诵读会红色家书演示课件

1、物业预算与经营管理,2012,年,12,月,2,前期物业经营,3,入住期物业经营要点,4,项目预算编制与过程控制,5,日常管理的内部控制,6,与业委会的沟通,7,各类代管费用管理要点,1,前期物业费测算,成本管理,项目,策划,设计,管理,采购,管理,工程,管理,销售,管理,客服,管理,物业,管理,项目,论证,项目,拓展,越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越,高,越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生,重要影响,价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实,现大小,前期物业费测算,地产对物业收费的期望值,不同的物业类型、能耗、人工,四大基础业务成本,服

2、务标准、人员编制,设施设备维护标准、服务频次,产品系列、开发节奏、公共设施,公建配套、景,观,偏差,物业费定价,物业服务方案,项目定位、技术参数,前期物业费测算,前期物业费测算,物业费构成,物业费,物业服务的收入,物业的管理模式,物业服务的成本,停车管理费、有偿服务费、其他收入,人工、基础业务成本、行政费用、能耗、税金、管理佣金或合理利润以及,经业主同意的其他费用,物业佣金,应分摊公司本部职能部门的费用,包干制,是指由业主向物业管理企业支付,固定,物业服务费用,盈余或者亏损,均由,物业管理企业享有或者承担,的物业服务计费方式,酬金制,是指在,预收,的物业服务资金,中按约定,比例或者约定数额,提

3、取酬金,支,付,给物业,管理企业，其余全部用于物业服务,合同约定的支出,结余或者不,足,均由,业主享有或者承担,的物业服务计费方式,前期物业费测算,1,按物业业态,2,按服务标准,3,按管理模式,4,按当地法规,前期物业费测算,同行业水平调研,物价政策,服务标准,产品类型,滚动开发,地块特性,盈亏平衡,前期物业费测算,定价原则,略有亏损,略有盈余,1,前期物业费测算,3,入住期物业经营要点,4,项目预算编制与过程控制,5,日常管理的内部控制,6,与业委会的沟通,7,各类代管费用管理要点,2,前期物业经营,前期物业经营,案场服务,竣工前验收,招投标,代理费,营销活动,配合费,预看房,开荒保洁,分

4、户验收,前期物业,1,前期物业费测算,2,前期物业经营,4,项目预算编制与过程控制,5,日常管理的内部控制,6,与业委会的沟通,7,各类代管费用管理要点,3,入住期物业经营要点,入住期物业经营要点,测绘报告,收费系统数据导入,仓库的建立,票据的领用,入住交付期间的统一说辞和应急预案,入住期间费用开支的控制,1,前期物业费测算,2,前期物业经营,入住期物业经营要点,5,日常管理的内部控制,6,与业委会的沟通,7,各类代管费用管理要点,4,项目预算编制与过程控制,项目预算编制与过程控制,概念,预算,指企业或个人,未来的,一定时期内经营、资本、财务等各,方面的,收、支出、现金流,的总体计划。它将,各

5、种,经济活动,用,货币,的形式表现出来。每一个,责任中心,都有一个预算,它是为执行本中心的任务和完成财务目标所需各种资财的,财务计划,预算包含的内容不仅仅是预测，它还涉及到有计划地巧,妙处理,预算所有变量，这些,变量,决定着公司未来,努力,达,到某一有利地位的,绩效,国家。企业。个人,预算,战略,实施步骤,现金为王策略,明确目标,计划,绩效,资金,项目预算编制与过程控制,概念,平时,4Q/Y,12-1,月份,1-2,月份,4,7,月份,基础数据的收集与整理,总结当年度经营状况、确定次年,目标，分解工作计划，编制预算,审批、审核工作计划与预算,确定次年预算并下达经营责任状,预算调整或修订,项目预

6、算编制与过程控制,时间,Text,in here,原则,职责,目的,项目预算编制与过程控制,意义,强化内部控制,目的,项目预算编制与过程控制,意义,加强预算管理,提高管理水平,经济效益,提升计划水平,防范经营风险,实现经营,预算管理原则,全员参与,权责对等,可行、严肃性,战略,价值最大化,计划为先,项目预算编制与过程控制,意义,稳健谨慎,总部物业部,提交年度计划,编制各项基础数据、依据,及草案,优化配置，协调部门间预,算关系,分析与改进,调整,范围与职责,城市公司物业部,物业服务中心,制定分公司目标、计划,分解,跨部门评审、审议工作,计划与年度预算,审批预算内事项,审核预算外事项,调整、修订年

7、度经营目,标并重新下发目标，计,划和预算,确定年度整体经营目标,与预算管理要求,监督城市公司物业执行,的合理性与预算分析的,真实性,根据公司战略，调整或,修订预算管理的目标,项目预算编制与过程控制,意义,主营业务利润率,地产业务委托利润率,物业费收缴率、清欠率,资产负债率,人力投入产出比,营业收入费用率,客户满意度,员工满意度,制度实施情况,专项工作,预算差异率,预算外事项,预算目标,预算准确率,关键非财务指标,财务指标,否决指标,质量、安全事故,项目预算编制与过程控制,执行与控制,分析,报告,预算外,控制,报告,要求,例会,制度,执行,体系,层层分解,追踪预算执行情况,形成执行分析报,告，逐

8、级上报,本期、累计的预算,数、实际完成数,差异数,城市公司建立预算,外审核机制，报总,部审批后执行,城市公司月度，总,部季度召开预算执,行会议，会议纪要,报上级部门,项目预算编制与过程控制,未预计而已或将发生,城市公司审核,以报告形式审批,超,预,算,外,处,理,程,序,项目预算编制与过程控制,超预算,总部审批,含该业务对资金，部门预算影响,超预算事项参考预算外事项处理程序审批,1,前期物业费测算,2,前期物业经营,入住期物业经营要点,4,项目预算编制与过程控制,6,与业委会的沟通,7,各类代管费用管理要点,5,日常管理的内部控制,日常管理的内部控制,风险管理的挑战,风险管理的挑战在于把,被动

9、反应转变为主动控,制,最佳的实践,主动控制,最差的情况,被动反应,风险识别,风险评估,风险管理,危机管理,打扫卫生式的管理,救火式的应对风险,日常管理的内部控制,经营效率,与效果,Diagram,2,Diagram,3,Diagram,2,Diagram,3,法律法规,遵行性,财务报告,可靠性,内部控制定义,内部控制是由公司董,事会、管理层和员工,实施的，为实现经营,的,效果性,和,效率性,财务报告的,可靠性,以,及适用法律、法规的,遵循性等目标提供合,理保证的,过程,控制环境,风险评估,控制活动,信息与沟通,监控,目标与要素,日常管理的内部控制,风险与内部控制,风险评估,风险确认（识别,风险

10、计量,风险排序,内部控制,内部控制,评估现有内部控制的,充分性,分析内部控制的改,善措施并加以实施,建立持续有效的目,标风险控制,的评估过程,日常管理的内部控制,控制环境,控制环境,组成要素,组织结构,董事会及其委员会职能,职责分配和授权,人事政策,预防性控制,补偿性控制,检查性控制,纠正性控制,日常管理的内部控制,控制活动的类型,一些重要的内控方法,职责分离控制,授权批准控制,内部报告控制,电子信息技术控制,日常管理的内部控制,授权批准控制,在开展任何业务之前都应进行,授权,授权以后，为了避免滥用权力，还要经常对业务流程进,行,审查,按,性质的不同,分为一般授权和特别授权,要对授权做好,记录

11、,并提供证明文件,避免两个极端：“层层审批”和“一支笔,日常管理的内部控制,定期逐项复核内控是否存在于现有流程中，是否有效,必要时进一步制定具体政策和管理报告,考虑成本效益原则,强化对内控的监督与评估,有效途径,日常管理的内部控制,实施内部控制制度,1,前期物业费测算,2,前期物业经营,入住期物业经营要点,4,项目预算编制与过程控制,5,日常管理的内部控制,7,各类代管费用管理要点,6,与业委会的沟通,与业委会的沟通机制,实例,上海维修基金使用的相关规定和操作流程规定公益性收益转入维修基,金账户后，作为维修基金不足时的补充。在使用时需先使用维修基金,且必须要经过,2/3,业主的同意，并按受益户分摊,业委会提出，小区公共收益,由物业企业负责监管,且希望物业加快,业主自有经费使用的审批流程，以免影响正常工作的开展,讨论,是否可行，为什么？需关注什么问题,与业委会的沟通机制,实例需关注问题,1,与公司的资金区分,2,业委会委托函,3,资金使用规定，审批流程，授权范围,4,定期公告,1,前期物业费测算,2,前期物业经营,入住期物业经营要点,4,项目预算编制与过程控制,5,日常管理的内部控制,6,与业委会的沟通,7,各类代管费用管理要点,各类代管费用的管理要点,问题,分别根据上海和江