CPA税法土地增值税教程

1、第七章,土地增值税,土地增值税是对有偿转让,国有土地使用权,地上建筑物,和,其他附着物产权,取得增值,收入,的单位和个人征收的一种,税,其作用在于,1,加强国家对房地产开发和房地产交易的调控,2,有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为,3,增加国家财政收入为经济建设积累资金,1,二、征税范围（掌握,一）基本征税范围,土地增值税的基本征税范围包括,1,转让国有土地使用权,2,地上建筑物及其附着物,连同国有土地使用权一并转让,3,存量房地产买卖,一、纳税义务人,土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其,附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位,中外籍个人等,提

2、示,1,土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易,2,土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征,2,二）具体情况的判定（掌握,具体问题可归纳为,应征,不征,免征,三个方面。下面将经常,出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下,3,属于土地增值税的征税范围的情况,应征,1,转让国有土地使用权,2,地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并,转让,3,存量房地产买卖,4,抵押期满以房地产,抵债,发生,权属转让,5,单位之间交换房地产（有实物形态收入,6,投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投,资,7,投资联营后将投入的房地产再转让的,8,合作建房建成后转让的,4,不属于土

3、地增值税的征税范围的情况,不征,1,房地产继承（无收入,2,房地产赠与（对象有限定，无收入,3,房地产出租（权属未变,4,房地产抵押期内（权属未变,5,房地产的代建房行为（权属未变,6,房地产评估增值,5,免征土地增值税的情况,免征或暂免征收,1,个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关,核实,2,合作建房建成后按比例分房,自用,3,与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让,到被投资企业,4,企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中,5,因国家建设需要依法征用收回的房地产,6,建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金,额,20,的,7,企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为

4、公,租房房源，增值额未超过扣除项目金额,20,的,6,例题,1,单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是,。,2006,年,A,公司与公司之间互换房产,B,房地产开发公司为客户代建房产,C,兼并企业从被兼并企业取得房产,D,双方合作建房后按比例分配自用房产,7,答案,A,例题,2,单选题】根据土地增值税征税范围的规定,下列行,为应当征收土地增值税的是,A,父母的房产由子女继承的,B,双方合作建房后按比例分配自用房产,C,房产所有人将房屋产权赠与承担直接赡养义务人的,D,以房产抵押贷款期满后将房屋产权转让给贷款方的,8,答案,D,土地增值税税率、应税收入与扣除项目,级次,增值率,税率,速算扣除

5、系数,1,50,30,0,2,50,100,40,5,3,100,200,50,15,4,200,60,35,土地增值税应纳税额,应税收入,扣除项目,税率,扣除项目速算扣除系数,100,应税收入,扣除项,扣除项目,目,增值率,9,应税收入,纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得,的,全部价款及有关的经济利益,从形式上看包括,货币收入、实物收入和其他收入,非货币收入,要折合货币金额计入收入总额,10,扣除项目,6,项,一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和,存量房地产转让,包括,地价款,和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的,契税,应

6、视同,按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使,用权所支付的金额”中扣除,二）房地产开发成本（适用新建房转让,包括,土地征用及拆迁补偿费,包含耕地占用税）,前期工,程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费,开发间接费用,11,三）房地产开发费用（适用新建房转让,1,纳税人,能,按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融,机构贷款证明的,允许扣除的房地产开发费用,利息,一,二,5,以内,上述利息超过国家上浮标准；超标利息及罚息不得扣除,2,纳税人,不能,按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供,金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无利息支,出的情况,允许扣除的房地产开发费用,一

7、,二,10,以内,3,房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述,1,2,项所,述两种办法,12,案例】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额,为,1000,万元；房地产开发成本为,6000,万元；向金融机构,借入资金利息支出,400,万元（能提供贷款证明且可以合理,分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为,100,万元,该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其,他房地产开发费用的计算扣除比例为,5,13,扣除项目,6,项,四）与转让房地产有关的,税金,适用新建房转让和存量,房地产转让,14,扣除项目,6,项,五）财政部规定的,其他

8、扣除,项目（适用从事房地产开发,的新建房转让,从事房地产开发的纳税人可,加计扣除,一,二,20,提示,1,此项加计扣除仅对从事,房地产开发,的纳税人有效，非房,地产开发的纳税人不享受此项政策,2,取得土地使用权后,未经,开发就转让的,不得,加计扣除,15,案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房,与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计,10000,万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款,利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产,开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转,让该商品房有关的税金为,200,万元（不含印花税,计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税

9、时，应扣除的房,地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为,10000,10%+20,3000,万元,16,扣除项目,6,项,六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以,成新度折扣率后的价格,评估价格须经当地税务机关确认,评估价格,重置成本价成新度折扣率,17,例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经税务机关,认定的重置成本价为,12000,万元，成新度折扣率为,70,则评估价格,12000,70%=8400,万元,纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提,供,购房发票,的，经当地税务部门确认,可按发票所载金额,并从购买年度起

10、至转让年度止每年,加计,5,计算扣除。计,算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票,开具之日止，每满,12,个月计一年；超过一年，未满,12,个,月但,超过,6,个月,的，可以,视同为一年,对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的,税金,予以扣除，但不作,为加计,5,的基数,对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购,房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第,35,条,的规定，实行,核定征收,18,案例,2013,年,3,月，某非房地产开发企业转让一处,2009,年,7,月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购,房发票注明购房款,

11、300,万元，购入时缴纳契税,9,万元（能,提供完税凭证），转让时缴纳营业税、城建税、教育费附,加,5.5,万元，缴纳印花税,0.2,万元，上述金额和凭证均经过,主管税务机关的确认,答案】则计算该房产的土地增值税时可扣除的金额是,300,1+5,4,9+5.5+0.2=374.7,万元,19,关于土地增值税扣除项目的归纳,一）取得土地使用权所支付的金额（适用,新建房地产转,让,和,存量房地产转让,二）房地产开发成本,适用新建房地产转让,三）房地产开发费用,适用新建房地产转让,四）与转让房地产有关的税金（适用,新建房地产转让,和,存量房地产转让,五）财政部规定的其他扣除项目（适用,房地产开发企业

12、,转让,新建房,六）旧房及建筑物的评估价格（适用,存量房地产转让,20,房地产开发企业转让新房可扣除的项目,一）取得土地使用权所支付的金额,二）房地产开发成本,三）房地产开发费用,利息（不包括加息、罚息,一,二,5,以内,或,一,二,10,以内,四）与转让房地产有关的税金,营业税；城建税和教育费附加,五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除,一,二,20,21,非房地产开发企业转让新房可扣除的项目,一）取得土地使用权所支付的金额,二）房地产开发成本,三）房地产开发费用,利息（不包括加息、罚息,一,二,5,以内,或,一,二,10,以内,四）与转让房地产有关的税金,营业税；印花税；城建税和教育费附加

13、,22,各类企业转让存量房可扣除的项目,一,取得土地使用权所支付的金额,四,与转让房地产有关的税金,营业税；印花税；城建税和教育费附加,不能取得评估价格而需按发票所载金额加计扣除时，可,单独扣除原买房时的契税（需提供契税完税凭证,六,房屋及建筑物的评估价格,评估价格,重置成本价成新度折扣率,不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起,至转让年度止每年加计,5,计算扣除,23,例题,3,多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存,量房，在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有,A,取得土地使用权所支付的金额,B,房地产开发成本,C,与转让房地产有关的税金,D,旧房及建筑物的评估价格,24

14、,答案,AC,土地增值税应纳税额的计算,一、增值额的确定,一）通过,收入减除扣除项目,求得,二）关于,评估价格,的使用,纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收,1,隐瞒、虚报房地产的成交价格的,2,提供的扣除项目不实的,3,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无,正当理由的,25,二、应纳税额的计算方法,一）计算土地增值税的步骤和公式,第一步，计算,收入,总额,第二步，计算,扣除项目,金额,第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算,增值额,土地增值额,转让房地产收入,规定扣除项目金额,第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用,税率,的档次和,速算扣除系数,第五步，套用

15、公式计算税额,应纳税额,增值额税率,扣除项目金额速算扣除系数,26,土地增值税应纳税额的计算,关于土地增值税的计算的命题,已经经历了从传统,步骤型”到“配比型,的变化,27,例题,1,步骤型,计算】某房地产开发公司与某单位于,1997,年,3,月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入,15000,万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率,5,城建税税率,7,教育费附加征收率为,3,印花税税,率为,0.5,已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统,一规定缴纳的有关费用为,3000,万元；投入房地产开发成,本为,4000,万元；房地产开发费用中的利息支出为,1200,万,元（不能

16、按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提,供金融机构证明,另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算,扣除比例为,10,请计算该公司转让此楼应纳的土地增值,税税额。,1997,年,28,答案及解析,1,确定转让房地产的收入,15000,万元,2,确定转让房地产的扣除项目金额,取得土地使用权所支付的金额为,3000,万元,房地产开发成本为,4000,万元,房地产开发费用为：,3000+4000,10%=700,万元,与转让房地产有关的税金为,15000,5%+15000,5,7%+3,825,万元,从事房地产开发的加计扣除为：,3000+4000,20%=1400,万元,转让房地产的扣

17、除项目金额为,3000+4000+700+825+1400=9925,万元,3,计算转让房地产的增值额,15000-9925=5075,万元,4,计算增值额与扣除项目金额的比,率,5075,9925,100,51,5,计算应纳土地增值税税额,应纳土地增值税,5075,40%-9925,5%=1533.75,万元,29,配比型,项目配比计算方法归纳,在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产,权属于全体业主所有、无偿移交政府）房地产的地价成本,和建造成本可扣除；未开发以及已开发未售的地价成本和,建造成本不可扣除,30,例题,配比型计算,某房地产开发公司于,2009,年,1,月受让一宗土地

18、使用权，根据转让合,同支付转让方地价款,6000,万元，当月办好土地使用权权属证书,2009,年,2,月至,2010,年,3,月中旬该房地产开发公司将受让土地,70,其余,30,尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼,在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料,费共计,5800,万元；发生的利息费用为,300,万元，不高于同期银行贷,款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明,3,月下旬该公司,将开发建造的写字楼总面积的,20,转为公司的固定资产并用于对外,出租，其余部分对外销售,2010,年,4,月,6,月该公司取得租金收入共,计,60,万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入,

19、14000,万元。该,公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用,800,万元、销,售费用,400,万元,说明：该公司适用的城市维护建设税税率为,7,教育费附加征,收率为,3,契税税率为,3,其他开发费用扣除比例为,5,2010,年,31,要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出,合计数,1,计算该房地产开发公司,2010,年,4,6,月共计应缴纳的营业税,2,计算该房地产开发公司,2010,年,4,6,月共计应缴纳的城建税和,教育费附加,3,计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本,4,计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本,5,计算该房地产开发公

20、司的土地增值税时应扣除的开发费用,6,计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额,7,计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税,32,答案及解析,1,4,6,月应缴纳的营业税,60,5%+14000,5%=3+700=703,万元,2,4,6,月应缴纳的城建税和教育费附加,3,7%+3,700,7%+3,0.3+70=70.3,万元,3,应扣除的土地成本：应缴纳的契税,6000,3%=180,万元,应扣除的土地成本,6000+180,70,80%=3460.8,万元,4,应扣除的开发成本,5800,80%=4640,万元,5,应扣除的开发费用,300,80,3460.8+4640,5%=240+405.04=645.04,万元,6,该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税的增值额