物业服务费概述鲍会

1、物业服务费概述,计划财务部：鲍凌,2014,年,10,月,目,录,物业服务费的概念,10,09,08,06,07,05,物业服务费使用原则,物业服务费收费方式,物业服务成本费用构成,何时开始收取物业服务费,物业服务费计费面积,资质等级与收费标准和等级的关系,物业公司如何做好服务,如何加强物业服务费管理,物业服务费标准确定,04,03,02,01,Content,物业服务费,The property service,charge,物业服务费，是指物业服务企业,按,物业服务合同,的约定，对房,屋及配套的设施设备和相关场地进行,维修、养护、管理，维护物业管理区,域内的环境卫生和秩序，向业主收取,的费

2、用,一、物业服务费概念,政府指导价,政府价格主管部门或其他,相关部门，按照定价权限和范,围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者定价,市场调节价,是指经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格,物业服务费的标准,十堰城区普通住宅物业服务收费指导价,物业综合服务费,十价工服规,201257,号,收费等级,基准价,浮动幅度,无电梯,有电梯,一级,0.90,1.30,以基准价为基,础，上浮最高,不超过,15,下浮不限,二级,0.70,1.10,三级,0.55,0.95,四级,0.40,0.80,单位：元,月,业,主,委,员,会,未,成,立前由开发建设单位根,据选聘的物业服务企业,提供的物业服务质量,与物业买

3、受人在物业买,卖合同中约定物业服务,费具体标准。合同期满,或业主委员会成立后,按照物价、房管部门制,定的物业费收费标准规,定、约定具体物业服务,费标准,01,前期物业服务费,二、物业服务费标准确定,按照“费用与服务,水平相适应”的原则,物业公司与业主委员会,根据十堰市城区普通,住宅小区物业管理服务,等级标准和物价部门,颁布的物业服务费指导,价标准，依据物业公司,拟提供的物业服务质量,等级标准和成本状况,协商确定具体的物业服,务费标准，并在合同中,约定,02,成立业主委员会,后物业服务费,对达不到物业服,务质量四级的单体住,宅楼，由物业公司与,业主或业主委员会在,不超过物价四级物业,服务费标准以

4、内，确,定具体收费标准，并,在合同中约定,03,等外级物业服务,费标准,经济适用住宅,廉租房物业费标准,市政策研究的优惠政,策，按所在小区等级,收费基准价下降,10,04,保障性住宅物业,服务费标准,预收的物业服务费中按约定比例或者约定数额提,取酬金付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合,同约定支出，结余或不足均有业主享有或承担,酬金制,三、物业服务费收费方式,优点,物业服务企业提供物业服务的,经济利益仅限于按固定的金额或比例收取,的酬金。扣除酬金以及物业服务支出后结,余的资金为全体业主所有，没有相对固定,性，风险小,由业主向物业服务企业支付固定物业服务费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或

5、者承担的物,业服务计费方式,包干制,特点,费用包干，自负盈亏，风险自担，自主经营，在财务管理上与酬金,制没有本质的区别,业主可以对物业公司是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进,行监督，对物业服务工作提出改进建议,对业主而言，物业服务是固定不变的，短期内不会因市场波动、项,目运作情况而发生改变。对物业公司而言，管理服务的利润不再是固,定的，所以企业要不断挖掘管理潜力。通过科学的管理运营实现服务,质量和经济效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展,01,为业主服务的原则,02,最合理和节约使用使用原则,03,取之于民，用之于民原则,四、物业服务费使用原则,物业共用部位共用设施设,管理、养护

6、绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药,物业服务企业的税金和费用包括流转环节的经营税及附加、收益环节,物业服务企业为维护管理区域正常的物业服务活动所需的办公用品费,物业共用部位共用设施设,维护物业服务区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险,保持物业服务区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪,物业管理服务人员工资、社保、福利费等,人员费用,正常运行和使用、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单,位履行保修责任而支出的维修费，应由住宅专项维修资金支出的维修,和更新、改造费用,备日常运行和维护费用,化肥费，不包括应由建设单位支付的苗种植费和前期维护费,绿化养护费

7、用,的所得税,税费支出,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用,管理费分摊,业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用,经业主同意的其他费用,按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额,固定资产折旧费,交通费、房租、水电费、取暖费、通信费、书报费及其他费用,办公费用,指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支,付的保险费用,备及公众责任保险费用,费及由物业服务企业支付的服装费等,秩序维护费,池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等,清洁卫生费,五、物业服务成本费用构成,开发单位与物业买受人签订的买卖合同，应约定管理服,务内容、服务标准、

8、收费标准、计费方式及计费起始时间,1,六、何时开始收取物业服务费,一般从购房人验收房屋、签字认可后，开始计取物业服,务费，也有以住户办理入住手续时开始计取物业服务费,2,未出售的房屋由开发单位支付,3,虽然已出售但没有按时交给购房人的物业费也有开发单位,支付,4,七、物业服务费计费面积,以房产证上标明的建筑面积为,准，包括,套内建筑面积和共用分摊,面积,对于没有取得房产证的房屋,以开,发商与购房人,签订的购房合同上的,销售面积为准,建筑面积,套内建筑面积,公摊面积,八、物业服务资质等级与物业,服务收费标准和物业服务等级的关系,物业服务企业,实行资质管理,物业企业资质,代表着企业的规模,以及,承

9、,接,项目的能力,通常情况下物业资质等级越高服务水平就越高,物业服务,收费标准,与物业服务的,等级,标准直接挂钩。物业服务企业应当按,照合同约定的服务标准提供相应等级的服务，并收取相应的费用,物业服务等级标准，目前十堰地区分为,四级,每一级对,应一个收费标准，每,一级的服务内容、标准不一样，服务等级越高，收费标准越高,物业服务费是物业服务活动正常运转的,血液,是资金保证；反之如果物,业,服务质量不达标,损害了业主的利益,物业服务费难以收回，物业服,务活动就不能顺利进行,从公司内部着手，加强自身,服务意识培养,建立标准的作业操作手册,加强与业主的沟通,积极完善自身的的服务体系,加强员工培训、考核

10、,九、物业公司如何做好服务,十、如何加强物业服务费管理,物业服务费收取时存在的问题,1,个别业主没有成熟的消费观念，不明白物业服务是一种消费行,为，交费心意不坚强，怕吃亏,2,因工程质量问题造成物业费拖欠，是开发商侵害业主的权益,不是物业公司，物业公司只能转达、反映问题,3,因共用部分维修、使用发生左右邻居矛盾而不交费,4,一些业主对物业服务活动的认识，既然向物业服务企业交了物,业服务费用，那么物业服务企业在小区就应该大包大揽，满足各方面,的需求，在服务过程中稍有瑕疵，就提出费用问题,5,因家居财产受损而不缴费,6,物业公司服务不到位，具体表现在：员工思想停留在“管理,层面，缺乏服务意识；工作态度差，保安人员上班无精打采；投,诉处理不及时，没有反应；没有做好绿化修剪、养护工作；没有,做好保洁工作，脏乱差,提高收费率的有效方法,1,加强自身建设,提高服务水平,2,熟悉小区的业主、用户的基本情况,3,掌握业主的心理，做好沟通工