湖北省房地产估价师理论与方法供给有限考试试卷

1、 湖北省房地产估价师理论与方法：供给有限考试试卷 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意） 1、城市房屋拆迁估价时点一般为。 A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日 B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日 C：房屋拆迁许可证颁发之日 D：房屋拆迁结束之日 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、非公物拍卖，收取佣金的比例按照的原则确定。 A：同拍卖成交价成正比 B：同拍卖成交价成反比 C：同拍卖报价成反比 D：同拍卖保留价成反比 E：执行层

2、的组织协调 3、土地增值额超过扣除项目金额 100，未超过 200的，土地增值税应纳税 额的速算公式是。 A：应纳税额=土地增值额30 B：应纳税额=土地增值额40-扣除项目5 C：应纳税额=土地增值额50-扣除项目15 D：应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35 E：执行层的组织协调 4、某城市 2004 年存量商品住房的吸纳率为 40%，则该城市同期存量商品住房 的吸纳周期是_。 A0.4 月 B2.5 月 C0.4 年 D2.5 年 5、下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是_。 A获得土地使用权 B确定规划设计方案并获得规范许可 C遴选工作人员 D开工申请 6、建设工程竣工验

3、收，由_负责组织实施。 A工程质量监督机构 B建设单位 C工程监理单位 D房地产开发主管部门 7、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为_。 A基准地价 标定地价BC标准地价 D路线价 8、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有_。 A长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算 C长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏 9、某办公楼的土地面积 3000，建筑面积 10000，该办公楼出租正常月净收 益为 18 万元，建筑物重置价格为 2000 元，成新率为 80，土

4、地和建筑物 的资本化率分别为 7和 8，该办公楼的土地正常价格为。 A：1257 万元 B：1571 万元 C：800 万元 D：1300 万元 E：工业用地的监测点评估价格 10、直线趋势法公式 Y=a+bX 中，X 表示。 A：价格 B：时间 C：常数 D：价格变动率 E：工业用地的监测点评估价格 11、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价 款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。 A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调 12、对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不 采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行

5、动。 A从容不迫型竞争者 B选择型竞争者 C凶猛型竞争者 D随机型竞争者 13、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土 地增值税。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：执行层的组织协调 14、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。 A：高层建筑地价分摊 ：房地产投资价值评估BC：因环境污染导致的房地产价值减损评估 D：城市房屋拆迁中的停业损失评估 E：工业用地的监测点评估价格 15、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳 池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是_ 技巧。 A产品线定价 B

6、选择品定价 C补充品定价 D产品束定价 16、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是_项目。 A短期投资 B累计折旧 C未分配利润 D存货 17、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则 取得该土地使用权的剩余使用年限是年。 A：15 B：25 C：35 D：55 E：执行层的组织协调 18、房地产估价的主要难点是。 A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化 C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格 19、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困

7、 难家庭。 A：低收入 B：中低收入 C：中等收入 D：所有 E：执行层的组织协调 20、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租售阶段 21、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在AB估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 22、资本化率的公式为。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格 23、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性

8、系数为 0.88，若开发商采取 2折扣策略，则最可能发生的情况是。 A：销售收入增加 0.24 B：销售收入增加 3.76 C：销售收入减少 0.24 D：销售收入减少 3.76 E：执行层的组织协调 24、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择_。 A用途 B建筑容积率 C覆盖率 D建筑式样 25、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元月，并当租 户的月营业额超过 150 万元时收取 3的百分比租金。当租户的月营业额为 180 万元时，其应缴纳的租金是万元。 A：132 B：159 C：195 D：204 E：借款合同 二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题

9、的备选项中，有 2 个或 2 个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分） 1、按照废物的化学性质，固体废物可分为。 A：污泥 B：一般废物 C：有害废物 D：无机废物 E：有机废物 2、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括_。 A待开发房地产的价值 B待开发房地产取得的税费 C续建开发成本 D销售费用 销售税金E3、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要 由转让人在票据背面签字，这种情况称为。 A：背书 B：委托 C：代理 D：审批 E：执行层的组织协调 4、根据所有权的结构，房地产企业可以分为（）

10、。 A独资企业 B房地产投资信托公司 C有限责任合伙企业 D无限责任公司 E一般合伙企业 5、关于流动比率，下列说法不正确的是_。 A流动比率=流动资产总额流动负债总额100% B又称之为“银行家比率” C又称之为“二对一比率” D在国际上，银行一般要求这一比率维持在 100%以上 6、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是。 A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物 业 B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间 间隔较长 C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业 额之外的部分 D：营业额高但毛利水平较低的

11、租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 E：借款合同 7、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有_。 A以投资估算价控制设计方案的选择 B以预算造价控制施工图设计 C通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商 D合同管理 E进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据 8、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预 计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50 万元。目前，该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%， 则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于

12、（）万元。 A536 B549 C557 D816 9、注册房地产估价师管理办法规定，有下列情形之一的，国务院建设主管 部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。 ：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许A可的 B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的 C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的 D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的 E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形 10、收益乘数有。 A：毛租金乘数 B：利润乘数 C：净收益乘数 D：销售收入乘数 E：潜在毛收入乘数 11、某宗房地产交易的成交价格为 30

13、 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在 一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为 100m2，假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为_元 /m2。 A2593 B2619 C2727 D2862 12、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。 A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙率 E：吸水性 13、当贷款综合风险度超过_时，为高风险贷款。 A50% B60% C80% D90% 14、基准地价系数修正法的基本原理是_。 A收益原理 B替代原理 C地租理论 D区位理论 15、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资

14、额作为计算 基础，把_作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目 自有资金的盈利能力。 A借款本金偿还和利息支出 B开发建设投资 C投资方向调节税 D项目投资总额 16、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。 ：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修A资金 B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合 理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调 整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建 筑面积交存住宅专项维修资金 D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期

15、住宅专项维修资金的数额为 当地房改成本价的 3 E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的 30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 17、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受 偿款法定优先受偿款包括【2007 年考题】 A：划拨土地应补交的出让金 B：已抵押担保的债权数额 C：发包人拖欠承包人的建设工程价款 D：强制执行费用 E：估价费用 18、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。 A：拟买卖的房地产市场价值 B：买方愿意支付的最低价 C：买方可承受的最高价 D：卖方可接受的最低价 E：卖方愿意接受的最高价 19、房屋拆迁许可证确

16、定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估 价机构评估。需要由 2 家或 2 家以上的估价机构评估的，估价机构之间应当就 拆迁估价的_等进行协调并执行共同的标准。 A依据、原则 B程序、方法 C收集的资料 D参数选择 E收费标准 20、投资者可以控制的风险包括（）。 A利率风险 B政策性风险 C资本价值风险 D持有期风险 E比较风险 21、与非专业估价相比，专业估价的特点有。 A：是一种专业意见 B：估计价格或价值 C：实行有偿服务 D：承担法律责任 E：估价作业日期长 、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。22A：耐水性 B：抗渗性 C：抗冻性 D：导热性 E：热容量 23、土地变更登记是指因而进行的登记。 A：土地权利人发生改变 B：土地权利人姓名发生变更 C：土地权利人名称发生变更 D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经 人民政府批准后而进行的登记 E：土地权利人地址和土地用途等内容发生变更 24、某综合楼总建筑面积为 10000m2，其中可出售的居住建筑面积为 7000m2， 可出租的商业建