清远市地产市场报告精选文档

1、1,清远房地产市场,情况报告,2017,年,10,月,2,3,P1,清远市房地产市场宏观分析,P2,清远市土地和规划信息,P3,清远市各区域市场情况分,析,P4,清远市场总结分析,4,P1.1,清远宏观经济情况,宏观经济,清远一季度,GDP,同比增长,7.2,房地产开发投资增长显著,2017,年一季度清远全市实现生产总值,283.2,亿元，同比增长,7.2,增速高于全,国,6.9,，低于全省,8.2,2017,年上半年，清远市固定资产投资,268.4,亿元，同比增长,11.1,增幅比去,年同期大幅提高,15.6,个百分点,其中，上半年清远市房地产开发投资,124,亿元，同比增长,17.1,增幅

2、比去年同期,提高,16.2,个百分点。房地产开发投资额,占整体固定资产投资的,46.2,同比提高,2.4,个百分点,清远市经济及房地产投资发展均保,持良好势头,5,P1.2,清远宏观政策及影响,2017,年两会后，楼市风向发生改变，广州率,先出台,317,330,新政，珠三角各市,纷纷跟进,4,月份起，清远陆续提高首套房贷,至基准利率,4.9,出台公积金限贷、打击捂,盘惜售、外地客,4,成首付和“限价令”等政策,政策的出台限制了周边限购区域,的外溢需求，清远的楼市受到压,制,5,月份清远市清城区住宅成交,量相比,4,月份呈现腰斩，政策的收,紧严重影响成交走势,6,P1.3,清远宏观市场情况,目

3、前清远仅出台限贷以及限价政策,并未跟进珠三角城市群的限购调控,预计下半年清远政策方面依然趋紧,信贷政策保持紧缩,但由于清远主力购房人群是外地客,外地客购房首付已经提至四成，估计,短期内不会出台限购政策,虽然,5,月份开始成交量出现明显下滑,但网签均价持续上涨,2017,年二季度，清远市清城区商品房住宅可,售货量面积为,218.59,万，由于二季度成交,量大且供应不足，导致清城区库存面积处于,低位。参照,2017,年二季度,133.66,万的成交,速度，目前库存消化周期约,4.9,个月，去化周,期处于低位,上半年清城区商品房住宅成交,3.57,万套，然,而同期只有,1.5,万套新房供应，供求比仅

4、有,0.42,清远市清城区楼市处于供不应求的阶,段,7,P1.3,清远市宏观市场情况,2017,年上半年清远市商品房均价与销售面积增速走势,随着商品房销售价格持续走高，销售增幅,出现高位回落。上半年，清远商品房平均,销售价格每平方米,5899,元,比去年同期,增加,1079,元，同比增,21.2,清城区,和清新区增速位居全市前列,从商品房的销售情况和销售均价可以看出,随着销售均价走高，销售面积和销售额增,幅不断往下收窄，这也反映出购房者的购,房心态逐渐趋于理性,近期销售均,价的高位运行必将导致销售情,况方面有所下滑,商品房销售市场方面受新一轮调整政策影响不确定性加大。从上半年的走,势看将会带来

5、购房热的降温，投机需求得到抑制，成交量有所萎缩,预计,2017,年下半年清远房地产销售面积增幅将会不断持续收窄,清远市房价将会得到抑制，从疯狂回归到理性发展,8,P2.1,清远土地市场情况,2017,年上半年，清远全市共有,115,宗地块成交,成交总用地面积约,196.79,万，总建筑面积约,390.70,万,土地成交结构上,2017,年上半年工业用地成交占,上半年总成交面积的,55,居住用地占比,29,其他综合用地占比,8,商住用地和商业用地各,占比,6,和,2,成交的居住用地主要集中在,英德市和清城区,其,中碧桂园在英德市英城街道竞得,7,宗土地；清城,区石角镇七星村成为热点区域，成交的,

6、4,宗居住,用地用地面积共,37.74,万，占上半年居住用地,成交面积的,56.76,保利、碧桂园和时代竞得土地均实现溢价,溢价率最高达,527,成交楼面价最高为,3662,元,清远核心城区土地稀缺及楼市火爆,导致清远城区土地市场高价地遍地开,花,9,P2.1,清远土地市场热潮,在清远火爆的楼市成交带动下，土地拍卖市场也越,来越火热,2017,年,3,月,9,日，时代地产以总价,9.1,亿,元、楼面价,3662,元,摘得飞来湖万达旁,6.8,万,居住用地。再次刷新了,3,个月前碧桂园创造的地价,纪录，成为清远新的地王,在,3,月,17,日广州收紧“限购”政策后，清远房价更,出现了连续,3,个月

7、环比上涨超,50,的局面。万达旁,地王”的诞生,也被视为清远楼市开启新一轮上,涨的导火索,近期清远市国土资源局连发公告，挂牌三宗位,于旧城飞来湖、横荷板块的居住用地，总用地,面积,6.4,万，总建筑面积,16,万。这是继今年,3,月飞来湖万达旁“地王”诞生后，时隔半年清,远市中心再有土地挂牌。定必引起各大龙头房,企的激烈竞争。继续为清远火热的楼市再度添,砖加瓦,10,P2.2,清远城市轨道交通规划,规划已久的广清城轨一期将于今年,2017,底正式通车，广清城轨时速,200km/h,全,长,38.35,公里,届时广州北站与清远之间的,来往时间只需,10,几分钟，市民出行将更加,便捷,乘坐完城轨，

8、由清远市区到达花都的广州,北站后，进广州城区怎么走？往东可换乘,9,号线,2017,年底开通,往南则可选择,8,号线至广州火车站（远期规,划,2016,年，清远修编了城市总体规划，并调整清远城市性质定位和城市职能规划。规划考,虑的最重点是区域一体化和广清一体化，其中城市轨道交通最受关注,11,P2.2,清远城市轨道交通规划,广清城轨一期年底开通,现在广清城际,轨道二期也有新进展,广东省发改委网,站于,5,月发布了广州至清远城际轨道,交通广州至广州北段项目建议书审批前,公示，线路自广州站城际场引出，经,棠溪、江高，止于广州北站城际场，线,路全长约,25,公里,公示显示，该项目建设期限暂定为,20

9、18-2022,年，总投资为,145,亿元,这意味着广清城轨二期工程最快有望,明年就能动工，经过四年建设，有望,2022,年建成,广清城轨二期将驶入广州火车站，届,时清远市区到广州火车站仅需,40,多分,钟,随着交通提速加快，广清一小,时经济生活圈逐渐形成,12,P2.2,清远城市轨道交通规划,今年,4,月，广东省发改委发布关于珠,三角城际轨道广清城际北延线项目建,议书批复的公示，该线路或明年开工,该线路自广清城际轨道清远站引出,并新设燕湖新城、清远东站,2,座车站,总投资,30,亿元，建设期限为,2018-2022,年。让更多的清远居民受益,广清城轨北延线第一站选址在清远东,站，也就是在现在

10、的高铁站设点，意,在进一步打通清远的城际交通脉络,据了解，“十三五”期间，广州路网将与清远交通路网全面实现无缝对接。除了城轨和,地铁，还将有,14,条道路通道。包括：广清高速、广乐高速、京珠高速、国道,G106,省,道,S354,佛清从高速、汕湛高速,S114,Y005,德龙大道南延、太石路南延、清远东,环快速南延,S354,东延、连佛高速南延。将形成半小时便利生活圈,清远的城市交通网络不断地迅猛发展，与广州,的联系越来越密切，清远的城市发展，潜力巨,大，未来可期,13,P2.3,清远主城区城市发展规划,清远市辖清城区、清新区、佛冈县,阳山县、连南瑶族自治县、连山壮,族瑶族自治县，并代管英德市

11、、连,州市两个县级市，共,2,区,2,市,4,县,总面积,1.9,万平方公里,通俗意义上的,清远城区为清城区北,部，以及清新区南部的部分区域,市中心区为清城区,市政府所在,地,清远市的发展定位为珠三角北（缘,门户、环珠三角新兴产业与绿色产,业集聚区、国际旅游休闲目的地,生态宜居城市,14,P2.3,清远主城区城市发展规划,清远市政府于,2012,年就开始规划建设燕湖新区，将其规划为清远市未来的城市中,心，燕湖新城功能定位为：清远市新的市级商务金融中心、文化中心、商业中心,休闲体验中心。即清远未来的,CBD,清远市提出了“三年搭建框架、五年基本,完成配套、八年初具规模”关于燕湖新城,的建设目标，

12、全力打造属于清远的核心商,务区,截止,2016,年,12,月底，燕湖新城项目累计,完成投资约,140,亿元,我们不难看出政府竭力打造燕湖新城的决,心,清远政府将逐渐打造一个属于清远的,珠江新城,15,清远市区房地产市场大致,可分为三个大的板块：清新区,清城区以及广清沿线板块,清远市有,95,的项目均集中,在以上三大板块中,清,城,区,集清远政治、文化、经济,居住功能为一体的中心城,区,清远市区,60,的项目均集,中在该区域，成交量亦为,最多，为清远房地产市场,发展最火爆的置业板块,清,新,区,该区拥有各种旅游资源,路网、配套等不断完善,近年房地产市场发展较快,新增楼盘多，客群主要来,自广州投资

13、客及清新本地,或边缘乡镇客户,广,清,高,速,主要有万科城、恒大银湖,城、美林湖、阳光壹佰等,四个大盘项目，客群主要,来自广州,清新区,清城区,广清沿线板块,P3.1,清远市主城区楼盘板块划分,16,合富,时代项目组,2013,年,2,月,26,日,清,远,大,桥,时代,倾城,新城板块,滨江板块,东城板块,旧城板块,清远市区有近,80,的楼盘分布,在清城区，清城区房地产市场主,要分为新城、旧城、东城及滨江,四大板块；清新区与清城区由于,地理位置接近，客群存在一定程,度上的重叠,新,城,集清远政治、文化、经济、居,住功能为一体的中心区,在售楼盘最多，成交量亦为最,多，为市民首选的热点置业板,块,

14、但剩余在售货量不多,旧,城,传统老城区，配套完善，人流,最旺，但街道狭窄拥挤,新楼盘不多,东,城,清远东拓新区，以“宜居、宜,学、宜游”为定位。暂时无在,售新盘，但未来供应量巨大,滨,江,清远最为高端的江景住宅区,P3.1,清城区各板块概况,17,云山诗意（别墅,27000,元,凯旋华美达,10000,元,保利天汇,21000,元,和富湖畔公馆,12000,元,金碧湾,13000,元,天湖郦都,8000,元,龙汇领峰,12000,元,城市花园,11000,元,金海湾豪庭,13000,元,凤城明珠,9000,元,凤凰花园,9000,元,五洲世纪城,8300,元,时代倾城,8900,元,豪美湖景湾

15、,9500,元,海伦春天,9500,元,凤城郦都,12000,元,新城,东城,滨江,旧城,翔隆七色城邦,11000,元,维港半岛,12000,元,东方明珠,8800,元,清城区四大板块在售重点住宅项目分布,敏捷东城水岸,7500,元,朝南康城,9500,元,时代花城,10500,元,创富御水湾,14000,元,万豪水晶湾,9300,元,丽清花园,9500,元,碧桂园天誉,9000,元,海港城,11000,元,倚湖居,12000,元,凤凰花园,9000,元,碧桂园江与峸,20000,元,尚东名苑,7000,元,金碧公馆,12500,元,云尚四季,7500,元,汇丰花园,7000,元,18,1,清

16、城区四大板块（新城、旧城、东城、滨江,2016,年总成交量约为,325.8,万,2,其中,前三名,天湖郦都、维港半岛、七色城邦）的成交量,占清城区,60,个项目）的,13,1-9,名的成交量占清城区总成交量,30,且前三名的成交量相当于,4-9,名,6,个项目）的总,成交量，反映出去年的成交高度集中在少数高素质项目中，且排名靠前的项目与剩余的,项目成交量差距很大，可谓达到冰火两重天,3,4-9,名,6,个项目,2016,年平均单个楼盘的年消化量为,7.0,万,该数据亦可理解成清城区,在售主流优质项目的年去化量约为,7,万,清城区,2016,年成交分析,项目,成交面积,万,占比,平均单个项目的,

17、2016,年消化,量,1-3,名（天湖郦都、维港半岛、七色,城邦,42.3,13,14.1,4-9,名,6,个项目,55.3,17,9,10-21,名,12,个项目,71.6,22,5.9,22-60,名,39,个项目,146.1,45,3.7,合计,325.8,100,5.43,P3.2,清城区各板块成交分析,19,1,各版块的成交高度集中在排名靠前的项目中，且排名靠前项目与剩余的项目平均成交量差距很大,2,天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半，其价格拉升了整个版块的均价,3,东城,2-4,名主流在售楼盘的年去化量为,5.4,万，新城,2-10,名主流在售楼盘的年去化量为,5.3,万，

18、旧城前,三名楼盘的年去化量为,3.3,万,滨江前三名楼盘年去化量为,3.5,万：以上数据亦可理解为清城四大板,块的优质项目的年均去化量,东城,2016,年成交分析,新城,2016,年成交分析,项目,成交面积,万,占比,平均单个项目的,年消化量,项目,成交面积,万,占比,平均单个项目的,年消化量,天湖郦都,21.7,48,21.7,维港半岛,12.1,11,12.1,2-4,名,16.3,36,5.4,2-10,名,48.1,46,5.3,5-7,名,7,16,2.3,其他,20,个项目,42.7,43,2.1,合计,45,100,6.4,合计,102.9,100,3.4,旧城,2016,年成交分析,滨江,2016,年成交分析,项目,成交面积,万,占比,平均单个项目的,年消化量,项目,成交面积,万,占比,平均单个项目的,年消化量,前三名（荷兴城市,花园、翠湖花园,御景湖畔,10,36,3.3,前三名,金碧湾、富景天,下、金信海怡,7.5,38,2.5,其余,9,个楼盘,18.5,64,2.0,其他,12,个项目,11.9,62,1.0,合计,28.5,100,2.3,合计,19.4,100,1.3,P3.2,清城区各板块成交分析,20,P4,清城区市场分析总结,1,清远市经济及房地产投资发展均保持良好势头,2,政策的收紧严重影响成交走势。但由于库存