乡村经济为基础，是一个县范围内的全部经济活动总和，是国民经济各部门相互交织的综合体,我国县城面积占国土面积的90%以上，县城人口占全国人口的80%以上，县城GDP占全国GDP的70%左右,县城经济作用,县城商业是城市商业和农村商业的结合部，又是工业经济与农业经济的交汇点，也是宏观经济与微观经济的衔接处,县城商业的发展依托县城经济发展水平，是连接中心城区与广大农村区域的消费纽带，既发挥引导县城消费的方向，又接受中心城市的辐射,县城商业作用,县城经济与商业,县城经济,县城商业,县城商业是连接中心城区与广大农村区域的消费纽带，既发挥引导县城消费的方向，又接受中心城市的辐射,县

6、城商业承载着连接城市与农村市场的作用，商业业态滞后于城市商业，沿街散铺广泛存在 县城商业更要关注消费的流失，尤其交通、距离等因素影响消费流失的程度 零售的便利性、价格优势及物流成本等要素是决定县城商业的重要因素,县城商业特点,高档次商品容易受到大城市的冲击，大部分高收入客群存在流失现象,县城商业特点,县城商业与城市商业无论从服务功能、辐射范围还是服务人口数量都存在明显差异，本项目商业定位必须符合县城商业的发展特点与规律,GDP持续增长，人均可支配收入不断增加，具备可挖掘的消费潜力 溧水的新规划新发展，商业辐射能力将进一步加强,经济环境,本项目启示抓住城市发展的机遇，把握商业升级换代的机会，但同

7、时必须符合县级商业发展的规律，适度超前，以符合当地客群需求的业态撬动市场,商业发展总结,城市的商业发展规律，以及溧水的商业网点规划，体现了溧水商业地产的发展前景和业态升级换代的趋势,商业环境,溧水具有县城商业的共性特点，与城市商业具有一定的差异，在商业升级的过程中，要切合县城实际消费需求，考虑高端消费流失等因素，适度超前，进行精准业态定位,商业特点,城市背景分析,1,项目定位及发展战略,3,项目初步规划建议,4,市场机会点分析,2,商圈分析,消费客群分析,业态机会点分析,商业的核心城市辐射性： 由于受中心城市辐射影响，边缘地区的商业层级普遍较低，客户有去中心城市消费的驱动力,周末会去南京购物、

8、玩，早上去，下午就可以回来。” 消费者访谈,受南京市区强大辐射力的影响，溧水中高端消费存在明显外流现象，县城以中端和中低端商业为主，服装、餐饮、零售成为主要业态,商业环境,溧水整体商业格局是以通济街为核心的单核商圈结构，商业较为集中，整个商业处于起步阶段,往高淳,往南京,苏果超市,苏果超市,国美电器,五星电器,通济街,大东门商业街,苏宁电器,中心商业区,商业格局,中心商业区包括以通济街为核心的“三纵三横”六个主要商业街区及三大主题商业广场,溧水中心商业区主要商业体量约25万平米，铺位数量约1127个，经营业态以服装、餐饮及专业市场为主,商业格局,通济街商业广场经过整体规划打造成为县城中心中高档

9、商贸街区,地理位置：北至交通路，南至通济街，东至庙街，西至望京路 商业形态：沿街商业 商业规模：总营业面积约3.5万 商铺数量：共267家 主力户型： 4050，开间56m，进深810m 80100，开间810m，进深1012m 租金水平：单层铺位租金约2.6-3.3元/天 业态结构：以服装类为主占60，其次为社区服务类（医疗、美容美发、电信邮政），餐饮类 商业定位：中高档商业 主力客户：中心城区以及各乡镇客户 辐射区域：辐射整个城区包括其他乡镇 经营状况：位于商圈核心区位，人流量大，商业经营状况较好。 主力商家：梦巴黎KTV、优仙美地、通灵翠钻、上海老庙银楼、安踏、红豆家纺、虎豹男装、五星电

10、器、苏果超市,中大街,珍珠路,通济街,大东门街,后 巷,交通路,通济街商业广场,典型个案,地理位置：东至珍珠路，西至中大街 商业形态：沿街商业集中商业，多为单层街铺。 商业规模：街区总长430米，总营业面积约1.5万 商铺数量：共68家 主力户型： 40-50：开间4-5米，进深10-12米 80-100：开间8-10米，进深10-12米 150-200：开间14-16米，进深10-12米 租金水平：单层铺位租金约2.5-3.5元/天 业态结构：以服装鞋帽(运动、品牌服装专卖）为主占75，其次为其他类（眼镜、首饰、手表）、社区服务类、餐饮类 商业定位：高中档品牌店 主力客户：中心城区客户为主

11、辐射区域：辐射整个城区，对溧水其他乡镇辐射力较强 经营状况：人流量高，商业经营状况极佳，目前街区正进行整体景观园林改造，逐步形成高档购物氛围。 主力商家：法莱服饰大卖场、百货大楼、安踏、李宁、森马等,望京街,中大街,珍珠路,通济街,通济街主要经营服装百货类商品，满足主城区消费需求,典型个案,中大街位于核心商圈西侧，与通济街存在同质化竞争，商业经营状况受到一定影响,地理位置：北至交通路，南至大东门街 商业形态：沿街商业专业市场，以单层门面为主 商业规模：街区总长720米，总营业面积约1.8万 商铺数量：共118家 主力户型： 100120为主，开间78 m，进深12-14 m 租金水平：单层铺位

12、租金约1-1.5元/天 业态结构：以服装为主占44，其次为社区服务类（美容美 发、婚庆鲜花）、零售类、其他类（金店、饰品、房地产） 商业定位：中档商业 主力客户：中心城区居民 辐射区域：主要辐射中心城区 经营状况：人流量不高，商业氛围一般。 主力商家：柒牌、七匹狼、利朗、金伯利钻石、宝庆银楼等,中大街,珍珠路,大东门街,交通路,典型个案,交通路北侧以五金、餐饮为主，南侧与通济街商业广场相呼应形成以苏果、五星为纽带的商业街区,地理位置：东至珍珠路，西至中大街 商业形态：沿街商业集中式商业，以单层商铺为主 商业规模：街区总长420米，总营业面积约1.5万 商铺数量：共101家 主力户型： 2040

13、，开间45m，进深58m 5080，开间68m，进深810m 租金水平：单层铺位租金约0.9-1.2元/天 业态结构：以社区服务类（美容美发、药店、酒店 ）为主占40，其次为综合服务类（医疗、美容美发、婚纱摄影），餐饮类 商业定位：中低档商业 主力客户：中心城区及各乡镇客户 辐射区域：辐射整个城区及下属乡镇 经营状况：人流量较大，南侧明显商业氛围优与北侧。 主力商家：五星电器、苏果超市、来来永和豆浆、曼德夫、圆梦KTV,典型个案,后巷以服装、零售为主的商业街区，街道历史久远，商业形象不高,地理位置：北至通济街，南至大东门街 商业形态：沿街商业，以单层门面为主 商业规模：街区总长350米，总营业

14、面积约1万 商铺数量：共101家 主力户型： 3050，开间35m，进深910 m 80100，开间810m，进深1012 m 租金水平：单层铺位租金约0.9-1.2元/天 业态结构：以服装为主占40，其次为零售类（便利店、茶 叶店）、社区服务类、专业市场类（电脑城、电动车行） 商业定位：中低档商业 主力客户：街道附近居民 辐射区域：辐射力较弱，街道附近中心城区 经营状况：人流量一般，历史久远形象较差，商业氛围不高。 主力商家：无主力门店,典型个案,大东门街形成以手机、电脑为主营业态的专业型街区，业态聚集效应明显,地理位置：西至中大街，东至珍珠路 商业形态：沿街商业集中式商业专业市场，以单层门

15、面 为主 商业规模：街区总长520米，总营业面积约1.5万 商铺数量：共69家 主力户型： 1025，开间24m，进深58m 80100，开间810m，进深1012 m 租金水平：单层铺位租金约0.8-1.8元/天 业态结构：以专业市场（书店、电脑、手机、电动车等 ）为 主占46，其次为社区服务类（医疗、通讯服务类），餐饮类 商业定位：中档商业 主力客户：中心城区客户 辐射区域：辐射整个城区 经营状况：靠近珍珠路一侧人流量较大，专业性市场聚集效应明显，整体经营状况良好。 主力商家：跨世纪美食城、宇明手机城、领潮手机城、溧水3G手机大卖场、文峰服饰,典型个案,大东门商业步行街南侧形成手机、电脑专

16、业卖场，中部及北部形成餐饮、休闲娱乐街区,地理位置：北至通济街，南至大东门街，东至珍珠路，西至后巷 商业形态：沿街商业，以双层联体商铺为主（部分拆分出租） 商业规模：总长度约500米（水街50米，旱街450米），总营业面积约3.5万 商铺数量：共232家 主力户型： 80100，开间68m，进深1012m 120200，开间68m，进深1012m（2层） 租金水平：单层铺位租金约1.21.5元/天(水街沿街) 双层铺位租金约0.8-1.2元/天（旱街内铺） 业态结构：以餐饮类为主占80，其次为专业市场类（手机、电脑），娱乐类（KTV、网吧、足疗） 商业定位：中档商业 主力客户：中心城区 辐射区

17、域：辐射整个城区 经营状况：街区内人流量不足，铺面空置率高，南北两侧商业优于中间沿街商铺。 主力商家：溧水宇明手机大卖场、溧水3G手机大卖场、绝代佳人KTV、禅悦国际瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒楼,典型个案,珍珠路南北主干道之一，整体跨度较大，业态丰富，以招商城小商品市场、文峰服饰为代表,地理位置：北至交通路，南至大东门街 商业形态：沿街商业集中式商业，集中式商业23层，沿街门面多为单层 商业规模：街区总长950米，总营业面积约3.5万 商铺数量：共103家 主力户型： 1840，开间35m，进深68m 6080，开间68m，进深1012m 租金水平：单层铺位租金约1.0-1.5元/天 业态结

18、构：以专业市场（机电、手机、文具等 ）为主占40，其次为社区服务类（医疗、美容美发、婚纱摄影），餐饮类 商业定位：中低档商业 主力客户：中心城区及各乡镇客户 辐射区域：辐射整个城区及下属乡镇 经营状况：人流量较大，专业市场密集分布，餐饮业比较发达。 主力商家：招商城、溧水手机大卖场、文峰服饰等,典型个案,温州商贸文化广场业态规划与中心商圈有一定重叠，整体商业氛围较差,地理位置：北至通济街，南至大东门街，东至后巷，西至中大街 商业形态：沿街商业，以双层商铺为主 商业规模：总营业面积约1.2万 商铺数量：共68家 主力户型： 80120，开间46m，进深1012m（2层） 租金水平：铺位租金约0.

19、61.0元/天 业态结构：以服装类为主占71，其次为娱乐休闲类（KTV、网吧、足疗） 商业定位：中档商业 主力客户：中心城区 辐射区域：城市中心区域 经营状况：街区体量较小，空间闭塞未建立较强的昭示面，整体商业氛围较差。 主力商家：钱柜KTV、美的空调、金伯利钻石,中大街,珍珠路,通济街,大东门街,后 巷,交通路,温州商贸文化广场,典型个案,溧水目前商业格局仍以通济街为核心的单核商圈结构，整体定位多以沿街商铺形式出现，辐射整个城区 受南京市区强大辐射力的影响，溧水中高端消费存在明显外流现象 整体档次以中端和中低端为主，业态提升升级需求明显,商圈发展现状,项目处于核心商圈地带，商业氛围成熟，应抓

20、住目前市场上存在的业态空白，进行商业的提档升级,商圈与项目之间关系,本项目启示对市场存在的业态空白进行引领，深入了解客群需求，对市场现有业态逐步分析，了解未来发展趋势，进行提档升级,通过商圈发展现状及商圈与项目关系的分析可以看出，本项目处于溧水核心商圈地带，商业氛围成熟，应当重点体现城市商业的提档升级，引领城市商业的发展,商圈总结,溧水消费客群来源,主要客群,次要客群,游离客群,目标消费,家庭消费及商务消费,特色体验消费,对消费客群来源进行分析，对本项目客群进行挖掘及锁定,溧水消费客群特点,生活、家庭消费特点明显，对餐饮娱乐业态升级需求较强,在了解客群需求的基础之上，对各类业态的可行性进行研判

21、,百货,目前在运营的购物业态大部分为临街店铺零售形式，分布散乱，档次较低，中高端百货业态存在市场空白,商业街,商业街是溧水的主要商业形态，业态方面多为零售和专业市场，主要还是以传统商业为主，缺少主题化、特色化街区,大型超市,溧水主城区现有两家大型苏果超市，未来交通路店将搬至万辰华润苏果内，整体超市规模较大，未来万辰华润苏果将与本项目共融共生，为本项目带来人流，不建议引入新的超市,苏果社区店（交通路店,苏果社区店（湾子口店,华润苏果（万辰店,家电卖场,目前核心商圈区域已有三大家电卖场的布点，基本处于饱和状态，不建议引入此类业态,餐饮娱乐大部分为中低端消费，餐饮知名品牌少，规模均较小，娱乐以网吧、

22、KTV为主，档次有限,餐饮娱乐,分布：中心商圈的餐饮业态除大东门商业步行街较为集中之外，在其他商业街体量小，较为分散；整体市场的休闲娱乐业态体量有限。 档次：目前运营项目以中档、中低档为主，缺少知名品牌主力店的引进,大型餐饮只有小厨娘做的还不错，天天都爆满，整体需求明显没有得到满足。” 消费者访谈,家居市场,现有主要集中式家居市场分布在珍珠路东面，形象差、档次低，供应量不大,金宝市场,恒隆家居,影院情况,溧水市场目前缺乏高品质的大型影院，本项目可引进大型品牌影院，引领城市商业发展，树立标杆,去年我还是特地跑到南京去看的阿凡达。其实新电影院不一定要多大，但各方面条件要跟上。” 消费者访谈,溧水影

23、剧院位于珍珠路是溧水县最老的影视剧院，现在已逐步被淘汰，主要用于各种商业性质租赁,溧水影剧院,本项目在发展百货、商业街、餐饮娱乐及家居广场等业态上都具备市场基础，打造具备目的性、特色性的综合一站式商业是本项目的主要发展方向,核心商圈内大型超市规模大，距离本项目近，本项目应共享其人流；家电卖场趋于饱和状态，避免进入激烈竞争,超市，家电卖场,核心商圈的商业街，整体业态档次不高，以传统商业为主，缺乏特色类主题类商业街区,商业街,溧水市场目前尚无大型影院，本项目可通过影院的引入，提升整体客群的消费认知度,影院,溧水高档餐饮娱乐缺乏，项目可着力打造集中式餐饮娱乐，构建目的型要素,餐饮娱乐,溧水目前缺乏纯

24、粹的百货业态，多以临街商铺的零售形式运营，形象档次不高，项目可着重打造集中式百货业态,百货,现有家居广场整体档次不高，建议对此类业态进行提档升级,家居建材,市场空白,市场空白,提档升级,市场饱和,提档升级,提档升级,业态分析总结,城市背景分析,1,项目定位及发展战略,3,项目初步规划建议,4,市场机会点分析,2,本项目 将承载溧水核心商圈的商业领头角色 将承担溧水商业提档升级的发展 将代表以购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化、体验化、综合功能为发展趋势 将展示“享受城市之美”的新都市主义生活精神旗帜 将体现多元的、休闲的生活消费形式,1溧水商业不断发展与崛起，其向心力将吸引更多不同层次的商业业态进

25、入； 2更多需求便利的就近消费者，促成溧水中心商圈辐射力进一步放大； 3地价和租金对行业区位的作用，导致市场聚焦点的形成； 4新兴的各种行业自身激发集聚效应，将产生新功能的交叠空间； 5项目自身具有极为优质的综合性资源，具有承载中心商圈辐射的良好条件,占位思考,领导者,垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥,追随者,搭便车，借势 以小博大杀伤战术 价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,行业老大,行业老大，中大规模市场,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,区域的资源特质以及多种优势资源共生互补，形成强

26、大的聚合效应，若进行深入挖掘和合理利用，将会产生巨大的综合效应，本项目应承担起溧水商业领导者的使命,商业占位,招商,主力店招商,次主力店招商,品牌店招商,中小散铺招商,试运营期,销售,销售导入,销售强销,销售持续,尾盘销售,开业运营,对现有商圈的提档升级，打造核心商圈大型商业MALL，租售双轮驱动,招商销售阶段拟定 第一阶段：招商销售前期， 即筹备期。此阶段为招商推广的导入期。 第二阶段：招商销售期， 即实施期，此阶段为招商推广的推进期。 第三阶段：开业期， 即运营初期，此阶段为招商与开业的衔接期。 第四阶段：运营期， 即正式运营期，此阶段为以运营及管理为主的发展期,商业发展战略,核心商圈大型

27、商业MALL,文化-浓缩-时尚的展示场,第一，丰富的业态满足消费者对商品的需求和生活品质的追求； 第二，是在一个开放的环境中，而不像传统购物中心是在一个封闭的环境里； 第三，停车方便，有足够的停车位； 第四，更加注重环境和建筑风格的营造,LIFESTYLE MALL,商业形象定位,新,融,合,推行三元互融 休闲新城市 文化迎客松 人本新升级,创造全新亮点 新文化 新名片 新业态,实现三层结合 城市空间升华 文化发展飞跃 消费休闲领袖,休闲娱乐中购物的方式顺应城市商业发展规律,Lifestyle Mall,有别于传统商业，是集购物、娱乐、休闲、餐饮，文化于一身的一站式体验消费场所。引领国际时尚潮

28、流，倾心打造风靡全球的“Lifestyle Mall”商业理念，为张扬个性的不同人群创造风格各异又相互融合的天堂与娱乐消费欢聚空间，在这里，可以找到最宠爱自己的生活方式。 最大特点是将丰富业态与环境资源相融合，为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景,商业产品建议建议商业建筑为集中式商业+商业街为主的开放式街区，同时注重整体商业氛围以及丰富景观的打造，营造出强烈的文化休闲氛围,建议商业以集中式商业+商业街为主，充分体现现代商业气派 中央以绿地广场为依托，设置音乐喷泉，优雅的环境，丰富的景观，将使商业氛围更富情趣 广场以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演

29、出，展卖宣传等商业文化活动，为溧水市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅 沿秦淮河打造景观带，结合高档餐饮娱乐进行设计,商业产品建议,尽可能引进符合当地客群需求的业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局 要有主流业态和核心店，保证本案开业以后对周边物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，集聚商气 强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体运营成本，提高利润率，预防风险,业态组合依据,业态组合分析,业态定位,出色的购物、餐饮、休闲、娱乐的消费价值，服务溧水各档次消费客群的同时，以目的型业态辐射部分南京客群，实现客群面及影响力的扩容,休闲 娱乐 购物 体验,为溧水居民带来全新的生活方式、全新的消费方式、全新的体验感受,消费,功能定位,城市背景分析,1,项目定位及发展战略,3,项目初步规划建议,4,市场机会点分析,2,商业规划布局示意总体思路,考虑商业价值分区原则：1、沿望京路、东大街的地块二、地块三昭示性强、商业价值最高，布置集中式商业与商业街区，自我中心化，打造溧水新商业核心。2、地