第3节房地产评估

1、第三章,房地产评估,?,本章主要介绍房地产评估的特点、基本步骤和,方法,?,本章重点：土地使用权、建筑物评估的基本步,骤和方法：市场法、收益法、剩余法、路线价,估价法、成本法、残余估价法、在建工程的评,估方法等,?,本章难点：市场法、收益法、剩余法、路线价,估价法、成本法,房地产的概念及特点,?,房地产是指土地、建筑物、地上定着物,及其权属的总称,?,土地、土地使用权,?,建筑物及定着物,：,第一节,土地及土地使用权,一、土地的特性,（一）土地资产的自然特性,1.,位置的固定性,-,不可移动性。,2.,质量的差异性,-,个别性,3.,不可再生性,-,非再生性,4.,效用永续性,-,生产力永续性

2、,（二）土地的经济特性,1.,供给的稀缺性,2.,可垄断性,3.,用途广泛性,4.,效益级差性,（三）土地使用权,?,土地使用权是土地使用者依法对土地进,行使用和依法对其使用权进行出让、出,租、转让、抵押、投资的权利。,?,我国土地使用权出让最高年限,居住用地,70,年,工业、科教文卫体用地,50,年,商业、旅游、娱乐用地,40,年,综合、其他用地,50,年,二、地产的分类,?,1,、按土地的社会经济用途为标准，城市土地,可划分为工业用地、商业用地、住宅用地、交,通用地、公用事业用地等,?,2,按土地开发程度与开发趋势为标准，城市,土地可分为已开发的土地即“熟地”、未开发,土地即“生地”和列入

3、市政开发规划的土地等。,?,3,按土地资产的经济地理位置为标准，城市,土地可划分为城市中心区、一般市区、市区边,沿区、近郊区、远郊区等。,?,4,按土地的所有权归属，可划分为国家所有,的土地和集体所有的土地。,三、我国地产价格体系,?,以基准地价和标定地价为核心，包括出让底价、,市场交易价在内的地产价格体系。,1,基准地价,2,标定地价,3,、出让底价,4,、交易价格,5,、抵押价格,6,、课税价格,1,、基准地价,?,(1),基准地价是一个区域性的平均地价。它是政府,按不同的区段估测的土地使用权的平均单价。,?,(2),基准地价是一定时期的地价，而非时点地价。,基准地价经过政府评定估测后，一

4、定时期内保持,不变，当社会经济形势及有关政策发生变化，基,准地价再重新估测和调整。,?,(3),基准地价是各类用地的平均地价。它是在用地,条件相近的区域中根据商业用地、住宅用地、工,业用地等不同的用途估测出的平均地价。,2,标定地价,?,它是政府根据管理需要评估的正常地产市场中，,在正常的经营管理条件和政策作用下，具体宗,地在,定使用年期内的价格。,?,(1),标定地价是以基准地价为基础评估出的地价。,?,(2),标定地价是宗地地价，即具体地块的底价。,(3),标定地价是宗地在一定使用年期内的地价。,3,、出让底价,?,它是政府根据土地出让年限、用途、地产市场,行情等因素确定的宗地或地块出让时

5、的最低控,制价格。,?,(1),出让底价是以标定地价为基础确定的地价。,（,2,）出让底价是待出让宗地或地块的时点地价。,?,(3),出让底价是政府确定成交地价,(,或土地出让,金,),的基础。,4,、交易价格,?,它是指土地在市场上交易中实际成交的价格，,亦称市场价格；交易价格主要有以下几种：,?,（,1),出让价格。是国家作为城镇土地所有者将,一定年期的土地使用权让渡给土地使用者的成,交价格。,?,（,2,）转让价格。是土地使用者将已经取得的,土地使用权在转让给第三者的交易价格。,?,（,3,）征用价格。是指国家征用农村集体所有,制土地而支付的补偿价格,。,?,5,、抵押价格,它是获得土地

6、使用权的土地使用者为取,得银行贷款而将土地使用权抵押所形成,的价格。,?,6,、课税价格,它是政府为征收土地税收而评定的作为课,税基础的土地价格。,四、影响地产价格的因素,影响地产价格的因素可分为,?,一般因素,?,区域因素,?,个别因素,(,一,),一般因素,?,1.,社会因素。这是指社会发展状况及社,会安定程度等因素对地价的影响。,?,2.,经济因素。这是指国民经济发展状况,对地价的影响。,?,3.,行政因素。这是指由政策、制度、法,规、条例等组成的一系列行政规范对土,地价格的影响。,(,二,),区域因素,1.,影响商业用地的区域因素,(1),商业繁华程度,(2),交通便捷度,(3),环境

7、质量状况,(4),规划限制,?,2.,影响住宅用地的区域因素,(1),位置,(2),交通便捷度,(3),环境质量状况,(4),基础设施保证度,(5),公共设施的配套状况,(6),规划限制,?,3.,影响工业用地的区域因素,(1),交通便捷度,(2),基础设施完善度,(3),环境质量,(4),产业规模及结构,(5),规划限制,(,三,),个别因素,?,1.,具体位置，主要包括土地的临街宽度和深度、,同交通设施的距离、同公共设施、公益设施等,接近程度、邻接不动产等周围的状态、有无上,下水道、煤气等供给处理设施及其利用的的难,易程度；以及通风、日照；干湿状况。,?,2.,地形、地势、地质。,?,3.

8、,面积、形状，土地面积大小对土地利用有一,定的制约作用，形状规则的土地比形状不规则,土地利用效率高，从而价格较高。,五、土地资产评估的特点,?,1.,土地资产价格不是“土地价值”的货,币表现，而是，地租的本金化价格。,?,2.,供求法则对地价影响的局限性,?,3.,土地资产价格评估以土地最有效使用,为前提,?,4.,地产（也包括房产,),估价应坚持合法性,原则,第二节,建筑物及其评估的特点,?,建筑物是指人工建筑而成的东西，包括,房屋和构筑物两大类。,?,房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生,产、储藏物品或进行其他活动的工程建,筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋,顶等主要构件组成；,?,构筑物则

9、指除房屋以外的建筑，如道路、,桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒,等,一、分类,?,(,一,),按经济用途分类,按经济用途建筑物大致可分为：,工业建筑、,商业建筑、,农业建筑、,公共建筑、,住宅建筑等。,(,二,),按结构件材质分类,1,钢结构,2,钢和钢筋混凝土结构,3,钢筋混凝土结构,4,混合结构,5,木结构,6,、竹结构,二、建筑物评估时需考虑的基本因素,?,1,产权状况,?,2,基础设施状况,?,3,位置与环境,?,4,交通便捷状况,?,5,建筑物用途,?,6,建筑物本身状况,?,7,其他因素,三、建筑物的估价特点,?,1,、房地合估,?,2,、建筑物产权受土地使用权年限的制约,当建筑

10、物的剩余寿命年限大于土地使用权的剩,余年限时，只能以土地使用权剩余年限为准来,估价建筑物的价值。,第三节,房地产评估的基本步骤,?,一、接受委托明确评估的基本事项,1.,明确评估对象,2.,明确评估目的,3.,明确评估基准日,4.,明确评估的作业日期,?,二、制定评估作业计划及初选评估方法,?,三、现场勘察及搜集评估的数据资料,?,四、评定估算并撰写评估报告,第四节,市场法在房地产评估中的应用,?,待估地产价格,=,参照物交易价格,正常,交,易,情,况,参,照,物,交,易,情,况,（,待估地产区域因素值参照物区域,因素值,）（,待估地产个别因素值参,照物个别因素值,）（,待估地产评估基,准日价

11、格指数参照物交易日价格指数,）,一、市场法的评估步骤,1,、广泛搜集地产交易资料,2,、选择可供比较的交易实例作为参照物,3,、进行市场交易情况修正,4,、进行交易日期修整,5,、进行区域因素修正,6,、进行个别因素修正,7,、确定待估土地价格,市场比较法的估价案例,1,、估价对象概况,待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，,面积为,600,平方米，大致可认为长方形。,2,、评估要求,评估该地块,2011,年,10,月的公平市场交易价格。,3,、评估过程,1,）选择评估方法,该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市,场法进行评估。,2,）搜集有关的评估资料,第五节,收益法在房地产评估中的应

12、用,?,房地产估价中的收益法又称,收益还原法,或,收益资本化法,，是指在求取待估房地,产价格时，,先求得,该房地产未来所能产,生的,预期收益,，然后以一定的还原利率,(,资本化率,),将未来预期纯收益,折算为现值,之和，从而求得待估房地产价格的一种,方法。,一、收益法的估价过程,?,(,一,),求取总收益,?,总收益是指以收益为目的的房地产及其有关设施、,劳力及经营要素相结合产生的总的收益。它是房,地产在最有效使用前提下获得的总收益。,?,房地产,评估时要以客观收益作为估价的依据,?,总收益的取得方式主要包括,土地租赁、房地产租,赁的租赁收入,?,在非租赁情况下，也可,参照,附近类似土地、房地

13、,产的租赁价格，求取租赁总收益,(,二,),求取总费用,?,总费用是指为创造收益所投入的直接必要的,劳动费用和资本费用。,?,1.,管理费。主要包括工资及办公费等，可按年租金的,百分比计算，一般为年租金的,2,5,。,?,2.,维修费。可按寿命期内全部费用占建筑造价,(,现值,),的,百分比计算，一般为建筑造价的,1.5,2,，也可按,年租金的一定比例计算。,?,3.,保险费。按房屋造价乘以保险费率计算，一般为房,屋造价的,2,4,。,?,4.,税金。包括房产税、土地使用税、营业税、城建税、,教育费附加等，按税法有关规定计算求取。,(,三,),求取纯收益,纯收益是总收益扣除总费用的余额。,如果

14、是土地租赁,：,?,土地纯收益,=,土地总收益,-,土地总费用；,如果是房地产租赁,：,房地产纯收益,=,房地总收益,-,房地总费用,?,土地纯收益,=,房地总收益,-,房地总费用,-,房屋纯收益。,?,房屋纯收益,=,房地总收益,-,房地总费用,-,土地纯收益。,(,四,),确定合适的还原利率,还原利率是将纯收益还原为价格的利率，,1.,安全利率加上风险调整值法。,?,还原利率,=,无风险利率,+,风险调整值,2,采用市场上相似房地产的纯收益与价格的比,率，作为还原利率。,可在市场上选取多个,(,通常为三个以上,),与待估,房地产相似的交易实例的纯收益与价格的比率,作为依据，然后求出各交易实

15、例纯收益与价格,比率的平均值，以此作为待估房产地的还原利,率。,(,五,),确定房地产收益年限,?,房地产收益年限是指待估房地产从评估时日开,始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为,单位。土地的收益年限一般以土地出让年限减,去土地已使用年限获取。用数学式表示为：,?,n=N-S,?,式中：,?,n,土地收益年限；,?,N,土地出让年限；,?,S,土地已使用年限。,(,六,),求取房地产价格,?,土地纯收益、还原利率等因素确定后，就可用,收益还原法的数学表达式求取房地产价格。由,于房地产收益有无限年期和有限年期两种情况，,所以数学表达式也有两种：,?,房地产收益为无限年期，其数学式为：,?,P

16、=A,r,?,式中：,?,P,收益价格；,?,A,纯收益，且每年不变；,?,r,还原利率。,二、收益法估价案例,?,评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积,500,平方米，,房屋建筑面积,1,500,平方米，月租金,4,5,万元，假设建筑,物的还原利率为,10,，耐用年限为,60,年，土地还原利率,为,8,，管理费以年租金的,3,计，修缮费以房屋现值的,1,5,计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房,屋现值,3,计，房产税为租金收人的,12,，土地使用税每,年每平方米,2,元，营业税及附加综合税率为,5,5,，建筑,物尚可使用年限为,50,年，土地使用权年限为,40,年，建筑,物价格依成

17、本法求得为,120,万元。,?,要求,：,评估出该房屋基地使用权价格,第六节,成本法在房地产评估的应用,一、成本法在土地评估中的应用,?,成本法是在开发土地所耗各项费用之和,的基础上，加上合理的利息、利润、税,费及土地增值收益来确定土地价格的方,法,?,成本法主要运用于下列条件的土地估价：,成本法主要运用条件,1,土地市场狭小，交易实例较少，难以运,用市场法和收益法的土地估价；,2,开发后供公益事业使用的土地估价；,3,新近开发土地的估价；,4,具有特殊性用途，缺乏比较实例的土地,估价,?,地价,=,土地取得费用十土地开发费用,+,利,息,+,利润,+,土地增值收益,(,一,),成本法估价步骤

18、,1,计算土地取得费,2,计算土地开发费用,3,计算投资利息,4,计算投资利润,5,确定土地增值收益,6,根据成本法计算公式求取待估土地的评,估值,1,计算土地取得费,?,如果土地是以征用农地方式取得的，土,地取得费主要包括以下内容：,?,(1),土地补偿费。征用耕地的补偿费，一,般为该耕地被征用前,3,年平均年产值的,3,6,倍计算。,?,(2),青苗补偿费。,般根据青苗的生长阶,段按规定幅度计算。,?,(3),树木补偿费。据实评估予以补偿。,?,(4),安置补助费。征用耕地安置补助费，,般,每,农业人口按该耕地征用前,3,年平均每亩产值,2-3,倍计算补偿。最高不超过,10,倍。,?,(5

19、),房屋及地上物拆迁补偿费。按实际评估价值,予以补偿。,?,(6),新菜田开发建设基金。如果征用城市郊区菜,地，用地单位应当按照国家有关规定交纳新菜,田开发建设基金，其标准由各地方政府规定，,如北京市征用近郊区菜地的，每亩交纳,3,万元。,?,(7),耕地占用税。按税法的有关规定计算。如辽,宁省平均,5,元平方米,2,计算土地开发费用,?,土地开发费主要包括基础设施配套费、公共事,业配套费和小区开发配套费。,(1),基础设施配套费。基础设施配套常常概括,为“三通一平”或“七通一平”。,?,“三通一平”指通水、通路、通电、平整土地。,?,“七通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、,通气、通热、通

20、路、平整土地。评估时，通常,以土地“七通一平”为标准计算,?,(2),公共事业配套费。主要包括公共建筑,配套费、公共交通配套费、绿化费、自,来水建设费、污水处理建设费、供电建,设费、煤气建设费、人防工程费、商业,网点费等。一般根据当地政府规定的费,用标准计算。,?,(3),小区配套费。指建造小区内的道路、,供水、供电、排污、排水、照明、通讯、,绿化、环卫及非营业性的公共配套设施,建设费用。按当地政府的有关规定计算。,3,计算投资利息,?,在土地估价时，应按,投资总额,计算利息,而不论,其资金是银行贷款还是自有资金。,?,投资总额包括：,土地取得费和土地开发费两大,部分,。,?,由于两部分资金的

21、投入时间和占用时间不同，,土地取得费,在土地开发动工前即要全部付清，,在开发完成销售后才能收回，因此，,计息期为,整个开发期和销售期,.,?,土地开发费,在开发过程中逐步投入，销售后收,回，若土地开发费用均匀投入，则,计息期为开,发期的一半,4,计算投资利润,?,投资利润以土地取得费和土地开发费之,和为基数，按,行业平均投资利润率,水平,计算,5,确定土地增值收益,?,土地增值收益是指土地开发改变用途后,超过土地成本价格的增值额，由政府收,取。,?,土地增值收益可以理解为土地所有权收,益，它可用土地成本价格乘以土地增值,收益率计算。土地增值收益率一般用与,待估土地相类似的成交土地价格与成本,价

22、格进行比较后确定。,(,二,),成本法估价举例,1,、,待估土地基本数据资料,?,待估土地为征用农地，面积为,500,平方米,.,土地,取得费用为,230,元,/,平方米，土地开发费为,246,元,/,平方米。土地开发周期,2,年，第一年投资占,总投资的,3/4,，第二年投资占总投资的,1/4,，银,行贷款年利率,8%,，土地开发的平均利润率,8%,，,土地增值收益率为,20,。,2,、估价要求,计算待估土地开发后的价格,二、建筑物评估中的成本法,?,建筑物评估中的成本法是通过估算出建,筑物在全新状态下的重置成本，再扣减,各种损耗或贬值，最后得出建筑物评估,值的方法。,?,成本法是建筑物估价中

23、常用的一种方法，,主要运用于市场上无交易实例、没有独,立经营获利的建筑物的评估，如对工业、,公用事业建筑物的评估,（一）建筑物重置成本及测算,建筑物重置成本构成,?,建筑安装成本,?,前期工程费,?,工程附加支出,?,建设单位管理费,?,建设期利息,?,税费,?,开发利润,1,建筑安装成本的测算,?,(1),原决算调整法,?,(2),类比分析法,?,(3),价格指数调整法,(1),原决算调整法,?,将原决算的直接费调整为现行建安工程定额,标准的直接费，并把人工费调整至评估基准日,的水平。,?,按现行取费标准综合取费，包括施工管理费、,临时设施费、劳动保险基金、利息支出、技术,装备费、计划利润以

24、及税金等。,?,按现行定额计算定额材料费、定额机械费调,增值。,?,按评估基准日的价格计算主要材料差价。,?,将上述,4,项合计，求出单位建筑安装工程费,用的重置价值,(2),类比分析法,?,广泛地进行市场调查搜集有关单位工程造价,资料。,?,选取比较实例,(,参照物,),。比较实例应符合下,列条件：,a,与待估房屋结构、用途相同或相,似；,b,近期建造完工；,c,工程决算造价经过,有关部门审查或分析认定合理；,d,比较实例一,般选择,3,个以上。,?,进行对比分析和因素修正,?,采用算术平均法求取待估房屋的单位工程造,价。,(3),价格指数调整法,?,建筑物重置基价,=,建筑物原工程造价,x

25、(1+,材料价格指数,x,材料成本构成比,+,工,费价格指数,x,工费构成比,+,费用价格指数,x,费用构成比,),2,前期工程费用的测算,?,前期工程费用中规划及可行性研究费、,测量勘察设计费可按各地现行定额计算，,场地临时用水、电、路和场地平整费可,按实际工程量估算。,?,为了操作方便，也可以用建筑安装工程,费用为基数，采用比率的方法来确定。,?,应注意的是前期费用是否已包含在建筑,安装工程费中，避免重复计算和漏算。,3,工程附加支出的计算,?,工程附加支出一般以建筑安装工程费,为基数，按当地政府有关部门规定的现,行标准计取。,4,建设单位管理费的计算,?,建设单位管理费以建筑安装工程费为

26、基,数，按,定的比例计取。,5,建设期利息的计算,?,建设期利息。以上述,1,至,4,项之和为基,数,，按额定的工程平均投入资金及适当,的贷款利率计算。利息率应选择评估基,准日仍在执行的与正常工期同期的基本,建设贷款利率。,6,税费的计算,?,营业税、城市维护建设税、教育费附加,及人防工程、白蚁防治费等各项税费应,按税法及当地政府的有关规定计算。,7,开发利润的估算,?,开发利润以上述,1,至,6,项之和为基数，,乘以房地产开发行业开发建设该类房地,产平均资金利润率计算得出。,?,上述,1,至,7,项之和即为待估建筑物的重,置成本,（二）建筑物成新率测定,?,建筑物的成新率是指建筑物新旧程度的

27、,比率，即建筑物的完好状态与全新建筑,物完好状态的比率,。,?,建筑物成新率的测定方法主要有以下两,种：,?,1,、使用年限法,?,2,、打分法,1,、使用年限法,?,使用年限法是用建筑物的尚可使用年限占建筑,物全部使用年限的比率作为建筑物的成新率数,学式为：,?,成新率,=,尚可使用年限,/,（实际已使用年限,+,尚,可使用年限）,100%,?,使用年限法在实际运用中可根据国家规定的建,筑物折旧年限和已使用年限，再结合建筑物的,完损程度来预期增减年限的情况，综合确定成,新率,2,、打分法,?,打分法是指评估人员依据建筑物不同成新率,的评分标准，在现场勘察时，把建筑物分为结,构、装修、设备三个

28、部分，对每个部分再按不,同项目分别打分，每个部分得分进行系数修正,并汇总后即得出建筑物的成新率。此方法估测,建筑物成新率的数学表达式为：,?,成新率,=,结构部分合计得分,xC+,装修部分合,计得分,xS+,设备部分合计得分,xB,?,G,、,S,、,B,分别为结构、装修、设备部分的修正,系数,（三）建筑物功能性贬值,?,建筑物的功能性贬值是由于建筑物设计、,结构不合理，导致建筑物功能不足，或,装修、设备配备与建筑物总体功能不协,调造成建筑物功能浪费而形成的价值损,失；建筑物功能性贬值主要表现在,?,1,商业建筑设计、布局不合理，有效利,用面积低，运行成本高，造成建筑物总,体价值贬损,?,2,

29、居住建筑由于设计、结构落后，不能完,全适应现代生活居住的需求，使建筑物价值,下降,?,3,工业建筑,(,如工业厂房,),由于设计结构不,合理，厂房跨度、层高、采光、布局等方面,存在着缺陷，再生产中难以最大限度发挥效,用，也会使建筑物的价值贬损,?,4.,建筑物搞豪华装修，配备超一流设备，在,增加建筑物使用价值不明显的前提下，往往,形成建筑物局部功能浪费，其部分价值无法,实现，从而造成建筑物的功能性贬值,（四）建筑物的经济性贬值,?,建筑物的经济性贬值是指由于外界条件,的变化，使建筑物的利用率下降，导致,其价值贬损。,?,经济性贬值,=R,i,(1+r),-i,?,Ri,第,i,年建筑物收益损失

30、额；,?,R,折现率,?,n,预计建筑物收益损失持续的年限,（五）成本法估价案例,1,、评估对象概况,?,评估对象为某事业单位办公楼，占地,面积,200,平方米，总面积,500,平方米，该,建筑的建筑结构为砖混结构，,4,层，建于,2004,年,5,月。,?,2,、估价要求,?,评估该房地产,2011,年,10,月的市场价格。,第七节,其它方法在地产评估中的应用,?,一、剩余法,?,剩余法又称假设开发法或倒算法，它是将待估土地与,其开发后的全部建筑物的销售价格,(,卖楼价,),减去建造费,用、利息、利润、税金，来确定待估土地价格的一种,方法,?,剩余法的运用范围：,(1),待开发土地，包括未开

31、发的生,地经“三通一平”或“七通一平”变成熟地和在生地,或熟地上开发建造建筑物然后出售或出租。评估时，,通常以土地“七通一平”为标准计算,?,(2),对原有旧建筑物拆迁重新进行土地开,发，此种情况开发建设费中还应包括拆,迁等费用,（一）剩余法的教学表达式及估价步骤,?,剩余法的数学表达式,?,地价,=,楼价,-,建筑费,专业费用,利息,利润,税费,?,式中：,?,(1),楼价,土地建设后的房地混合价；,?,(2),建筑费,开发建设待估地产所指出的建筑安装,费用；,?,(3),专业费用,开发建设待估土地所需要的测量、,设计、工程预算编制等专业技术费用；,?,(4),利息,全部预付资本的资金成本，

32、全,部预付资本包括买地价、建筑费和专业,费用；,?,(5),利润,开发商全部投资的正常投资利,润；,?,(6),税费,包括两部分内容，一是土地开,发产品的租售费用，二是开发建设过程,中及完成后应缴的各种税费，如土地使,用税、土地增值税、营业税、城市建设,维护税、教育费附加等。,(,二,),剩余法的估价步骤,?,1,调查待估土地的基本情况。,?,2,选择最佳的开发利用方式。,?,3,估计建设期,?,4,预测土地开发完成后的楼价。,?,5,估测各项成本费用。,?,6,计算并确定地价。,（三）剩余法估价案例,?,待估地块为七通一平的空地，面积为,1,000,平方米，且土地形状规则，允,许用途为商住混

33、合，允许建筑容积率,为,7,，覆盖率为,50,，土地使用年限,为,50,年。出售时间为,2011,年,10,月。,?,评估要求,?,需要评估出该地块,2011,年,10,月出,售时的购买价格。,二、路线价估价法,?,路线价估价法是对面临特定街道、接近,性相等的城镇土地设定标准深度，求取,在该深度上数宗地块的平均单价并附设,于该特定街道上，此单价称为路线价，,然后据此路线价，再配合深度指数表，,用数学方法求算出临街该街道的其他各,宗土地价格的一种估价方法,?,宗地价格,=,路线价,x,深度指数,x,宗地面积,（一）路线价估价法的估价步骤,?,1,划分路线价区段,?,2,设定标准深度,?,3,确定

34、路线价,?,4,制,定,深,度,指,数,表,和,其,他,修,正,率,表,5,计算各地块的价格,（二）路线价估价法举例,?,某路线价区段，标准深度为,8,米，路线,价为,1000,元平方米，待估临街各宗地,块情况见图,1,，临街深度指数表见表,4,。,假设各宗地的宽度都为,6,米，计算各宗地,的价格。,?,三、残余估价法,?,建筑物残余估价法，是指建筑物与其基,地合并计算收益，而以收益还原法以外,的方法能求得土地的价格时，从建筑物,及其基地所产生的纯收益中，扣除归属,于基地的部分，即可得到归属于建筑物,的纯收益，将此残余的纯收益再以建筑,物的还原利率还原，即可求得建筑物的,收益价格。用同样的原理

35、求取土地收益,价格，亦称土地残余法或剩余法,残余估价法的适用范围,?,(1),适用于在房地和成一体时用其他方法,难以对土地或建筑物的价格进行准确判,断的情况。,?,(2),此法需要建筑物比较新，并且处于最,有效使用状况，同时可以获得正常收益,（经济租金）时才为有效的方法,（一）残余估价法的评估步骤,1,求取房地产年总收益,2,计算房地产的年总费用,3,求取房地产的年纯收益,4,求取归土地的年纯收益,5,求取归建筑物的年纯收益,6,求取建筑物的收益价格,（二）残余估价法案例,1,、评估对象概况,?,待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地,130,平方米，建筑面积,80,平方米，将此房屋出,租月租金

36、收入,1,800,元。土地还原利率取,8,，,建筑物还原利率取,10,，建筑物耐用年限为,50,年。,2,、评估要求,?,用建筑物残余估价法评估住宅建筑物价格。,?,年总费用,?,1,房租损失准备费：以半月房租计,?,2,营业税及附加,、房产税,?,3,土地使用税：按每年,2,元平方米,?,4,管理费：年租金,3,?,5,修缮费：年租金,4,?,6,保险费：,182,元,?,年总收益,?,市场法求得土地价格为每平方米,900,元,?,归属土地的年纯收益,?,归属于建筑物的年纯收益,?,建筑物的价格,四、在建工程评估,（一）在建工程及其特点,1,、在建工程种类多且情况复杂,2,、在建工程的形象进

37、度以及功能差异很大,（二）在建工程评估的步骤,1,要求委托方提供待估在建工程的详细资料。,2,要求委托方提供并查阅在建工程批准文件工,程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及,原始记录等。,3,评估人员进行现场勘察。,4,检查工程质量,5,搜集评估所需的有关数据资料。,6,根据搜集到的有关数据资料，选择适宜的评,估方法对在建工程进行评估。,7,确定评估结果和撰写评估报告。,（三）在建工程的评估方法,?,在建工程一般采用成本法进行评估,。,?,在建工程的重置价值一般包括前期费用、,建安成本、其他附加支出、税金、利息、,利润等。,?,评估方法主要有以下几种,：,1,、工程部位进度法,2,、因素调整

38、法,3,、重置核算法,1,、工程部位进度法,?,此法是首先将被评估的未完工程根据其构造,划分为若干部位，每个部位根据不同建筑结构,类型，按其预算价格占工程总预算价格的比重,来确定各部位在工程总预算造价的百分比，即,构成比。其次，根据未完工程各部位在评估时,间的实际完成程度及各部位占工程总预算造价,的百分比求出未完成工程的完成进度。最后，,用未完工程进度乘上工程预算造价，即可求出,未完工程的重置建筑安装成本。,例,?,某建设项目需建筑现捣框架结构的工业厂房，,工程设计为,3,层建筑面积,1,500,平方米；总预,算造价为,1,125,000,元。评估时该厂房正在建,设中，其中建筑工程中的基础工程

39、已经完工，,结构工程完成了,60,，装饰工程尚未进行。评,估人员依据一般土建工程各部位占单位预算的,比重，即工程造价构成表,(,见表,),，对该未完工,程的重置建筑安装成本进行评估。,?,部位,名称,建筑结构类型,混合,结构,现浇,框架,结构,预制装,配框架,结构,预制,吊装,结构,基础,工程,13,15,25,15,结构,工程,60,60,55,60,装饰,工程,27,25,20,25,工程造价构成表,?,未完工程完成进度：,?,15,十,60,X60,=51,?,未完工程重置建筑安装成本：,1125000 x51,=573 750(,元,),2,、因素调整法,?,此法是对未完工程实际完成部

40、分因价,格变化和设计变更因素、分别计算调整,数额，经归集加总后与未完工程实际支,出相加减，以此确定未完工程的重置建,筑安装成本,3,、重置核算法,?,此法是根据工程的实际建设情况和现行,价格及费用标准，分别确定直接费用和,间接费用，并对不可预见费用,(,因工程设,计变更等发生的费用,),按实际发生数参照,现实条件加以适当调整的办法,4,、在建工程评估的注意事项,1,）评估基准日的确定,2,）在建工程前景,3,）建设工期是否合理,4,）税金、利息、利润的确定,思考题,?,1,土地使用权评估有哪些方法，适用范,围是怎样的,?,?,2.,什么是基准地价和标定地价,?,?,3,地价评估的原则有哪些,?,?,4,收益法、市场法、成本法和剩余法的,计算方法和运用。,市价法练习,?,待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积,为,1000,平方米，还可使用,30,年，大致为长方形。评估,人员收集到同一区域的参照物资料如下：,?,A,面积,800,平米，正方形，属于正常交易，价格为,1200,元,/,平米，交易日期,2010,年,5,月，还可使用,30,年。,?,B,面积,850,平米，长方形，价格为,1150,元,/,平米，较正,常交易低,1%,，交易日期,2009,年,11,月，还可使用,35,年。,?,C,面积,780,平米，正方形，价格为,1300,元,/,平米，叫正,