阳江市房地产评估报告

1、房地产估价报告估价项目名称：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估委托 方：冯明估价方：阳江市万联房地产评估有限公司估价人员：胡品新估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日估价报告编号：阳江市万联房估字2013第35号ii目录致委托方函 4估价师声明 5估价的假设和限制条件 6房地产估价结果报告 8一、委托方 8二、估价方 8三、估价对象 8四、估价目的 11五、估价时点 11六、价值定义 11七、估价依据 11八、估价原则 11九估价方法适用性分析 . 13十估价测算过程 14（一）市场比较法 14（二）收益还原法 17十一、估价结果 19附 件 20致委托方函

2、冯明:我们接受您的委托， 对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园 12号普通住宅在估价时 点的市场价值进行评估。我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、 客观、科学的原则， 遵循房地产估价的程序， 对您提供的与估价对象有关资料进 行了必要的核查审验， 并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、 核实，采用科 学的方法进行计算，现将估价结果报告如下：估价目的为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考 。估价结果估价对象建筑面积： 143.00 平方米房地产单价： 4241元/ 平方米房地产总价：Y 606418万元（大写：人民币 陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元 整）特此函复！阳江市万联

3、房地产评估有限公司法定代表人签字：林瑞伟2013年 12 月 7 日估价师声明本公司估价师郑重声明：1、在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见 和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、估价师与本估价报告中的估价对象及有关当事人无利害关系和偏见。4、估价师依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T52091-1999)进行评估分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、在参加本次估价的人员中，胡品新等人参与了对估价对象的实地查勘。 我们对勘察的客观性、 真实性、 公正性承担责任， 但我们对估价对象的现

4、场勘察 仅限于其外观和使用状况， 对被遮盖、 未暴露及难以接触到的部分， 依据委托方 提供的资料进行评估。 除非另有协议， 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行 调查的责任。6、没有第三方公司和个人对本次估价提供了专业帮助。7、本报告的技术测算过程详见房地产估价技术报告 ，该报告仅供有关 主管部门验查所用。估价师签名：姓 名 注册证号码 签 名估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、本估价报告的估价结果采用公开市场价值标准。2、估价对象的权利人合法取得土地使用权和房屋所有权，并已按规定支付 完有关税费。3、估价对象能够按照设定用途持续使用，并产生相应的收益。任何有关估 价对象的运作方式、 程

5、序符合国家和地方的有关法律、 法规。4、委托方和当事人提供的资料属实。二、估价的限制条件1、本估价报告结果仅为委托方了解估价对象的市场价格提供了参考，不作 其它用途。2、在房地产市场没有重大变化的前提下，估价报告使用的有效期为壹年， 即自 2013年 12月7日 2014年12月 7日止，若房地产市场有较大波动或超过一 年需重新进行评估。3、委托方及当事人对其所提供的相关资料、各种数据的合法性、真实性和 可靠性负责， 并承担相应的法律责任。 若由于委托方或当事人提供虚假的情况和 失效的资料致使估价结果失实， 应由资料提供方负完全责任。4、本报告中有关估价对象的权属状况、 建筑面积等内容以委托方

6、提供的 阳 江市房地产权属证明书 及其图纸等资料为准， 估价人员并没有对建筑面积进行 测量，也没有到当地相关部门调查核实估价对象的房屋权属状况， 如有差异应以 当地国土房管等相关部门确认为准。5、未经本估价机构书面同意， 本估价报告不得向委托方和按规定报送的有 关部门以外的单位和个人提供； 本估价报告的全部或任一部分内容不得用于公开 的文书中， 也不得以任何方式公开发表。 因报告使用者使用不当而造成的责任和 纠纷与本估价机构无关。三、其它需要说明的事项1、本估价报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力的 因素对估价结论的影响。2、本估价报告采用的币种为人民币 , 估价结果包含土地

7、和建筑物的价值， 但未包含估价对象未来发生转让时应缴纳的税费等款项。3、本估价报告不对房地产权属负责，亦未考虑其权属状况对估价对象价值 的影响。4、本次估价不考虑租赁权和抵押权等他项权利对估价结果的影响。5、委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告揭示的 相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担任何责任。6、本报告由广东正元土地房地产评估咨询有限公司负责解释。20房地产估价结果报告一、委托方委托单位：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅地址：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园 12号法人代表：冯明联系人：冯明邮政编码：529500二、估价方受托估价机构：阳江市万联

8、房地产评估公司机构地址：阳江市江城区漠江路 739号证书编号：建房估证字14008号房地产评估资质级别：一级法人代表：林瑞伟联系人：林瑞伟联系电话：0662) 3623636邮政编码：529500三、估价对象估价对象为阳江市阳东县湖滨西路碧桂园 12号房地产，建筑面 积为143平方米， 有3室2厅2卫，共一层，朝南 ，全修装修， 个 人完全产权。1、估价对象位置估价对象位于阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号2、估价对象权利状况个人完全产权3、估价对象建筑物及使用状况估价对象是阳江市阳东县湖滨西路碧桂园 12号房地产，房屋建筑面 积为143平方米。房屋用途：住宅建筑结构：框架结构；（3）外观：朝南

9、，全修装修，带花园（4）房屋楼层：1层（5）平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、两卫的格局；（6）配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完 备；（7）装修情况：全修装修。4、估价对象区位描述与分析阳东碧桂园位于325国道旁，紧邻阳东县汽车站、地处阳东县中 心地块，属于阳东县政府行政区域；离市区只需 3分钟的车程，享有 市区繁华和交通便利的优势，总占地面积为 1492亩，住宅占地面积 799亩，更坐拥427亩燕山湖的天然景观，总体建筑容积率 0.99,绿 化率达40%，是碧桂园又一倾心之作。阳东碧桂园由三大片区组成：分别是住宅区、酒店和商业街组成 的商业区和燕山湖城市广场组成的休

10、闲娱乐区。估价对象所处住宅区，建筑面积由 76川至138川不等，有二房 二厅至四房二厅的单位可供选择， 首层单位附带私家花园。室内布局 合理，厅与房方正实用，装修设计时尚新颖，汇集了其他碧桂园最受 欢迎、最经典的户型。另外，在湖中央及湖边的是“尚邻”别墅蓝天 半岛和映翠湾，位置得天独厚，户内设有专用车位或车库，精致园艺 的大花园，给我们一个享受自然、赏心的空间。周边商业区包括以五星级标准建造的三面环湖阳江凤凰酒店，建 筑高6层，共有客房340间，大堂宏伟的西斯廷拱廊设计，堂皇而艺 术的装修尽显其气派。酒店内有商务客房、豪华套房和总统套房，另 外还设有商务会议室，中、西餐厅，康体娱乐设施，室外泳

11、池、网球 场等等。当酒店投入使用后将成为阳江地区首席商务酒店项目。与酒店相邻的是具有地中海风情的湖滨商业街，总占地63亩，共规划有105间商铺，其中地铺78间，商铺类型分配合理，两旁的商铺更有 空中走廊相连，为您提供多姿多彩的购物环境，日后将成为阳江地区 又一购物休闲热点。周边还有休闲娱乐区，依湖而建的是燕山湖城市广场，总占地 180亩。整个广场设有老人活动区和绿化区。 广场内不仅有休闲长堤、 花之广场等供业主、老人活动区，还设有滨水平台、儿童乐园，休闲 活动平台和延伸至湖心的赏景亭，让人们更加亲近水岸，享受自然。阳东碧桂园周边渐渐形成师资优秀的教育体系，东城一小、阳东 一中及阳东广雅中学将成

12、为这一体系的代表。 东城区两大农贸市场丰 富了社区业主的菜篮子需求。当阳东碧桂园开发日趋成熟，届时，不仅仅是引领阳江地产市场的代表作，而且成为阳江地区引领生活潮流 的城市新名片。四、估价目的为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考五、估价时点2013年12月1日至2013年12月7日六、价值定义本估价报告的估价结果，是指估价对象在估价时点、法定用途和 符合本报告设定条件下的房地产公开市场价格。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)；4、国务院、地方政府及有关部门颁布的法律、法

13、规；5、委托方以及当事人提供的估价对象的相关资料；6、估价人员实地勘察、调查获取的资料。八、估价原则1、合法原则估价时遵循国家和地方政府颁布的相关法令、 法规、条例和政策。2、最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性， 不同的利用方式能为权利人带来 不同的收益，且房地产权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的 收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房 地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提的。3、客观、公正原则 本次估价在充分调查、了解分析估价对象的实际条件的基础上， 严格按照国家、地方政府有关部门的政策规定， 遵循科学的估价程序， 选用合理、适宜的估价方法，经过准

14、确的测算来确定房地产价格。4、综合分析原则在房地产市场中，房地产价格受一般因素（自然、社会、经济、 政策等）、区域因素（商业服务繁华程度、基础设施配套完善程度、 交通条件、环境状况等）、个别因素（位置、地势、临街状况、形状 等）诸多因素的影响，因而进行房地产估价时，必须从综合的角度出 发，全面分析作用于房地产价格的各种因素。5、替代原则房地产价格遵循替代原则。某宗房地产价格，受与其用途相同、 区位相近、 具有可替代性的其它房地产价格的影响和牵制。 在市场竞 争机制作用下，其价格趋同或趋于一致。6、供需原则在特定区域和用途的条件下， 房地产价格受供求规律支配， 即供 求均衡时形成均衡价格， 当供

15、大于求时价格下降， 反之供小于求时价 格上升。九估价方法适用性分析根据估价对象的具体状况， 在对其进行实地勘察和类似房地产调 查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素， 考虑到目 前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较 多，故确定采用市场比较法和收益法作为本次评估的方法。遵循市场比较法可比实例的的选取原则， 根据估价人员掌握的房 地产交易市场资料， 在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用 途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例， 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析， 建立估价对象与可比 实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交

16、易日期修正、区 域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。收益法是预测估价对象未来收益， 然后利用合适的报酬率或资本 化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。十.估价测算过程（一）市场比较法1选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例进行比较。具体条件见表一：可比 案例情 况 表（表一）比较因素估价对象实例一实例二实例三项目名称阳东碧桂园12 号阳东碧桂园裕东雅筑碧湖雅苑单价（元/m2）待估1049287土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2013.122013. 112013. 122013.11交易方式正常出售正常出售正常出售正常

17、出售交割方式现房现房现房现房区 域 因 素区域繁华程度一般一般一般一般P道路通达度临主干道临主干道临主干道临主干道交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交公共设施完备度较完备较完备较完备较完备基础设施完备度完备完备完备完备环境质量优劣度较好较好较好较好个 别 因 素小区环境一般一般一般一般小区配套一般一般一般一般学区情况一般一般一般一般层次1/17/78/103/8户型三室二厅三室二厅三室二厅三室二厅朝向南北向南北向南北向南北向结构形式框架框架框架框架房屋配套设施完备完备完备完备建筑年代2008200820102009装璜情况精装精装毛坯中装2.比较因素的选择根据可比案例与估价对象实际状况，

18、选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。详见表二：（转下页）可比案例比准价格系数修正表（表二）比较因素估价对象实例一实例二实例三项目名称阳东碧桂园12号阳东碧桂园裕东雅筑碧湖雅苑土地用途100100100100交易日期100100100100交易方式100100100100交割方式100100100100区 域 因 素区域繁华程度100100100100道路通达度100105100100r交通便利度100100100100公共设施完备度100100100100基础配套完备度100100100100环境质量优劣度100100100100个 别 因

19、 素p小区环境100100100100小区配套100100100100:学区情况100100100100 :层次1009810598户型100100100100 :朝向（卧室）100100100100结构形式10099100100 :房屋配套设施100100100100房屋成新100100100100装修情况100100981043.比较因素修正将可比案例与估价对象进行比较， 从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正， 得出估价对象的比准价格，详见表三:（转下页）可比案例比准价格修正表（表三）比较因素实例一实例二实例三案例单价（元/平方米）596135874137土

20、地用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100交割方式100/100100/100100/100区 域 因 素区域繁华程度100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100交通便利度100/100100/100100/100公共设施完善度100/100100/100100/100基础设施完备度100/100100/100100/100环境质里优劣度100/100100/100100/100个 别 因 素小区环境100/100100/100100/10

21、0小区配套100/100100/100100/100学区情况100/100100/100100/100层次100/98100/105100/98户型100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/100结构形式100/100100/100100/100房屋配套设施100/100100/100100/100房屋成新100/104100/99100/101装修情况100/100100/98100/104比准价格（元/平方米）584635104017采用简单算术平均综合得出比准价格为：（5846+3510+4017）/3= 4457.67 元/m2估价对象评估总值=4457.67元/m2 X 143m2=637446元509956.8阳江市万联房地产评估公司2013年12月7日(二)收益还原法1、确定房地产年总收益 根据调查，按出租房屋每月 26 元/ 平方米计算，估价对 象房地年总收益为 44616 元。2、确定房地产年总费用 经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维 修费、房屋年折旧费、 保险费、 税金、 空房损失费等。(1) 管理费=143 平方米X 1.5元/平方米X 12=2574 元(2) 维修费=房屋面积X房屋重置价格X2%=143平方米X1000元/平方米X 2%=2