蓬莱住宅市场调研报告

1、蓬莱市住宅市场调研报告蓬莱住宅市场调研报告调研地点：蓬莱市近两年内及新近开盘销售的大型住宅楼盘 调研方法：实地调研 调研时间：2009.12 调查对象：项目开发商、运营商、楼盘售楼处、本地及外地消费者目前蓬莱住宅市场销售情况较为火爆， 住宅可开发潜力很大，房 源较为稀缺，几种户型在未开盘前就已售尽。我们有针对性地对目前 蓬莱几个较大的楼盘作了一次调研，所调研楼盘为海琴苑、海景苑、 海韵苑自由港、半岛蓝湾、环峰碧海豪庭、茂源花园、天颐乐园等。通过调研，我们得到以下结论:、基本情况 1、住宅房价介于2700元/ m 5400元/ 之间，其中，市区以3100元/ m2 3700元/ m?为主，开发区

2、和郊区以2700元/ m? 4500元/im为主;2、住宅面积绝大部分介于 30 m150 m之间，以80 m 120为主,其中49-90 m的户型最为好卖。3、户型从一室到三室再到别墅不等，以两室和三室为主;4、房高绝大部分是2.9m,但海景苑房高是3.0 m ;5、07年及08年开发交付使用的小区住宅楼中 60%-70%为多层（5-6 层）其他的为小高层（8-16层）和别墅，而09年开发的项目即现房 准现房或者10年交付的海景小区期房大多为小高层（11-18层）或 高层（26层）建筑。6、有30%-40%为商住两用，下面为商铺，上面为住宅 7、大部分为期房，普遍采用滚动开发, &各个楼盘采

3、用按揭和一次性付款的形式，按揭首付各个楼盘不尽相同，介于30%-50%之间，外地户口首付要高于蓬莱户口,次性付款均有优惠，优惠幅度在每平米 60-120元左右。二、物业现状 1、在所调研的楼盘中，物业都采用封闭管理、门禁防护、地暖、照明网络、电话线、宽带等基础设施基本全部俱全，部分设施因业主需求安装。2、停车库形式分地下、半地下、地上三种，价格以5万一10万为主,或每平方米2500-3000元;3、物业费从0.4元/ m- 1.0元/山2不等 4、除了海景苑，其他项目的多层（6层）楼盘不带电梯 5、小区绿化面积大都接近或大于 35% 6、较高档的楼盘大都秉承生态社区的理念，如海韵苑、半岛蓝湾等

4、海景小区以“阳光、运动、水系”为主打概念，在项目中规划运动休闲场所、采用超大楼距保证采光充足、升级水景景观等方式。在调研中了解到本地开发的住宅小区多为档次较高的精品社区或海景小区，大概有30%- 40%勺楼盘建有会所。三、各项目周边配套情况1、各个社区周围道路通畅，交通方便;2、各个楼盘周围都设置大型或中小型购物超市;3、城区周边楼盘大部分建有宾馆酒店，一小部分建有邮局、银行、医院等生活配套服务设施。相对城区周边，开发区及市郊楼盘因楼盘周边人气相对不旺周边配套较少或低档，开发区及郊区住宅主要以海景房建设作为主要建设目标，销售群体主要为外地客户。四、本市房地产市场需求调研昌升房地产有限公司第3页

5、共14页本地住宅销售主要为外购群体，外购群体约占当地住宅消费量的60%左右，本地开发项目的本地需求量约为30%-45%左右，本地消费者购房大多选择在城区附近或价格相对便宜的项目。从对城区及开发区近期开盘或正在施工的期房销售情况了解来看，目前本地住宅地产房价呈上升趋势， 今年的房价较去年同比增长至少25%,并且销售现状较好，通过对市区及海景住宅不断加大的开发量和不断上升的销售价位以及销售情况来看，本地商品房市场的需求缺口较大，商品房开发较有潜力。五、消费者最为认可和接受的开发条件1、目前本地各开发商开发的商品住宅楼的价格以介于3600元/m 6000元/ m之间，而这个价位外地购房群体比较认可,

6、而当地市民比较认可和愿意接受的价位在 2700元/ m 4000元/讥2、当地居民的需求户型主要以小户型为主，面积以50 m 98 m为佳。蓬莱市住宅市场调研报告3、楼高以小高层为佳（15层一18层），容积率比多层住宅高,收益回报较高。4、物业以中高档为佳，采用封闭管理、门禁防护。绿化不应低于国家标准（30%，物业费以0.5元/ m 0.8元/ 为佳。5、社区配套应包括购物超市、银行等，在保证公司利益的前提下,尽量配备医院、宾馆、酒店等。经过调查得知，本地居民当地购房率在30%-45%E右，因龙口市距本市25公里，但龙口市的住宅均价在2650每平左右，比蓬莱住宅均价平均便宜1300-1600左

7、右每平米,不少居民选择在龙口购房，并将结余下来的钱购置小型家庭轿车,本地居民对海景房并不十分热衷，购房主要选择城郊区（因其价格比城区内便宜）附：蓬莱目前正在开发的住宅项目楼盘调研表1、城区或周边近期开发现房或期房项目天颐乐园楼盘名称：天颐乐园设计用途：海景房住宅及海景酒店区属：逢来市区开发公司：蓬莱宾海置业有限公司交付日期：2009年3月价格：住宅均价4850,商业暂未定价。占地面积：16388 m昌升房地产有限公司第4页共14页蓬莱市住宅市场调研报告设计户型：多层现房、49.65平米到136.11平米 地 址：蓬莱市北关路830号（中国海关对面） 相关资料：项目位于蓬莱市三仙山景区附近，地段

8、较好，属蓬莱一类地段区域，周边500万平米成熟社区，净用地面积16388山2,容积率4.5，绿化率25%建筑密度不限，建筑面积73500 mo昌升房地产有限公司第10页共14页图片资料:密毎$汁7 .1楼盘名称：海琴苑13lii,x! I 心I 1 ITT i &厂 唱1- -TiHI4何-庐Sri 19rr ;设计用途：住宅 区 属：蓬莱市区 开发公司：山东蓬建集团义和房地产开发有限公司 交付日期：2009年7月 价 格：均价3620元占地面积：100亩设计户型：小高层、面积在96.96-134.73 m地址：南关路与海事路交汇处 相关资料：海琴苑小区占地100余亩是海市云都百万平米高尚海滨

9、社 区的重要组成 部分，位于蓬莱中央居住区南部组团，目前销售已近 尾声，海琴苑预计可容纳6万余人居住，是蓬莱乃至烟台地区少有的大规模高档生活住宅区。图片资料:楼盘名称:海景苑畏匸iA设计用途:商业、住宅区 属:蓬莱市区开发公司:义和房地产有限公司交付日期：2010年 价 格： 住宅均价5158元/ m,最高6180元/ m,共计1300户,商业暂未定。占地面积:200亩设计户型:高层小高层期房、96平米到148平米地 址:海事路与南关路交汇处东行200米路南。相关资料:与海琴苑同为义和房地产有限公司在不同年代开发，海景苑占地200亩，是蓬莱当地目前最具规模的高尚住宅区，沿街商业在27000平米

10、，社区配套完善，绿化率35%预计交房时间为2010年。图片资料:楼盘名称：海韵苑自由港RRTAmF设计用途：海景产权式酒店及住宅区属：蓬莱市区开发公司：隶属蓬建义和房地产交付日期：1期2006年2期2008年价格:住宅均价3880元/占地面积：1期占地近200亩，建筑总面积21.5万平米2期自由港占地84.6亩，2008年动工。设计户型： 高层小高层现房、南北通透、54平米到129平米 地 址：蓬莱市县后路县 相关资料：韵苑是继海景苑后又一咼档社区，一期占地面积200余亩， 建筑面积21.5万平方米，总计2000余户，2期自由港占地84.6亩, 2008年动工。图片资料:I楼盘名称:茂源花园设

11、计用途:商业、住宅区 属:市中心区开发公司:蓬莱市茂源房地产开发有限公司交付日期:2008 年价 格:住宅起价4180元/ m,商业为临街3层门市，面积约200 m /户，价格9500元/ m。占地面积：2.5万平米，共开发256户设计户型：多层现房、47.55平米到129平米 地 址：蓬莱市府后西路与黄海南路交汇处 相关资料：茂源花园占地2。5万m,建筑面积3.9万m,其中住宅蓬莱市住宅市场调研报告8栋商业2栋，为多层住宅项目，地下车位 5700山2,共计158个车 位，容积率1.6绿化率40%小区配套服务在全市最高标准，社区周 边商业氛围浓郁。图片资料:2、开发区的项目半岛蓝湾楼盘名称：半

12、岛蓝湾设计用途：住宅区属：逢来市开发区开发公司：烟台金宇置业交付日期：2008 年昌升房地产有限公司第10页共14页蓬莱市住宅市场调研报告价 格:3300 元占地面积:400亩设计户型:多层现房、49平米到138平米地 址:蓬莱市经济开发区天津路与沈阳路交汇处相关资料:总建筑面积：40万平米，占地：400亩，共约4000套。北欧风格园林设计。容积率1.47，绿化率35.5%,周边配套比较全, 医院、银行、学校都不远。图片资料:ZiI_I 一H郭卡L - -iiii楼盘名称：环峰碧海豪庭设计用途：商业住宅区 属：开发区开发公司:蓬莱环成房地产开发有限公司交付日期:2009价 格:起价2428元均

13、价2780元占地面积:400亩设计户型:多层现房、南北通透、54平米到129平米地 址:逢来市西城临港工业区相关资料:环峰碧海豪庭占地400亩，建筑面积37万平方米, 绿化率达45%以上。其中多（小高层）层住宅62栋；别墅0户;车库568个、商业门市120户。小区内采取全封闭式管理，并配有程控保安系统，24小时监控。图片资料:fir aWr ttr we”tw端站J * Mil曲 Jfliji,- 丹讪 tf aiiiiihiin, 川小5仙1帕， n II urn MrirviBk IB (Ttmirr n Umiiui t.嘗 * fJIT n INI 的I rriiifij_r nil

14、Illi II IS* J结论山东省3面环海，是一个沿海大省，而山东省的的海景房项目的开发的龙头大哥还是青岛，目前在青岛市20000/ m沖勺海景小区已是屡见不鲜，山东烟台、威海、日照等地的海景房价格大多也在 10000以上了，从此次对蓬莱市的住宅市场调研中，不难发现，目 前蓬莱市的海景房还处于开发初期，和青岛及烟威地区相比还是很 有发展潜力的，这个主要从开发面积和商品房价格上能够得以体 现，蓬莱作为国家级著名旅游景区城市，市属海岸线较长，沿海景 观很多，这也就意味着开发资源目前还比较丰富并极具开发开发前景，和海景资源已经开发殆尽的山东沿海的其他城市相比，蓬莱海 景房地产的开发潜力和升值潜力是巨大的。经调研，目前本市住宅地产项目开发主要集中在城区周边靠近 景区的海事路沿线，或者开发区临港地区，目前已经开发的海景小 区销售情况均比较理想，大多项目在开盘1年内基本销售完毕，当 地居民比较热衷于城区内及城区附近的小区，