风华盛世住宅项目建议书可行性研究报告申请报告（可编辑）

1、风华盛世住宅项目建议书可行性研究报告申请报告 风华盛世住宅项目可行性研究报告项目建议书资金申请报告可研报告可行性研究报告目 录一总论4二市场调研分析8三项目综合定位24四项目投资估算36五财务分析44六不确定性分析45七风险分析与对策49八附表51九附件61总 论1项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司共909亩开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理该项目初步方案设计已经完成项目建议书已经省计委批准各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展2项目概况1项目名称风华盛世2建筑规模12

2、-7f2-11f2-12f3建设地点沿江东路原江西第四建筑工程公司4规划用途居住商业5建设单位上海金厦房地产有限公司6经营类型房地产经营综合技术服务员咨询服务7企业性质其他有限责任公司8资质等级二级9企业概况上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立公司现有员工60人其中各类职称的技术经济管理人员30人注册资金2000万元资质等级为二级公司资金技术实力雄厚管理严密能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设自公司成立以来先后开发的项目有九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目目前在规划和开发建设的项目有南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等公司采取新工艺新技术不

3、断坚持科学管理以开拓求实优质高效为宗旨竭诚为社会各界服务10工程概况风华盛世项目占地909亩约60600平方米总建筑面积109000平方米其中住宅104640平方米高层住宅为13920平方米多层住宅为90720平方米商铺5580平方米容积率18绿化率35建筑密度2511资金来源本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款不足的投资通过预售房款来解决根据收益计算所得税前项目的财务内部收益率为1483财务净现值ie 10万元财务分析结果表明项目的社会效益和经济效益较好3可行性研究报告编制依据1省计委计投200432号文关于风华盛世项目建议书的批复2上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权

4、出让合同3南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划4上海同济大学建筑工程学院设计研究院风华盛世项目初步规划方案5原江西第四建筑工程公司地质勘测资料6南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书7省审计事务所验资证明8中国建设银行江西分行资金证明9国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版10建设部房地产开发项目经济评价方法11国家计委投资项目可行性研究指南试用版122004年五六月建筑工程经济指标13民用建筑设计通则jgj37-8714商店建筑设计规范jgj48-8815住宅设计规范gb50096-199916城市居住规划设计规范gb50180-9317健康住宅技术要点4可行性研究报告研究范围根据

5、风华盛世项目建议书批复和初步规划方案本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略建设规模及功能住宅及公用工程建设方案投资估算与资金筹措项目经济效益评价等5研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策开发用地变更及项目建设规划手续已在办理部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决其余部分由预售房款解决现场建设条件具备针对商品房升级换代住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体户型规划为中高档住宅根据对南昌市住宅市场分析预测项目开发有市场销路财务分析结果表明项目经济效益可行从目前房地产市场分析商品住宅结构性矛盾还很突出建议在下一步方案规划时对初步确

6、定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研尤其是面积较大的商品房如完全作为住宅要根据市场变化作出更为准确的市场定位调整户型和面积并做好工程建设规划加强楼盘营销工作降低开发建设成本尽量减小项目风险6主要经济技术指标风华盛世项目主要设计指标见表1表2表1风华盛世项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率184绿化率355建筑密度256高层户型平方米户平方米户平方米户平方米户a户型85平方米两房b户型125平方米三房c户型135平方米三房d户型140平方米四房7多层户型平方米户平方米户平方米户e户型90平方米两房f户型110平方米三房

7、g户型120平方米三房8商铺面积平方米55809总户数户94410车位数地上 地下个个200100表2居住区用地平衡控制指标序号用地构成居住区用地面积平方米1民建用地r0125151502公建用地r0230181803道路用地r031060604公共绿地r0435212105居住区用地r10060600市场调研分析一南昌市房地产市场运行情况分析今年以来在宏观经济快速发展的大背景下在南昌市委市政府垄断一级市场调控二级市场放活三级市场方针的知道下南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势各项指标大幅度增长投资与消费同步发展存量与增量相互拉动房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期一200

8、3年房地产业市场运行情况1房地产业与国民经济协调发展情况2003年南昌市预计完成国内生产总值gnp的636亿元较上年增长151增幅为历年来之最全社会固定资产投资预计完成218亿元较上年增长554全市预计完成房地产开发投资56亿元较上年增长60占固定资产投资和gdp的比重分别为26和9较上年分别提高1个百分点和3个百分点表3房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额亿元 56同比增长 60固定资产投资额亿元 218同比增长 554gdp亿元 638同比增长 151房地产投资占固定资产投资比重 26房地产投资占gdp比重 9今年以来南昌市经济发展速度创历史之最主要得益于投资的拉动而房地产开发投

9、资作为固定资产投资的组成部分一直扮演着重要角色全年每月完成的房地产投资均保持50以上的增长占固定资产投资的比重13对经济的拉动作用日渐增大与国民经济的发展基本同步房地产投资快速增长的原因只要是市委是政府拉大城市筐架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温2新建商品房供求结构情况2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米较上年增长142其中商品住宅250万平方米较上年增长126完成商品房交易面积24527万平方米同比增长8323其中商品住宅交易面积20390万平方米同比增长6060表4 商品住宅供应量情况表价格元平方米供应量万平方米所占比例单套面积平方

10、米供应量万平方米所占比例2000以下3122124995以下505202200025004268170795120387515525003000722628912015075753033000以上103844154150以上8534表5商品住宅销售情况表价格元平方米销售量万平方米所占比例单套面积平方米销售量万平方米所占比例2000以下4971243895以下36021767200025005564272995120353017312500300055712732120150693434013000以上42842101150以上63243102图1价格供求情况 单位万平方米图2单套面积供求情况

11、单位万平方米表4表5图1图2显示南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出从商品住宅供应情况看单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的7044单套面积在120平方米以上的总量是643从销售情况看单价在每平方米2500元以上是占总量销售的4833单套建筑面积在95150平方米的占总销售量是51313商品房价格走势2003年南昌市市区商品房的均价为2722元平方米较上年增长2089其中商品住宅的均价为2438元平方米较上年增长1818全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元平方米第二季度2394元平方米第三季度2327元平方米第四季度2510元平方米价格走势基本平稳图3 表6商品房价格与同期居民

12、可支配收入情况表商品房均价元平方米 2722增幅 2089商品住宅均价元平方米 2438增幅 1818居民人均可支配收入元 7650增幅 90居民消费价格指数 1006增幅 062003年南昌市商品房的价格继续上涨除了有效需求量增大结构性供不应求外还与土地拍卖竞争激烈建材上涨等因素有关另外一些楼盘质量提升环境优化增加了建设成本也促进了房价的上升从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较前者较后者高9个百分点显示房价涨幅较大超出大部分居民承受能力应引起注意4新建商品住宅购买对象情况2003年全市交易量的20390万平方米商品住宅中本市居民的为15471万平方米比重达76外地居民购买的为4919万平方

13、米比重为24表7购买对象构成情况表商品住宅交易量万平方米按销售对象划分按购房目的分类20390本地居民 15471所占比例 76自住 17332所占比例 85外地居民 4919所占比例 24置业投资 3058所占比例 15近年来随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快南昌市的居住环境不断改善作为省会城市的辐射功能日益显现吸引了外地特别是省内其他地市的人士纷纷来南昌市购房置业外地居民购房的比重逐年上升由2002年的5上升到2003年的24从购房的目的分析以自住为主但置业投资的比重逐年上涨由2000年的2上涨到2003年的15置业投资的比重的增大一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场另一方面如投

14、资购房比重增长过快对南昌市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响因为南昌市的房地产比重较大市场监管不力容易出现投机或炒作使市场升温过快后劲不足容易出现价格虚高5商品房空置情况2003年全市预计商品房空置面积20万平方米较上年下降17其中商品住宅空置16万平方米较上年下降11从空置区域看新城区的比重较大占60从时间看来看南昌市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房所占比例超过80从空置原因分析主要是交通不便配套设施不全设计落后户型偏大等表8商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区64万平方米所占比例40新城区96万平方米所占比例60按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例1095平方米150平方

15、米所占比例20150平方米以上所占比例70按单价划分2000元以下所占比例820003000元所占比例323000元以上所占比例606存量房交易情况2003年全市共完成存量房交易13335件套面积12824万平方米较上年分别增长5365其中存量住宅12736套面积9981万平方米分别较上年增长5384和5644房改房上市交易5700套面积3932万平方米较上年分别增长453和49912003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头其中上半年价格趋势平稳下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响存量房平均价格有所上涨升幅达9左右7房屋租赁市场情况2003年全市房屋租赁面积380万平方米其中

16、住房3万套面积240万平方米房屋租金价格稳中有升其中商业营业用房平均租金60元平方米较上年上涨20写字楼租金平均40元平方米较上年上涨25住房租金市场价9元平方米较上年上涨108房屋拆迁及旧城改造情况2003年全市城区完成房屋拆迁面积11005万平方米较上年减少34涉及被拆迁户5366户2000年以来南昌市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法货币化安置的比例逐年上升2003年达到70左右在货币化安置的住户中有50左右购买了二手房10左右购买了新建商品房二房地产市场发展中存在的主要问题1土地供应布局不尽合理供地条件不够完善2001年以来为了防止房地产业出现过热过量等泡沫现象保护开

17、发商和消费者利益南昌市加大了宏观调控的力度对年度土地出让指标予以总量控制2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内今年6月又根据市场形势果断决策在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米保证了房地产市场的供需基本平稳但是从2003年全市土地供应情况看存在着供应布局不够合理供地条件不够完善等突出问题南昌市今年总供应土地为30宗全年土地总成交量为1660亩从土地成绩面积来看红谷滩新区土地供应3宗总面积81773亩占总成交面积的42而青山湖区老城区的土地供应达27宗总成交面积842亩占总成交面积的58位于一二类地段以外的高新开发区昌北开发区没有出让一宗土地老城区土地供应量的增大提高了项目

18、的楼面地价从而拉动了房价的上升另外从供地的现状来看大部分为需要进一步拆迁平整的生地出让生地容易生产交地时间延长开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端2住房供应结构不尽合理目前供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题市场上中高档商品住房居多适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少据统计今年112月份全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米均价在3000元平方米以上的高价商品住房为10384万平方米占总量的4154均价在2000元平方米以下的为3122万平方米仅占总量的12493商务楼盘增长过快今年112月份全市市区商铺写字楼等非住宅的交易量达5038万平方米占总量的2

19、0较上年同期增长326倍商铺写字楼的快速增长对促进南昌市商贸流通有着积极的意义但若开发数量过多则不利于房地产市场的持续健康发展4交易税费仍显偏高南昌市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4减半征收的标准为2与其他兄弟城市相比标准仍然较高北京上海成都厦门普通住房含商品住房契约税率为3减半征收的标准为15北京市政府为了刺激住房消费征收税率由原来的4调至3对普通住宅减半征收标准由2调到15成都实行对购房款补贴051的政策沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策长沙市对购买二手房契税按1计征对购买1000平方米以上的商品房契税减免50对购买空置商品住宅契税暂时免征较高是税费标准在一定程度上影响了南

20、昌市房屋的上市交易5房贷政策压力初显中国人民银行121号文件出台后由于南昌市超前出台了激活市场的政策和应对措施南昌市房地产市场未受到重大冲击和打压但也生产了一定的影响房地产投资商品房施工面积新开工面积竣工面积销售面积空置面积资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势这些情况表明南昌市房地产市场出现了有效需求不旺发展后劲不足的苗头三拟定采取的政策措施为了促进南昌市房地产市场持续健康发展进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发200318号精神以住房市场化为方向以需求为向导进一步加强宏观调控完善南昌市住房供应结构加快普通商品住房发展强化政府住房保

21、障只能建立房地产预警预报体系南昌市政府于近日出台了关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见以下简称补充意见补充意见分别就积极采取有效措施完善土地供应机制增加普通商品住房的供应鼓励消费者个人购买普通住房完善和推进廉租住房制度强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法主要内容有1根据市场需求积极采取有效措施增加普通商品住房的供应加快普通商品住房发展每年用于中低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例此类用地应服从城市规划安排在一二类地段以外并具备交通便利基础设施生活配套较完善适宜居住等条件全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设对单套见面控制在120

22、平方米以内销售均价低于2000元平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收2进一步完善土地供应机制加快推行熟地出让制度在老城区对拟公开出让的土地先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求对其进行房屋拆迁完成五通一平通水通电通路通讯通下水场地平整所需费用按拆迁整理成本进行结算之后由市国土部门以招标拍卖或挂牌方式公开出让3积极引导住房消费鼓励消费者个人购房从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金用于鼓励个人购房目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房4完善和推进廉租住房制度强化政府住房保障职

23、能努力改善城镇最低收入家庭住房条件每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租其余的可用于对孤寡老人重残等特殊情况的双困家庭实行实物配租每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租其中50由市财政拨付50从住房公积金增值收益中拨付四2004年房地产市场发展趋势预测1南昌市房地产发展的有利条件1全市经济持续高速增长态势2003年南昌市gdp增长151创下历史新高2004年必将会沿着已有的发展情况继续前进南昌市整体经济环境趋好必然会带动房地产业相应的快速发展2

24、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间根据南昌市城市总体规划到2010年南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里城市人口的增加和城区范围的扩大必将加大住宅的需求量3南昌市居民住房消费潜力巨大南昌市2003年底人均住房建筑面积约23平方米按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很大差距按测算南昌市每年需新建住宅约250万平方米另外根据抽样调查南昌市私房含房改房上市后再次购买商品房的比例为70购买的户均面积为95平方米据此测算每年用于改善性住房需求量约60万平方米4刺激住房消费的政策将日益显现为促进房地产

25、流通近年来南昌市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施这些政策的主要出发点在于降低门槛减免税费刺激消费这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现房地产交易量将进一步放大22004年南昌市房地产市场发展的不利条件1信贷收紧房地产开发企业面对严峻考验中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发2003121文件对商业银行房地产开发信贷土地储备贷款个人住房贷款个人商用房贷款个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范房贷新政将对南昌市房地产市场带来一定影响即房地产贷款增势将有所减缓贷款必将有所下降部分房地产开发企业信贷融资难度增大2房地产市场宏观调控难度加大

26、如总量扩张与空置增加的矛盾价格持续上涨与收入反差较大的矛盾投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房购不起房的矛盾将制约房地产业的发展3原材上涨开发成本增加从2001年至今钢材价格从2400元吨上升到3400元吨混凝土则上涨了50元至80元方仅此两项房屋开发成本就增加100多元平方米开发商的开发压力进一步增大建材价格上涨必然对房价造成冲击32004年房地产市场基本走势预测根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析总体上看南昌市房地产市场的发展尚属理性已进入最佳发展期2004年南昌市房地产市场将会延续上年是发展势头会有一个较大幅度的增幅1房地产开发投资将持续增长由于

27、外地开发商大批进入以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快加之上年房地产市场利好刺激开发商普遍会加大投资力度全年房地产开发投资将增加50以上2住房消费需求日渐增大随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性区域性市场外地人士的购买份额将会越来越大另外因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米较上年增长20以上存量房交易预计160万平方米较上年增长303商品房价格将会稳中有升2000年起南昌市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时将逐步推行熟地出让的方式此

28、举必然提高土地的出让价格加之建筑材料价格的上涨直接拉动了开发成本的上升将导致房价继续上涨另一方面随着商品房供应结构的逐步改善中低价位商品房的供应量将会有所增加在一定程度上将平稳房价是上涨所以房价的涨幅不会太大4楼市变得更加成熟竞争趋向激烈竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争市场分工的明确使开发商变得更加理智这些楼盘进入产品优化的时期高品质有特色有个性的楼盘将越来越多而市民消费将更趋向理性消费者挑选的空间越来越大工程质量环境等综合素质较好的产品将受到欢迎反之则被市场淘汰出局二区域房地产市场情况分析一基本概况本地块三水环绕西临沿江南路抚河公园近在眼前风光如画的象湖公园举步能到正在改造开

29、发的玉带河伴其东南加上临近灌缨文化广场湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础洪城大市场建材大市场全顺汽车厂江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力二交通网络92025207三金融银行工行农行中行建行四教育文化工业技术学校南浦小学五休闲购物建材市场洪城大市场六医疗保健市三医院九四医院七楼盘情况三本项目地块优劣分析swot1优势s地处老城区地块临街面有商业潜力市政配套齐全毗邻火车站长途汽车站两公里范围常住人口40万人气旺社区内部有学校2劣势w地价偏高有一定的市场风险周边环境需要一定的整治改造3机会o户籍制度的改变房贷贴息政策的落实与知名的

30、代理商合作聘请知名物业管理公司周边有一些房改房存在一部分改善生活条件的客户群体4威胁t银行信贷体系严格通货膨胀人民币贬值其他区域楼盘不断上市5对策楼盘自身素质要提高在小区规划户型设计充分体现人性化在广告宣传上突出楼盘几大卖点例如社区内部有学校市政设施配套齐全与政府或税务部门协商减免相应的税费例如教育费附加与知名物业管理公司合作与知名家装公司搬家公司家政公司合作做好配套服务提升易居会卡的含金量对于资金压力可以与信托投资公司或其他开发投资公司以合作的方式解决项目综合定位项目整体定位在规划设计上力求高绿化低密度综合服务配套设施齐全体现小区独特的整体建筑风格人车分流动静结合在建筑设计上充分显示人性化的

31、居家住宅提高使用率降低公摊面积综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素在价格定位上以中高档住宅为基准结合市场和销售情况拟定相应的价格策略在户型面积上为考虑到消费者的接受程度项目以中等户型为主降低置业者的购买压力二项目设计规划定位一片区规划南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划以住宅社区为主目前该片区市政配套设施齐全周边环境还将进一步改善二小区整体规划原则1高绿化低密度2综合服务配套设施齐全3户型设计适合升级换代居住要求4体现小区独特的整体建筑风格三总平面布局风华盛世总平面图略呈长方形布局以风叶玫瑰为依据4栋高层建筑和12栋多层建筑以合理的分布高层日照保证间距在08h之上多层日照保证间距在11

32、h以上而且不小于24米采光通风顺畅中心花园布置在小区中部下设地下停车位利用不规则地形布置网球场和休息厅小区设东西两个主出入口对于临街住宅采用双层隔音玻璃窗设计提供给置业一个安静的居家环境四交通组织小区交通由小区出入主通道小区次干道和小区道路组成道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划地下停车位出口和入口分别设于小区西面主出入口紧接西面20米宽的沿江路五规划指标根据风华盛世初步方案及建设规模规划指标见表9表9风华盛世项目建筑技术经济指标序号项目指标备注1总用地面积60600平方米2总建筑面积109000平方米多层住宅高层住宅商铺90720平方米12700平方米5580平方米3建筑层数 多层住

33、宅高层住宅商铺7层10层11层1层地上第一层做架空层4建筑层高 多层住宅高层住宅商铺29米25米29米48米住宅标准层高29米架空层25米三项目建筑设计定位本工程设计涉及建筑结构防火节能隔声采光照明给排水通风燃气电气等各种专业设计时需遵循有关的规范或规定单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定一建筑方案总体构思建设地块位于沿江东路中段基本要求是建设方案总体构思紧紧把握人居和谐发展这一主题创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区并且与周边的建筑环境协调统一同时考虑到由于社会经济的发展人们审美观念也随之变化对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术材料也提出了更高的要求因此小区的建筑

34、风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制拟采用简练的现代构成手法体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念二平面设计1住宅根据使用功能住宅采用框架结构大空间布局条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合调整住宅平面空间构成住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求建设部根据我国住房改革的总体规划要求提出小康住房的十条新标准如下1套型面积稍大配置合理有较大的起居炊事卫生和储藏空间2平面布局合理体现食寝分离居寝分类的原则并为住房留有装修改造余地3房间采光充足通风良好具有优质的室内声光热和空间环境隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高12个等级4根据炊事行为合理配置成套厨房设备改善通风

35、效果冰箱入厨5合理分隔卫生间减少便溺洗浴洗衣和化妆洗面的相互干扰6管道集中隐蔽水电煤气三表出户增加保安措施配置电话电视空调机专用线路7设置门斗方便更衣换鞋展宽阳台提供室外休憩常识合理设计过度空间既保护了居室的宽敞豁亮又使实际的面积大大超过建筑面积8垃圾袋装化即垃圾不落地工程自行车就近入库预留汽车停车车位9住宅区环境舒适便于治安防范和噪声综合治理道路交通组织合理社会服务设备配套10有宜人的绿化和景观人均绿化面积达到0810体现节能节地保护生态原则小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10住宅经济技术指标见表11表10小康住房城市示范小区住宅设计建议标准一二三四套型面积系列标准平方米使用面积42

36、48536064717590建筑面积556570808590100120功能空间使用面积标准平方米起居厅1825主卧室1216双人次卧室1214单人卧室810厨房6餐厅8卫生间46双卫可适当增加门厅23储藏24吊柜不计入工作室68设施配套标准厨房型灶台调理台洗池台吊柜冰箱位排油烟机操作面延长2700mm型灶台调理台洗池台搁置台吊柜冰箱位排油烟机操作面延长2700mm卫生间型淋浴洗面盆坐便器镜箱洗衣机位自然换气风道型浴盆15m和淋浴器洗面化装台化妆镜坐便器12个洗衣机位机械换气风道设备标准电器设备用电量80120 kwh月负荷15604000w大套可增至6000w电表520a1040a电源插座小

37、居室23组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居主卧个一个电话12台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200300升人日 热水器或热水管道系统采暖通风散热器空调器窗外预留位置室内环境质量标准光环境采光1室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比照明起居厅及一般活动 3070lx卧室书写阅读 150300 lx床头阅读 75150 lx管厅厨房 50100 lx卫生间 2050 lx楼梯间 1530 lx声环境空气隔声撞击隔声分户墙楼板4050db 楼板7565db热环境按不同气候区区别冬季采暖区非采暖区16211221夏季28卫生环境日照按不同地区区别大寒日2小时冬至日1小时表1

38、1风华盛世项目住宅经济指标表序号指标名称单位指标1套内使用面积11121314151617a户型b户型c户型d户型e户型f户型g户型平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套681001081127659351022住宅标准层总使用面积平方米872723住宅标准层总建筑面积平方米103420首层架空1220平方米4住宅标准层使用系数 高层 多层80855套内建筑面积51525354555657a户型b户型c户型d户型e户型f户型g户型平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套8520套12544套13520套14020套90168套110504套120168套6户内

39、平均居住人数人户457居住户数户9448居住人数人42482公用建筑中心花园广场地下设一层车位地下车位出入口均为小区南面主出入口地下车位的采光通风防潮排水及安全防护措施符合现行行业标准汽车库建筑设计规范jgj100的有关规定物业管理会所配电间休息厅等建筑物均建于地上室外有消防环行车道中心广场和庭院绿化带建筑小品等三立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色考虑与周围城市环境的协调表现简洁明快有一定力度使园区建筑轮廓线优美和富于变化并与规划区内优雅和谐宁静的环境既协调统一又具有鲜明的个性四设施标准住宅是室内环境设备与设施以及消防安全防护等基本要求必须符合江西省城市住宅建设标准和有关规范并按中高档住

40、宅有关标准设计1住宅装修及设施标准住宅为初装修厨房卫生间一次装修完成1外墙高级外墙涂料2内墙厨卫为彩釉面砖其余为双飞粉3顶棚厨卫为塑料扣板吊顶其余双飞粉4地面厨卫为防滑地砖其余为无砂地坪5门窗高级塑钢窗带纱窗分户门复合防盗门户内门实木镶板门实木填芯蒙板门6厨房设施洗涤盆7卫生间设施台下盆或立柱盆坐便器8阳台塑钢窗封闭式阳台9其他楼梯间踏步为面砖墙面喷塑塑料扶手2小区配套设施小区设有院内花园草地休息厅网球场地下停车位室外消防配电房公共照明电子防盗系统通风及火灾报警系统闭路电视及通信系统以及保安监视系统等四价格定位一住宅部分1市场比较法定价过程表12表楼盘调查统计表序号项目名称建筑规模建筑面积平方

41、米平均价格元平方米销售率开盘日期a龙泽园6-7f285292600100030128b莱茵半岛花园61f12f250000多层2900高层3300-未开盘内部认购c新田绿洲9-6f4-12f1-18f67872多层2880高层350080030615d船山广场1-19f2b286793100800310e水印都市2-14f2-18f47460300090030508注在以下列表中楼盘名称均以字母代替a龙泽园b莱茵半岛花园c新田绿洲d船山广场e水印都市交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100以本项目的预售期为终点2003年南昌市商品住宅均价增长1818南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升

42、趋势月平均变动15其他条件见表11和表14表13本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位元平方米序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通配套环境小计交房标准社区规划小计a2600109100310100104011001011001002698b290033001091002031001050210010210010029513359c288031001091003121001060210010210010029033528d3000109100320100105011001011001003186e2750109100221100105011001011001

43、002826表14本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价格元平方米销售状况权重销售率加权的相对价格元平方米本项目住宅销售价格元平方米a26981002698b295133590-c290335288023222822d3186802549e2826902543合计多层180多层5020多层2789高层250高层7914高层3166多层住宅销售价格 5020元平方米180 2789元平方米高层住宅销售价格 7914元平方米250 3166元平方米2加权平均法定价过程表15本项目住宅价格加权平均价项目名称比准价格元平方米建筑面积平方米共计万元a2698285297697b多层

44、2850高层33592500007125083975c多层2903高层3528678721970323945d3186286799137e28264746013412多层住宅销售价格 98650万元320701平方米10000元万元 3076元平方米高层住宅销售价格 130469万元394011平方米10000元万元 3311元平方米故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为2933元平方米高层住宅单价为3238元平方米二商铺部分1市场比较法定价过程目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举且以出售为主因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例其中水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准锦

45、和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准其价格变动情况同住宅相同表16本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位元平方米项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计水印都市100001091002210010410010110010010377锦和嘉园8000117100-2-210096100951001009561故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为9969元平方米2收益还原法定价过程目前南昌市同类地段的市场租金在50元月70元月左右本项目地段目前的租金情况在70元月左右在两年的开发时间后预计租金能达到80元月估算商铺的售价ps 12

46、nrs总价等于n年的收益rsps210000月租大于月供由可推出n147859年k 1n 676年收益率注p为商铺价格s为商铺面积n为收益年限 按50年计算 r为市场租金为人民银行10年期抵押贷款常数ps 12rs1 1k -nkp 12r1 1k -50k 12701 1676 -50676 13661元平方米故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为11815元平方米三车位销售价格的确定根据南昌市该区域目前的情况车位平均销售价格为10万元个15万元个四建议销售价格综合考虑了市场对定价的影响后分析人员建议该项目个部分的销售单价为多层住宅2950元平方米高层住宅3250元平方米商铺12000元平

47、方米车位15万元个四户型设计定位根据南昌市住宅市场需求初步规划为以下4种户型高层住宅a户型二房二厅每户建筑面积85平方米20套高层住宅b户型三房二厅每户建筑面积125平方米44套高层住宅c户型三房二厅每户建筑面积135平方米20套高层住宅d户型四房二厅每户建筑面积140平方米20套高层住宅四种户型共计104套多层住宅e户型二房二厅每户建筑面积90平方米168套多层住宅f户型三房二厅每户建筑面积110平方米504套多层住宅g户型三房二厅每户建筑面积120平方米168套多层住宅三种户型共计840套以上户型在下一步单体设计时还应根据消费者对象需求综合考虑住宅使用功能与空间组合家庭结构人际关系职业特征

48、等因素每套住宅有卧室起居室厨房卫生间储藏室及阳台餐厅和书房各种功能空 间卧室单双人间起居室厅厨房卫生间 的使用面积满足规定的要求项目投资估算一项目实施进度安排本项目计划在两年24个月左右的时间内建成建设进度计划如下2004年6月 2004年6月25日7月25日2004年8月 9月 2004年10月 2004年10月 11月 2004年12月 2005年1月 2005年3月 2005年7月 2005年10月 2005年10月2005年12月 2005年11月2006年2月 2005年12月 2006年1月3月2006年3月5月2006年3月6月2006年6月2006年6月9月2006年7月9月2

49、006年10月2007年1月2006年8月2007年5月2007年3月6月2006年6月项目建议书批复编制可行性研究报告并批复建筑方案设计综合管网设计施工图纸设计报建领取建设规划许可证工程开工多层14楼先施工完成投资额25开始预售多层14楼多层58楼开始施工高层4楼开始施工多层14楼主体工程完工高层13楼开始施工14楼设备安装14楼室内外装修多层58楼主体工程完工多层58楼设备安装多层14楼竣工验收多层58楼室内外装修高层4主体完工高层4设备安装高层4室内外装修多层58楼竣工验收高层13设备安装高层13室内外装修高层4楼竣工验收公共设施配套工程高层13楼竣工验收正式全部入住工程施工进度详见附表12二本项目物业销售租赁价格根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素多层住宅每平方米2950元高层住宅每平方米3250元商铺每平方米12000元地下车位每个15万元即7500元平方米 三销售进度及付款回收计划本项目计划在2年半30个月左右内完成销售各年销售计划见表17表17本项目销售计划表 项目合计200420052006200720082009多层住宅100603010高层住宅100306010商业1008020停车位1006040由于银行按揭的时限所以2005年和2006年销售的房款收入按90回