天津房地产市场分析总结

1、天津市房地产市场年度报告,宏观层面,中观层面,微观层面,未来预测,报告结构,宏观层面 宏观环境和房地产总体运行分析,PART 2: 天津2009年经济形势,PART 1: 中国2009年经济形势,宏观环境运行分析,2009年世界经济形势各国政府的刺激政策使经济运行好转，但仍面临风险,回暖：2009年，世界经济在各国政府刺激政策的作用下开始逐步复苏，美国、欧洲三季度国内生产总值环比恢复正增长；日本经济在二季度走出衰退，三季度经济增速进一步增长；新兴市场国家和发展中国家复苏势头相对比较强劲，以致于部分国家已经开始收紧货币政策（澳大利亚、挪威在四季度先后升息，印度也提高了流动金比率）。 风险：虽然全

2、球主要经济体的经济已经开始复苏，但带动经济复苏的主导力量大家耳熟能详的各国政府史无前例的经济刺激政策2010年将会逐步“退出”，私人部门必须再度承担起支撑经济增长的重任。然而，一些关键因素将会制约发达国家特别是的私人消费增长，进而拖累世界经济复苏的步伐。 首先是美国的财政赤字约束。经济衰退中税收收入的减少和政府支出的增加，使得2009年美国财政赤字达到1.4万亿美元以上的创纪录水平，巨额财政赤字限制了美国继续采用扩张性财政政策刺激消费增长的空间。 其次，失业率和储蓄率上升的拖累。当财政政策对消费的刺激作用逐渐消失后，消费的增长将取决于个人可支配收入水平。由于美国失业率已经创下26年新高（10月

3、份升至10.2），而且市场普遍预计就业市场不会很快好转，失业率的高企将会制约居民收入水平的增长进而拖累消费。另外，储蓄率的回升也不利于消费的增长,2009年中国经济形势逐步改善、渐渐走强,2009年，中国经济复苏强度明显强于世界其他主要经济体。2008年四季度以来，为“保增长”而出台的一系列扩大内需政策收到超预期的效果，今年中国经济呈现“V”型走势。分季度看，GDP增速在一季度触底（6.1），二季度强劲反弹（7.9），三季度继续上升（8.9），四季度可能达到年内峰值（9）。与之相伴随的是，投资高速增长，工业生产增加值同比增速持续反弹，消费保持强劲，出口止跌企稳回升，物价逐步走出通缩。 今年中国

4、经济总体呈现出加速复苏态势，从三驾马车投资、消费和出口对经济增长的贡献率看，投资是2009年经济强劲复苏的主要动力。今年1-11月，投资同比增速达到32.1，创下近14年以来的最高纪录。 国内消费增速基本保持稳步上升态势。从1-10月份的数据看，剔除价格因素后的实际消费增速（16.4）超过了历史最高水平（15.7）。在经济环不景气的背景下，消费增长如此强劲，政府刺激政策对需求的拉动可能是最主要原因。在政策刺激下，居民所表现出来的消费意愿和消费能力着实令人鼓舞 。 出口疲软是迄今为止我国经济复苏基础不稳固的关键因素。由于世界主要发达经济体经济复苏的步伐相对缓慢，且力度较弱，我国出口的好转也将相对

5、滞后,09年一季度到三季度，GDP增长率不断升高,2009年前三季度国内生产总值217817亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，比上半年加快0.6个百分点。分季度看，GDP增速在一季度触底（6.1），二季度强劲反弹（7.9），三季度继续上升（8.9），四季度可能达到年内峰值（9）。 2008年年底我国启动的4万亿投资计划，2009年我国经济迎来超过9000亿的中央政府投资和超过10万亿的银行信贷。GDP总体走势节节升高，从一季度到三季度，增长率不断升高，四季度估计不会低于9%，全年“保8”没有问题。 在经历了2008年底金融危机、经济触底之后，2009年全国经济呈现出逐步改善、渐渐走强的基

6、本特征,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,CPI显示通货紧缩风险，PPI全年负增长,居民消费价格指数（CPI），反映城乡居民购买并用于消费的消费品及服务价格水平的变动情况，并用它来反映通货膨胀程度 。2009年在1月（同比增长1.0%）后，连续9个月增长出现负值，至11月有负转正，同比涨幅达到0.3%；因此，我国需要采取对价格运行进行全面监测、保障粮食基本供给、调整收入分配政策等措施，应对通货紧缩风险。 工业品出厂价格（PPI），是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济核算的重要

7、依据。2009年我国PPI负增长的态势持续全年，生产资料价格的下行是PPI负增长的主要推动因素,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,城镇固定资产投资增长是2009年经济复苏的主要动力,2009年1-11月全国共完成固定资产投资168634.21亿元，比去年同期增长32.1% 。 分月来看，年初的投资额较低，均为达到15000亿元；5月开始回暖，6月达到全年的最高值24568亿元；下半年投资额运行较为平稳，除9月稍高外，其他月维持在17000-18000亿元之间。 分行业看，其主要源于三类投资：基建投资及其上游行业投资（如通用设备、专用设备）、民生投资（如教育、科研、卫生社

8、保和文化），以及消费行业投资（如农副食品加工业、烟草、医药）。当然，也有一些行业的投资增速较以往扩张周期相对低迷，比如房地产业，累计增速较历史同期平均水平（2004-2008年平均增速28）并没有明显提高（1-10月增速为17.08,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,国房景气指数连续多个月攀升，消费者信心逐渐恢复,国房景气指数是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，可以显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势。08年10月开始国房景气指数下跌至100点以下，09年8月指数恢复至100.08，总体呈”u“型运转，自09年3月触底后，近几个月国房景气指数不断上

9、调。 消费者信心指数是反映大众消费意愿的经济指标，可以以此预测未来经济形势。08年末，该指数大幅下滑，但09年呈现出平稳且上升的态势，说明在09年经济环境的不断好转后，消费者的信心也开始渐渐恢复,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,全国七十个大中城市的房价同比08年已全面回暖,从全国房屋销售价格指数（同比）来看，3月-5月价格出现负增长，市场仍处于调整之中；6月开始价格全面上涨，每个月保持着0.8个百分点以上的增长，全国七十个大中城市的房价已全面回暖，至11月时指数达到105.7。 从天津房屋销售价格指数（同比）来

10、看，3月以来市场价格始终高于08年同期水平，且总体水平高于全国的价格指数，可见，天津的房屋价格在09年仍在稳步的攀升。 注：同比以去年同月价格为100,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,PART 2: 天津2009年经济形势,PART 1: 中国2009年经济形势,宏观环境运行分析,2009年天津经济形势平稳较快、持续回升,前三季度，全市生产总值完成4997.02亿元，按可比价格计算，增长16.3%，增幅比上半年提高0.1个百分点，继续处于全国前列。 滨海新区龙头带动作用突出。前三季度，新区完成工业总产值6018.73亿元，增长10.6%，增速快于全市6个百分点；固定资

11、产投资1748.36亿元，增长51.5%，快于全市5.4个百分点；社会消费品零售总额318.82亿元，增长31.5%，快于全市10.3个百分点；实际利用内资214.59亿元，增长36.8%，快于全市5.2个百分点。新区对区域经济发展发挥重要的服务辐射功能。 投资需求高位快速运行。前三季度，全社会固定资产投资3502.52亿元，增长46.1%，增幅比上半年提高0.7个百分点。消费需求持续活跃。前三季度，全市社会消费品零售总额1798.13亿元，增长21.2%，增幅比上半年提高0.5个百分点。外贸出口继续下降。前三季度，全市外贸进出口总额456.16亿美元，同比下降27.4%。其中，出口214.0

12、8亿美元，下降34.4%；进口242.07亿美元，下降19.9%。 尽管有国际金融危机的不利影响，但加快天津滨海新区开发开放的效应正在显现，吸引了国内外资金纷纷涌入，在金融危机中成为一大亮点。 居民消费价格降幅有所扩大。前三季度，城市居民消费价格下降1.3%，降幅比上半年扩大0.3个百分点,天津的地区生产总值不及一线城市，但增速较快,从各城市地区生产总值来看，天津前三季度GDP总额为4997.02亿元，与房地产一线城市相比仍存在着差距，虽与上海、北京相差较多，但与广州、深圳的数额较为接近，随着滨海新区的快速发展，未来天津经济有望追平或赶超这两座城市 。 从各城市地区生产总值同比涨幅来看，天津在

13、前三季度以16.3%的同比增长率超过其他城市，天津经济的快速增长将成为城市发展的核心竞争力之一。上海的GDP同比增长率最低，为7.1%，而北京、深圳也均未超过10,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,全社会固定资产投资天津增速最高，天津房地产开发投资有待加强,从09年1-11月全社会固定资产投资来看，上海最高，天津以4390.97亿元超过北京，而深圳、广州的固定资产投资数值较低。同比涨幅中，天津以46.3%超过其他城市，上海的经济发展程度虽然名列前茅，但经济增长速度比其他城市明显放慢。 从09年1-11月房地产开发投资来看，北京的房地产开发投资最火热，达到2230.9亿元

14、；天津房地产开发投资额为633亿元，高于深圳同期水平。同比涨幅中，北京以47.7%远超过其他城市，天津同比上涨14.3%，高于上海、深圳、广州；广州的同比涨幅仅2.7%，在几个城市中最低,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,天津市重大市政建设信息,中心城区“一主两副”规划,一主两副”：是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合性城市副中心。小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成。天钢柳林地区城市副中心由综合会展区、商业商务区、柳林风景区等组成。 小白楼地区城市

15、主中心，以历史文化名城与历史风貌街区保护为基础，从完善城市现代功能，缓解城市中心区交通压力，提升城市传统中心区城市形象的角度出发，适度发展金融、商务办公和中高端商业。 西站地区城市副中心，依托区域交通枢纽的建设和“四河六岸(子牙河、北运河、南运河及新开河)”良好的生态景观环境，从完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心城区西北部发展出发，以发展金融、商业、贸易及信息产业等功能为主体，打造中心城区西北部综合性的副中心。 天钢柳林地区城市副中心依托地区良好的内、外部交通环境及其紧邻滨海国际机场与航空城的良好区位，从完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心城区东南部发展的角度出发，以发展会议、展

16、览、商务、商业及娱乐为主体，打造中心城区东南部综合性的副中心,天津市重大市政建设信息,河西区天津文化中心,天津文化中心 ：规划建设项目位于河西区，区域西侧与迎宾馆和天津大礼堂毗邻，东至隆昌路、南至平江道、西至友谊路、北至乐园道，用地总面积90公顷。该区域环境优势明显，现状有中华剧院、科学技术馆、博物馆、银河公园等重要公共设施。 文化中心区域的总体城市设计是，利用银河公园与现状乐园的绿化、湖面形成开敞空间，从天津大礼堂向东延伸景观轴线，在轴线底景布置天津大剧院，面向湖面，与水景相映成趣。在湖面南侧，结合现状保留的天津博物馆(改建为自然博物馆)与中华剧院，自西向东依次布置天津博物馆、天津美术馆、天

17、津图书馆，形成文化带；在湖面北侧，布置天津青少年活动中心、天津乐园。规划中的南侧文化带建筑端庄典雅，北侧天津青少年活动中心、天津乐园活力动感，两侧建筑的尺度设计和材质运用相互协调、呼应，烘托出天津大剧院清新大气的主体地位,天津市重大市政建设信息,滨海新区塘沽区、汉沽区、大港区合并为新行政区,滨海新区：11月9日上午，天津市委、市政府召开滨海新区管理体制改革动员大会。大会宣布：近日，国务院批复同意天津市调整部分行政区划，撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。 国务院要求，上述行政区划调整涉及的各类机构要按照“精简、统一、效能”的原则设置，

18、严格执行中央关于厉行节约的规定和国家土地管理法规政策，加大区域资源整合力度，优化总体布局，促进区域经济社会协调健康发展。 从09年10月下旬开始至10年1月底，滨海新区管理体制改革分为五个阶段有序推进。从11月中旬到明年1月上旬，陆续选举产生第一届区委、区纪委机构，区人大常委会、区政协常委会组成人员，区政府区长、副区长，区法院院长、区检察院检察长,宏观层面 宏观环境和房地产总体运行分析,PART 2: 2009年1-11月天津房地产开发经营状况,PART 1: 2009年1-11月全国房地产开发经营状况,房地产开发经营状况,土地购置和开发面积同比均下滑，市场热度欠佳,2009年1-11月全国土

19、地购置面积为27091.47万平方米，比08年同期减少15.38%；07年土地市场大热，当年1-11月土地购置面积为34031.03万平方米，比06年同期增长15.52%； 08年起开发商对土地购置的热情开始降温，同比下降5.92%；09年虽然住宅市场回暖，但开发商对土地购置仍然持谨慎态度。 2009年1-11月全国土地开发面积为19844.3万平方米，比08年同期减少2.46%；在经历了07年的土地开发热潮后，08年后由于开发商资金链紧张导致对土地开发减缓、观望的态度，可见当前全国土地市场仍处于较低迷时期。 未来随着开发商对土地市场信心的恢复，这一现状将会得到改善,数据来源：中国指数研究院数

20、据信息中心、中国房地产指数系统,房地产开发投资额增幅趋缓；住宅销售额增幅超过90,2009年1-11月全国房地产开发投资额为31270.92亿元，比08年同期增加17.08%，增幅较之前两年有所减少； 2009年1-11月全国商品房销售额为35987.12亿元，比08年同期增加86.84%；从投资额/销售额的比值来看， 2009年1-11月为0.87，可见商品房市场供应和需求正在呈现出供不应求的态势。 2009年1-11月全国商品住宅开发投资额为22368.99亿元，比08年同期增加15.71%； 2009年1-11月全国商品住宅销售额为31624.94亿元，比08年同期增加91.50%，住宅

21、市场销售的火爆程度可见一斑；从投资额/销售额的比值来看， 2009年1-11月为0.71，相对于08年同期的1.17，住宅投资额已远低于住宅销售额，市场进入快速消化时期,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,商品房市场销售火爆；供不应求态势已经显现,2009年1-11月全国商品房竣工面积为44248.87万平方米，比08年同期增加26.12%，为近年来增幅的最大值 ；2009年1-11月全国商品房销售面积达到75203.15万平方米，比08年同期增加53.01%，扭转了08年以来的销售颓势；商品房市场竣工面积与销售面

22、积的比值从去年的0.71下降至0.59，市场库存压力被逐步缓解。 2009年1-11月全国商品住宅竣工面积为36700.44万平方米，比08年同期增加28.20%，市场向好及开发企业资金的充足保证了竣工面积的增加 ；2009年1-11月全国商品住宅销售面积达到68952.17万平方米，比08年同期增加54.44%，为住宅市场销售最火爆的一年；商品住宅市场竣工面积与销售面积比值为0.53，市场供应的消化速度要明显高于08年同期,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,PART 2: 2009年1-11月天津房地产开发经营

23、状况,PART 1: 2009年1-11月全国房地产开发经营状况,房地产开发经营状况,天津土地市场的热度高于全国水平,2009年1-11月天津土地购置面积为343.21万平方米，比08年同期小幅增长1.95%；除07年1-11月土地购置面积为622.69万平方米，而显得异常火热外，06- 09年土地购置面积保持在300-350万平方米之间；天津土地市场基本保持健康平稳的发展趋势。 2009年1-11月天津土地开发面积为440.59万平方米，比08年同期增长3.22%；在经历了07年大规模的土地开发后，08年土地开始降温，同比降幅达到47.96%，尚不及06年同期的土地开发量，09年土地开发有所

24、回暖，开发面积已有小幅增长。 09年度天津土地市场的购置和开发情况同比08年均有小幅增长，与全国同比下降的状况相比，天津土地市场的热度要明显高于全国水平,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,房地产开发投资额增幅趋缓；住宅销售状况良好,2009年1-11月天津房地产开发投资额为632.95亿元，比08年同期增加17.08%，增幅较之前两年稍低； 2009年1-11月天津商品房销售额为780.46亿元，比08年同期增加46.06%；从投资额/销售额的比值来看， 2009年1-11月为0.81，开发商正在实现利润大于投入的转变。 2009年1-11月天津商品住宅开发投资额为39

25、9.3亿元，比08年同期增加6.62%； 2009年1-11月天津商品住宅销售额为713.49亿元，比08年同期增加57.15%，住宅市场销售的增幅较高；从投资额/销售额的比值来看， 2009年1-11月为0.56，相较于08年同期水平，住宅投资额远不如住宅销售额，市场需求旺盛,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,市场库存压力得到缓解；住宅竣工面积连年下降,2009年1-11月天津商品房竣工面积为710.54万平方米，比08年同期减少4.02%，为近年来首次竣工面积同比下降 ；2009年1-11月天津商品房销售面积

26、达到1134.75万平方米，比08年同期增加24.58%；商品房市场竣工面积与销售面积的比值从去年的0.81下降至0.63，市场库存压力进一步缓解。 2009年1-11月天津商品住宅竣工面积为598.3万平方米，比08年同期减少3.82%，住宅竣工面积已连续第三年下降 ；2009年1-11月天津商品住宅销售面积达到1065.02万平方米，比08年同期增加28.45%，已经恢复到07年同期的水平；商品住宅市场竣工面积与销售面积比值为0.56，由于市场需求旺盛，住宅供应的消化速度达到近年来最快,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地

27、产指数系统,宏观层面 宏观环境和房地产总体运行分析,一、政策转向：房价大幅增长引起中央关注，抑制性政策频出,2009年来，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下，中国房地产市场实现“”形反转，1-11月全国商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元，同比增长53.0%和86.8%，住宅销售面积和销售额分别同比增长54.4%和91.5%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年；全国商品房和住宅均价分别为4785元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长22.1%和23.1%，绝对水平和增速均创历史新高。 另据中国房地产指数系

28、统的监测数据，2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平（沈阳为2008年的0.96倍）。与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个城市超过2007年全年水平。各主要城市的房价水平也纷纷传出新高,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,在中央经济工作会议上，针对2010年经济工作，中央政府表示仍将“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，但在随后的半个月内，中央政府先后出台多项抑制性措施。2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快

29、上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。 根据12月14日国务院常务会议提出的相关政策，国土部先后两次出台“首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%、加强土地收支管理”，“加快闲置土地处理”等相关政策，并于12月23日首次通报了9省市18宗闲置土地情况，并披露全国目前闲置土地约1万公顷等关键数据，预计接下来国土部将同各地政府一道加强土地执法力度。此外，根据“国四条”，“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度”将是抑制房价上涨的重要手段，预计央行、银监会将针对业内关注多时的“二套房贷利率优惠”作出针对性规定，若该政策趋于严格，将给2010年的房地产市场带来

30、巨大影响,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,二、货币政策回顾：极度宽松的货币政策是市场快速回暖的重要原因,2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促

31、进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年市场快速回暖的重要原因。 今年以来，货币政策的主基调仍是适度宽松，在二套房贷政策方面，由年初的适度宽松，到逐渐严格遵守、严格执行，目前已有多家银行上调贷款利率或缩小利率浮动范围或严格执行二套房贷利率优惠。尤其是10月以来，由于忧虑部分优惠政策年底终止，想要赶政策“末班车”的购房者甚众。部分城市出现恐慌性购房行为。对此中央高度关注，连续开会出台相关政策，显示政府已在酝酿出手调控。根据以往房地产政策对市场影响的研究，货币信贷政策是房地产调控最有效的手段，但由于政策出台的滞后性，预计2010年我国货币政策仍然保持

32、适度宽松的主基调，可能实行差异化的信贷政策，严格执行二套房贷政策，调整首付比例或将可能实施。 截至2009年9月末，商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14个百分点。其中，房地产开发贷款余额为2.47万亿元，同比增长25.3%；购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,表 :2009年以来主要货币政策,个人贷款是银行业的重要资产,2009年1-11月，我国个人消费贷款余额（其中约75%是房贷）增长1.6万亿元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分别为8400亿元和4500亿元），预计1

33、-11月新增个人住房贷款12000亿元。其中11月个人贷款增加2377亿元，较上月增长50%，是今年以来的最高水平，而同期公司贷款下降40%，表明商业银行在个人贷款方面仍较为“激进”。 由于7折利率优惠和“不对称降息”，商业银行房贷“利差”显著缩小，各家银行谋求“以规模求利润”，房贷的扩张速度远超业内预期。2009年上半年，建行、工行、中行新增个人住房贷款均超过1000亿元，而2008年全年均不足800亿元，其中中行是2008年的1.85倍，“放贷冲动”最为显著,开发企业在2009年得到银行大力支持,开发企业在2009年得到银行大量资金支持：2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款91

34、19亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。 2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元，较上年增长18.7%，占同期公司贷款的10.6%。此外，万科、龙湖、绿城等13家企业在2009年获得工行等银行的巨额授信，总额接近3000亿元,2009年主要房企新增银行授信情况,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、 中国房地产指数系统,表：2009年主要房企新增银行授信情况,三、财政政策回顾：表明中央对明年房地产市场采取“有保有压

35、”的政策,2008年12月30日，国税总局、财政部规定：个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在执行不到一年（2009年12月9日），国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。一方面，由于经济复苏的根基并不稳固，国家依然希望明年房地产业在扩内需中发挥重要作用，所以“其他住房消费政策继续实施”；另一方面，针对投资投机风潮过盛，房价增涨过快的现象，国家终止营业税优惠政策表明其抑制投机性需求的态度。至于契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收优惠政策后期也可能陆续取

36、消。至于物业税的开征，由于涉及面广，可执行性还有待完善，因此短期内实行的可能性较小,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,表：2009年主要财政政策,四、区域规划及轨道交通建设回顾：区域规划与轨道交通建设力度加大，为宏观经济和房地产业发展带来长远机遇,2009年以来，长株潭、京津冀、横琴等12个区域规划获得中央批准，成渝、海南国际旅游岛等政策也已得到中央认可，区域规划获批的力度和频次均超过往年。这些新的规划拓展了城市发展的广阔空间，继而为房地产市场的长期发展带来了新的机遇,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,表：2009年获得中央批准的区域规划,截至2

37、009年11月，全国已经有北京、上海、长春等10个城市的地铁和轻轨处于运营阶段，轨道交通规划总里程超过3000公里；沈阳、成都、苏州等17个城市处在建设或报批阶段，规划总里程超过2500公里，其中成都地铁将在2010年开通。轨道交通等基础设施的大幅改善，将加快当地城市化进程，扩大城市发展空间，释放巨大的房地产需求,数据来源：中国中国指数研究院根据公开报告整理,表：17个轨道交通已进入规划和建设阶段的城市,五、其他政策,除了信贷和财政政策外，其他房地产政策包括土地政策、保障性住房建设及针对开发商的政策等。在2008年宽松的土地政策影响下，各地高价地不断爆出，地方政府土地财政收入大幅增长。12月1

38、7日，国土部等五部委联合发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，有利于土地市场的降温。未来在加快推地速度、打击囤地，加大闲置土地处置力度等方面陆续将有细节出台。 保障性住房建设历来是政府房地产调控强调的重点，温总理在28日新华社专访中提到：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。此外，住房保障法已被纳入十一届人大常委会立法规划，足见国家对保障性住房建设的重视。 在各项优惠措施的影响下，2009

39、年房地产市场已全面回暖，开发商融资及资金压力基本都得到解决。预计未来中央在针对开发商资本市场融资及土地信贷方面将进一步收紧，这将有利于控制房地产信贷风险，抑制地价上涨,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,宏观层面 宏观环境和房地产总体运行分析,宏观层面总结,世界及中国经济已度过08年的难关，正在回暖之中； 天津在滨海新区的拉动作用下，多项经济增速在全国名列前茅； 全国及天津房地产开发经营数据显示：09年市场需求旺盛，销售状况良好，供不应求信号十分强烈； 在各项优惠措施的影响下，2009年房地产市场已全面回暖，开发商融资及资金压力基本都得到解决,房地产业是一个与经济发展高度

40、相关的行业，2009年在全球以及中国经济不断好转的大环境中，天津的经济正在以高速的增幅向前发展。在这种条件下，房地产业发展的基础更为牢固 ，是09年市场量价齐增的根本原因,中观层面 2009年天津房地产市场表现,PART 2: 土地市场供应,PART 3: 土地市场成交,PART 1: 综述,PART 4: 总结及市场热点地块分析,土地市场表现,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,从各类土地占地面积成交来看，06至09年土地市场逐渐成熟，成交面积增幅明显；住宅和综合用地的比例逐步缩减，而工业用地则连年上升，09年比重已达到57.17%。 从各类土地楼面地价来看，06年、0

41、7年由于工业用地交易尚未全面市场化，此段时期楼面地价维持在1600-1700元/平方米之间；08年开始大量的工业用地成交，基本占据一半以上的份额，其较低廉的楼面地价拉低了整体市场的楼面价。 08年是各类型土地成交楼面价的低谷，09年市场回暖，均有不同程度的涨幅,单位：面积万平米 金额亿元 楼面价元/平米 注：合计楼面价为经营性用地,工业用地占比超过55%，各类型土地成交楼面价均回暖,土地市场总体表现更为活跃，供销两旺；成交的楼面地价增长,2009年天津共出让各类土地共858宗，其总占地面积为6902.11万平方米，总建筑面积为8192.81万平方米；同比08年分别增长72.98%、65.17%

42、和41.90%。 2009年天津共成交各类土地共774宗，其总占地面积为6296.58万平方米，总建筑面积为7408.19万平方米；同比08年分别增长72.00%、57.18%和34.56%；成交土地楼面地价为988元/平方米，已接近千元/平方米，比08年的775元/平方米增加了27.48%。 与08年相比，09年土地市场总体表现更为活跃，供销两旺：国土资源局推出更多的土地资源，同时众多开发企业拿地热情增加，将保障未来市场的健康发展；而成交的楼面地价增长或将进一步使商品房价格攀升,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

43、,PART 2: 土地市场供应,PART 3: 土地市场成交,PART 1: 综述,PART 4: 总结及市场热点地块分析,土地市场表现,滨海新区为全市供地的重点；市内六区供地日益稀缺,市内六区全年仅出让27宗，总建面为340.00万平方米，在全市所占的比重最小，仅不到5%；随着市内六区供地日益稀缺，其价值将更为突出。 滨海新区做为天津未来建设的重点区域，全年推出土地总建面3972.81万平方米，接近全市土地供应的一半。 环城四区和远郊五区县的土地总供应量相差不多，分别占全市比重的22.92%、23.40%；但远郊区县推出宗数为全市最多的一个区域，因此环城四区的土地单宗面积要大于远郊区县,数据

44、来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,工业用地推出面积最多；商业/办公用地楼面地价最高,工业用地全年出让578宗，总建面为3125.22万平方米，在全市所占的比重最多，为38.15%；综合用地出让总建面为2764.13万平方米，在全市所占的比重仅次于工业，为33.74%；住宅、商业/办公用地分别推出68、126宗，其总建面占全市比重分别为15.90%、11.77%。 从推出的楼面地价来看，商业/办公用地的价格最高，接近1500元/平方米；综合用地、住宅用地价格均超过1100元/平方米且两者较为接近；工业用地价格为全市最低

45、，为427元/平方米,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,供应土地宗数位置示意图,PART 2: 土地市场供应,PART 3: 土地市场成交,PART 1: 综述,PART 4: 总结及市场热点地块分析,土地市场表现,滨海新区和环城四区成交总和为全市的四分之三，将成为重点发展区域,滨海新区为土地成交的热点区域，共成交土地191宗，成交土地总建面3638.13万平方米，占全市土地成交的一半；滨海新区的未来发展大势向好，将带来区域内房地产市场的发展。 市内六区全年共成交24宗，总建面为327.05万平方米，在全市所占的

46、比重仅为4.49%；市内六区供地日益稀少直接导致成交下降。 环城四区共成交202宗，总建面为1790.02万平方米，占全市比重的四分之一，随着城市中心区的不断外扩，环城四区的开发不断深入和扩大，终将成为未来房地产发展的重点区域。 远郊五区县成交土地占全市比重的21.01%；成交宗数在全市最多，为345宗土地,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,工业和综合用地成交较多；各类型土地成交的楼面地价均实现溢价,工业用地全年出让518宗，总建面为2700.16万平方米，在全市所占为36.45%；综合用地出让总建面为2666.

47、68万平方米，在全市所占的比重稍低于工业，平均每幅综合用地建面达到36.5万平方米；住宅、商业/办公用地分别成交59、119宗，其总建面占全市比重分别为15.16%、12.14%。 从成交的楼面地价来看，商业/办公用地的价格最高，为1487元/平方米；综合用地、住宅用地价格均超过1200元/平方米，住宅用地成交价格比推出价格高43元/平方米；工业用地成交价格为454元/平方米,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,成交土地宗数位置示意图,PART 2: 土地市场供应,PART 3: 土地市场成交,PART 1: 综述

48、,PART 4: 总结及市场热点地块分析,土地市场表现,土地市场总结,与08年相比，09年土地市场总体表现更为活跃，供销两旺：国土资源局推出更多的土地资源，同时众多开发企业拿地热情增加，将保障未来市场的健康发展；而成交的楼面地价增长或将进一步使商品房价格攀升。 由于09年楼市销售表现的节节高升，开发商对市场的期许出现转机，随之而来的是土地市场再次活跃，07年给人留下深刻印象的“地王”和“天价”现象再次出现，市场已经于理性之上爆发出热情。 从09年的土地市场结构来看，滨海新区占据了天津市的半壁江山，其相对充足的土地和广阔的发展空间将使其成为未来几年内房地产发展的重点。 09年的天津土地市场是在理

49、性平静的情况逐步上升 ，其发展更为健康、合理，是房地产市场进入良性循环的好起始,09年部分地王项目一览,市内六区热点地块分析招商靖江路地块,此地块位于河东区卫国道与靖江路交口处，东至益寿里、南至卫国道、西至靖江路、北至常州道，原为靖江路第四调料厂地块。规划性质为商业金融业和住宅用地，地块出让总面积为47524.9平方米，建筑面积为120190平方米，其中商业32150平方米，住宅88040平方米，起挂价为4.4亿元人民币。 09年9月17日，在土地挂牌出让竟拍会上，该地块被招商局地产控股股份有限公司旗下子公司苏州双湖房地产有限公司，以6.41亿元人民币成功摘得,区位优势：地块位于地铁2 号线沿

50、线，周边居住环境成熟，临近多个大型居住区，生活配套设施齐全，周边有天津音乐学院、第三医院、沃尔玛、易初莲花、银行、邮局等。同时，地块紧靠中环线，快速路、地铁、公交编织成纵横通篙的交通路网，交通极为便利,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,环城四区热点地块分析中信天嘉湖地块,该幅土地位于津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧，地块面积约为248万平方米，为天津目前最大的纯住宅地块。 按照土地起拍价36亿元计算，楼面地价约为1434元/平方米，鉴于项目周边星耀五洲的建设逐渐成熟，为该地块未来发展提供了良好的配套资源。 此宗土地地块面积、总价双高，引来多家实力开发企业关注，最终中信以

51、其雄厚实力和战略眼光，拿下了这块今年天津土地市场地块面积和总地价的双料“地王,区位优势：天嘉湖生态风景区位于天津近郊，始建于1997年，现有面积18万亩，其中水面117万亩，可开发土地0.63万亩。是连接津滨两地城市交通枢纽，多条高速、快速路，近十条公路线已贯通。区域内现有在售项目为星耀五洲、天嘉湖花园等，其中星耀五洲为09年天津商品住宅销售面积冠军,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,滨海新区热点地块分析生态城地块,该地块分为两部分：居住用地面积出让面积109.13456万平方米，平均容积率不大于1.6；公用设施用地出让面积3.42万平方米，平均容积率不大于2。 买主为

52、天津生态城投资开发有限公司，该公司是针对中新生态城建设成立的专项公司，明确规定其主要职能之一为生态城土地整理储备的主体，负责对生态城内的土地进行收购、整理和储备。 09年7月，万通地产与天津生态城投资开发有限公司合作开发中新天津生态城项目,区位优势：中新生态城是中国、新加坡两国政府战略性合作项目。中新生态城占地30平方公里（起步区占地3平方公里），建设周期10-15年，总建筑面积达2500万平方米，其中住宅面积1500万平方米、商业和产业面积1000万平方米,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,中观层面 2009年天津房地产市场表现,PART 2: 商品住宅供应,PART

53、 3: 商品住宅成交,PART 1: 综述,PART 4: 总结及市场热点板块分析,商品房及商品住宅市场表现,2009年中国主要城市住宅市场交易情报,2009年中国主要城市住宅市场交易情报,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,2009年上半年，在宽松的货币政策、各地政府救市措施和开发商大力的促销策略下，刚性需求大量释放，主要城市交易量在前半年末达到成交量高峰。 此后，银监会重申严格执行“二套房贷”政策，以及市场对未来推出调控政策的预期，投资性需求受到抑制，2009年9月、10月主要城市交易量不增反减，成为2009年楼市奇观之一； 2009年底，一来出于对2010年市场不确

54、定性预期，二来各地房相关的优惠政策即将到期，许多城市交易量上涨，如南京、成都、武汉， 09年12月交易量上涨至历年来最高水平,注：除天津外，本表格涉及的城市交易量统计截止2009年12月29日18时,主要城市成交面积全线上涨，部分重点城市达历年最高水平,2009年，全国主要城市楼市交易量同比08年上涨均在50%以上，重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%,非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%。09年，主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨27.56%、18.32%和16.38%，仅杭州均价微跌1.71%。 考虑到宽松的货币政策将至

55、少维持到明年上半年、购房者对住房保值增值的预期、开发企业面的回笼资金压力以及部分城市供不应求的状况，预计2010年全国楼市成交量仍有上涨空间，但是，全国多数城市房价在09年底已达高位，投资性需求和改善型需求在09年末以已大量释放，预计2010年全国楼市价格涨幅会趋缓，因此09年末出现井喷似释放的城市，2010年成交量下降的可能性较大。另外，2009年地王频现，预计未来2年，高端住宅供应会有明显增加，从而带动整体市场价格上行,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,天津商品房成交面积大幅增长；商用物业市场不甚乐观,从各类型用房的成交面积来看，除08年因金融危机导致市场成交大幅回

56、落外，06-09年商品房和商品住宅成交面积逐步增长，09年成交量同比08年分别上涨139.60%、165.78%，并已经超过房地产市场火爆的07年；商用物业在09年发展比较缓慢，虽比08年增长39.56%，但却比07年的总量要低。 从各类型用房的成交均价来看，06-09年商品住宅的价格实现了飞速的上涨，从4808元/平方米跃升至7414元/平方米；商用物业则价格则大幅下滑，同比08年下降10.51%；在商用物业价格下降的影响下，商品房整体价格的增长仅为0.69%，基本与去年持平 。 综合来看，商品房市场在住宅成交面积的拉动下大幅增长，而价格与去年持平 ；商品住宅则走出08年的阴霾，量价齐升；而

57、商用物业则不尽如人意，成交面积尚不如07年的市场表现，成交均价更是大幅下降，天津商用物业的市场还需要进一步探索、发展,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,PART 2: 商品住宅供应,PART 3: 商品住宅成交,PART 1: 综述,PART 4: 总结及市场热点板块分析,商品房及商品住宅市场表现,09年南开区新开盘项目最多,据不完全统计，2009年天津房地产市场共有160个项目开盘；从月度分布情况来看，1月、2月市场尚处于较为冷淡的状态；3月份市场回暖，开盘项目开始增多；之后各月均有10个以上的项目开盘或后期加

58、推，8月份最多，为22个项目。 从区域分布来看，新开楼盘最多的区域为南开区，共有28个开盘项目；其他开盘较为集中的区域包括西青、东丽、北辰及调整了行政规划后的滨海新区。武清、静海的新开盘项目相对较少。 本年度新开盘并对市场产生较大影响的项目包括：嘀嗒、九州国际、天津环球金融中心、香邑国际、喜年广场、招商钻石山公寓、金地叁拾峯、仁恒海河广场、金德园、万科金奥国际、万科朗润园、松江高尔夫小镇、优仕、中国窗、东北角艺术公寓等,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,PART 2: 商品住宅供应,PART 3: 商品住宅成交,

59、PART 1: 综述,PART 4: 总结及市场热点板块分析,商品房及商品住宅市场表现,09年商品住宅成交面积及成交均价均创历史新高,从商品住宅的成交面积来看，06-07年市场成交量稳步增长，07年市场大热，同比增长17.03%；08年国家宏观调控政策和金融危机导致市场冷淡，成交大幅回落；09年随着宏观政策环境宽松、先前积累的大量购房需求释放等因素，商品住宅总成交面积为1329.60万平方米，同比08年上涨165.78%，创下历史新高。 从商品住宅的成交均价来看，06年商品住宅的均价仅为4808元/平方米，经过07年的市场发展后，均价跃升至6000元/平方米以上，同比涨幅高达27.22%；08

60、年虽然市场成交量受到一定波动，但均价仍然保持着13.10%的增长率；09年成交均价进一步攀升，已超过7400元/平方米，但增幅为7.17%，已经趋缓，天津居民的承受能力将影响未来住宅市场的价格走势,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,3月开始成交面积保持在百万以上水平，下半年成交均价同比增幅明显,从商品住宅各月的成交面积来看，1月延续了08年的市场冷淡，2月为传统的销售淡季，3月开始成交面积强势反弹至百万平方米以上，至12月未有回落。同比08年，除1月出现负增长外，其余月份同比均达到130%以上，8月的同比更是高达347.66%，全年市场在一片涨势中结束；年初的蓝印户口政