商品房预售管理制度(重编)范本

1、内部管理制度系列商品房预售制度（标准、完整、实用、可修改）rIGL实用范本 | DOCUMENT TEMP LATE编号：FS-QG-24456商品房预售制度Model of commercial house p re-sale system说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的 制度。我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。1994年7月施行中华人民共和国城市房地产管理 法。这部全面规

2、范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房 地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院城 市房地产开发经营管理条例、建设部城市商品房预售管理 办法、城市房地产转让管理规定、以及新近颁布施行的物权法等，均对这一制度作了相应具体的规定1。十多 年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地 产业的发展起到了重要的历史性作用。国家统计局的资料显示：“ 20xx年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，定金和预收款达到7395.3亿元，比上年增长44.4%,占房地产开发 资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。”我国房 地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累， 同时由于

3、预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价 格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠， 在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风 险和市场风险。、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布20xx年中国房地产金融报告中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销 售为现房销售。 虽然建设部旋即

4、表态，不会废除商品房预售 制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已 然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得 的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开 发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制， 当住房还处在建设过程中， 购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风 险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用 银行资金、无息占用购房者的

5、预缴款以及承建商的垫款，而 且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过 渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款， 开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使 商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是， 当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是 处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁 约的责任2。笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度3，使得开 发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自 身利益的法律依据。同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证

6、券、债券等融资方式，则被认为资金成本 过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原 因。其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实 力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政 府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低 成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产 业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生 存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业 的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优 胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量 低质开发商充斥于房地产市

7、场。笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入 市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致 开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房， 提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈 现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审 计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作 用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、 预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的 管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有

8、引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。1再者，缺 乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大 量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可 观利益。、完善我国商品房预售制度之具体对策针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善我国商品房预售制度的一些看第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹 集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中 的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。如上 文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此， 政府应设立房屋预

9、售制度的风险担保基金，如存款保险制度样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个 基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金 来承担责任。通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风 险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地 平衡各方风险，促进交易公平。第二，完善预售房款监管。具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式一即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户4。而改成由购房人亲自将 购房款存入监管账户的方式。 同时，严格规范预收款的使用， 开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金 只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房 地

10、产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将 款转入施工单位账户。此举能有效避免开发商挪用预收款以 及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作 用，又保障了购房者的资金安全。对此，我国广东省作过相 应的尝试，并取得了不错的效果，其经验值得在全国范围内 推广5。第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于 开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，贝y显然与该制 度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致 了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会 利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审 核机

11、制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何 个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前 的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现 有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债 务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项 目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商 品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售 商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，6同时此举也能够避免低质的小企业“空手套 白狼”，能够有效的将不合格企业清除出市场四、结语商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义，经过近二十年的发展，已经己经成为房地产市场的一项 基本制度，但是，同任何新生事物相类似，预售制度也带来 了许多严重的问题，以至于有呼声要求废除该制度。笔者以为，我国商品房预售制度固然问题重重，但其价值更是不容忽视的，不可轻言废除，针对其产