天大 房地产估价5组 参考资料

1、房地产估价第一组：一、论述题1、论述净收益测算的基本原理。答：运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中， 净收益的求取比较困难。此外，测算出的价值对净收益也很敏感。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益

2、来估价。所以，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。2、房地产实际收益和客观收益的含义和区别是什么？答：房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜

3、在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。二、简答题1、有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，请列出你认为可以优先选用的三种估价方法，并简述理由。答：（1）市场比较法；（2）假设开发法；（3）成本法；（1）市场比较法：将宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地加以比较对照，从已经发生了的类似宗地的已知价格修正得出待

4、估宗地的价格。（2）假设开发法：将宗地的预期开发价值减去其正常的开发及销售费用、利息、税费、利润，来确定宗地价格。（3）成本法：以开发宗地所需消耗的各项必要费用之和为基数，在加上正常的利润和应纳税额来确定待估宗地的价格。三、计算题1、某建筑物总建筑面积 500m2，现时重置价格每建筑平方米 1000 元，耐用年限50 年，残值率 5，尚可使用 30 年。试估计该建筑物的现时总价和单价。答：解：C=1000500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=C - (1 - R) N - n = 1000 500 - (1 - 5%) 50 - 30 = 310000元 = 31万元1N150建

5、筑物现时单价=310000/500=620 元/m2第二组：一、论述题1、论述估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。答：估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者

6、。3、论述价值、使用价值和交换价值之间的关系。答：1、价值是商品固有属性，没有价值就不能称为商品2、使用价值是交换价值的基础，没有使用价值也就没有交换价值3、交换价值是价值在交换过程中的反映使用价值就是物品的有用性或效用，即物品能够满足人们某种需要的属性。交换价值是一种使用价值同另一种交换价值相交换的量的比例或关系。商品的使用价值与价值是统一的，价值的存在要以使用价值的存在为前提，使用价值是价值的物质承担者。商品的使用价值与交换价值又是不同的、矛盾的，首先，使用价值是商品的自然属性，反映的是人与自然的关系；交换价值是商品的社会属性，反映的是商品生产者之间的社会关系。其次，使用价值是永恒的范畴，

7、交换价值是商品经济的范畴。再次，使用价值的存在不以价值的存在为前提。最后，商品生产者生产商品是为了获取交换价值，不是为了获得使用价值；商品消费者是为了获取使用价值。只有通过交换才能解决商品的使用价值和价值的矛盾。二、简答题1、简述假设开发法的适用范围。答：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等； 投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经 营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。三、计算题

8、1、有一宗房地产，土地总面积 1000，为 10 年前通过征用农地取得，当时每亩花费 16 万元；现在重新取得该类土地需 600 元，地上建筑物总建筑面积为 2000，于 8 年前建成交付使用，当时建筑造价 500 元，现时建造同类建筑物需 1000 元，估计该建筑物尚可使用 32 年，残值率 5%，试选用所给资料，估计该房地产的现实总价和单价。解：（1）土地现时价总额=1000*600=600000 元（2）建筑物现价总额= =2000*1000【1-（1-5%）*8/(8+32)】=1620000 元（3）房地产现时总价=600000+1620000=2220000 元（4）房地产现时单价

9、=2220000/2000=1110 元第三组：一、论述题1、为什么说房地产估价是科学也是艺术？答：因为正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法， 但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验， 最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高 低。2、论述价值、使用价值和交换价值之间的关系。答：1、价值是商品固有属性，没有价值就不能称为商品2、使用价值是交换价值的基础，没有使用价值也就没有交换价值3、交换价值是价值在交换过程中的反映使用价值就是物品的有用性或效用，即物品能够满足人们某种需要的属性。交换价值是一种使用价值同另一种交换

10、价值相交换的量的比例或关系。商品的使用价值与价值是统一的，价值的存在要以使用价值的存在为前提，使用价值是价值的物质承担者。商品的使用价值与交换价值又是不同的、矛盾的，首先，使用价值是商品的自然属性，反映的是人与自然的关系；交换价值是商品的社会属性，反映的是商品生产者之间的社会关系。其次，使用价值是永恒的范畴，交换价值是商品经济的范畴。再次，使用价值的存在不以价值的存在为前提。最后，商品生产者生产商品是为了获取交换价值，不是为了获得使用价值；商品消费者是为了获取使用价值。只有通过交换才能解决商品的使用价值和价值的矛盾。二、简答题1、试述成本法与收益法的区别。答：一、概念不同成本法：是指在被评估资

11、产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。收益法：是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。二、基本原理成本法：被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值收益法：是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。三资产计价尺度成本法：是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法：是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。四前提条件成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上

12、的， 如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。收益法：1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。3、被评估资产预期获利年限可以预测。五、适用范围成本法：适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未

13、来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。收益法：一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产 或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算 收益的房地产、无形资产也可以应用此法。三、计算题类似房地产价格（万元）纯收益（万元/年A25230B29435C23828D166201、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益 55 万元，需支出总费用 30 万元。在附近选取了 A、B、C、D 四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格(如

14、需计算平均值，请采用简单算术平均法)。答： (1)计算估价房地产年净收益：55-30=25(万元)(2)计算资本化率：A 房地产资本化率= =11.90%B 房地产资本化率=11.90%C 房地产资本化率=11.76%D 房地产资本化率= =12.05%估价房地产资本化率(3)计算估价房地产总价=210(万元)第四组：一、论述题1、什么是市场提取法，如何利用它来求取建筑物折旧？答：市场提取法（market extraction method）是通过含有与估价对象中的建筑物具有相同或相似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。相同或相似折旧状况，是指可比实例中的建筑物

15、折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类 型和折旧程度相同或相当。市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：(1)从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。(2)从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况。(3)对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整(注意不对其中的折旧状况进行调整)，但不进行市场状况调整。 (4)求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。(5

16、)求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。(6)将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。如果可比实例中的建筑物年龄与估价对象中的建筑物年龄相近，求出的各个可比实例总折旧率的范围较窄，则可以将可比实例总折旧率调整为适用于估价对象的总折旧率。如果各个可比实例中的建筑物年龄、区位、维修养护程度等之间有较大差异， 求出的各个可比实例总折旧率的范围较宽，则应将每个可比实例的总折旧率除以其建筑物年龄转换为年平均折旧率，然后将各个年平均折旧率调整为适用于估价对象的年平均折旧率。(7)将估价

17、对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物折旧，3、论述基准地价修正法。答：基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较， 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗 地在估价基准日价格的一种估价方法。基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城

18、镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=V1b(1Ki) Kj式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料； 确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正； 进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。二、简答题1、在某城市旧城区改造中，需拆迁一批六十年

19、代建造的私有住宅，请你写出对这批住宅进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。答：技术思路：采用重置成本结合成新估价的方法；确定拆迁房屋的建筑类型及建筑物的完全重置价；对照同类建筑屋的建筑标准，对拆迁房屋进行个别因素修正，确定修正后的完全重置价；根据被拆迁房屋的建成年代、耐用年限、残值率、房屋的新旧程度，确定被拆建筑物的成新度；列出算式，求得被拆迁房屋作价补偿的评估值。三、计算题1、有一宗房地产，土地总面积 1000，为 10 年前通过征用农地取得，当时每亩花费 16 万元；现在重新取得该类土地需 600 元，地上建筑物总建筑面积为 2000，于 8 年前建成交付使用，当时建筑造价 500 元，

20、现时建造同类建筑物需 1000 元，估计该建筑物尚可使用 32 年，残值率 5%，试选用所给资料，估计该房地产的现实总价和单价。解：（1）土地现时价总额=1000*600=600000 元（2）建筑物现价总额= =2000*1000【1-（1-5%）*8/(8+32)】=1620000 元（3）房地产现时总价=600000+1620000=2220000 元（4）房地产现时单价=2220000/2000=1110 元第五组：一、论述题1、土地价格、建筑物价格和房地价格的含义及其相互关系是什么。答：土地价格、建筑物价格和房地价格是按照房地产基本存在形态划分的几种价格。（一）土地价格土地价格简称地

21、价，如果是一块空地，就是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，则是指其中土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。（二）建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。（三）房地价格房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们平常所说的房价。对同一宗房地产而言，有：房地价格=土地价格+建筑物价格土地价格=房地价格-建筑物价格建筑物价格=

22、房地价格-土地价格但上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即不是不论房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对同一宗房地产来说，由于只存在土地、建筑物和房地三种基本形态，所以同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。2、论述净收益测算的基本原理。答：运用报酬资本化法估

23、价，需要预测估价对象未来各期的净收益。在实际估价中，测算净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，测算净收益时应从收入中扣除哪些、不扣除哪些。收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益 的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，如存在大量租赁实例 的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业 收入测算净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。在英 国，将前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既有大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际 估价中，只要是能够通过租赁收

24、入测算净收益的，宜通过租赁收人来测算净收 益。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介 绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。二、简答题1、试述成本法与收益法的区别。答：一、概念不同成本法：是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。收益法：是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。二、基本原理成本法：被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值收益法：是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。三资产计价尺度成

25、本法：是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法：是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。四前提条件成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的， 如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。收益法：1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。3、被评估资产预期获利年限可以预测。五、适用范围成本法：适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产