1英德三旧规划文本-最终修改-以此为准1

1、1 英德三旧规划文本 - 最终修改以此为准 1,2010 ，2015年,参与编制单位 : 英德市国土资源局 英德市规划和城市综合管理局 英德市规划勘测设计室 审 核 单 位 : 英德市人民政府三、强度分区原则 9 目录第一章 总则 1四、改造强度分区 9、规划编制依据 110五章 道路交通二、规划编制原则 1、规划原则 10三、规划范围 1、全市交通规划 10四、规划期限六章 配套设施 11五、法律效力与生效日期 2一、存在问题 11六、解释权归属及其他事项 2、公共服务设施规划 11第二章规划目标和功能定位 3设计 12一、改造原则 3一、规划思路 12二、“三旧”改造范围 3二、城市空间景

2、观及绿地系统规划 12三、“三旧”改造规划目标 4三、空间总体结构 12四、功能定位 4四、城市空间管制策略 13总体布局和规模 5规定 14一、布局原则 5一、环境保护规定 14二、布局思路 5二、地下空间利用规定历史 14三、用地规模 5三、文物保护改造规定 14四、用地布局 6九章 实施机制与措施 15五、改造前后用途 7一、分类实施指导 15第七章 城市第三章第八章 其它第第四章、机制保障强度控制分区 9一、强度分区思路 9三、财政扶持措施 17二、强度分区标准 9四、完善土地市场 171五、完善拆迁实施机制 18六、简化行政审批程序加快项目顺利启动 18第十章 改造策略与模式 19一

3、、改造类型 19二、改造策略 19三、改造模式 202质量水平为目标适当控制人口增长和土地开发程度相应调整各项用地的第 一章 总则比例完善公共服务设施和市政共用配套设施。 一、规划编制依据3、弹性发展原则1 、中华人民共和国土地管理法 , 规划是针对未来的发展计划并且城镇 的建设具有一定的时序性。因此2、中华人民共和国土地管理法实施条例 , 国务院第 73 号令, 规划应当适 应社会和经济发展的需要留有一定的弹性和灵活性以适应城3、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 , 粤府 200978 镇 不同阶段的发展。号, 4 、以人为本原则4、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见

4、, 试行,的通知规划应满足人们日益增长的物质、文化和环境需要创造有利于人们全，粤府办2009122 号, 面发展和健康成长的基础和条件。在考虑人口密度、建筑密度、 产业与住宅5、 英德市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划, 区布局、交通网 等规划问题的同时将居民的居住、出行和工作的舒适度放6、英德市各镇土地利用总体规划 , 在首位提高规划区的方便舒适程度。7、英德市中心城区总体规划 ,2005-2025, 。三、规划范围二、规划编制原则本规划范围为英德市全部辖区包括 1 个街道, 英城, 和 23 个镇, 英城1、整体开发原则 镇街道办、沙口镇、望埠镇、桥头镇、青塘镇、东华镇、白 沙镇、大

5、站镇、对土地实行宏观、全面的控制以整体开发取代分散开发引导各产业黎溪 镇、水边镇、西牛镇、九龙镇、大湾镇、大洞镇、黄花镇、波罗镇、横有序布局和 发展尽可能公平地满足不同功能区的发展需求统一规划、全石水镇、连江口 镇、石灰铺镇、石牯塘镇、横石塘镇、英红镇、下太镇、浛面安排、分步实施。 洸镇, 。其中规划改造范围为英德市辖区内符合改造要求的“旧城镇、旧厂房、2、可持续发展原则 旧村庄”用地。英德市“三旧”改造规划项目地块总面积 为 6810.1 亩。立足城市和“三旧”改造的可持续发展在合理利用土地的同时充分利四、规划期限用原有山体和水域创造“三旧”改造区域的特色环境景观体现风格降本规划期限为201

6、0-2015年近期为2010-2012年远期为2013-2015低开发 与保护资源的冲突减少对自然生态体系的冲击有效协调环境效益年。与经济效益。在保证社会经济发展的同时以优化产业结构提高生活环境1五、法律效力与生效日期本规划由规划文本、规划图纸组成。经英德市人民政府批准后的规划文本和规 划图纸具有同等法律效力。本规划从批准之日开始生效。 六、解释权归属及其他 事项本规划的最终解释归属权由英德市人民政府所有。本规划是英德市“三旧”改 造工作的指导性文件凡在“三旧”改造规划区范围内进行的各项土地及空间利用 和一切建设活动均应遵循关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意 见, 粤府200978

7、号, 、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见 , 试 行,的通知 ,粤府办2009122 号,的规定执行本规划。25、尊重历史客观公正。第二章 规划目标和功能定位既要做好与国家、省法律政策的衔接防止发生新的违法违规用地行为一、改造原则 又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性妥善解决历史遗留问题。1 、政府引导市场运作。要科学合理地制定改造方案和配套政策改造利用与完善手续相挂钩做到政府统一组织制定专门政策充分调动政府、集体、土地原使用权人公开、 公平、公正。及相关权利人的积极性吸引社会各方广泛参与实现多方共赢确保国有、二、“三旧”改造范围集体资产的保值、增值。政府要正确引导加强监管确

8、保改造规范推进。根据关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 ,粤府 2、明晰产 权保障权益。200978 号, 列入“三旧”改造范围的土地包括 : 调查摸清“三旧”现状 做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三1、根据城市规划建设需要进行城中村改造的用地 , 旧”改造改造的房屋和 土地未经确权登记不得改造。正确处理“三旧”2、布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄 , 改造过程中的经济、 法律关系切实保障土地权利人的合法权益维护社会3、土地利用率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地 , 稳定。4、产业“退二进三”企业的工业用地 , 3 、统筹规划有序推进。5、国家产业政策 ,

9、 目录, 规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地 , 统筹经济 社会发展和资源环境保护依据国土规划、主体功能区规划、6、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房 ,厂区, 用地, 土地利用总体规划和 城乡规划科学制定“三旧”改造规划并强化规划的7、列入“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“中心村整治”统筹 管控作用。严格界定“三旧”改造范围对列入改造范围的必须编制工程的村庄 , 控制性详细规划和改造方案有序推进。严禁擅自扩大“三旧” 改造政策的城乡建设用地增减挂钩试点区域用地 , 适用范围。废弃的公路、河床、矿坑、砖瓦窑用地 , 4 、节约集约提高效率。10、其他经市政府认定属“三旧”改造范围的

10、用地。 通过市场运作和公开规 范的方式强化市场配置土地促进土地高效利有下列情形之一的土地不列入“三旧”改造范围：用。严格执行土地使用标 准提高土地使用强度。创新机制方法强化土地1、 不符合土地利用总体规划和城镇建设总体规划的, 资源、资产、资本“三 位一体”管理实现土地利用效益的最大化。2、被司法机关限制土地权利的 ,33、有土地权属争议的 , 功能配套。规划方向为最终推动城市实现远期总体规 划目标：以信息化带动4、 其他不纳入“三旧”改造范围的。新型工业化以产业高度化促进城市化 以城市化提升现代化整合空间结构、优化产业结构、建立产业集群打造以旅游及相关服务业、制造业为龙三、“三旧”改造规划目

11、标头的现代动力之城 , 保护历史文化和自然山水特色重新认识和提升北江、1、近期目标 ,2010-2012 年 , 翁江、连江的魅力与地位维育持续发展的生态环境建立人与自然和谐的,1, 完善各项配套设施和公共服务设施改善居住环境和生活环境。 人居环境以发展旅游业展示山水城市的鲜明个性与景观特色建设富有魅,2, 建设“三旧”改造示范性项目加强“三旧”改造的社会影响力。 力的滨江城市的标志性形象。,3, 调整优化用地结构推动城区服务业加速发展。,4, 建设关键区的典型改造项目优化重点城市节点景观与旧区人居环 境。2、远期目标 ,2013-2015 年 ,1, 依托英德市英城镇作为城市门户的区位优势及

12、旅游业发展的良好势头强化商贸服务功能以大型公共设施为带动引入“生态”内涵提升城市的品味重塑城市形象，,2, 拓展滨江空间以轻工制造业、旅游产业为带动塑造充满活力的现代滨江生态新城的形象。,3, 全面实现城市更新计划促进城市内涵式科学发展。,4, 全面提升城市形象实现居住环境和谐、景观特色鲜明的宜居城市。四、功能定位通过“三旧”改造建设激活新的经济增长点完善城市功能提升城市竞争力促进产业结构调整改善旧城镇、旧厂房及旧村庄的生活和工作环境塑造英德独特的区域形象促进主城建设区调整完善提升中心城市4三、用地规模 第三章 总体布局和规模英德市“三旧”改造地块共有 176宗总面积为 6810.1 亩, 其

13、中旧城镇一、布局原则84宗面积为 4288.6 亩, 旧厂房 20宗面积为 787.9 亩, 旧村庄 72宗1、区域统筹面积为 1733.6 亩。英德市各行政区“三旧”改造地块统计见表1。英德市“三“三旧改造地块往往为“嵌入式”地块其用地布局需以英德的整个城旧”改造项目地块详细情况见附表 - 英德市“三旧”改造项目汇总表。 市空间结构为指导与周边区域统筹考虑与周边区域统筹考虑以塑造完表 1 英德市各行政区“三旧”改造面积表单位:亩 整的功能区并力促空间的系统性和完整性。乡镇名称 旧厂房 旧城镇 旧村庄 总计2、规划衔接、协调白沙镇 36.8 36.8“三旧”改造用地规划主要在不违反土地利用总体

14、规划的前提下以总波罗镇5.7 5.7 体规划和所在片区的各层次规划为指导 大洞镇 17.7 17.73、公共优先 大湾镇 99.9 62.6 7.4 170.0“三旧”改造用地规划以产业升级转型和改善市民生活和文化休闲环境大站镇22.2 64.0 337.0 423.3东华镇 135.0 732.0 804.1 1671.2为立足点首先满足公共服务设施、市政基础设施、道路交通、公共绿地等浛洸镇 33.6 792.4 219.8 1045.8 的建设需求如建商业区、开发商楼、建 设现代化厂房、联建农民公寓、保横石塘镇 61.8 94.0 155.8护历史村落、生他环境改造、都市农业和现代化农业综

15、合开发等再次在考黄花镇 27.3 27.3 虑其他用途开发。九龙镇 66.9 7.0 74.0 二、布局思路黎溪镇 7.0 7.0在总体思路框架下理清项目空间分布的相互关系梳理出“点、线、连江口镇 39.9 21.6 61.6 面”的结构关系具体为明确重点、理清发展脉络与划定主要 区域。通过空桥头镇 31.2 31.2青塘镇 9.6 112.1 121.7 间体系建构来最大限度发挥项目建设的外部正效应 从而推动城市各类功能沙口镇 44.2 19.0 35.2 98.4 及各区的发展与完善。石牯塘镇 27.3 27.35石灰铺镇 151.8 55.4 207.2 九龙镇 66.9 1.6 水边镇

16、 16.0 66.4 82.4 黎溪 镇 7.0 0.15 望埠镇 30.6 3.9 34.5 连江口镇 39.9 0.92 西牛镇 273.2 260.4 17.0 550.7 桥头镇 31.2 0.72 下太镇 5.8 5.8 沙口镇 19.0 0.43 英城镇 1766.1 46.6 1812.7 石牯塘镇 27.3 0.64 英红镇 108.3 34.0 142.3 石灰铺镇 151.8 3.5 总计 787.9 4288.6 1733.6 6810.1 水边镇 16.0 0.35望埠镇 30.6 0.71 四、用地布局西牛镇 260.4 6.1 1 、旧城镇下太镇5.8 0.14英德

17、市旧城镇规划项目地块共 84宗总面积为4288.5亩。各行政区旧英城镇 1766.1 41.2城镇改造面积汇总见表 2。 英红镇 34.0 0.8表 2 英德市各行政区旧城镇改造面积统计表 总计 4288.6 100乡镇名称 面积, 亩, 比例,%,白沙镇 36.8 0.84 2 、旧村庄波罗镇 5.7 0.12英德市旧村庄规划项目地块共 72宗总面积为 1733.6 亩。各行政区旧大洞镇 17.7 0.4村庄改造面积汇总见表 3。大湾镇 62.6 1.45表 3 英德市各行政区旧村庄改造面积统计表大站镇 64.0 1.5乡镇名称 面积, 亩, 比例,%,东华镇 732.0 17.1沙口镇 3

18、5.2 2.03浛洸镇 792.4 18.5西牛镇 17.0 0.98横石塘镇 94.0 2.2东华镇 804.1 46.18黄花镇 27.3 0.636大湾镇 7.4 0.42 西牛镇 273.2 34.70 浛洸镇 219.8 12.68 大站镇 22.22.81 石灰铺 55.4 3.21 英红镇 108.3 13.75 望埠镇 3.9 0.23 总计 787.9 100大站镇 337.0 19.34五、改造前后用途 青塘镇 112.1 7.04水边镇 66.4 3.75 英德市“三旧”改造用地土地利用现状用途主要为建制镇用地、村庄用九龙镇7.0 0.40 地等拟改造土地用途主要为住宅用

19、地、工矿仓储 用地、公共管理与公共服英城街道 46.6 2.59务用地等。改造前后各地类统计表见表 5、表 6。 连江口镇 21.6 1.15表5 改造前土地用途地类统计表 单位:亩 总计 1733.6 100 土地利用现状地类乡镇名称 总计 风景名胜及城市 建制镇 村庄 采矿用地 3 、旧厂房 特殊用地白沙镇 36.8 36.8 英德市旧厂房规划项目地块共 20宗总面积为 787.9 亩。 各行政区旧厂波罗镇 5.7 5.7 房改造面积汇总见表 4。大洞镇 17.7 17.7 表4 英德市各行政区旧厂房改造面积统计表大湾镇 62.6 7.4 99.9 169.9乡镇名称 面积,亩, 比例,%

20、,大站镇 86.3 337.0 423.2 大湾镇 99.9 12.67东华镇 849.0 759.1 63.0 1671.1 沙口镇 44.2 5.60 浛洸镇 320.6 691.5 33.6 1045.7 横石塘镇 61.8 7.80横石塘镇 94.0 61.8 94.0 249.8 东华镇 135.0 17.13黄花镇12.0 15.3 27.3 浛洸镇 33.6 4.26九龙镇66.9 7.0 73.9 青塘镇 9.6 1.21黎溪镇7.0 7.07连江口镇 23.6 30.9 7.0 61.5浛洸镇 145.5 70.2 830.1 1045.8桥头镇31.2 31.2 横石塘镇

21、19.2 12.0 124.6 155.8青塘镇9.6 112.1 121.7 黄花镇 1.2 26.1 27.3沙口镇19.0 35.2 44.2 98.4九龙镇 39.2 2.8 32.0 74.0石牯塘镇 27.3 27.3 黎溪镇 2.5 4.5 7.0石灰铺112.1 95.0 207.1 连江口镇 26.9 12.7 21.9 61.6水边镇1.3 81.1 82.4 桥头镇 3.9 27.3 31.2望埠镇29.4 5.2 34.6 青塘镇 9.6 112.1 121.7西牛镇333.9 17.0 199.8 550.7 沙口镇 1.1 3.5 93.8 98.4下石太镇 5.8

22、 5.8 石牯塘镇 1.3 2.8 23.3 27.3英城街道 1766.1 46.61812.7 石灰铺镇 62.0 145.2 207.2英红镇34.0 108.3 142.3 水边镇 12.7 69.7 82.41766.1总计 2185.8 2410.6 447.6 6810.1望埠镇 3.9 30.6 34.5西牛镇109.9 11.7 429.1 550.7下太镇5.8 5.8 表 6 改造后土地用途地类统计表 单位 : 亩英城镇63.2 40.0 1709.5 1812.7 拟改造土地地类乡镇名称 总计 公共管理与公共英红镇 14.5 127.7 142.3工矿仓储用地 住宅用地

23、服务用地 总计 787.9 1413.4 4608.8 6810.1 白沙镇 36.8 36.8波罗镇 5.7 5.7大洞镇 1.8 15.9 17.7大湾镇 64.0 6.3 99.7 170.0大站镇 51.6 371.7 423.3东华镇 273.6 96.8 1300.8 1671.28 四、改造强度分区 第四章 强度控制分区1、高强度区：市区及周边以高密度为主的开发区域以符合城市景观和一、强 度分区思路用地集约发展要求的改造功能为商服、住宅的“三旧”用地为主主要分 本规划改造强度分区是以“节约集约利用土地”为指导思想通过人口 布在英城镇、大站镇。容积率控制在 2.5-3.5 建筑密度

24、控制在 30%-40%。 总量和城市化水平分析城市建设用地总量结合英德市的城市定位、城市2、中强度区 ： 中心镇及经济较发达地区主要以改造功能为住宅、教育道路系统、城市景观和城市设计要求及根据“三旧”用地所处区位条件、 科研、工业仓储、公共设施的“三旧”用地为主主要分布在英红镇、望埠“三旧”用地改造类型和模式对英德市范围内“三旧”改造用地进行容积 镇、东华镇、浛洸镇、九龙镇。容积率控制在 1.5-2.5 建筑密度控制在率、建筑密度等指标的分区控制使地块容积率与地块基础设施条件相匹配 20%-30%。形成开合有致、天际优美的城市格局营造宜居舒适、集约有序的城市环境。3、低强度区：以生态保护为主的

25、地区主要以改造功能为文化娱乐、道二、强度分区标准 路广场、公共设施、公园绿地、风景名胜的“三旧”用地为主应体 现“适英德市“三旧”改造规划用地根据区位现状条件和周边建设案例对该度开 发”的规划要求具体建设强度要求应根据地块所处城市区位条件和周地块的容积 率、建筑高度、建筑密度等因素的要求结合已编控制性详细规边环境进行综合分 析论证后确定协调好该区域与周边生态开敞空间之间的划将“三旧”用地划分 为三类强度地区 ： 高强度区、中强度区、低强度区。 关系。容积率控制在 1.5 以下 建筑密度控制在 20%以下。三、强度分区原则1、本规划对改造地块进行专项规划层面的建设强度分区具体项目编制 改造方案时

26、依据的建设强度必须以上一层次法定规划或规定为准。2、改造地块应按本规划的要求编制控制性详细规划建筑容量的确定要 以经过规划委员会批准的控制性详细规划为依据。3、改造地块的建筑容量控制指标应结合现状情况、周边环境、区位条件、 环境要求、土地价值等因素进行综合分析后确定。9外交通的联系。 第五章 道路交通3、城镇公共交通规划一、规划原则规划根据城市分布、用地布局、区域人口的流向、流量结合公路客货1、整体性原则 运站场的规划布局将英德市的公共交通服务划分为二个层 次。道路交通规划用立足城市整体交通体系的规划建设重点推动关系整体第一层次公共交通规划以常规公共交通为主主要服务各镇中心城区的道路建设促 进

27、道路交通网络的完善。 2 、车辆的配置应达到每千人 1 辆以上标准车、线路的布 设应达到 3， 4km,km2、公交优先原则 站场的配置应在路外设置。积极推动各片区与英德市区公共交通的网络建设与站场配套在“三旧”第二层次的公共交通规划以城际快速交通为主在满足英德各镇之间改造重点区域强化公交建设增设公交候车亭等设施实现公共交通对城市快速交往需求的基础上 与珠三角其他城市也有快速便捷的客运联系。改造建设的推动作用。4、铁路、公路客货运输规划二、全市交通规划 加快武广高速客运专线英德段的建设规划两处客运站 分别位于沙口镇和英城镇。规划保留英德站和沙口站并扩大站场规模客、货兼营。1、水路根据各个镇区所

28、处的区位及客流量的不同拟在英红组团、江湾组团及水上交 通有东部翁江、西部连江、中部北江三大水域连江、北江可通新客运站组团各设置一处长途汽车客运站在望埠工业组团设置一处货运站。航到广州南下出海。开辟北江航道沿线规划建设 4处较大型港口沙口港 ,以货运为主兼营客运 ,、英红港,以货运为主,、望埠港,以货运为主,、 英德港, 以客运为主 , 另布置旅游码头、货运码头、外贸码头、建材码头、 台泥专用码头等。2、公路 交通便利京广铁路、英曲公路、银英公路、英佛公路 ,在建, 纵贯市 域中部京珠高速公路和106国道从东部穿过省道S347线与S348线相接 穿过境内与 106、 107 国道和京珠高速公路相

29、联规划市域依托 253省道和347 省道形成“两横四纵”的公路网格局解决英德市域各城镇之间和对10第六章 配套设施一、存在问题1、“三旧”项目规划布局与道路交通间的协调“三旧”用地的改造给城市建设注入新的活力同时也在某些方面给城市交 通带来一定的影响例如旧城镇或旧村庄改造为商业用地后人车流量一并增加 加重了附近道路的负担降低道路的通畅性，而某些处于城市边缘地带的旧厂房 本身内部道路供给不足无法与城市道路合理对接招商引资存在困难也无法带 动周围地块的快速发展。2、人口密度的变化对公共服务设施的影响 英德市公共服务设施的配置基本能满足各自需求但随着“三旧”改造规划的 推行势必会引起原有规划用地人口

30、密度的变化对公共基础设施产生新的要求。二、公共服务设施规划 在配套与英德市公共服务设施相协调的基础上本次的“三旧”改造还必需满 足改造区域的生产、生活服务要求的公共服务设施改造区的公共服务设施按照国 家公共服务设施配套指标进行配置包括各种行政办公、商业金融、文化娱乐、医 疗卫生、教育科研等设施。公共服务设施规划应确立以人为本的原则充分考虑投资者对城市功能的需求 合理设置城市公共服务设施建立起完善的城市服务体系努力营造舒适方便的 工作、居住和生活环境。11 工业用地和其他用地之间的防护绿地、排水冲沟两侧以及北江沿岸的滨水绿第 七章 城市设计地。、规划思路,3, 面状绿地 : 面状绿地指以自然山体

31、、水体为主规划建设的公园、工依据英德市城市总体规划，2005-2025,与本规划关联性较强的城市业区 内的附属绿地、居住用地内的绿地以及规划范围内的大片群山。 近期重点建设发 展方向为 :以城市行政中心、商务中心建设为契机重点强三、空间总体结构化城市公共服务设施建设 ， 调整优化用地结构促进工业用地和零星工业用 未来英德市新城区的规划结构为“一带两心四区”的空间布局结构形地的功能 转化， 优化整合小规模过小分散凌乱的住宅区实施旧城区、“城中态。 村”集中成片的综合改造重点完善公共服务设施和市政设施配套。“一带”指北江经济带。二、城市空间景观及绿地系统规划 “两心”指的是主城区综合中心和江湾新中

32、心。1、景观结构 各片区产业发展规划如下 : 新城区景观结构为“一带、两核、三区”。 沙口片区。大力发展绿色高效 生态种植业 ， 继续发展水泥生产、水“一带”指的是北江水带 ， 力发电、农产品加工 ， 大力发展物流业形成英德 市北部的物流中心。“两核”指的是新旧两个城区中心 ， 英红 &望埠片区。发展为综合产业区 包括英红组团、工业组团、望“三区”指的是三个山群。 埠组团、江湾组团、望埠南部组团等 5个组团。“一带”和“三区”是自然景观是城市和景观发展的“生态基质” ，“两英 红组团宜以茶叶生产为核心发展特色旅游生态农业大力发展特核”是以新旧城 区发散形成的人文景观。“一带、两核、三区”是在保

33、护和利色农产品加工工业。望埠组团宜大力发展英石加工和以英石文化为主题的旅用优越的自然景观的基础上发展英德的人文景观。游市场形成以休闲、度假、旅游业为特色的绿色山水城镇。工业组团宜发2、绿地系统规划 展成为英德市重要的建材基地。望埠南部组团宜发展加工工 业形成北江经,1, 点状绿地 : 点状集中绿地还包括主要道路沿线和居住组团内的小块济带新的 支柱产业。公共绿地主要以游憩休闲功能为主。英城&大站片区。发展第三产业、物流业以及适当的工业包括英城、,2, 线状绿地 :线状绿地指区内呈线状分布的绿化用地包括沿区内汕江湾、大 站 3 个组团。昆高速公路、京广铁路、武广客运新站以及省道和主要道路沿线的绿化

34、用地、 英城组团宜完善现状各项基础设施适当进行用地调整强调环境保12护和景观控制大力发展服务业突出居住、政治、商业、文化、旅游服务等 功能。江湾组团宜主要安排居住、商贸、金融、信息、教育、文化、休闲服务和高 新技术产业用地成为城区拓展的主要空间。大站组团则应大力发展物流业适当 发展服装、装配等加工工业 , 同时适当开发旅游景区。岩前片区。搬迁改造现状水泥生产企业重点发展旅游服务业突出住宿、 餐饮、度假、休闲以及手工艺品制作等功能。四、城市空间管制策略1、通过对具有整体战略意义的资源和交通、市政发展空间的管制阻止战略 性空间资源的破坏和低效利用保障区域经济、产业和基础设施可持续发展的空间 条件保

35、持区域整体竞争力。2、通过空间分类管理针对地区发展差异通过制定标准、政策倾斜、基础设施引导等措施提高城镇建设水平实现区域全面发展。3、通过协调发展中的冲突和矛盾协调中心城区与周围城镇及各镇街之间的 产业分工与合作、资源利用和功能配套保障区域整体利益实现“双赢”和“多 赢”。4、严格控制区域生态“底线”的保障条件防止生态环境继续恶化保护区 域生态结构提升生态环境质量构建生态安全格局。13第八章 其它规定一、环境保护规定 对旧工业布局进行调整提倡循环经济发展模式对大气污染型、水污染型工业进行严格限制积极发展污染少的高新技术产业大力推行洁净生产减少“三 废”排放。二、地下空间利用规定历史 城市重点地

36、区的“三旧”项目改造必须按照城市规划要求建设地下人防工程并且严格已有人防工程。地下空间可利用为地下商业城和地下停车场亦可作为 仓库、后勤设施等堆放场地。三、文物保护改造规定“三旧”改造区内要求严格按照有关文物保护法及文物保护规划的要求。在文 物保护单位保护范围内的所有文物建筑 ,包括附属建筑 , 必须严格予以保护不得损 毁和破坏原有风貌不得改造、拆迁和占作它用 , 拆迁建筑物须经文物主管部门和 规划主管部门批准。14,4, 整治型旧居 : 村庄更新在保持村庄农民用地性质不变基础上通过片第九章 实施机制与措施区规划土地整合调整产业结构等方式提高生产力以达到城乡等值化的一、分类实施指导目的。1、旧

37、城镇改造实施指导 ,5, 特殊型旧村庄 : 特定区域改造建设。整合片区改造 建设利用就近,1, 按照先难后易的原则首先改造土地权属比较简单的物业。 整合、整体捆 绑或项目搭配等方式集约利用土地优化功能配置组团式、,2, 旧城镇工商住混合区应结合周边的改造进行整体规划、全面改造规模化 推进集中连片改造。进一步提升土地利用水平和整体活力改造后主要承担第三产业功能以居2、旧厂房改造实施指导住、商业、办公以及配套设施等功能为主。 ,1, 依靠现有政策优势加紧推进 旧厂房历史遗留建设用地使用权确权,3, 完善土地出让机制积极鼓励以“净地、熟地”开出让旧城镇改造工作 争取在 2010年底前解决大部分旧厂房

38、的土地使用证问题。 用地减少日后物业拆 迁纠纷。 ,2, 以规划为先导促进地区产业结构优化。旧厂房的改造方向主要是,4, 积极鼓励市民参与旧城镇改造。对符合“三旧”项目要求的私人房第三产 业及集约型都市型工业促进工业入园提高土地集约利用水平和产屋其房屋鉴 定、维修设计、报批费用等有镇财政给予适当补贴减轻市民业集聚水平。负担提高市民参与旧改的积极性。 ,3, 对改造后仍为工业用地的不鼓励净 地出租鼓励提高工业用地容2、旧村庄改造实施指导积率对集约、节约用地提高容积率的工业项目镇财政进行奖励。,1, 新建型旧村居 :通过“三旧”规划腾挪整合旧村建设用地充分 ,4, 鼓励 有条件旧厂房三旧项目转变用

39、地性质提升城市功能。国有工利用闲置用地按照 城市建设的标准和项目用地的要求进行开发建设开发矿仓储用地转化为商服用地 集体建设用地集体建设用地转变用地性质强度将有所加强改造中降低建筑 密度以提供更多的开放空间。 按照“三旧”改造相关优惠政策执行。,2, 更新型旧村居 :通过“三旧”改造规划将旧村庄的房屋租给文化素 ,5, 针对 旧厂房改造中的报建难问题各职能部门应为项目申报开设“绿质较高的创意人士 使原来的居住用地变为文化创意产业用地。 色通道”在规范动作的基础上 缩短办理时间。特别是供电、消防等部门应,3, 改造型旧村居 : 按照就地改造原则在原地拆除重建以土地资本积极配合 “三旧”厂房的改造

40、提升。为杠杠主要是将村里的剩余空地转化为商业性质用途用地 ,如日用百货等 , 并与宅基地联并开发。15“三旧”项目评估认定应包括以下内容 :是否属于本专项规划改造范围二、 机制保障措施能否达到改造标准 ,改造必要性,项目可行性,旧厂房改造项目应重点评估 1、全 市统筹系统展开“三旧”改造工作产业主题 ,社会、经济、环境综合效益。 “三旧”的更新改造是一个系统工程 涉及到多问题、多群体、多部门,2, 建立项目库动态更新机制 需要在全市层面进行统筹采取系统改造的方式 通过更新改造提升旧城的将年度改造计划中的项目列入项目库各行政区应对2010-2012年需要整体竞争力才能有效促进产业、人口、建筑与基

41、础设施更新。打包上报的项目进行甄别、科学选择 ,对2013-2015年上报项目库确需要增 ,1, 全市统筹。全市设立明确的、强有力的组织实体进行统一协调明加或调整项目的对年度改造计划中每年每季度的实施情况进行评估对入确各种利益相关主体的责权利确保更新改造顺利推进。根据本规划统筹库但还未启动改造的责令退出并重新论证新的改造项目作补充通过动态制定各行政区的近期“三旧”改造规划和中期的更新改造计划明确更新改的管理做到论证一批、淘汰一批、开工一批、建成一批。 造目标定位把握 中心城区整体的空间格局并制定具体的行动计划和实施3、加快编制“三旧”用地控制详细规划方案作为据图更新改造地块规划设计的指导通过有

42、目的的、有步骤地规改造项目指标确定应严格按照城乡规划法规定的“在规划区内出让划实施 实现整体改造和综合平衡。国有土地必须在出让前由规划主管部门依据控制性详细规划提出设计条件 ,2, 系统改造。首先统筹实施“产业调整、设施更新和社会重构”三作为出让条件”。 位一体的系统解决方案。其次强调“三旧”用地改造开 发与基础设施的双列入改造范围的“三旧”用地必须编制控制性详细规划和改造方案。向匹配 改变旧城基础设施无限被动满足旧城的开发通过有步骤、有系统对于“三旧”项目所在地区没有编制控制的由设计单位根据总规、项目情性 的更新实现旧城从量的开发转向精细化、高品质的更新过程。况编制控规简化内容其中主要内容包

43、括 : 2 、完善项目审查认定机制建 立项目库动态更新机制,1, 土地开发模式 , ,1, 完善项目审查认定机制,2,拆迁户的利益保障，属近期建设项目库内的项目由实施单位向镇政府，街道办事处 , 申报,3, 参照本次规划确定地块用地功能和建筑容量控制指标 , 确认后报市三旧 办审定,非近期建设项目库内项目需由镇政府 ,街道办,4, 改造项目的环保要求 , 事处,对改造项目预案进行初审后加具体意见报市 三旧办审定后由市人,5, 改造项目的热环境、风环境以及交通影响等评估。 民政府批准,改造项目 预案由市三旧办组织公示。同意后由有关部门召开评审会议进行评估后报领导小组审定。16 免政策同时对改造项

44、目土地的出让金给予一定比例返还用作为“三旧”改造三、财政扶持措施公共配套设施及市政配套设施建设的专项基金。 1 、形成多种金融扶持方式 拓宽投融资渠道,2, 工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下提高土地利用率 ,1, 通过 激励政策吸引社会资本投资和增加容积率的建议可不增收土地价款。 拓宽融资渠道加大资金扶持力 度。对改造投资主体进行贷融资的可采取贴息的形式提供资金扶持。对改造后为生产性服务业的项目在物业租售四、完善土地市场推广期间由于物业空置产生租金损失的给予租金补偿。拆迁单位的拆迁费1、旧城镇改造范围内为了城市基础设施和公共设施建设或为实施城市用和合理利润可以作为收 ,征, 地, 拆

45、迁,补偿成本从土地出让金支付。 规划进行旧城区改造建设的由政府主导实施。鼓励原土地使用权人自行改,2,利用银行的投融资平台筹集资金 造市场主体可收购相邻多种地块集中进 行改造。政府依法收回、收购土地政府向银行借贷保障拆迁资金来源。银行采取“即时计息”的优惠方式使用 权纳入政府土地储备的土地使用权收购的具体程序、价格确定按照政府获得了 最低的拆迁成本银行业获得了综合效益和经济效益。 市政府有关文件规定执 行。统一规划改造的多宗地块归宗时应统一土地使用银行发行理财产品筹集资金市民收回投资获得收益政府获得资金进年限。 属政府收购储备后再次供地的或原划拨土地补办出让手续的按照行改造实现三 方共赢。 新

46、规划用途重新确定土地使用年限。试行“土地银行”政策政府组织成立农村土地信用合作社把农村的2、列入“三旧”改造范围的旧厂房原用地单位或集体经济组织可申请自承包地、集体 建设用地进行“零存整贷”引入存贷机制鼓励农民将承包土行改造或与有关单 位合作改造属国有用地的参照原土地使用权人自行改地经营权规范、有序地流 转。 造或合作改造的有关规定办理 , 属集体建设用地的参照农村集体经济组织2、建议设立“三旧”改造专项资金 方式改建按合作改建的有关规定办理。 由政府征收、收购后统一实施改造建议政府设立“三旧”改造专项资金专项资金主要来自政府从“三旧”改的 参照旧城镇改造有关规定办理。造中所取得的土地出让金和

47、财政配套扶持资金。专项资金主要用于涉及“三3、旧村庄改造范围内农村集体经济组织在经村民大会 2/3 以上人员表旧”改造 的公共设施和市政设施建设、因公共利益需要整体搬迁安置中的非市决同意的前提 下可以申请将其名下的建设用地交由该农村集体经济组织全场化的部分以及弥补综合整治项目资金缺口的专项补贴。资拥有的项目公司实施改造经镇人民政府审核并上报市人民政府批准后实3、优惠税费扶持 施。,1, 建议在权限范围内对经批准的“三旧”改造项目实行优惠的税费减17成会议纪要作为并联审批单位办理有关手续的依据。 五、完善拆迁实施机 制严格拆迁许可制度明确拆迁补偿方式。切实做到拆迁项目、拆迁程序、 拆迁主体合法补

48、偿安置到位加强对房屋拆迁单位及其工作人员的资格管 理严格执行有关法律法规和规定 , 加强对房屋拆迁估价机构及其工作人员 的资格管理估价机构要按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积及有关规 定合理确定市场评估价格严禁违规高评低估。在拆迁补偿方面建议按照同地同价原则及时给予失地农村集体组织和 农民合理补偿。原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有 关费用纳入统一规划、改造土地升值的收益由村集体、旧村居民和开发 商共同享有 , 实现农民宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开以宅基 地置换城镇房产以土地承包经营权置换社会保障保障农民的就业和生活 , 政府在镇区建回迁房恢复并延续社区环境。六、

49、简化行政审批程序加快项目顺利启动 纳入当年省、市重点项目计划的“三旧”改造项目可进入“绿色通道” 简化“三旧”改造重点项目的行政审批程序。进入“绿色通道”的“三旧”改造项目按照法律、法规的规定减少审 批环 节对部分审批事项压缩工作日具体过程可由各行政区另行制定。建立并联审批机制成立专项工作的审批办公室按照“牵头受理抄告相关、并联审批、限时办结”的审批模式对于多个部门有审判职能的项目 以牵头部门为主办部门其他部门为从办部门。建立“绿色通道”项目联合审批协调会议制度在项目审批过程中可 由牵头部门提出市“三旧”办负责组织召开联合评审会议和协调会议形18 改建型的“三旧”改造类型主要针对于用地集约使用

50、水平较低由于历第十章 改造策略与模式史原因无序发展严重现状环境和公共配套设施缺失的改造用地。在用地功 一、改造类型能符合城市发展态势的情况下通过增加部分用地开发强度提升区域的环 按照英德市“三旧”改造摸底调查的结果、用地单位的改造意愿以及 境和公共配套设施水平。城市规划的要求本次“三旧”改造类型划分为新建型、改建型、整治型和 ,1, 针对改建型旧城区规划建议通过适当提高改造用地的整体开发强限建型 等四类。度置换出部分的土地用于建设城市绿地、公园、广场和停车场配套公共1、新建型服务设施 , 新建型为改造后用地性质和开发强度均有改变。主要指根据上位规划要,2, 针对改建型旧厂房规划建议在不改变用地

51、性质的基础上以扩大原求和定 位规划区范围内的土地使用性质和开发强度都发生改变的类型。有工业规模为目标通过增加层数建设现代厂房提高土地利用率和产出2、改建型效益完善配套设施形成集约型的工业区 ,改建型为改造后用地性质不变、开发强度改变。主要指规划地块在不改,3,针对改建型旧村居规划建议按照就地改造的原则在对住宅开发变用地性质的情况下对原有建筑进行扩建、改建、加建或拆除部分建筑、强度进行提高的同时合理增加必要的基础设施和公共服务设施优化居住开发强度发生变化的类型。环境。3、整治型2、整治型规划策略整治型为改造后用地性质和开发强度均不变。主要指对城市内具有历史整治型的“三旧”改造类型主要包括历史建筑

52、保护地块改造、厂房的就保护价 值的建筑、历史风貌保护街区以及对位于城区外缘的村庄进行整治、地修缮升级和村庄整治等类型。项目在用地性质和整体强度不发生改变的情修葺和维护重点改善人居环境并完善配套设施设置的类型。况下只进行环境景观整治并适当配套相应交通、市政和公共服务设施。4、限建型,1, 针对整治型旧城镇规划建议尽量保护历史街区的风貌与精髓只 限建型为改造后成为生态环境控制区的用地。主要指在城市外围区域按 进行环境景观整治并适当配套相应交通、市政和公共服务设施。 城市总体规 划或分区规划的布局为非城市建设用地的类型。,2, 针对整治型旧厂房规划建议本着提高生产效率的原则改变和提二、改 造策略升原有产业引进新的生产模式用地性质和强度不发生改变。1、改建型规划策略 ,3, 针对整治型旧村居规划建议在保持村庄用地性质不 变的基础上通19过