税务策划案例解析

1、税务策划案例解析产权转股权，救急节税800 万随着房地产税制改革的深入， 政府对房地产交易过程中的课税项目越来越细，监管力度越来越大。如果不对涉税活动进行过细策划,容易造成重复缴税等不必要的损失 ,影响企业经营运作成本,攸关企业经营成败。同样，如果策划不当，容易引发涉税风险， 影响企业诚信名誉和企业主的职业荣辱。有关房地产税务策划的奥妙，相信下面这则案例能给业界朋友一些启示。房地产税务策划案例：陈先生与亲友合资开办一家贸易公司， 由于业务发展需要，急需资金4000多万元，经多方筹措，尚欠资金约 3000 万元。他考虑再三，决定将自己2004年在市区购买的原价 1000 万元的写字楼转让，现有一

2、间 IT 公司愿以 3000万元购买。交易时，巨额税负使其备感受挫。具体数字如下：策划前陈先生此案交易的税费高达 936.4 万元，包括：营业税及附加税，按 5.5% 计(3000 1000) 5.5%=110 万元。说明：陈先生转让房产行为属销售不动产，应缴纳营业税，适用税率为5% 。陈先生购置成本 1000 万元，装修费用 200 万元有合同及相关的票据完整证明，可在营业额中减除。土地增值税：合计 520.5 万元第一步：确定扣除项目金额扣除项目 = 购入成本 + 利息支出 + 其它开发费用十营业税及附加+ 加计 20% 扣除数=1000+200+110+1000x20%=1510万元。第

3、二步：计算增值额增值额 = 房地产转让收入 - 扣除金额=3000-1510=1490万元。说明税法规定，如果增值额没有超过扣除额的20% 。就可免征土地增值税，但本例增值额占扣除项目的比例=1490 1510 100%=98.7%，显然陈先生无法享受此优惠。第三步计算土地增值税额土地增值税额 = 增值额四级超额累进税率=1510x50%x30%+(1490 1510 x50%) 40%=226.5+294=520.5万元。说明：土地增值税实行4 级超额累进税率增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为 30% ，增值额超过扣除项目金额50% ，未超过扣除项目金额100%部分，税率为 40

4、% 。契税：以 3% 计3000 3%=90万元。说明：契税的征税对象是境内发生使用权转移的土地、房屋，实行3% 5% 的比例税率，各省不同。陈先生个人所得税 (按 20% 计 )应纳所得额：房产转让收入-( 原值 + 合理费用 )=3000-(1000+200+110+520.5+90)=1079.5万元。应纳税额 = 应纳所得额 20%=1079.520%=215.9万元。说明：税法规定，对转让房产等所得， 应以纳税人转让收入减去房产原值和合理费用后，按 20% 的比例计算应纳个人所得税。各项税费合计：营业税 + 土地税 + 契税 + 个人所得税 =936.4万元。上述各项税费，合计高达9

5、30 多万元 !如果陈先生以此方式交易，成交后扣除税费，仅得资金 2064 万元，距离 3000 万元的资金仍有近千万元的缺口。无奈，陈先生请来专业税务策划师，为其度身定做一套方案，方案如下：第一步陈先生以上述房产作为股东与IT 公司成立有限责任公司A。第二步陈先生将持有的A 公司股份，以象征性的价格转让给原自己的贸易公司。第三步：以事先约定的 3000 万元的价格，贸易公司将所持A 公司的股份转让给IT 公司的子公司或分公司，完成整个交易流程。策划后的税负结果：营业税及附加税按照国家税务总局有关规定， 以不动产对外投资折算股份且共同承担风险，不用缴纳营业税， 企业和个股权之间的交易同样免缴营

6、业税。经调整，直接节约税收110 万元。土地增值税同样，以房地产等不动产投资企业换取股份且共同承担风险的， 暂不征收土地增值税，这样，免除原交易中征收的 520.5 万元主要税负。契税契约无法免除，但有操作空间。依照规定，以土地、房屋权作价投资入股，以评估价格为计税依据。 如果该房以 1200 万折价入股。仅需缴纳契税36 万元 (12003%) ，节约契税 54 万元。个人所得税由于陈先生将所持的A 公司股权转让给自己控股的贸易公司，股权转让的价格国家并无规定， 以双方协议价格成交， 本例中贸易公司属陈先生与亲友控股，其完全可以在股权转让时收取象征性的低价。这样，股份转让时， 个人所得税基本上可忽略不计。股权再转让贸易公司将所持A 公司的股权以约定的3000 万价格转让给 IT 公司的子公司或分公司， IT 公司控制了 A 公司，整个交易过程完成。结果比较：IT 公司以同样成本获得房屋产权。陈先生节税创造巨大收益。策划后的交易过程仅需缴纳税费54 万元，节约税负共 882.4 万元，所缴税负仅为策划前的8.58% 。贸易公司(陈先生 )缓解资金困难，现金流增加，达到卖房筹资目的。分析点评：这是非常成功的税务策划方案，企业和个人在现实中经常遇到。本案采用的税务策划方法主要是“产权转股权策划法”，即