2018年上海市房地产市场总体情况

1、.2018年上海市房地产市场总体情况2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。1.房地产开发建设总体平稳(1)房地产开发投资低位增长2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资4033.18亿元，比上年增长4.6%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速(10.1%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在3.0%5.3%区间波动(见图

2、1)。2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的52.9%，比重同比下降0.3个百分点。图1 2018年本市房地产开发投资情况从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。2018年，本市住宅投资2225.92亿元，比上年增长3.4%，占房地产开发投资的55.2%，比重下降0.6个百分点;办公楼投资692.71亿元，增长7.9%，占17.2%;商业用房投资461.42亿元，下降8.9%，占11.4%。从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费1846.14亿元，比上年增长21.2%，占全部房地产开发投资的4

3、5.8%，比重提高6.3个百分点;建安工程投资1971.77亿元，下降6.3%，占48.9%。(2)房屋在建规模略有下降2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积14672.37万平方米，比上年下降4.5%。其中，住宅施工面积7520.39万平方米，下降6.2%。2018年，本市房屋新开工面积2687.17万平方米，比上年增长2.6%。其中，住宅新开工面积1473.17万平方米，增长5.0%;商办新开工面积517.77万平方米，下降22.3%，连续两年出现两位数下降。2018年，本市房屋竣工面积3115.76万平方米，比上年下降8.0%。其中，住宅竣工面积1730.27万平方米，下降7

4、.1%(见表1)。表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况指 标新开工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）比上年增长(%)比上年增长(%)全部房屋2687.172.63115.76-8.0#住宅1473.175.01730.27-7.1办公楼310.84-15.7413.46-7.1商业营业用房206.93-30.5341.05-12.0(3)到位资金更加依赖企业自筹资金2018年，本市房地产开发项目本年到位资金5330.46亿元，比上年下降1.0%。从资金来源渠道看，受新建房屋销售面积持续低位以及房地产行业金融监管严格、房企融资渠道收窄影响，项目建设资金更加依赖于企业自筹资金。开发项目本

5、年到位资金中仅自筹资金保持增长、且增幅超两成，其他各类到位资金则均呈下降态势(见表2)。表2 2018年本市房地产开发项目本年到位资金情况指 标资金(亿元)比上年增长(%)比重(%)本年到位资金5330.46-1.0100.0#国内贷款1326.02-4.924.9自筹资金1896.42 22.435.6其他资金2107.91-13.539.5 #定金及预付款1566.41-4.929.4另据人民银行上海总部统计，截至2018年底，本市中外资金融机构本外币商业性房地产贷款余额21242.50亿元，比上年增长7.0%。其中，房地产开发贷款余额6072.37亿元，增长11.3%;个人购房贷款余额1

6、4110.14亿元，增长4.2%。本市公积金贷款余额3921.96亿元，比上年增长11.1%。2.房地产市场销售略有回升2018年，本市房地产市场保持调控政策的连续性和稳定性，从限购、限贷、价格监管到规范企业购房、加强摇号监管，充分体现了中央“房住不炒”的调控决心。在中央决定坚决遏制房价上涨后，市场短期预期有所转变，观望情绪有所增强。但在经历了2017年的楼市交易低迷、成交量大幅萎缩后，销售略有回升。(1)新建房屋销售面积小幅增长2018年，本市新建房屋销售面积1767.01万平方米，比上年增长4.5%。其中，住宅销售面积1333.29万平方米，下降0.6%(见图2)。随着本市对“类住宅”项目

7、分类施策、清理整顿工作的推进落实，商办销售逐步恢复正常化。全市办公楼销售面积147.08万平方米，比上年增长18.5%;商业营业用房销售面积101.75万平方米，增长28.3%。图2 2018年本市新建商品房及住宅销售情况(2)存量房销售低位盘整据市房地产交易中心统计，2018年本市存量房网签面积1513.46万平方米，比上年增长0.2%。其中，存量住宅网签面积1229.65万平方米，增长4.3%。伴随新房市场供应明显增加、交易量的回升，带动了部分置换型需求“卖旧买新”，存量房市场成交量小幅增长。但成交水平依然处于历年低位，甚至低于楼市较为低迷的2012年和2014年(见图3)。图3 2012

8、年-2018年本市存量住宅网签月均成交量(3)楼盘销售出现分化2018年，市场化新建住宅销售出现了“冷热不均”的现象。中心城区项目多以改善为主，因其兼具了地段、配套、价格等多方面的优势，且综合性价比高，受到购房者青睐，认筹率较高。而郊区尤其是一些地理位置偏远的项目则少人问津，楼盘呈现销售疲软状态，去化速度较慢。随着下半年供应量的持续上升，购房者可选范围扩大，前期积压需求得到释放，项目销售分化情况日趋加剧，下半年起市中心项目的销售情况也开始出现一定分化。3.新建住宅销售均价为每平方米28981元2018年，本市新建住宅销售均价28981元/平方米。从区域均价看：内环线以内107730元/平方米，