从土地价值链分析李家湾综合体的开发策略

1、从土地价值链分析李家湾综合体的开发策略旅行产业进入到休闲度假时代，必定的模式是由单一的观光产品，变幻成为融观光、休闲、度假等功能于一体的旅行综合体，由单一的旅行景区串联成为游线的行程式走马观花，变换成为在一个区域范畴内能够住下来、玩快乐、享受舒服的都市或者区域旅行，那么势必应该有多功能、多产业、多特色的单体旅行产品联合开发，共同形成综合性的旅行产品，那么也就必定涉及一定规模的土地利用与综合开发做旅行产业产品的差不多支撑。为此，李家湾生态园的开发进展的差不多程序与核心思路将通过 “资源转户 ? 土地转换 ? 产业转移 ? 地产转型”四个流程的实施、进展起来。在以上四个流程交互运营中，土地价值链的

2、树立与构建将会是李家湾生态园开发的核心与关键环节。一、四个流程内涵的客观需求看李家湾生态园的土地价值链李家湾生态园是区域旅行开发的最终形状，必须与无锡进展战略相一致、与国家政策相符合、与经济进展规模相匹配、与多行业投资相嫁接、与市场客源相互动的具有旅行价值的区域经济系统，是休闲度假时代旅行产业进展的终极目标和复合形象体现方式。其表现的特点是“规模大、功能全、品质高、环境优、服务好” ，其间有关环节的系统价值要紧是通过各种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅行及其有关产业的布局落地并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现都市功能的空间融入等有效措施体现出来， 并满足经济收益、 社会收益的兼顾和通

3、达， 同时实现都市 （都市）载体功能的有效发挥，以及资源爱护基础上的可连续进展。借鉴国内外持续探究出来的各种以旅行为核心产品的成功案例的体会，结合近期对李家湾项目明白得及听取多方面的意见，将李家湾开发策略确定为：以现实存在和虚拟的资源本底为基础开发条件，以生态养生、休闲旅行产业园（区）为市场经营产品，以吸引客源往来实现动态消费为核心主体，以满足客户体验生活的配套与基础设施开发为导向，实现直截了当的年度综合收益的同时，使土地和不动产连续增值的区域规模化开发经营。从策划规划李家湾生态园的核心支撑要素和需求能够归纳为以下四个方面：一是土地依靠性的资源：李家湾生态园与单纯的山水观光旅行开发有着本质的不

4、同，单纯观光旅行产品是依靠自然的山水生态资源开发成为回来自然的旅行区，我们开发的李家湾生态园依靠的是包括自然山水在内的所有生态环境资源、文化主题资源、民俗民风资源，换句话来讲，确实是依靠生态环境可开发的土地综合利用资源 （例如历史遗迹 【教堂、舜皇庙】、溪流、森林、丛林、陆地、湖山等） 、有关的游憩设施（例如温泉会所、高尔夫、 SPA、养老院、高端体检中心、飞碟运动场等）或可间接开发为旅行产品的资源（工业遗址、教育基地、乡村农业、厂矿企业等）来满足不同的客户群对休闲娱乐的渴求。二是旅行消费者的活动：包括随意性的游玩观光者，以及分时段共享式旅行度假者。在休闲时代的大背景下，还应该包括有钞票、有闲

5、基础上人们所有的非工作岗位之外的活动，例如商务、会议、购物、运动、洗浴、体育、竞技、探亲访友、度假、郊游等等。三是地产功能化的开发：成就李家湾生态园的核心要求确实是土地的运作、土地多元化流转和土地的集约化开发利用，因此，土地流转以及地产模式将是李家湾生态园有序进展的基础和全然。就土地综合开发而言，它是一种复合地产的概念，即包括传统意义的商业地产、居住地产、文化地产、教育地产、商贸地产、工业地产等，也包括类似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的经营性或产权休闲度假地产。四是载体都市化的体现：李家湾生态园区域旅行综合体的首要内涵是强调区域的概念，之因此是区域，讲的是复合性资源累计起来一体化规划、立

6、体化开发、商业化运营的进展道路，复合性资源加上立体化开发必将形成都市化功能载体的自然融入，李家湾生态园必将形成以后生态新都市或者环保生态的度假功能区域。因为就进展而言，成功的旅行区域开发，大多会使非永久性居民逐步成为永久居民。一样而言，大约在 15-20 年之后，人口规模增大、配套设施完善，旅行度假物业可望成为退休隐居或其他长年使用的要紧住宅。从而，旅行区域开发成为各都市间的连接纽带，加速了都市化进程。在我国立即到来的快速都市化进程中，各种资源及市场的高效配置下城乡融合促成都市边界的消逝，也就意味着都市区间大量土地的开发与利用。如何合理利用耕地流转、占补平稳、农村建设用地置换、林地流转、荒地开

7、垦利用等诸多手段寻求进展，成为都市化进程中重要的关注点。二、五个理念解读提升李家湾生态园的可连续进展空间解读一：土地规模化利用是李家湾生态园的实现基础通过土地流转，土地向我们李家湾生态园公司集中，为今后打造商贸、农业、旅行地产等物业经营打下良好基础，既促进了产业的专业化、集约化和规模化经营，又提升了单位面积的产出和效益，降低产业市场成本。成都三圣乡是依靠资源及区位优势，土地流转后进展规模化现代农业，推动农业产业化进展的典型案例。三圣乡第一选择土地合理流转，引进多家大型的专业化企业，以放大花卉产业优势为突破口，进展现代农业，在现代农业基础之上，通过旅行的介入，形成具有一、三产结合的规模化休闲农业

8、，在那个过程中，旅行依靠规模化现代农业，同样形成了规模化旅行休闲产业，都市居民得到了身心的享受，农民的得到了经济实惠，同时也加快了城乡融合。乡村旅行进展，与其他任何产业一样，需要规模化开发，才能提升生产力，形成经济社会效益。解读二：土地合法化流转是李家湾生态园的开发保证在符合土地利用总体规划和其他有关规划的前提下，公司要充分利用已依法批准并取得集体土地使用权证的集体建设用地，从事法律法规未明确禁止的各种生产、经营活动。经依法批准的建设用地，能够采纳土地使用权入股的方式参与农业生产经营和营利性农村基础设施的开发，也能够单独或与社会资本、龙头企业联合兴办企业，还能够出售、转让、交换等形式流转其集体

9、建设用地使用权。主动运用建设用地指标置换与周转的政策，使农村集体建设用地使用权及指标有偿、合理流转，使李家湾生态园资源在合法合理的层面上实现价值最大化。解读三：产业复合化联动是李家湾生态园的构建核心随着无锡农村都市化步伐持续加快，李家湾生态园作为乡村及城乡结合部地区，实现农村土地流转、产业结构升级、农村治理体制向都市治理体制顺利过渡的一系列重大课题公司将联动好。以北京一号地国际艺术区为例：它以土地流转为突破口，嫁接文化创意产业建设新农村，实现区域整体的产业置换与进展环境的优化。土地流转形式村民住宅改造如下图所示：解读四：都市功能化载体是李家湾生态园的终极目的土地流转能够有效改善土地资源配置效率

10、，李家湾生态园将按照都市功能化的要求专门好的利用农村集体建设用地的流转机制，充分挖掘集体土地资产价值。一方面通过适当的集中与合理的土地置换，幸免土地白费，另一方面宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进生态园区土地的资本化与市场化，为公司制造更大的价值。解读五：产业龙头化集聚是李家湾生态园的引领手段在都市化战略指导下，旅行产业作为都市化进展高度的一个标准，在以后的土地流转中，无疑会扮演一个重要的角色。旅行产业带动下的是土地的增值、环境的改善与生态的优化，是规避都市化快速进展过程中各种资源产出较低的有效手段之一。以华侨城为例，先期投入巨资开拓都市城乡结合部，用心于搞大型旅行项目开发，营造具有

11、阻碍力、冲击力的旅行景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅行业的关联带动作用引来人流物流，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅行城，将生地变成旅行熟地和旺地，引起景区邻近地产升值，再借势进展旅行地产。从而联动周边大梅沙、小梅沙同步进展，形成以休闲度假为主题的都市新型集聚区与国内外休闲旅行目的地。北京华侨城项目也是资源流转、旅行地产与都市化建设融合的经典案例之一，即以欢乐谷主题公园为核心吸引力，带动周边人流流淌，随之延展的住宅、不墅、公寓、酒店、创意产业园、体验式商街、会所、艺术中心、学校、体育中心、高尔夫球俱乐部等具备多元文化复合社区的功能。使得区域因完善的配套而全面

12、升级为 CBD 休闲居住区。因此鉴于旅行的“一地多用”、“较少改变土地用途”、“生态环境为主”等用地性质及其富民惠农的社会功能，以旅行产业的资源复合性为核心吸引力，是以后拓展新区域空间与运营开发的要紧手段之一。三、五个策略的配合执行促进李家湾生态园的立体化进展在中国土地使用制度重大变革的大趋势下，李家湾生态园具备了较好的进展条件，然而必须采纳合理合法的方式依靠土地资源通过与多产业的联动、综合性资源组合以及有关的政策支持共同打造具有品牌效应旅行综合体。策略一：资源流转，必须具备规模化的特点打造李家湾生态园进展模式，需要政府或集体经济组织通过农村资源的流转，将区域范畴内包括土地在内的所有能够开发的

13、资源进行流转，实现农业用地、农村集体建设用地等各种资源的集聚，也确实是将土地按不同使用性质整理然后集中起来，具备了规模化产业进展的基础条件，引进社会资本的介入实现产业结构调整及区域经济进展。策略二：功能转换，必须适时适度的推进李家湾生态园需要能够提供给游客休闲度假的功能性建筑集群来支撑，就此，一定规模建设用地的利用是李家湾生态园健康进展的差不多保证，因此“土地变性”或“转权让利”才能保证区域整体开发。目前建设用地的要紧障碍是农村农民农业的权属利益范畴，要紧流转渠道的方程式是，一种通过农业用地流转收归国有、土地变性“招拍挂”农用地置换占补平稳；另外一种是农村建设用地转权让利“招拍挂”；以上两种土

14、地整理流转的核心思路是通过农业用地及集体建设用地的整理过程中，必定会显现一部分节余，这在整个土地大调整、大平稳、大进展过程中，是一个专门好的缓冲空间。策略三：概念包装，必须贯穿进展的全过程园区要通过包装得到都方认可和支持、与政府开发取向一致、与都市空间战略相辅、与旅行休闲紧密结合，成为经济增长的品牌项目。与多产业的嫁接形成具有核心竞争力的旅行休闲产品作为李家湾生态园开发的核心吸引力，以此为基础实现项目立项及开发。项目开发可嫁接如乡村度假旅行、旅行小城镇建设、现代服务业示范区、文化创意产业区、重点流域水污染防治工程、节能减排和生态建设工程等进展旅行休闲产业。策略四：旅行物业，必须落地嫁接的治理通

15、道融入旅行物业，并以自然 人文资源、主题社区、商务活动、文化娱乐、主题产品等各种旅行区域开发的形状表现出来，当今要紧的旅行物业要紧有以下几种，可依据李家湾生态园的资源特点及市场结构进行合理组合。例如 Mall 形状，其区位是需要位于都市旅行的繁华商业区域。其资源特性是商业氛围优良，并要具有专门强的旅行休闲价值。其交通需求是必要而且便利的市内公共交通体系和全面到位的配套服务功能。 Mall 能够讲是目前世界上大型商业旅行地产的顶级形状，相伴着家庭汽车化和住宅郊区化而产生，是现代工业文明和商业文化的产物，属于一种新型的复合型商业旅行业态。 Mall 是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休

16、闲一站式服务；例如自营式酒（饭）店形状，其资源特点是自然环境优良，并要具有休闲旅行的价值，同时拥有良好的交通条件，区位特点最好是位于旅行区或者旅行都市的生态环境中。围绕旅行六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为要紧功能的旅行区自营式酒店，增加娱乐、会议等辅助功能。这些酒店多建在旅行、商务发达或会议较多的大中型都市。由于旅行酒 (饭)店不出售物业， 要紧通过经营来收回投资， 而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，自营式旅行酒 (饭)店尽管是最早显现的旅行房地产形式， 却不是旅行房地产当前的开发热点；例如产权酒店形状，其区位必须距离本地都市生活区不大

17、于 4 小时的车程，异地客户要求乘坐飞机方便到达。其生态特点是自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升。其开发形状是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分不出售给投资者，投资者一样都将客房托付酒店治理公司统一出租经营，以猎取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店治理公司赠送的一定时限的免费入住权；例如时值度假酒店形状，其区位要求不是专门高，但必须是符合分时度假网络内成员的标准，其可达性必须满足良好的交通条件，其经营要点是指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们能够使用这些“分数”在不同时刻、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能

18、负担的住宿设施。该度假型酒店一样是指不同档次的一般酒店，提出部分单位加入分时度假网络，消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优待和更多选择。一样情形下，利用“分数”消费可猎取更大的折扣和免费居住时刻；例如养老型酒店形状，其资源环境优良，并有完善的服务配套设施，像标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时内送达的市级医院。其交通可达性良好，多种交通工具可选用，临近高级公路、铁路。其核心意境是指投资人（往往是最终消费者） ，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。托付治理公司经营治理直至退休后自用。治理期间，将猎取一定的投资回报。一样情形下该度假村在产权人去世后由治理公司回购，再出售，收益

19、归其家人所有；策略五：概念（集群）地产，必须突破的旅行地产模式旅行地产的概念差不多被许多的开发区域所引用，通过一个长周期的进展，旅行地产差不多进入了细分和主题化的进展时期，种类更加多样，模式更加灵活，渠道更加通常，人们的认可度更加广泛。随着都市化、生态化、景观化等自然需求的增长，概念地产将成为旅行地产的生力军。例如旅行区域或者旅行都市的景观地产，其开发特点是项目建设围绕明确的主题进行开发，其资源特性是项目地周边环境优美，具备旅行价值，其区位优势是距办公商业中心不超过45 分钟的行程，其商业配套设施像标准的社区医院，社区中心商业区、服务中心、通信设施、完备的体育运动游乐设施、社区公园等。进展商利

20、用旅行开发区、旅行景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如：景区住宅、风景名胜度假村 (风格不墅 )等。这类住宅以为本地置业者提供第一居所为要紧目的。通过依靠旅行资源 (自然的、人文的或二者兼有的 )条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直截了当提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提升居住生活质量；例如高尔夫、登山运动、温泉等度假村地产，其资源基础必须是高品质的旅行资源，其交通需求必须拥有便利的铁路公路系统，离飞机场约30 60 分钟左右的车程内，其核心理念特指在高尔夫球场邻近、登山等运动地开发的度假不墅项目。该项目的出售是与运动

21、项目使用权相匹配的。为了实现资源有效利用及效益最大化，旅行地产可能承载多种物业形状，如：高尔夫度假村的产权不墅，业主入住时刻有限，可将房屋交于专业的治理公司采取分时度假的形式满足游客的享受需求，那个过程中，度假村就具备了两种物业形状的有机综合体，即实现的资源的有效利用，又可满足不同人群的度假需求，实现的人流、资金流有序、顺畅的流淌。或是就地将乡村建筑或工业建筑进行改造，给予其购物中心、度假公寓等功能，实现资源的有效利用；例如乡村旅行背景下的综合宜居地产，对游客而言，核心价值是在乡村自然景观中，享用便利旅行服务设置的度假体验，能猎取房产的独立产权因此专门好，但能得到房产的几十年使用权、经营收益权

22、，专门是用代价不高的方式，也是专门乐于同意的。因此，前提是物业的环境氛围和服务设施能为消费者让渡足够的价值空间。附：可借鉴的成功运营案例案例一：成都市红砂村花香农居的区域资源流转进展模式红砂村地处成都市东南郊，土地面积 3000 多亩，通过加快土地合理流转，引进了 28 家花卉龙头企业从事现代盆花生产，村内分布有以美国维生花卉公司为代表的大型花卉企业 30 多家。过去的红砂村贫穷落后，房屋破旧，2002 年人均收入仅 3000 多。现在，那个地点差不多不仅仅是单纯的种花、卖花的单一模式，而是进展到以观光、赏花为主题，对花卉的科研、生产、包装、旅行等方面进行全方位深度开发的复合型观光休闲农业产业

23、。红砂村的农民真正获得了新农村建设带来的实惠，到 2004 年人均收入就差不多达到了 6080 元，村民逐步享受医疗保险和养老保险，家家喝上了自来水，接通了有线电视，增设了卫生设施和排污管网，村民住宅也按照当地传统乡土民居风格进行了改造，新居户型不求统一，每户院落设计都不尽相同，一户一景，风格各异，摆脱了新农村建设中民居单纯追求整齐划一的巢臼。观光农业开发对“三农”利益的保证效应也专门明显，农业龙头企业受让土地，同时，能够参与受让土地承包经营权企业或经营者的年底分红；此外，农民给他们 (龙头企业 )打工，传统意义上的农民，将转变为现代农业的产业工人。农民的收入从原先单一的种植收入转变为由土地房

24、产租金、农业种植经营利润、入股股息、打工薪水共同构成的多元收入体系。农民全面纳入都市社保体系，农民就地变市民，过上了都市人的生活。就地一改原先破旧的农居为富有浓郁川西坝子民居特色的“花乡民居” ；就地将农村变为都市，农民转化为都市居民。案例二：天津市华明镇的区域农民“宅基地换房”进展模式从 2005 年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的方法，并在“ 12 镇 5 村”开展试点，涉及津郊近 18 万农民。至 2008 年末，差不多有 10 万农民辞不乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保

25、医保的“城里人”生活。东丽区华明镇十二个村共有宅基地 12071 亩，总人口 4.5 万，新建小城镇需占地 8427 亩，其中规划农民安置住宅占地 3476 亩；宅基地复耕后不仅能够实现耕地占补平稳，还可腾出土地 3644 亩。用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约 37 亿元，可出让的商业开发用地预留了 4000 多亩，土地出让收益估量达到 40 亿元，能够实现小城镇建设的资金平稳。小城镇建设需要大量资金，依靠政府财力、农民自身积存，明显不可能。只能在土地上做文章，通过宅基地换房，让土地流淌起来，使资源资本化这确实是天津的“宅基地换房”模式，这种思路得到国家有关部门的确信和大力支持，国土资源

26、部把天津列为全国土地挂钩试点都市， 并专门安排了 1433 公顷的土地周转指标。国家发改委认为，天津用宅基地换房的方法建设小城镇，富有新意，符合我国爱护耕地差不多国策，有利于在建设社会主义新农村方面探究出一条新路子。案例三：北京一号地国际艺术区的区域产业联动进展模式北京一号地国际艺术区所在的何各庄村，正处于北京市第二道绿化隔离地区，拥有大面积园林景观、水系，但也正是因为地处绿化带，建筑面积少，使产业项目受到极大限制。由于项目地外围目前差不多形成了包括中央美院、花家地艺术区、七九八艺术区、酒厂艺术区等艺术区，具备了初步的产业基础，因此在当地政府及开发商的联合下按照建设社会主义新农村的建设要求和“

27、土地+艺术、新农村 +产业区”的总体思路，园区的进展方向由此定位为文化创意产业。即由多家单位共同投资兴建的当代中国最具集聚效应的文化创意产业区村庄里的艺术社区就应势而生。该区一期规划面积 2700 亩，涵盖整个何各庄行政区域，以“村庄”为核心的六大功能区，集艺术机构、艺术家、策展人、经纪人、评论家、收藏家等形成完整的艺术产业链。开发商在解决艺术产业进展的同时，关键是产业区构建与新农村建设结合起来，实现艺术区与村庄建设互动。何各庄现有村民近千人，收入单一，租金确实是其要紧来源。流淌人口的增加，导致治安、环境等一系列咨询题层出不穷。村委会为推动产业结构升级、村民致富、农村治理体制向都市治理体制顺利

28、过渡等工作。主动配合企业进展艺术村，进行村民住宅改造工程。村委会将村民住宅从村民手里租过来关心其改造运营，全村出租的400 多平方米的院子，原本2 万元租金，但出租给村委会就能得到三到四倍的租金，再由村托付付有关运营公司对原住宅进行改造、包装，出租给高收入群体，如艺术家、企业高管等。由此，区域档次获得整体提升。对原住居民，在周边买或租房，则专门廉价，不愿走的村民，村委会提供三栋住宅楼租给让出宅基地的村民，同时鼓舞村民外出就业。案例四：开封市清明上河园的区域经营地产运营模式清明上河园是按照北宋闻名画家张择端的传世之作清明上河图为蓝本建筑的。由开封市人民政府与海南置地集团公司合作建设的一座大型宋文

29、化主题公园，坐落在开封市风光秀丽的龙亭湖西岸，是国家首批 AAA A 级旅行景区， 至今已开园营业十年， 游客接待量由 1998 年的 46 万增至 90 万。清明上河园是通过对当地文化或制造个性化文化来实现的旅行地产的开发。案例五：黄山宏村古村落的区域旅行立体开发模式宏村位于黟县东北部，村落面积19.11 公顷，有 432 户人家，其中位于旅行较为发达的宏西村共有229 户，全村人口 1280 人。宏村始建于公元1131 年，因该村落将自然景观和人文景观有效融为一体， 被誉为“中国画里的乡村”。整个村子呈“牛”型结构布局，其中最为突出的是有 400 余年的月沼、南湖、水圳等水利工程，这种当时

30、十分先进的村落水利设计，不仅为村民解决了消防用水，而且还调剂了气温，为居民生产、生活用水提供了方便，制造了一种“浣汲未防溪路远，家家门前有清泉” 。宏村现存明清民居 158 幢，其中 137 幢储存完整，“承志堂”、“南湖书院”、“树人堂”等大宅水榭堪称徽派建筑的杰作。其中奥斯卡电影卧虎藏龙在此取景更使那个古村落名噪一时。宏村旅行开发起步于 1982 年，宏村开发经营权几度易主， 1998 年，即宏村村民自主经营旅行 1 年期满后，京黟旅行开发公司正式接管宏村的旅行经营事业，经营期限为 30 年。从此，拉开了中坤集团在黟县旅行经营的序幕。随着 2000 年宏村 -西递申请世界文化遗产成功，宏村

31、旅行业进入快速进展时期。下面就中坤入驻宏村的治理经营模式做简单的图示：案例六：北京市北普陀影视城的特色基地进展模式北普陀影视城位于大兴区瀛海乡南宫，距市区 20 公里，占地 30 万平方米，是继中央电视台无锡、涿州影视城之后崛起的、以明清建筑风格为主调的第三大影视城，其建筑以明、清风格为主，集旅行观光、影视拍照、影视研修为一体的多功能大型影视文化城。旅行观光 +影视拍照：城中有红楼梦园、北普陀寺等古色古香的建筑，还有蒙古茶包、天桥把式、乔装花会、绣球临幸等充满着传统民俗文化的活动。此外，明清古镇三街一村、书画院、陶艺馆及松、竹、梅三园则更具中国传统的文化特色。影视城拥有 20 多个景区， 50

32、 多处景观，还有一处纪念红楼梦作者曹雪芹的祠庙，为游客展现了中国古代传统文化，同时也为影视拍照提供了场景。影视研修：中国第一座影视文学 -北京影视研修学院。节庆宣传：每年 4 月举办盛大的花会大赛，有舞狮子和跑旱船等各种民间艺术表演。经营模式：在原有中国古建园林基础上增加了美国现代娱乐风格，一改白天经营格式，开创了全方位展开的不夜城服务的新格局。以影视培训为基础，进行旅行观光、影视拍照、会议接待、旅行休闲等有关产业的开发。使整个培训基地内容丰富，区块价值提升，形成了多功能大型影视文化城。案例七：三亚亚龙湾度假区的区域时尚要素集聚开发模式亚龙湾集中了现代旅行五大要素：海洋、沙滩、阳光、绿色、新奇

33、空气于一体 ,出现明显的热带海洋性气候，全年平均气温 25.5，冬季海水最低温度 22 度，适宜四季游泳和开展各类海上运动。依靠优良的自然资源，度假区开发有滨海公园、豪华不墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅行度假地产，核心酒店有17 家，其中五星级14 家，四星级 2 家，三星级 1 家。引进的大型投资商有三亚天域、三亚中泰、海南大禹、北京天鸿、北京今典、中科联控股集团、上海家化、上海金茂、山西华宇等。引进的知名酒店品牌有喜来登、假日、皇冠假日、希尔顿、丽思卡尔顿、铂尔曼、凯莱、五号度假不墅等。要紧的运营模式为：案例八：北京华侨城的区域功能载体互融开发模式从深圳北上进京，华侨城集团在6 年时刻里充分整合跨产业多元化进展的优势，通过跨行业、多产业的资源整合利用，将原先是的四方桥东南区域打造成为了一个集房地产、主题公园、商业、文化、教育、酒店为一体的都市新中心北京华侨城。华侨城区域的形成，得益于房地产、都市旅行休闲、文化、酒店、教育等多产业形成的“互哺”效应，使得区