店铺开发流程

1、连锁店铺商圈调查与开店一 、商 圈调 查 的目 的调 查商 圈 可了 解预 设商 店营 业范 围内 的地 理 区域，以 协助 适当 零 售地点 的选 择， 商 圈调 查的 目的 包括 ：了解 地区 居民 的人 口特 性、 社会 经 济变 项及 生活 形态 等。确定 产品 组合 及促 销重 点。分析 商圈 是否 重叠 。计算 在某 一地 理区 域内 应开 几家 店 。找 出商 圈内 的 障碍 ，包 括：道路 设施 不便 。人口 拥挤 。交通 过度 拥塞 。法 规方 面考 虑 租税 、执 照、 营运 、最 低工 资及都市 区域 划分 情 况。其 它因 素：了 解 同一 地区 内 同性 质的 竞争

2、家数（ 竞 争是 否激 烈）、将 来的变 动趋 势、 其 他店 铺位 置。二 、商 圈调 查 作业 范围直 营店 的展 店 前商 圈调 查及 立地 调查 、报 告。加 盟店 加盟 意 向后 进行 商圈 调查 、评 估， 以评定是 否适 合开 店 。三 、权 责单 位 及权 责的 确立商 圈调 查作 业 由市 场部 主管 ，协 助各 区域 的寻找、 研判 分析 。四 、店 铺开 发 主要 项目商圈 情报 之主 动收 集。商圈 资料 之建 立。商圈 之规 划、 评估 、分 析报 告。执行 开店 之布 点策 略制 度。展店 计划 、活 动之 推动 。商圈 地点 选择 、开 店技 巧制 度之 建 立及

3、 教导 。租店 及选 店业 务之 执行 。租金 行情 之分 析了 解和 呈报 。竞争 店铺 开店 情报 之搜 集及 应对 策 略之 拟定 。定期 （每 季） 拓店 发表 会之 规划 与 推动 。展店 评审 作业 之规 划与 推动 。准加 盟店 （专 柜） 之拜 访和 公关 。和房 东之 租店 谈判 。与律 师 协商订 定租 店合 同。执行 开店 管理 及制 度。不良 店之 迁移 和淘 汰。其它 有关 展店 事项 。商 圈的 定义商圈 是指 一家 零售 商店 的顾 客所 来 自的 地理 区域 。依 据商 店获 取 顾客 的百 分比 将商 圈划 分为 三部分：1 、主要 商圈 ：商 店在 此区 域

4、内 的 顾客 数约 占总 顾客 数的 55 70% 。2 、次要 商圈 ：商 店在 此区 域内 的 顾客 数约 占总 顾客 数的 15 25% 。3 、边 缘 商圈 ：商 店 在商 圈 中剔 除前 两种 商圈 后，剩 余 的顾 客所 构成 区域 。边 缘 商 圈（ 包 含 剩 余 的 顾 客 ）次 要 商 圈（ 包 含 大 约 二 成 的 顾 客 ）商店主 要 商 圈（ 包 含 大 约 七 成 的 顾 客 ）注 ： 商 圈 基 本 上 是 没 有 形 状 的 ， 然 而 为 了 方 便 计 划 ，一 般 事 前 规 划 可 用 圆 形 或 地 形 式 来 为 商 圈 推 算 。商圈调查流程图布

5、点计划确立商圈调查绘制简图取消调查NO选定抽样点YES搜集资料政府出版资料商圈内资料人 口地 区教 育年 龄政 府人 潮竞 争建 筑人 潮交 通集 合商 店所 得人 口程 度分 布未 来变 动店 资物 资流 动状 况场 所分 布资料资料资料资料变动资料料料资料资料资料资料拟写商圈报告NO评估归档YES开店归档商 圈调 查重 点与 调查 方式（ 一）商圈 范围 划分 确定如 有以 下各 情 况限 制 , 因而 为其 商圈 之范 围划 分点 ：1. 商圈 范围A. 集中 型商 圈主 要商 圈半 径 在 2000 米 以内 ， 次要 商圈 半径 在 2000 米 5000 米之 间 ，边缘 商圈 在

6、 5000 米以 外 。B. 分散 型商 圈主 要商 圈半 径 在 500 米以 内， 次要 商圈 半径 在 500 米 1000 米 之间 ， 边 缘商 圈在 1000 米 以外 。2. 马路 之分 界、凡 超 过 米 宽之 道路 四线 道以 上 或中 间有 栏杆、安 全岛阻 隔、 主要 干 道3. 铁路 、平 交道 之阻 隔因 铁路 、平 交 道之 阻隔 ,使 人们 交通 受 阻而划 分成 两个 不同 商 圈4. 高架 桥、 地下 道阻 隔因 高架 桥、 地 下道 阻隔 ，使 人潮 流动 不易 而划分成 不同 商圈 。5. 安全 岛之 阻隔因 安全 岛阻 隔 ，使 人潮 流动 不易 而划

7、分成 不同商圈 。6. 大水 沟因 大水 沟阻 隔 ，使 人潮 流动 不易 而划 分成 不同商圈 。7. 单行 道因 单行 道阻 隔 ，使 人潮 流动 不易 而划 分成 不同商圈 。8. 人潮 走向由 于人 潮走 向 之购 物习 惯与 人潮 流动 之方 向，使该 区形 成一 独 立商 圈。（ 二）绘制 简图1. 集中 型商 圈为 周边 5000 米 简图分 散型 商圈 为 周边 1000 米简 图2. 标出 重要 建筑 物及 楼别 金 融 大楼 ，办 公大 楼3. 著名 商店 及影 响生 活型 态之 地 段特 征 戏院 、百 货公 司4. 人潮 汇集 之地 段商 店群 及大 型 集客 场所 超

8、 级市 场娱 乐区 之 同等类 5. 标出 竞争 店或 同性 质商 店所 在 之位 置、 抽样 点之 所在 位置6. 可与 本企 业连 锁店 有互 补作 用 之门 店7. 政府 重要 之行 政中 心8. 车站 、加 油站 、学 校、 停车 场 、市 场、 公园 等特 定族 群 会集场 所9. 标出 街道 之行 进方 向 单行 道 方向 （ 三）抽样 点之 选择 确定1. 抽样 点之 选择(1) 办 公人 口或 上班 族汇 集 之地 点 未来 适合 设店 之地 点(2) 人 潮走 向汇 集地 点(3) 固 定人 口较 集中 流动 之 地点(4) 可 能形 成未 来的 商店 群 之地 段(5) 预

9、 定三 四 个抽 样点（ 四）商圈 特征1. 商店 特色 及分 布情 况(1) 建 筑型 态(2) 行 业型 态(3) 分 布家 数， 类别A. 以抽 样点 之平 行 道路 为主 要调 查对 象 B. 主要 道路 之商 店 分布 明细 a. 将 商店 分门 别类 记录 b. 并 将其 统计 填入 明细 表 C. 于主 要干 道 、大 马路 、相 同商 店之 家数 D. 商店 汇集 地 带之 概述 E. 以商 店 辅助 店 、竞 争店 正 确所 在位 置标 注于 商圈 简图 。(4) 地 点类 型2. 住宅 特色 （集 中型 商圈 可不 用 调查 ）(1) 建 物型 态A. 实地 了解 于本 商

10、 圈内 住宅 区之 建筑 型态a. 建 筑 高 度 ， 楼 数 b. 建 筑 型 式 为 新 式 或 旧 式c. 分 布 区 域B. 目前 之改 建情 况C. 一 三年 内 可能 改建 之趋 式(2) 分 布情 况A. 实地 了解 该区 之 实际 住户 与建 筑物 之分 布情 况 B. 将该 商圈 分为a. 商 店 区 ，b. 辨 公 区c. 新 式 住 宅 区d. 旧 式 住 宅 区e. 文 教 区 ，C. 于 简 图 上 分 别 划 定 区 域 ， 制 作 商 圈D. 并 于 图 上 注 明 建 筑 物 之 楼 别 3. 集 会 场 所(1) 场 所 类 型A. 本 商 圈 内 汇 聚 人

11、 潮 之 场 所 类 型a. 商 店 肯 德 基 、 麦 当 劳 ， 百 货 公 司 b. 戏 院c. 政 府 之 行 政 机 关d. 展 览 会 场e. 学 校 、 文 教 机 关 、 公 园 g. 表 演 、 竞 技 ， 比 赛 场 所h. 菜 市 场 ， 超 级 市 场i. 证券 公 司 B. 聚集 人口 类型a. 青 少年b. 上 班族c. 特定 行业 人士d. 家庭 主妇(2) 动 线4. 竞争 者分 析了 解既 存竞 争 者的 数量 及大 小、所有 竞争者 的 强弱 势评 估、短 期及 长 期的展 望、 饱和 的 程度 。(1) 卖 场气 氛本 区内 对公 司 店铺 较有 影响 性

12、之 竞争 店，其 卖 场气 氛、购 物 环境 、服 务态度(2) 来 客数该 竞争 店每 日 之成 交客 户数(3) 平 均消 费额(4) 营 业额来 客数 平均 消费 额 每 日营 业额每 日营 业额 每月 工作 天 数 每月 营业 额、 预估 收入 、 支出 与可 能净 利1. 以抽 样点 之实 际平 方米 数与 租 金之 调查(1) 与 目前 承租 人洽 询(2) 与 其他 店 铺承租 人洽 询2. 预估 每次 消费 金额(1) 先 评估 本商 圈抽 样点 适 合开 何类 型之 店(2) 本 连锁 店 依商圈 类别 所 划分 之市 场定 位3. 每日 来客 人数 预估(1) 了 解各 店

13、之 人潮 数(2) 以 各店 之来 客 各店 之 人潮 数 各 店之 入店 率(3) 再 以求 出之 入店 率 该商 圈 抽样 点 之人 潮数 预 估客 户数(4) 未 来再 依 商 圈 之消 费年 龄、 习惯 、所 得 的变 动可 能对 来客 数之 影 响而做 正（ 负） 百 分比 之修 正4. 可能 业绩(1) 预 估消 费金 额 可能 客 户数 可 能 每日 营业 金额(2) 可 能每 日营 业金 额 可能 每 月营 业金 额5. 固定 费用(1)预 估固 定薪 资费 用元(2)折 旧费 用预 估元(3)管 销费 用预 估元(4)预 估固 定费 用元6. 预估 变动 成本(1)预 估管

14、理月 费% (2)销 货成 本% (3)总 变动 费用 % 月营 业额7. 预估 净利(1) 可 能月 营业 业绩 租 金 固 定费 用 变动 总费 用 预估 净利(2) 本 预估 净利 为税 前净 利8. 损益 平衡（ 固定 费用 租金 ） （ 变动 成本 ）5. 商店 组合商 店 组 合是 否互 相配 合，可 衡 量各 商店 间是 否可 互换 顾 客，见 附 件表格 一。 例如 ：(1) 药 房、 超市 、面 包店 、 蔬果 店及 肉店 。(2) 百 货公 司、 衣饰 店、 裤 袜店 、内 衣店 、鞋 店、 珠宝 店 。六 、人 潮状 况 实 地抽 样方 式1. 主要 人潮 走向(1) 平

15、 日及 假日 之人 潮状 况 ， A. 将一 周之 时间 区分 为 段 周 一 周五周 六 、 周日 、国 定假 日B. 以 点每 两小 时细 分为 一个 小段 C. 以 分 钟 为其 抽样 时段 之样 本，并计算 其 抽样 点之 实际 经过 人数 、摩托 车、 汽车 、 助动 车、 脚踏 车D. 抽样 时将 人 潮分 为 15-24 岁， 25-35 岁， 34-45 岁， 45 岁以 上 E. 将每 抽样 之数 ， 转变 成以 个 小时 之人 潮流 动数例： 以 分 钟 为抽 样得 该抽 样点 人数 为 ，将 Z ，则 为其 可能 之人 口 流动 数F. 将其 数字 依时 段填 入 人 潮

16、流 动抽 样表 G. 将人 潮 流动 抽样 之数 字以 线图 表示 人 潮分 布 图七 . 人 口、 住家 户 数推 算(1) 固 定住 家a. 该商 圈建 筑物 来推 算当 地住 家 户数b. 以户 数 得 当 地预 估人 口数c. 将各 抽样 点人 口数 平均 减当 地人 口 数得 外来流 动 人数(2) 办 公户 数a. 计算 该区 之公 司家 数b. 该区 公司 家数 （ 人） 该 区 办公 人口 c. 该区 办公 人口 即为 该区 之半 固定 人 口 上 面的 都为 预 估， 得到 的结 果不 一定 正确 。八 、 . 交通 状况(1) 公 车之 往返 方向(2) 下 车后 之走 向

17、(3) 未 来交 通运 输系 统之 影 响(4) 该 商圈 能停 车之 场所九 、消 费特 征 与人 口特 征1. 该区 住户 人口 所得A. 高所 得， 达平 均 国民 所得 倍 以上 所占 比率B. 中上 所得 、达 平 均国 民所 得 倍以 上所 占比 率C. 平均 每户 全 年收 支情 况表 与图2. 该区 往来 、居 住人 口之 消费 习 惯A. 对便 利性 、服 务 品质 及门 店气 份之 诉求 概况 B. 习惯 消费C. 年龄 分配 情 形D. 性别 分配 情 形E. 教育 程度 分配 表 与图F. 职业 分配 表与 图3. 外来 流动 人口 之消 费习 惯、 特 征A. 年龄

18、分布 情况B. 消费 之种 类C. 所得 之高 底十 、商 圈类 型1. 集中 型商 圈商 圈内 流动 人口 多 ( 每分 钟 约 位以 上 )商 圈内 住宅 人口 ( 约 以上 )区 内之 建筑 物高 且密 集商 店集 中且 范 围大与 本产 业 有互 补性 之商 店多 ，且 规模 大 ( 大 型购 物中 心、 超级 市场 、 百货公 司）交 通频 繁， 车 辆流 量大商 圈类 型： 办 商、 商办 、商 住、 商业 、办 住2. 分散 型商 圈商 圈内 流动 人 口少商 圈内 腹地 分 散区 内之 建筑 物 普通 、老 旧且 高度 楼 以下商 店分 散且 范 围小与 本产 业有 互 补性

19、之商 店少 ，且 规模 小交 通不 频繁 ， 车辆 流量 少商 圈类 型： 住 、住 商、 住办 、办 、办 住十 一、 商圈 未 来发 展潜 力及 结论 （见 附表 ）1. 发展 情况(1) 未 来政 府之 行政 中心 、 大型 休闲 集客 场所 之建 造(2) 未 来捷 运系 统、 交通 运 输中 心所 在点 (3) 大 型办 公大 楼、 商业 中 心 等之 建造(4) 该 商圈 之未 来转 变情 况A. 人口 年龄 层之 转 变B. 消费 习惯 之未 来 改变 情况C. 人潮 汇集 之 可能 变动 地段2. 竞争 情况(1) 商 圈内 既存 竞争 者的 数 量及 大 小。(2) 商 圈内

20、 的饱 和程 度。3. 结论根 据以 上各 种 调查 的资 料，最后于 结 论时，最 好 能明 确的 将资 料整 理 出下列 五项 重点 加 以说 明：(1) 点 应设 在何 处， 何阶 段 合适 开店(2) 何 种商 品组 合之 配合(3) 顾 客之 型态(4) 租 金状 况(5) 集 会场 所 。4 、 . 归 纳步 骤商 圈 范 围之确定商 圈 特征分析人 潮 及 交 通状况分析消费特征及人口特征分析结论未 来 发 展情况分析可 供 设 店地段分析优 缺 点评估可 能 净 利之推算归 纳法 流程 图 ：结论商人消可优可未圈潮费能、供来特、净缺设发征交人利点店展分通口之评地情析状特推估段况

21、况征算分分分分析析析析十 二、 新店 开 业前 相关 的资 料附 表拟经营地区资料拟经营地区：_省 _市 _县 /地区人口： _平均收入： _主要商业街道名称：_竞争对手：名称： _店铺数目 _地址： _名称：_店铺数目 _地址： _名称： _店铺数目 _地址： _名称： _店铺数目 _地址： _名称： _店铺数目 _地址： _拟开设店铺数目：_ _预计开业时间：_ 年 _ 月 _ 日店铺资料地点： _面积：建筑面积：_使用面积： _门面： _米租用 /产权所有： _赢利预算： _预计营业额； _预计购货额： _年租金： _回本期： _经营条件： _拟投资金额： _营业点环境状况评估表日期：

22、_城市： _店铺资料店铺地址： _联络人姓名 / 电话：_现时店铺使用情况：空置百货零售工厂星级酒店车站可使用日期： _物业现状： _楼宇类别： _楼至 _楼：地铺 /商场 /商业 / 住宅 /工厂 /星级酒店_楼至 _楼：地铺 /商场 /商业 /住宅 /工厂 / 星级酒店_楼至 _楼：地铺 /商场 /商业 /住宅 /工厂 / 星级酒店铺面宽度：不包柱位： _ 米包 柱 位： _ 米楼底高度：外门面： _ 米店内地至天花：_ 米铺前街道宽度：行人路：_米行车路： _米店铺能见度：好中差门面阻碍物：门面结构柱门前灯柱树电箱铁栅公车站自行车停放点结构情况：好普通差百货公司资料百货公司名称：_百货公

23、司性质：国营民营外资集资百货公司开业时间：_百货公司信誉：好中差百货公司销售业绩在当地属于：好中差百货公司档次在当地属于：高中低主要著名品牌：一楼：_二楼： _三楼： _四楼： _五楼： _六楼： _是否带有小库：是否可否穿着品牌制服：可否_结算期限： _折扣： _所在楼层： _是否需要保底：_签约期限： _是否要赞助费用：_是否须周年庆典费用：_周围环境资料区内情况：所属区份：_人口： _人均收入： _平均年龄： _消费能力： _区内性质：商业商住高级住宅中级住宅廉价住宅外来流动人口：有无；小量普通大量每天约： _人年龄： _岁至 _ 岁原因：购物娱乐消闲上、下班上、下学同业竞争情况：名称：

24、 _面积： _租金： _租约期： _营 业 额： _临近辅助性行业：电影 院 _酒楼 /快餐店：_星组宾馆：_时装店 /其它牌子专声店：_超级市场： _大学 /大专： _商场： _临近破坏性行业：银行： _金铺； _菜 市 场： _电 力 站： _空置地盘： _门前小贩： _交通情况：临近设施：公交车站地铁站停车场商铺前或附近可停泊机动车辆：可否商铺前或附近可停放自行车：可否交通流量：稀少普通繁忙非常繁忙行人流动量： （年龄 15 55 岁）星期一至四：弱一般非常强时间 _ 人流 _ 人流方向 _星期五：弱一般非常强时间 _人流 _人流方向 _星期六：弱一般非常强时间 _人流 _ 人流方向 _

25、星期日：弱一般非常强时间 _人流 _ 人流方向 _假日：弱一般非常强时间 _人流 _ 人流方向 _附近有否大型设施或发展将于短期内进行：有无如有：项目为 _摆放广告牌或灯箱招牌之地方：有无位置： _尺寸： _是否要租金：是否费用： _商铺 /专厅 /专柜现状货仓是否需要设计：是否电力符合加盟商要求或需要增容：符合不符合如需增容，请说明：_人行道是否需重铺：是否如需生铺，请说明：_商业区街道：_主要繁华街道：_估计每日生意额：_合约的洽谈规范根 据商 圈特 点和 发展 趋 势， 在后 期的 合约 签订中 需 要留 意以 下问 题。1 、地铺 合同经营 时 间： 根据 目前 的装 修设 计标 准， 店铺 的 装修 折旧 为 3 年 。 在签订 的 合约 时， 时 间 不 少于 3 年 。 签订 5 年以 上合 约 的 店铺 ， 需要经集 团 审批 。店铺 租金 ：在店 铺 的正 常经 营过 程中 ，以 3 年租 期为 例 。 第三 年店 铺的 租 金费用不 可 以超 过第 一年 的 20% 。五 年以 上店 铺租 金不 高于 平均 月 租金的 20% 。 店铺