购买商品房准备事项

1、购买商品房准备事项 购买商品房注意事项 五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，简称“证”。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一般国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。 二书：是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。以上就是人们常说的五证二书。 1、 片区的选择： 房产投资中有句名言，除了地段还是地段，所以地段对于房子本身是非常重要的，尽量考虑城市中心区或者次中心。从供需比去分析，中心区的资源都是稀缺的，各种资源对比，中心区的教育、商业、交通、各种市政配

2、套往往和郊区没有可比性，有钱没钱都想买中心区，买不买的起的问题罢了。 2、 交通： 交通便利，并不是所有人都有车，所以出行的方便性是很多人买房的首要考虑的问题，特别是对上班族而言，没人愿意坐个公车还要走几十分钟。因而首先考量居住区周边的交通络是否发达、交通设施的辐射范围的大小和方向的多寡、交通吞吐能力的强弱（附近的道路在高峰时期不能太塞车），要尽量避开单行线。首先，出入坐车要方便，大公交、小中巴、出租车一样不能少，由小区到公交车站，再到单位，半小时的距离应该是比较合理的。5 分钟之内有公车站(有车通往城市主干道)、10 分钟之内有地铁站，这样。离机场近不是优势，而是劣势。离火车站也不能过近，至

3、少不能被火车打扰。 3、 公园等市政设施： 步行10分钟，有一个社区公园，有市级以上公园尤佳，比如深圳靠近莲花山、香蜜湖、笔架山、大南山、滨海之类的房子一般都比其他区域的房子贵一些，现在都市人都注重健康，守着一个天然氧吧，自然不错。 4、大型购物中心及超市： 如周围（步行10分钟，或者2站以内的车程）有大型高档购物中心（如深圳购物公园、海岸城、万象城之类），步行5 分钟内有3 家以上的银行营业点，都可以为物业加分。步行10 分钟，有小型超市或者菜场是必须的，有大型超市尤佳，大型超市以国外品牌最好，如沃尔玛，家乐福之类就要好于国内的人人乐、物美。 5、 医院： 附近有社区医院，如果有市级医院，不

4、能靠的太近，住宅离大医院太近也对注重风水的人来说很不好，10 分钟车程最好。 6、 学校： 这里分两类，第一种是至少要满足教育便利，也就是说小区附近有从幼儿园到高中的全套教育资源，但教育质量一般，这样的小区只能说是教育便利，对于不太注重教育质量只想上学方便的人来说足够了，其中小区内有幼儿园最好。 7、 物业管理公司对房价的影响： 物业管理公司对房价特别是2 手房的影响还是比较大的，现在基本物业管理费都是按当地最高标准征收，如果物业管理公司是一个是名牌物业和普通物业。同样的楼盘，2-3 年后，你就会发现差别很大，名牌物业，小区绿化和管理都很好，设施老化不严重，特别是在深圳这样的地方，有 些管理不

5、好的小区经常发生偷盗抢的事情。一般大的建筑公司都有自己的物业，管理都比较规范。深圳比较好的物业公司有万科、中海、金地、卓越、招商。选择好的物业公司，在自住时尤为重要，选择服务好的，你会发现住的很舒心，和家里请保姆的道理差不多。 8、小区本身： 、 先谈容积率： 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。具体的定义： 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、

6、容积率0.3-0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5-0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合34 层，局部5 层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8-1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2-1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5-2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0-2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5-3.0，小高层+

7、二类高层项目（18 层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0-6.0，高层项目（楼高100 米以内）。 10、容积率6.0 以上，摩天大楼项目。 所以正常的商品房，容积率应该控制在3 以内，超过3 的，除非是商务公寓，否则不用太多考虑。 、楼盘的聚居人群和空臵率： 一个楼盘的聚居人群的构成对后续购房者，也有一定影响，公务员小区的房价一般都比周围房价高，经济适用住房或大量拆迁安臵房的楼盘一般都比周围同类房子价格低，升值空间也是一样的。居家氛围好的小区，空臵率低，自住率高的小区，一般都说明治安良好、生活教育便利，对刚需的诱惑力很大，房价在调整周期下的受到的影响相对小很多，出租也

8、很方便。 、车位： 首先人车要分流，这样的小区，对那些有小孩的家庭，是非常重要的一件事，因为小孩子很难一直都被绑在大人身边，人车分流的小区要安全很多。在1 线城市，一个家庭拥有一辆车是很正常的事，甚至现在一些家庭已经开始不至一辆车，所以在买房时，车位问题是很多买房者必须考虑的问题，有车的人肯定清楚晚上回家，找不大停车位，是一件多么痛苦的事情。在一些老的小区，由于前期预计不足，户数和车位比超过2，对那些在意车位的家庭，很可能直接就pass了。所以最好买户数和车位差别不大的小区，特别是在同质楼盘的情况下，车位就很重要，尤其是在一线城 市。 、噪音： 房子不要直接面对市政主干道、高架桥、轻轨，次干道

9、也不能离公交车站太近；也不能直接面对一些教育场所（中小学）或娱乐场所（如ktv、酒吧之类）、菜市场或水果百货批发市场，一句话，在家里不用为噪音而困挠，不至于要加装什么中空玻璃之类的隔音设施。 、风水 离医院、教堂、寺庙、公安局、消防队过近，对于那些对比较相信风水的购房者来说，是很在意的，尤其是在广东这类地方，信这个的尤其多，深圳有些楼盘受风水的影响很大，典型的如莲花山附近的中银花园，位臵一流，房子是有点老，但价位和周边的楼盘比差了一大截，中银也是深圳有名的凶宅之一，整个楼盘都是红彤彤的，据说之前的位臵是深圳的刑场。这样的楼盘一旦口碑形成，对房价影响相当之大。 、开发商的选择： 房子属于商品，自然也有品牌，知名度高的开发商的价格一般要比一般的房子高些，这也很容易理解，因为人人都爱买名牌。国内的房子一般建筑寿命都有限，国外很多房子几百年了还是很结实，国内就不要指望那么好运，一般楼